借地権は「地上権」と「賃借権」に分けられますが、一般的に借地権付き戸建てという場合の借地権は賃借権を指します。つまり賃借権付き戸建てと考えるとわかりやすいのではないでしょうか。\n\n\n\n ちなみに地上権とは、地主に対して地代を払うことで、その土地を自由に利用できる権利です。上に建てる建物に制限がないほか、地主の承諾を得ることなく土地を売却することもできます。\n\n\n\n それに対して賃借権はあくまでも土地を借りているという立場になりますので、地主の許可なく土地を売却したり転貸したりすることはできません。逆にいえば、地主の承諾があれば売却できるということです。\n\n\n\n 借地権とは他人の土地に建物などを建てることを目的としてその土地を使用する権利です。そのため、建物を建てずに倉庫を置いて使用したり、駐車場として利用したりするために借りる場合では借地権は成立しません。\n\n\n\n そして、地上権とは他人の土地に建物を所有する目的で土地を使用する権利のことをいい、賃借権とは賃貸借契約に基づき土地を借りる権利という点で地上権とは異なる性質を持っています。\n\n\n\n 一般的に借地権というと賃借権を指すケースが多いですが、賃借権は主に\n\n\n\n の3つに分けることができます。\n\n\n\n この3つの借地権の違いについて次項で解説します。\n\n\n\n そもそも現在の借地権は1992年から適用の借地借家法に基づいて規定されています。そして1992年以前に契約された借地権については旧借地権（旧法借地権）という扱いです。\n\n\n\n 旧借地権とは現在の借地借家法が施行される前から存在する借地権で、いわゆる旧借地法に基づいて規定されています。\n\n\n\n 旧法借地法の特徴は、借地権の存続期間が現行の借地権よりも長く設定されている点です。\n\n\n\n 具体的には、RC造や鉄筋コンクリート造などの堅固な建物の場合であれば当初の契約期間は30年以上（期間の定めが無ければ60年）、さらに更新後の期間も30年以上で設定されます。\n\n\n\n 木造住宅のような非堅固な建物の場合でも当初の契約期間は20年以上、更新後の期間も20年以上とされており、借主側は更新を続けることで半永久的に土地を借り続けることができるというわけです。\n\n\n\n 1992年から適用された定期借地権は、それまでの借主に有利すぎる規定一部を改定したものといえます。\n\n\n\n 旧借地法が施行されていたのは1992年までですが、1992年以前に締結した旧借地法に基づく契約は、土地の借主に有利な部分については旧借地法の規定が存続されることも覚えておきましょう。\n\n\n\n 普通借地権とは、1992年から適用された借地借家法に基づいた借地権の1つで、最初の契約期間を30年以上に設定し、更新することでほぼ永久的に土地を借り続けることができる権利です。\n\n\n\n 地主側から更新の拒否つまり契約の解除を申し出るには正当な理由がなければならないとされています。\n\n\n\n 契約満了時には原則として土地を借りている人が希望すれば更新できます。更新後の契約期間は1回目の更新時は20年、それ以降は10年の更新が繰り返されます。\n\n\n\n 普通借地権は、契約期間が30年以上あることや契約の更新が認められていること、さらに建物の用途に制限がないことや契約期間終了後の建物については、土地を借りている人が地主に対して買取請求できる点が特徴です。\n\n\n\n 2-3.定期借地権\n\n\n\n 定期借地権とは、当初の契約の期間が決まっており契約期間が満了したら借地権が消滅するタイプの借地権です。\n\n\n\n ただし、当初の契約期間が50年以上と長く設定されることから、アパート用地や店舗用地などに利用されるケースが多くみられます。\n\n\n\n 定期借地権には、上のような一般定期借地権のほか、事業用借地権と建物譲渡特約付借地権があり、事業用借地権の場合契約期間が10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権の場合は契約期間が30年以上である必要があります。\n\n\n\n さらに一般定期借地権および事業用借地権の場合、契約満了時には借主は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりませんが、建物譲渡特約付借地権の場合は建物を取り壊すことなくそのまま地主に土地を返すことができ、建物については地主が相当の対価で買い取る必要があります。\n\n\n\n 借地権付き建物を所有している人にとって、借地権が設定されていることで受けられるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、土地を借りている側の代表的なメリットについて3つ紹介します。\n\n\n\n 借地権付き建物を所有している人は建物の固定資産税だけ払えばよく、土地の固定資産税および都市計画税の負担はありません。\n\n\n\n そもそも土地の所有者は地主ですので、土地を借りている側に固定資産税の負担義務は発生しないのです。ただし、その分毎月地主に地代を支払う必要があります。\n\n\n\n 立地条件のよい場所などでは土地の評価額が高く、その分固定資産税および都市計画税も高くなりますが、その負担を負わなくてもいい点は大きなメリットでしょう。\n\n\n\n 土地付きの注文住宅を購入しようとすると、土地の値段が高く高額な資金が必要になります。