{"id":383,"date":"2023-03-08T13:03:20","date_gmt":"2023-03-08T04:03:20","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/article264\/"},"modified":"2023-11-08T11:15:16","modified_gmt":"2023-11-08T02:15:16","slug":"post_192","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/house\/column\/article383\/","title":{"rendered":"【原因別】売れない中古戸建ての特徴と対処法を徹底解説！"},"content":{"rendered":"\n

中古戸建ての販売活動をしている人の中には、「家がなかなか売れない」「家を維持するだけで大変だから、早く売りたい」と思っている人もいるかもしれません。\n\n\n\n

すでに引っ越し先を確保している場合や、自分で住まない中古戸建てを相続した場合など、なかなか売れないと、家の維持費や税金の負担が大きくなってしまいます。\n\n\n\n

しかし、その一方で売れている中古戸建てがあることも事実です。中古戸建てを売るときに重要なのは売れない中古戸建ての特徴を理解し、その対処法を実践することです。\n\n\n\n

この記事では売れない中古戸建ての特徴と、どうやったら売れるのかについて徹底解説します。最後まで読んで、できる対処法を実践してみてはいかがでしょうか。\n\n\n\n

1.中古戸建ての売却は難しい？平均販売期間は？\n\n\n\n
中古戸建ての売却は一般的に難しいといわれています。なぜなら、日本人は「新築信仰」と呼ばれるほど、戸建てを購入する際は新築を好むからです。\n\n\n\n
日本の不動産市場で流通している物件の6割程度が新築の物件であることからも、いかに日本人が新築物件を好んでいるかが分かります。\n\n\n\n
しかし、中古戸建ても売れないわけではありません。中古戸建てには中古戸建ての魅力があり、一定の需要はあります。では、中古戸建てはどのくらいの販売期間が平均的なのでしょうか。\n\n\n
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出典：都圏不動産流通市場の動向（2021年度）｜公益財団法人東日本不動産流通機構\n\n\n\n
上の表は、不動産会社がレインズ（不動産会社のみ閲覧可能なネットワークシステム）に物件を登録してから成約登録されるまでの平均日数を表しています。\n\n\n\n
媒介契約を結んでからレインズに物件が登録されるまで5〜7日程度かかるため、その日数を足すと2021年度は中古マンションが80日程度、中古戸建てが100日程度とどちらも3ヶ月前後で物件が売却されていることが分かります。\n\n\n\n
2.売れない中古戸建てで起こるリスク\n\n\n
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中古戸建ては売却できるまで平均3ヶ月かかることが分かりました。しかし、これは平均日数であり、すべての物件が3ヶ月で売却できるわけではありません。\n\n\n\n
レインズ登録後すぐに売れてしまう物件もあれば、1年以上売れない物件もあるでしょう。\n\n\n\n
では、売れない中古戸建てをずっと所有しているとどんなリスクがあるのでしょうか。主に挙げられるリスクとしては以下の4つが考えられます。\n\n\n\n
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保有しているうちは固定資産税が発生する\n\n\n\n
空き家は劣化が早くなる\n\n\n\n
古くなった家屋は近隣住人にとってマイナスである\n\n\n\n
「特定空き家」に指定される可能性がある\n\n\n\n\n
2-1.保有しているうちは固定資産税が発生する\n\n\n\n
土地や物件には「固定資産税」が課され、所有者は毎年物件のある市区町村に税金を納めなければなりません。\n\n\n\n
固定資産税は「その年の1月1日現在の所有者（土地登記簿などに物件の所有者として登録されている人）」が支払うことが義務付けられています。\n\n\n\n
中古戸建てが売れないと、その所有者は売り手のままであるため、固定資産税を払う義務が発生してしまいます。それに加えて維持費もかかるため、売り手の負担が大きくなってしまいます。\n\n\n\n
中古戸建てを売ると決めたら、時間をかけずにすぐ売れるような対策を取りましょう。\n\n\n\n
2-2.空き家は劣化が早くなる\n\n\n\n
空き家の場合、人が住んでいた時に比べて家の劣化が早まります。購入希望者に空き家を売るために、老朽化した部分を修繕しようとすると、大規模な工事をしなければいけなくなり、売り手の負担が大きくなります。\n\n\n\n
空き家の劣化が早い原因は以下の4つが考えられます。できるだけ買い手が見つかるまでは家に住んでいたほうがいいですが、それができない場合はこれらの原因の対策を行い、家が老朽化しないように対処するようにしましょう。\n\n\n\n
