中古住宅の買取とは、不動産買取会社がその中古住宅の売り主から直接物件を買い取る方法をいいます。\n\n\n\n 一般的に中古住宅を売却する際には仲介という方法がよく使われます。そして、仲介とは不動産会社が売り主と買い主との間に立って不動産売買の取引を成立させることをいいます。\n\n\n\n つまり、仲介の場合の買い主は第三者ですが、買取の場合は不動産買取会社になり、売却する相手が異なる点が特徴です。\n\n\n\n ここからは不動産の買取システムについて、戸建ての場合とマンションの場合で分けて紹介します。 \n\n\n\n 中古戸建ての場合、まず建物を解体して更地にし土地のまま販売する方法（販売宅地）と、新たに建物を新築し建売住宅として販売する方法、既存の中古戸建てをリフォームして売り出す方法があります。\n\n\n\n 古くて大きな中古戸建ての場合は、更地にしたところで需要が見込めないケースもあります。その場合は土地を分割し何軒かの新築建売住宅にするのが一般的です。\n\n\n\n 借地権付きの戸建ての場合であれば、土地部分を不動産会社が購入し、戸建てに住んでいる人には立ち退き料を払って立ち退いてもらいます。その後、建物を解体して更地にし、建物を新築し、建売住宅として販売します。\n\n\n\n 築年数がそこまで経っていない戸建てなら、リフォームを行うことで有効活用を行います。最近のリフォームでは建物検査によって傷んでいる箇所を把握し、修繕して販売します。\n\n\n\n また、雨漏りやシロアリの被害のほか、建物の主要な部分の腐食や給排水管の故障などは、販売した不動産会社が引渡しから２年間責任を取る必要があるため、丁寧なリフォームを行います。\n\n\n\n この点からも、買い主は安心して購入できるというメリットがあります。\n\n\n\n 中古マンションのほとんどは鉄筋コンクリート構造になっているため、室内の設備（キッチンや浴室、トイレ、床、壁、洗面所など）については、ほとんどすべてを取り除いて新しいものに入れ替えられます。\n\n\n\n この方法をフルリノベーションといい、最近取り入れられているリフォーム方法です。ただ、中にはそこまでのリフォームは必要ない物件もあります。その場合は必要な箇所のみリフォームを行い、販売することになります。\n\n\n\n また、収益物件の場合は、その物件に住んでいる人がいるため、リフォームができません。\n\n\n\n そのため、その物件がファミリー向けであれば入居者が退去した後に居住用として売却する方法があります。一般的に居住用物件のほうが高く売れることからも、リフォームを施して販売するケースが多くみられます。\n\n\n\n では、中古住宅を買取にするメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。\n\n\n\n 代表的なメリットとして、素早く現金化できることや、第三者に売却するのではないことから内見の必要がなく立ち会いも不要なことなどが挙げられます。以下で詳しく見ていきましょう。 \n\n\n\n 仲介の場合、第三者がその物件を購入するため、購入する人が見つからなければ売却できません。\n\n\n\n 売却活動を開始したからといってすぐに購入希望者が見つかるというのは非常にまれで、通常であれば3～6ヶ月の期間を考えておく必要があります。需要によっては1年経っても購入希望者が見つからないこともあり得ます。\n\n\n\n その点、 買取であれば不動産買取会社が買い主になりますので、すぐに売却手続きに入れます。\n\n\n\n 売却価格や条件に合意できれば不動産売買契約を締結し、決済後引渡しという流れになりますので、仲介と比べると格段に早く現金化できる点が特徴です。\n\n\n\n すぐに売却したいと考えている人や、すぐにまとまった資金が欲しいという人におすすめの取引方法です。\n\n\n\n 仲介だと購入希望者が実際に物件を見学にくるケースがほとんどです。購入者としても実際に物件を見て最終的に購入するかどうかを決めたいと思うからです。\n\n\n\n 実際に物件を見学にくることを内見といいますが、内見の際には家の中をきれいに片付けることはもちろん、購入希望者が内見にくる日に立ち会う必要があります。\n\n\n\n 内見を希望されるとその準備と対応に手間や時間が取られるため、できれば避けたいと思う人もいます。\n\n\n\n 一方、買取だと不動産会社が査定の目的で訪問するだけですので、余計な気を遣うこともありません。また毎週末内見の対応に追われるといったこともありません。\n\n\n\n 不動産を所有しているかぎり、固定資産税および都市計画税を負担しなければなりません。\n\n\n\n しかし不動産会社に買い取ってもらうことで所有権は不動産会社に移ることになり、その後の固定資産税および都市計画税の負担は不要になります。\n\n\n\n 立地条件や土地の広さなどによっては固定資産税および都市計画税が高額で負担に感じている人もいるのではないでしょうか。\n\n\n\n 買い取ってもらえることで固定資産税および都市計画税の支払い負担がなくなる点は大きなメリットです。\n\n\n\n 仲介で売却する場合、物件の情報がネット上に掲載されます。