しかし、土地を借りてその上に注文住宅を建てるなら、土地の価格分安く物件を購入できます。\n\n\n\n 実際、借地の場合は本来の購入費用の60％〜80％で取引されているケースが多く、所有権を持つ土地を購入するのに比べると最終的な購入費用が安くおさえられるというメリットがあります。\n\n\n\n 設定されている借地権が普通借地権なら、多くの場合問題なく更新できるため、自分たちが更新しないと言わない限り半永久的にその土地を借りて使用できます。\n\n\n\n 更新は借主に更新の意思があれば可能で、地主がそれを拒むには正当な理由が必要です。仮に正当な理由なく拒否する場合、地主は借主に対し高額の立ち退き料を支払って立ち退かせることになり、現実的とはいえません。\n\n\n\n また、旧借地権の場合も契約の更新が可能で、更新後の期間が普通借地権よりも長く設定されています。\n\n\n\n 地代の支払いは続くものの、半永久的にその土地を利用できる点も借地権付きの物件を保有するメリットといえるでしょう。\n\n\n\n ただし、先述のように借地権が定期借地権の場合、更新がありませんので注意が必要です。\n\n\n\n 借地権付きの建物には、上で紹介したメリットもあればもちろんデメリットもあります。\n\n\n\n 代表的なデメリットとして\n\n\n\n の3つが挙げられます。\n\n\n\n これらのデメリットについて、次項で詳しく説明します。\n\n\n\n 土地部分の固定資産税および都市計画税の負担のない点が借地権付きの建物を保有するメリットですが、その分毎月地主に対して土地の賃料（地代）を支払わなければなりません。\n\n\n\n 設定されている地代の額によっては、固定資産税および都市計画税の負担額よりかなり高額になる可能性もあり、結果として自分で土地を購入し建物を建てたほうが住宅ローンと地代の負担を考えると安くおさえられるケースもあります。\n\n\n\n ただ、土地の価格によっては希望額までの融資を受けられない可能性もあり、その際には借地権付きの土地の利用を考えざるを得なくなります。\n\n\n\n そのときの状況によって判断する必要がありますが、地代の支払いの負担額によってはデメリットのほうが大きくなることも理解しておく必要があります。\n\n\n\n 居住用の建物を建てる目的で土地を借りる場合、地代の相場はその土地の更地価格の2％〜3％、事務所用の建物であれば4％〜5％といわれています。\n\n\n\n 実際の地代の額は地主と土地を借りる人との交渉で決まりますし、どの計算方法を用いるかで金額も変わります。\n\n\n\n 固定資産税を基に決める方法もあれば路線価を用いることもあります。\n\n\n\n ほかにも周辺の物件の取引価格相場を基準に決めることもありますので、自分でもあらかじめ複数の計算方法によってどのくらいの金額になるかを把握しておきましょう。\n\n\n\n 現在設定されている借地権の多くは賃借権のため、土地を借りている人は地主の承諾なしに土地を売却したり転貸したりすることはできません。\n\n\n\n しかし、土地を借りる際に締結している土地の賃貸借契約書に「転貸を認める」旨の記載があれば、地主の承諾なしで賃貸に出すこともできます。\n\n\n\n ただし、条件が付与されている可能性がありますので、契約書の内容をしっかりと確認するようにしてください。\n\n\n\n また、建物を再築したりリフォームしたりする場合も地主の承諾が必要な可能性があることを忘れないようにしてください。\n\n\n\n 簡易なリフォームなら承諾が不要なケースもありますが、大幅なリフォームを行う場合はほぼ地主の承諾が必要です。\n\n\n\n リフォームとは、一般的に劣化によって変化した部分を元の状態に戻す工事を指し、比較的小規模なケースが多いようです。\n\n\n\n それに対し増改築は現在の家の床面積を増やしたり、新しい機能を付加したりするために行うもので、工事も大規模になります。しかし、リフォームと増改築は厳密に定義されているものではないため、その違いはあいまいです。\n\n\n\n トイレなどの設備を新しくする程度のリフォームであれば承諾の不要なケースがほとんどですが、念のため地主に連絡を入れておくことをおすすめします。\n\n\n\n 借地権付きの建物をリフォームもしくは増改築するにあたり、地主の承諾が必要なことは上で説明した通りですが、地主の承諾を得た際には、合わせて「増改築承諾料」を支払う必要があります。\n\n\n\n 増改築承諾料の相場は更地価格の3％〜5％が相場といわれていますが、こちらも最終的には地主と土地を借りている人との交渉で決まります。\n\n\n\n 地主があまりにも高額の金額を提示し、値下げに応じてくれない場合は裁判所に申し立てて最終的な判断を仰ぐ方法もあります。\n\n\n\n 土地を借り、その上に自宅を建てる際に住宅ローンを利用する人も多いでしょう。しかし、借地権付きの土地の場合、金融機関は土地に対して抵当権を付けることができず、建物のみで審査を行うことになります。\n\n\n\n 新築ならまだ担保とする価値はありますが、中古住宅の場合ほとんど価値がないことも少なくありません。\n\n\n\n その場合、担保とする建物の価値が低いという理由で金融機関からの融資が受けられない可能性があります。\n\n\n\n もちろん誰もが融資を受けられないわけではなく、建物の条件やローンを利用する人の年収や勤続年数などの属性がよく、返済能力が十分にあると判断された場合は融資を受けられることもあります。