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空き家の老朽化が早い原因\n
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換気不足\n
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給排水管、ガス管の劣化\n
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雨漏り\n
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害虫・害獣発生\n\n\n\n\n
2-3.古くなった家屋は近隣住人にとってもマイナス\n\n\n\n
売れ残った物件はどんどん古くなってきます。古くなった家屋は近隣住民にとってもマイナスであることを理解しておきましょう。\n\n\n\n
具体的に近隣住民に悪影響を及ぼす可能性として、以下の5つの要因が考えられます。\n\n\n\n
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売れ残り物件が\n
近隣住民に与える悪影響\n
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内容\n
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空き家の倒壊\n
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古くもろくなった家屋の倒壊により、\n
近隣住民の家屋が損傷する可能性がある。\n
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火災による延焼や屋根の飛散\n
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火災で延焼したり、強風のときに屋根が飛散したりして、近隣住民の家屋などに\n
被害を与える可能性がある。\n
なお、空き家の火災は基本的に空き家の所有者には責任がないことから近隣住民にとって大きな迷惑となる。\n
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害虫の発生や雑草の繁殖\n
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空き家の管理ができていないと、\n
湿気などがこもりシロアリが発生する。\n
　このような害虫が近隣へ侵入し、近隣の家屋などにも大きな被害を及ぼしてしまう可能性がある。\n
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無断立ち入りや犯罪の発生\n
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不審者が侵入し勝手に電気や水道などが使われることや、\n
ひどいケースだと犯罪取引の場所となる可能性がある。\n
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近隣の資産価値を下げる\n
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状態の悪い空き家が近隣に存在するというだけで、\n
近隣不動産の価値を下げてしまう。\n\n\n\n\n
2-4.「特定空き家」に指定される可能性\n\n\n\n
人が住んでおらず、売れ残っている物件は行政から「特定空き家」に指定される可能性があります。「特定空き家」に指定されると行政の指導に従わなければなりません。\n\n\n\n
しかし、助言や指導を受けても改善しなかった空き家は勧告を受けることになります。勧告を受けた空き家は住宅用特例の対象から外れることになり、固定資産税の軽減措置を受けることができません。\n\n\n\n
宅地の場合、固定資産税の軽減措置により、通常の固定資産税よりも1\/3もしくは1\/6まで軽減されています。\n\n\n\n
この軽減措置が外れることで固定資産税が宅地の場合より、3倍もしくは6倍になるため、売り手にとって大きな負担になってしまいます。\n\n\n\n
3.中古戸建てが売れない理由～立地条件編～\n\n\n\n
さて、ここからは中古戸建てがなぜ売れないのか、売れる可能性を高めるためにはどのようにすればいいのかについて解説していきます。\n\n\n\n
まずは立地条件がよくないために売れない理由から解説します。条件が悪い立地は以下の2つが考えられます。\n\n\n\n
この2つに当てはまる場合は、それをカバーできるようなセールスポイントを見つけるなど販売戦略を練るようにしましょう。\n\n\n\n
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駅から離れている物件\n\n\n\n
再建築不可の物件\n\n\n\n\n
3-1.駅から離れている物件\n\n\n\n
特に都市部では、「駅から離れている物件」は売れ残りやすいです。以下に都道府県別の通勤・通学時間を示します。\n\n\n\n
それを見ると全国平均通勤・通学時間は1時間19分であり、一番長い神奈川で1時間40分です。\n\n\n\n