\n\n\n\n 売却物件の詳しい所在地や部屋番号までネットに掲載されることはありませんが、不動産会社を通じて第三者に売却する仲介の場合は、おおまかな立地や内部の写真が載ることもあり、その情報によって自宅の内部の様子や所有物件を売りに出した事実がほかの人に知られる可能性があります。\n\n\n\n 買取の場合は不動産会社が買い取るため、ネット上に情報が載ることはありません。ほかの人に知られることなく物件を売却したい人に向いている売却方法といえるでしょう。\n\n\n\n 契約不適合責任とは、売買契約においてその物件にあらかじめ伝えていなかった不良や不備があった場合に、売り主が買い主に対して負う責任をいいます。 \n\n\n\n 仲介で物件を販売する際には売り主による契約不適合責任の義務が法律によって決められており、物件を第三者に売却した後に契約書に記載のない不備が見つかった場合には、修理や損害賠償、もしくは売却代金減少請求などを買い主から求められる可能性があり、それらに応じなかった場合、契約を解除することになります。\n\n\n\n 買取の場合、買い主は不動産のプロとなりますので、契約不適合責任が免除されることがほとんどです。実際、買取を行う際は契約不適合責任については免除とする内容を記載して契約締結を行うことがほとんどです。\n\n\n\n 一般的に不動産会社に物件の売却を依頼するときは媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、このうちのどれかを選ぶ必要があります。\n\n\n\n ただ、媒介契約を締結したからといってすぐに購入希望者がみつかるわけではありません。場合によっては6ヶ月以上経っても売れないといった状況も考えられます。\n\n\n\n 物件を売却する側にはさまざまな事情があり、できれば早く売りたいと思う人もいます。\n\n\n\n そのような人にとっては、媒介契約で売却活動を行い購入希望者が出てくるのを待つよりも、買取を選ぶほうが有効な取引方法になるでしょう。\n\n\n\n 買取の場合、買取価格が相場よりも安くなる点が最大のデメリットですが、なぜ買取だと買取価格が低くなるのでしょうか。仲介と比べると60〜80％程度にまで下がってしまうといわれる買取価格の疑問について次項で詳しく解説します。\n\n\n\n 物件を買い取る不動産会社は、その物件を売却することで利益を得ています。買い取った価格と同じ額で売却しても当然ながら利益は出ません。つまり、不動産会社が想定する利益分を差し引いた仕入れ額でなければ、売却時の利益を得られないのです。\n\n\n\n そのため、買取価格は相場よりも安くなり、相場より安い価格で購入した不動産会社は相場価格で売却することで、その差額を利益として得るというわけです。\n\n\n\n また、売却にあたり修繕が必要なケースも考えられるため、その費用を差し引いて買取価格を計算することも、最終的に買取価格が低くなる理由です。\n\n\n\n 物件によっては、買い取ったあとリフォームやリノベーションを施し付加価値をつけて販売するケースがあります。そのためのリフォームもしくはリノベーション費用の一部を差し引いて買取価格を計算することもあります。\n\n\n\n 物件の状態にもよりますが、中古物件をそのまま売却することは非常にまれです。時代のニーズに合わせた付加価値を付けて販売しなければ、購入希望者も現れません。\n\n\n\n このような事情もあって、買取価格が安くなるのです。\n\n\n\n いくら買取価格が相場よりも低いとはいえ、売り主側としては少しでも高く売りたいものです。\n\n\n\n 不動産会社が買取価格を決定する際に重視する要素とはどのようなものなのでしょうか。\n\n\n\n 買取価格を決める要素で重要なものの1つが、建物の築年数といわれています。いくら立地のよい床面積の広い物件でも、築年数が大きいと価格に与える影響も大きくなります。\n\n\n\n 地域にもよりますが、築年数別で買取価格を比較した場合、築10年以下の物件と築30年以降の物件では買取価格に1,000万円以上の差が生じるケースがあります。\n\n\n\n 物件をできるだけ高く買い取ってもらいたいなら、築10年以内の築浅のうちに買取を依頼することが大切です。\n\n\n\n 出典：レインズ「表16－① 戸建住宅（中古）の築年帯別状況［首都圏］」\n\n\n\n 物件が所在する立地条件も買取価格に影響を与える要素です。都市部と郊外では、都市部のほうが地価が高い傾向にあり、都市部にある物件のほうが買取価格は高くなります。\n\n\n\n また、郊外の物件でも都市部へのアクセスの良さや、物件の近くに主要路線となる駅やバス停があるかどうかも買取価格に関係します。\n\n\n\n 物件の買取を依頼された不動産会社は、買い取った後に建物を取り壊して一旦更地にするケースがあります。このことからも、更地にしたときの土地の形状を重視する傾向にあります。\n\n\n\n 間口の広い整形地であるほど使い勝手がいいため買取価格は高くなる傾向にあり、逆に非整形地といわれる使い勝手の悪い土地の形状だと買取価格が下がる傾向があります。\n\n\n\n 買取価格は、時価から再販するためにかかる費用を差し引いて計算します。再販費用とは、リフォームやリノベーション費用などのことで、再販の際にどのくらい費用がかかるかを詳しくチェックします。