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専属専任媒介契約\n

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専任媒介契約\n

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一般媒介契約\n

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媒介契約締結先\n

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1社のみ\n

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1社のみ\n

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複数社可能\n

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自己発見取引\n

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不可\n

（必ず不動産会社を介する必要がある）\n

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可能\n

（自分で買主を見つけたら直接売買可）\n

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可能\n

（自分で買主を見つけたら直接売買可）\n

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不動産会社の\n

報告義務\n

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1週間に1回以上\n

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2週間に1回以上\n

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報告義務なし\n

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レインズへの登録\n

（不動産流通機構）\n

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5日以内に登録\n

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7日以内に登録\n

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登録義務なし\n

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契約期間\n

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3ヶ月が上限\n

更新可能\n

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3ヶ月が上限\n

更新可能\n

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法的に決まりはない）\n

（3ヶ月が一般的、更新可能\n\n\n\n\n

2-4.売却活動が開始される\n\n\n\n
媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。売却活動をするのはおもに不動産会社になりますが、内見希望者が現れた場合は内見に応じます。\n\n\n\n
不動産会社が行う売却活動としては、レインズ（不動産流通機構）への登録、自社ホームページへや広告チラシによる広告活動、住宅情報サイト（SUUMO・HOME’S・at-home）への掲載などがあります。\n\n\n\n
専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約の場合は、業務報告の義務がありますので売却活動について報告があります。しかし一般媒介契約だからといって報告がない訳ではありません。任せっきりにせず、市場の状況や近隣の成約事例などを聞くようにしましょう。\n\n\n\n
2-5.買主と売買契約を締結する\n\n\n
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購入希望者から不動産仲介会社経由で、「購入申し込み書」もしくは「買い付け依頼書」が届いたら、購入希望者の希望価格や条件などを確認します。\n\n\n\n
書面にある内容を承諾する場合はその旨を伝え、応じられない場合は売り渡し希望価格などを不動産会社の担当者に伝え交渉します。\n\n\n\n
価格や条件に折り合いがついたら両社のスケジュールを確認し、期日を定めて売買契約を締結します。売買契約時に必要になる重要事項説明書や不動産売買契約書は、不動産会社が準備をしますので基本的に書面などを準備する必要はありません。\n\n\n\n
買主に対して「物件状況報告書」や「付帯設備票」を用意する必要がありますが、書式は不動産会社が用意しますので、物件や付帯設備の状況や有無などを記入すれば足ります。\n\n\n\n
売買契約時に必要になる書類などは不動産会社に確認しましょう。基本的には登記済権利証（登記識別情報）や実印、印鑑証明、納税通知書などです。\n\n\n\n
不動産売買契約が締結したら、買主から手付金を受領します。買主への領収書が必要になりますが、不動産会社が用意したものに署名・捺印して渡すことが多いので、これについても不動産会社に相談してみましょう。\n\n\n\n