\n\n\n\n また、借地権付きの建物を購入する際に住宅ローンを利用する場合は、地主の承諾書が必要になることも合わせて覚えておきましょう。\n\n\n\n 借地権付きの建物は売却できるのでしょうか。結論からいうと、売却は可能です。\n\n\n\n 代表的な売却方法には3つありますが、それぞれの内容について次項で詳しく説明します。\n\n\n\n 借地権付きの戸建ては、通常の不動産と同じように不動産会社を通して第三者に売却することができます。もちろん事前に地主の承諾を得る必要があるうえ、承諾を得る際に地主に対して譲渡承諾料を支払わなければなりません。\n\n\n\n あくまでも慣習的なものですが、譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％といわれています。\n\n\n\n また、買い取った第三者が建物の建て替えを予定している場合、地主に対して建替承諾料を支払わなければなりません。この建替承諾料については買い取った第三者ではなく売り主が負担することが一般的です。\n\n\n\n 第三者に売却する流れは以下のとおりです。\n\n\n\n 借地権付きの建物を第三者に売るのではなく、借地権そのものを地主に買い取ってもらう方法です。\n\n\n\n 地主側にも借地権そして底地権をあわせた完全所有権を得られるというメリットがありますが、地主側が買い取りに承諾しなければ取引は成立しません。\n\n\n\n 地主に対しては土地の上に建っている建物を買い取ってもらう建物買取請求権を主張できますが、建物買取請求権が認められるのは地主が更新を認めなかった場合に限られる点にも注意しておきましょう。\n\n\n\n 地主に買い取ってもらう手続きの流れは以下の通りです。\n\n\n\n \n\n\n\n 借主が持つ借地権と、地主が持つ底地権を合わせて売却することで、借地権だけを売却するよりも高く売れる可能性のある売却方法です。\n\n\n\n 同時に所有権として売却することになるため、売却価格のそれぞれの取り分は地主と話し合って決める必要があります。\n\n\n\n また、借地権と底地権を合わせて売却する方法には、「地主から底地権を譲ってもらう方法」と「地主と借地権と底地権の一部を等価交換する方法」の2種類あることも知っておきましょう。\n\n\n\n 借地権付き建物の売却方法がわかったところで、売り主側の視点での借地権付き建物を売却する際の注意点について解説します。特に瑕疵担保責任は重要な項目ですので、しっかりと理解しておきましょう。\n\n\n\n 借地権付きの建物を売却するには地主の承諾なしには行えません。必ず事前に地主の承諾を得るようにしましょう。\n\n\n\n 合わせて建物の建て替えが発生する場合は建替承諾料を支払う必要がありますし、売却にあたっては譲渡承諾料の支払いが発生します。\n\n\n\n 借地権付きの建物の売却を行うにあたり、地主の協力は必要不可欠です。そのためにも日頃から地主との関係を良好に築いておくことがポイントです。\n\n\n\n 地主が承諾しない限り、借地権付きの建物を売却できません。地主が承諾しない場合は、「借地非訟」を利用しましょう。借地非訟とは、裁判所に申し立てて地主とのトラブルを解消してもらう手続きです。\n\n\n\n2.賃借権には3タイプある\n\n\n
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2-1.旧借地権（旧法借地権）\n\n\n\n
2-2.普通借地権\n\n\n\n
3.借地権付き建物のメリット \n\n\n
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\n\n\n3-1.土地の固定資産税がかからない\n\n\n\n
3-2.物件価格が安い\n\n\n\n
3-3.多くの場合問題なく更新できる\n\n\n\n
4.借地権付き建物のデメリット\n\n\n\n
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4-1.毎月の地代が発生\n\n\n\n
4-1-1.地代の相場とは？\n\n\n\n
4-2.売却や賃貸、増改築には地主の許可が必要\n\n\n\n
4-2-1.リフォームと増改築の違いはあいまい\n\n\n\n
4-2-2.増改築承諾料の相場とは？\n\n\n\n
4-3.住宅ローン審査が厳しくなる可能性も\n\n\n\n
5.借地権付き建物の売却方法\n\n\n
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\n\n\n5-1.通常の不動産同様第三者に売却\n\n\n\n
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5-2.地主に買い取ってもらう\n\n\n\n
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5-3.所有権付き物件にして売却\n\n\n\n
6.【売り手側視点】借地権付き建物売却の注意点 \n\n\n
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\n\n\n6-1.売却には地主の承諾が必要\n\n\n\n
6-1-1.地主が承諾してくれなかったら\n\n\n\n