{"id":382,"date":"2023-03-08T12:25:52","date_gmt":"2023-03-08T03:25:52","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/article263\/"},"modified":"2023-11-18T13:06:37","modified_gmt":"2023-11-18T04:06:37","slug":"post_191","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/house\/column\/article382\/","title":{"rendered":"戸建て売却は難しい？その理由と売りにくい物件の特徴や内見立ち合い時のコツを解説！"},"content":{"rendered":"\n

「戸建て売却を検討しているが、売れるか心配だ」「戸建てを購入しようとしているが、いざ売るときになったら、売れるのかわからない」と悩んでいる人はいませんか。\n\n\n\n

中古の戸建ては、中古マンションに比べ確かに売りにくいと言われています。自分たちがいつか戸建てを売却する時、売れなかったらどうしようと考えてしまうのは無理もありません。\n\n\n\n

この記事ではなぜ中古戸建ては売りにくいのかということを解説した後、どのようなタイミングで売ればよいのか、購入者にどのように売り込めばよいのかについて徹底的に解説していきます。\n\n\n\n

最後まで読んで、中古戸建てがスムーズに高い価格で売れるように参考にしてください。\n\n\n\n

1.何ヶ月売れなかったら「売れない家」？\n\n\n\n
中古戸建ての売却が難しいとはいえ、どのくらいの期間売れなかったら「売れない家」といえるのでしょうか。公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の首都圏不動産流通市場の動向に以下のようなデータがあります。\n\n\n
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出典：都圏不動産流通市場の動向（2021年度）｜公益財団法人東日本不動産流通機構\n\n\n\n
この表は不動産会社がレインズ（不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステム）に物件登録してから成約登録するまでの平均日数を表しています。\n\n\n\n
不動産会社と媒介契約を結ぶとその物件はレインズに登録されます。レインズへの登録はそれぞれ7日（専任媒介契約）、5日（専属専任媒介契約）以内にしなければなりません（一般媒介契約の場合は任意登録）。\n\n\n\n
上の表の数字にレインズ登録までにかかる最大日数を足すと実際の物件販売開始から成約までの期間が大まかにですがわかります。\n\n\n\n
2021年度は中古マンションが80日程度、中古戸建てが100日程度とどちらも3ヶ月程度で物件が売却されていることが分かります。\n\n\n\n
時期にもよりますが、中古戸建てであれば3ヶ月以上売れないと「売れない家」のイメージが強まってしまうでしょう。\n\n\n\n
1-1.売れない期間も発生する固定資産\n\n\n\n
仲介で不動産を売る場合、不動産会社が購入希望者を探し、見つかれば売買契約を結んで売却完了となります。\n\n\n\n
つまり、購入希望者がいなければ売買契約を結べず、売却できずに残ります。その場合、所有権は売り手にあるため、固定資産税を払い続けなければいけません。\n\n\n\n
さらに売れない期間は物件の維持費もかかります。土地が借地である場合は、地主に地代を払う必要があるため、売れない期間が長いほど負担が大きくなります。\n\n\n\n
1-2.内見対応も長期化すると負担に\n\n\n\n
販売期間中、物件を早く売るためにも購入希望者には内見対応をする必要があります。まだ売り手がその家に住んでいる場合は、内見対応をする度に隅々まで綺麗に掃除をしなければいけません。\n\n\n\n
また多くの場合、内見は土日です。したがって、物件が売れない期間が長引けば長引くほど、土日の自由な時間が減ります。\n\n\n\n
内見が多ければ、土日のスケジュールを組むのも大変です。売れない期間が多いほど、金銭的にも時間的にも売り手の負担が大きくなることを理解しておきましょう。\n\n\n\n
2.中古戸建ての売却は難しい？そう思われている理由とは？\n\n\n
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中古戸建ての売却は難しいと考えている人も多いでしょう。ここでは中古戸建ての売却が難しいと言われている理由について以下の6つをご紹介します。\n\n\n\n
「難しそう」という理由で売却を諦めてしまうのではなく、難しいと思われている理由について分析し、そのうえでどのように売却していくのかを考えるようにしましょう。\n\n\n\n
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中古戸建ての売却が難しいと思われる理由6選\n
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根強い「新築信仰」\n
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間取りや設備が古い\n
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新耐震基準以前の物件を避ける人がいる\n
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中古は瑕疵担保責任の期間が短い\n
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売却時期も重要である\n