駅から物件が遠いということは通勤・通学に時間がかかることを意味します。通勤・通学時間が長いと行くだけで疲れてしまいますし、自分の時間を取られてしまうため、敬遠されがちです。\n\n\n
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出典：総務省統計局｜令和３年社会生活基本調査生活時間及び生活行動に関する結果\n\n\n\n
3-1-1.【対策】駅から離れている分の魅力をアピール\n\n\n\n
駅から遠い物件を売却するためには、どのような対策を取ればいいのでしょうか。この場合は、駅から離れていてもその物件に住みたいと思わせるような魅力をアピールする必要があります。\n\n\n\n
主に以下の8つをアピールすると、購入希望者が住みたいと思ってくれる可能性が高まります。何か1つでも当てはまる場合は是非それをアピールしてみてください。\n\n\n\n
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アピールすべきポイント\n
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バスや地域バスがたくさん走っている\n
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近くに大きなモールやスーパーがある\n
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道幅が広い（車を運転しやすい）\n
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近隣に有名な学校がある\n
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駅まで遠いが、複数路線を利用できる\n
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緑豊かな大きな公園や自然がたくさんある\n
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物件に駐車場がある\n\n\n\n\n
電車通勤ではなく車通勤の人であれば、駅までの距離はあまり気になりません。駐車場のある物件であれば、駐車場をアピールすることで気に入ってくれるかもしれません。\n\n\n\n
3-2.再建築不可の物件\n\n\n\n
手持ちの戸建てが建築基準法の接道義務を満たしていない場合は、いったんその物件を取り壊してしまうと再建築できなくなってしまいます。\n\n\n\n
具体的には「戸建ての建つ土地が4m以上の幅員の道路に2m以上接してい」ない場合が挙げられます。\n\n\n\n
物件を購入して将来的に再建築しようと考える人もいるでしょうから、再建不可の物件が売れる可能性は低くなってしまいます。\n\n\n\n
3-2-1.【対策】隣人が買い取ってくれないかまず相談しよう\n\n\n\n
もし、自分の家が建築基準法を満たしていない場合はどうしたらいいのでしょうか。そのような場合は、隣人に買い取ってもらえないか打診してみるのがいいでしょう。\n\n\n\n
隣人が買い取ることで道路と土地の接地面積が大きくなれば、建築基準法を満たせる可能性があります。\n\n\n\n
ただし、この場合高値で買い取ってもらえることはあまり期待できません。中古戸建てが売れ残ったまま維持費や固定資産税を払い続けるよりはましだと考える人は検討してもいいでしょう。\n\n\n\n
また、建築不可の物件は資産価値が低いために課税評価額が低く、固定資産税も安価であることが多いです。\n\n\n\n
そのメリットを活かして賃貸として活用することも1つの手です。賃貸であれば、通常借り手が再建不可か否かを気にすることはありません。\n\n\n\n
4.中古戸建てが売れない理由～建物編～\n\n\n
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さて、続いて解説するのは「建物」が原因で売れない場合です。その原因は以下の3つがあると考えられます。\n\n\n\n
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そもそも需要の少ない場所\n\n\n\n
築年数が古い物件\n\n\n\n
相場よりも高い金額を提示している\n\n\n\n\n
もし、いずれかに当てはまる場合は売れない理由と合わせて解説する対処法を実施してみてくださいね。\n\n\n\n
4-1.そもそも需要の少ない場所\n\n\n\n
戸建てを購入するということは、今後長くその土地に住み続けるということです。となると、立地がいい物件のほうが売れやすいとは思いませんか。\n\n\n\n
「その街に住みたい」「その物件に住みたい」という需要が少なければ、物件はなかなか売れません。\n\n\n\n
例えば、過疎地で人口流入のない土地の中古戸建てで築年数が古いものはかなり売りにくい傾向にあります。以下に示す6つに当てはまる場所は需要が少ないと考えていいでしょう。\n\n\n\n
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