2-6.物件の引渡し（決済）\n\n\n\n
決済とは買主が売主に売買代金（売買代金から手付金を差し引いた額）を支払うことです。そしてその支払いに基づいて売主は買主に物件を引き渡します。\n\n\n\n
売主に住宅ローンの残債がある場合は、買主に物件を引き渡す前に完済しなければなりません。通常は買主から受け取った売買代金によって完済し、抵当権を抹消します。もし残債が売買代金を上回る場合は、自己資金を充当しなければなりません。\n\n\n\n
住宅ローン完済や抵当権の抹消、所有権移転は同日に行います。買主が住宅ローンを借入る場合は、ローンの実行も同日です。売主・買主・司法書士・不動産会社の担当者が集い、すべてを一度に行うことになります。基本的には同日に物件の引渡しもします。\n\n\n\n
売主は決済日までに買主に物件の引渡しができるように、引っ越しや不用品の処分をしなければなりません。粗大ごみは回収に時間がかかることがありますから、余裕をもって計画しましょう。\n\n\n\n
所有権移転や住宅ローンの実行をする必要があるため、決済日は法務局や金融機関が営業している平日に行う必要がありますのでご注意ください。\n\n\n\n
2-7.家を売ったら確定申告をする\n\n\n\n
不動産会社が仲介するのは決済と物件の引渡しまでです。しかし家の売却は確定申告までが一連の流れだと理解し、売却した翌年には忘れずに確定申告をしましょう。\n\n\n\n
家の売却をして譲渡所得が発生した場合は、必ずその所得を申請しなければなりません。申告を怠ると、無申告加算税や延滞税を追徴課税される場合があるので注意が必要です。\n\n\n\n
例えばマイホーム（居住用財産）を売ったときは、最高で3,000万円まで控除ができる特例がありますが、確定申告しなければこの特例は適用されません。所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円控除できます。\n\n\n\n
また実は家を売って損失（譲渡損失）が発生した場合は、申告することによって損益通算など、節税できる可能性があります。\n\n\n\n
例えば年末に家を売却した場合は、翌年の確定申告日まで期間がありません。直前になって慌てることなく準備ができるように、あらかじめ必要書類など確認しておくとよいでしょう。\n\n\n\n
3.家を売るときの不動産会社の選び方\n\n\n
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家の売却を考えたときに、不動産会社の選び方について戸惑う人は多いのではないでしょうか。不動産会社には大手不動産会社から地域密着型で中堅といわれる不動産会社まであり、正直なところ悩むのは必然かもしれません。\n\n\n\n
ここでは「頼れる不動産会社」なのか見極めるための、7つのポイントを紹介します。ぜひ自分に合った不動産会社を選んでください。\n\n\n\n
3-1.家の売買実績を確認する \n\n\n\n
不動産会社にはそれぞれ特色があり、得意とする物件の傾向があるので見極めが大切です。例えば土地や戸建ての売却を得意とする不動産会社や、マンションに重きをおいている不動産会社です。\n\n\n\n
もし家の売却が得意でないとしても不動産会社からまず断られることはありません。相談する前にその不動産会社のホームページなどを確認し、何を得意とする不動産会社なのか確認しましょう。さらに売買の取り扱いの実績などを確認できるとより安心です。\n\n\n\n
また依頼する地域に精通しているかどうかも重要なポイントです。その地域の相場や市場について熟知しているほうが、査定額もより適切に提案してもらえるでしょう。加えて買主になりえる顧客をすでに保有している可能性もあり、早期に売却できる可能性も高くなります。\n\n\n\n
3-2.「囲い込み」がないかどうか\n\n\n\n
「囲い込み」とは、不動産会社が売り物件の情報をほかの不動産会社に対してオープンにせず、自社で不動産を囲い込んで両手仲介を狙うことをいいます。\n\n\n\n
「両手仲介」とは売主から売却を依頼された物件の買主を自社の顧客の中から探し、売主・買主双方から仲介手数料を得ることです。一方から手数料を得る「片手仲介」の倍の手数料が入るので、不動産会社にとっては都合のいい取引になります。\n\n\n\n
両手仲介自体が悪い訳ではありませんが、囲い込みをしている場合は早期に売却する機会を逃してしまう可能性があり、売主にとっては不利益になることがあります。\n\n\n\n
実際に囲い込みをしているのか確認することは難しいですが、すぐにレインズ（不動産流通機構）に登録してもらえるのか、またほかの不動産会社へも情報をすぐに公開するのかなど確認してみましょう。\n\n\n\n
ちなみに一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務はありませんが、複数社に依頼することが前提のため「囲い込み」の心配はありません。\n\n\n\n
3-3.売買のほかにどのようなサービスの提案が可能か\n\n\n
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不動産仲介会社は不動産売買の仲介が本業ですが、会社独自のサービスを用意しているケースがあります。\n\n\n\n
例えば安心して住み替えできるように一定期間後に買取を保証するサービスや、リフォームの相談もできる会社、その会社の顧問税理士に税務について相談できるサービスがあるなどさまざまです。\n\n\n\n
自分のニーズに合ったサービスを提供している不動産会社を選ぶことが大切です。媒介契約を結ぶ前にサービスを受けられるのか、条件の有無などを確認しておきましょう。\n\n\n\n
3-4.営業担当者に相談しやすいか\n\n\n\n