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新築のほうが住宅ローンに有利\n\n\n\n\n
2-1.なおも根強い「新築信仰」\n\n\n\n
「新築信仰」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。これは日本人が持ち家を持とうとするとき、中古の物件ではなく、新築物件を好んでいるということを表しています。\n\n\n\n
現に日本の不動産市場で流通している約6割が新築の物件です。では、日本人はなぜ新築を好むのでしょうか。それは主に以下のような理由があると考えられています。\n\n\n\n
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日本人が新築を好む理由\n
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備考\n
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中古住宅の状態が不透明\n
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住み始めてから不具合が起きる可能性がある\n
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間取り、性能の問題\n
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築年数によっては時代の流行りに合わない間取りがある\n
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中古価格なのにお得と感じない\n
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劣化の少ない築5~10年の物件では新築と値段が変わらないものも存在する\n
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税制優遇がない\n
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新築住宅には税制の優遇があるが、中古物件にはない\n\n\n\n\n
いざ、中古戸建てに住んでみて、すぐ雨漏りや白アリ被害にあったらと思うと二の足を踏んでしまう人も多くいるのでしょう。中古戸建ては建築されてから年数が経過しているため、そのような被害が出る可能性は0ではありません。\n\n\n\n
これらの理由のために、日本人は新築の物件を好んでいると考えられます。上記の理由を加味して、自分の物件をどのように売ればいいか考えていきましょう。\n\n\n\n
※参照：一般社団法人不動産流通経営協会｜「既存住宅流通量の地域別推計について」\n\n\n\n
2-2.間取りや設備が古い\n\n\n\n
中古戸建てがなかなか売れない原因として「間取りや設備が古い」ことが考えられます。\n\n\n\n
間取りや設備は以下の表のように時代の流れとともに流行りが変わっており、時代の流行りとは異なる間取りや設備を持つ戸建ては、リフォームやリノベーションを前提としないかぎりなかなか売れないのが現状です。\n\n\n\n
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間取りや設備の流行り\n
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年代\n
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流行りの間取りや設備\n
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1970年代\n
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大量生産が可能である住宅。プレハブ住宅。\n
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1980年代\n
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フローリングを取り入れた洋風住宅。\n
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2000年代～2023年現在\n
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地中海のような柔らかい雰囲気の南欧スタイルや\n
北欧スタイル、シンプルなモダンスタイル\n\n\n\n\n
建物が古いと、何か特別なセールスポイントがないかぎり購入客の気を引くのは難しいです。逆に築浅の戸建てで、最新の設備がそろっている戸建てであれば、すぐに購入希望者が現れる可能性があるでしょう。\n\n\n\n
2-3.新耐震基準以前の物件を避ける人も\n\n\n\n
「新耐震基準以前の物件」の中古物件は避けられる傾向があります。新耐震基準は1981年に制定され、それ以前に建てられた建築物は旧耐震基準をもとに建設されています。\n\n\n\n
新耐震基準は旧耐震基準に比べ、耐震基準がより厳しいものとなっています。\n\n\n\n
日本は地震大国であるため、耐震住宅でなければ不安だという人も多くいます。また、旧耐震基準の住宅は地震保険料が高くなってしまうことも、売却難易度が上がる理由となっています。\n\n\n\n
したがって、戸建てを購入しようと考えている人の多くは、現在の新耐震基準をしっかりと満たした家を購入したいと考えています。\n\n\n\n
ぜひ、売却したい戸建てが新耐震基準が制定された1981年以降のものか調べておくとよいでしょう。\n\n\n\n