\n\n\n\n いくら時価の高い物件だとしても、家の中の設備が今のニーズに合わない場合は、リフォームもしくはリノベーション費用が通常よりも高くなります。そのため、結果として買取価格が下がることになるのです。\n\n\n\n 中古住宅の買取価格は相場の60〜80％といわれています。実際に買取価格を算出してみましょう。\n\n\n\n では市場価格はどのようにして決まるのでしょうか。以下で大まかな市場価格の算出方法を紹介しますので、その金額に0.6〜0.8を乗じて買取相場を計算してみましょう。\n\n\n\n ただし、算出結果はあくまでも目安です。最終的な買取価格は上で説明した条件によって変わります。\n\n\n\n レインズ（Real Estate Information Network System（レインズ））とは不動産会社限定の不動産物件情報検索・登録システムのことです。\n\n\n\n そのレインズが運営している不動産情報サイトがレインズマーケットインフォメーションで、こちらは一般人でも無料で閲覧可能です。\n\n\n\n 検索したい条件（マンションもしくは戸建て）ごとに検索する都道府県や地域を選択して検索することで、直近1年間の該当する物件の成約価格や1平方メートルごとの単価、建物および土地の面積、築年数、制約時期が表示されます。\n\n\n\n レインズマーケットインフォメーション \n\n\n\n 国土交通省が調査したデータをもとにした「国土交通省 土地情報検索システム」を利用する方法もあります。\n\n\n\n マンションや戸建てのほか、土地のみの価格を調べることもでき、農地や林地なども調べられる点がレインズと異なっています。航空写真から該当する場所を探せる点も使いやすいといえるでしょう。\n\n\n\n 国土交通省 土地情報検索システム \n\n\n\n 公示地価とは、毎年3月下旬頃に国土交通省が発表する土地取引の指標とされるものです。\n\n\n\n 公示地価が調べられる「全国地価マップ」では、公示価格のほかにも路線価や基準地価が調べられるため、それらをもとに土地の評価額を算出できます。\n\n\n\n 全国地価マップ\n\n\n\n おうちクラベルは、ソニーグループのSREホールディングスが運営している無料の不動産一括査定サイトです。査定依頼ができる企業は実績豊富な優良企業ばかりですので、買取に精通したパートナー企業がきっと見つかります。\n\n\n\n さらに査定依頼後には高精度なAIによる推定査定価格がその場でわかります。\n\n\n\n 個別でAI査定を行っているところはありますが、無料の不動産一括査定とAI査定の組み合わせは他社にはなく、またおうちクラベルのAI査定は制度が高いことで好評を得ています。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産売却のプロに依頼して、高く買ってくれる買い手を徹底的に探すことができるでしょう。\n\n\n1-1.中古戸建ての場合\n\n\n\n
1-2.中古マンションの場合\n\n\n\n
2.中古住宅を買取にするメリット\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/54836878_m-1024x682.jpg\")
\n\n\n2-1.素早く現金化できる\n\n\n\n
2-2.内見などに立ち会う必要がない\n\n\n\n
2-3.固定資産税などの支払いがいらなくなる\n\n\n\n
2-4.個人情報がネット上に乗ることがない\n\n\n\n
2-5.契約不適合責任が免除される\n\n\n\n
2-6.媒介契約で売れないときの最終手段\n\n\n\n
3.買取のデメリットはズバリ「買取価格の低さ」\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/81590750_m-1024x682.jpg\")
\n\n\n3-1.買取価格が安い理由1：買取会社の利益分が安くなる\n\n\n\n
3-2.買取価格が安い理由2：販売時の付加価値を付けるから\n\n\n\n
4.買取価格を左右する要素とは？\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/e9f453f0f14295fed8931f730815d76b004ecd3f-1024x682.jpg\")
\n\n\n4-1.建物の築年数\n\n\n\n
4-2.建物の立地\n\n\n\n
4-3.土地の形状\n\n\n\n
4-4.再販にかかる費用\n\n\n\n
5.中古住宅の買取価格を調べてみよう\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/42725059_m-1024x682.jpg\")
\n\n\n5-1.市場価格はどうやって決める？\n\n\n\n
5-2.レインズマーケットインフォメーションで調べる\n\n\n\n
5-3.土地総合情報システムで調べる\n\n\n\n
5-4.公示地価を調べる\n\n\n\n
5-5.「おうちクラベル」で不動産一括査定する\n\n\n\n
![\"おうちクラベルで無料一括査定\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/アートボード無料一括査定-1024x372.jpg\")
\n\n\n