1981年以降の物件であれば「新耐震基準を満たしている」とアピールすることで、購入希望者の心を掴める可能性があります。\n\n\n\n
2-4.中古は瑕疵担保責任の期間が短い\n\n\n\n
中古戸建ては一般的に瑕疵担保責任の期間が短いです。\n\n\n\n
瑕疵担保責任とは購入時に明らかになっていない隠れた瑕疵に対する売り主の責任のことを言います。\n\n\n\n
具体的には購入者が住み始めてから契約書に明記されていない家の不具合（白アリ被害、雨漏りなど）を発見したとき、売り手に申し出ることで売り手に賠償義務が生じるということです。\n\n\n\n
新築住宅には購入者を守るために「10年間の瑕疵担保責任」が法律で義務付けられていますが、中古住宅を購入した場合、売り手が個人か不動産会社にもよりますが、2年程度の瑕疵担保責任しかありません。\n\n\n\n
瑕疵担保責任期間を考慮すると、中古より新築戸建てを購入したほうが安心できるため、中古より新築が好まれるのです。\n\n\n\n
2-5.売却時期も重要！\n\n\n\n
中古戸建てを売却する場合、その売却時期も重要です。\n\n\n\n
いくら優良物件でも、売却時期が悪いと価格が下がることがあります。では、どのタイミングで売却するのが1番よいのでしょうか。適切な売却時期を4つの項目に分けて表に示したので、売却時の参考にしてください。\n\n\n\n
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売却時期を決める\n
4つの項目\n
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いつ売却すればいいか\n
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季節\n
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転勤や子供の進学先が変わるタイミングは住み替え需要が高まるため、2〜3月に売却するといい。\n
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築年数\n
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中古の戸建てに関しては築10年を過ぎたあたりから需要が落ち込み、築20年で資産価値がほぼ0になるため、なるべく築年数の浅いうちに売却するほうがよい\n
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税金\n
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物件購入から5年、10年を境に譲渡所得の税率が軽減されるため、5年、10年を過ぎたあたりで売却するとよい。（ただしマイホームの場合は最高3,000万円の特別控除があり）\n
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個人の事情\n
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ライフステージに合わせて売却する。子供が生まれて部屋が少なくなったり、子供が独立して部屋が余ったりするタイミングで売却するとよい。\n\n\n\n\n
※参考：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」\n\n\n\n
2-6.新築のほうが住宅ローンに有利\n\n\n\n
中古戸建ての人気が少ない理由として「新築のほうが住宅ローンに有利」であることが挙げられます。住宅ローンでは「購入金額まで融資を受けられる」と思っている人がいるのではないでしょうか。\n\n\n\n
融資する側は基本的に融資を受けた側が払えなくなっても、融資した金額を取り返せるからお金を貸すのです。住宅ローンの場合、その物件の資産価値＝融資額計算の対象となります。\n\n\n\n
新築の場合、資産価値＝購入価値であることが多いため、満額融資を受けることができます。\n\n\n\n
しかし、中古の場合年数の経過とともに資産価値が落ちていくので、資産価値＝購入価値とはなりません。中古の融資額は「担保価値=融資満額」であり、担保価値は立地、築年数から銀行側が算出します。\n\n\n\n
例えば、中古戸建てを1,000万円で購入したものの、担保価値が500万円であれば融資満額も500万円となってしまうのです。住宅ローンを組むのであれば、資産価値が高い新築のほうが有利になってしまいます。\n\n\n\n
3.売却の難しい戸建てとは？\n\n\n
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中古戸建ての中でも売却の難しい物件とそうでない物件が存在します。\n\n\n\n
ここでは売却が難しいと考えられる物件を7つ紹介します。自分の物件が以下の条件に当てはまっているかどうか売却する前に確認してみましょう。\n\n\n\n
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売却が難しい物件の条件7選\n
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立地条件が悪い物件\n
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築年数の経った物件\n
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土地の形状や接面道路などの条件が悪い物件\n
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メンテナンスの不備がある物件\n
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再建築不可の物件\n