営業担当者は、大切な不動産の売却を依頼する相手です。コミュニケーションが上手くいかないと、不満が残る取引にもなりかねません。営業担当者とは内見の予定や契約の打合せなど、頻繁に連絡を取ることになりますので信頼できる相手を選びましょう。\n\n\n\n
大手の不動産会社だから安心ということはありません。会社の規模だけでなく担当者との相性も重視しましょう。連絡が取りやすい時間帯や曜日、電話よりLINEがいいなど連絡方法についても希望を伝えておくと、気持ちよくスムーズにコミュニケーションを取ることができます。 \n\n\n\n
3-5.免許番号と更新回数にも注目\n\n\n\n
不動産会社は宅地建物取引業を営むためには免許を受ける必要があります。例えば東京都内で営業する場合は都知事、都道府県をまたいで宅建業を営むのであれば国土交通大臣の許可が必要です。\n\n\n\n
不動産会社を見極める指標として見たいのは「免許番号」です。国土交通大臣や知事の後に記載されている括弧の中の数字です。\n\n\n\n
宅地建物取引業の免許は5年に一度更新になりますので、「免許番号×5年」がその会社の業歴になります。つまり免許番号の数字が大きいほど、会社が長く存続していることの証明になります。\n\n\n\n
ただし1996年までは3年に1回の更新でした。5回以上更新している不動産会社は、「免許番号×5年」が業歴ということにはなりませんので注意しましょう。\n\n\n\n
また途中で都道府県知事から国土交通大臣（もしくはその逆）に変えている場合は免許番号が「1」からスタートになります。業歴が長そうなのに免許番号が若い場合は、不動産会社に確認すると安心でしょう。\n\n\n\n
3-6.行政処分等の履歴をチェック\n\n\n\n
行政処分とは行政機関が法律に基づいて、国民に対して権利を与えたり義務を負わせることです。\n\n\n\n
宅地建物取引業者も例外ではなく、免許権者（国土交通大臣や都道府県知事）の行政庁から行政処分を受けることがありますが、その処分の履歴については、「国土交通省ネガティブ情報等検索サイト」で検索できます。\n\n\n\n
処分の年月日や都道府県、事業者名、処分などの種類（行政指導・指示・業務停止・業務取消）を入力することでより簡単に確認できます。\n\n\n\n
概要には違反行為の概要についても記載されています。少なくとも媒介契約を締結する前にその不動産会社について検索し、行政処分を受けた履歴がないかチェックしておきましょう。\n\n\n\n
ちなみに同じサイトで、マンション管理業者や賃貸住宅管理業者、不動産鑑定士の行政処分の履歴も同様に確認できます。\n\n\n\n
3-7.査定金額とその根拠を比較する\n\n\n\n
査定は複数社に依頼することをおすすめしますが、その場合査定額だけでなくその査定の根拠も比較しましょう。\n\n\n\n
査定額を最も高く出している不動産会社が、1番高く売却できるとはかぎりません。その地域の市場価格をきちんと把握していなかったり、媒介を受けたいがために高く評価していたりする可能性もあります。査定価格は複数社に依頼し、平均値をみるようにしてください。\n\n\n\n
査定額が気になるところですが、大切なのは査定額の根拠です。きちんと成約事例や近隣の比較物件のデータを集めており、市場の状況や需要の有無まで把握できていると感じられる査定書を提出した不動産会社が仲介依頼先として望ましいといえます。\n\n\n\n
4.家を高く売るのにおすすめのタイミングは？\n\n\n
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不動産を売却するタイミングは通常「売りたいとき」になりますが、少しでも高くそして有利に売却したいと考えるのであれば、家を売る時期について慎重に検討するべきでしょう。ここでは売却にふさわしいタイミングの見極め方を3つ紹介していきます。\n\n\n\n
4-1.税金を安く抑える控除・特例を利用する\n\n\n\n
不動産は短期保有に比べて、長期のほうが譲渡所得税や住民税が軽減されています。短期譲渡所得税は30％に対し、長期譲渡所得は15％です。住民税も下記のとおり異なります。\n\n\n\n
なお長期譲渡所得税は、売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合の税率ですので注意しましょう。\n\n\n\n
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所有期間\n
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譲渡所得税\n
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住民税\n
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復興特別所得税\n
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合計\n
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長期譲渡所得\n
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譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合\n
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15％\n
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5％\n
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基準所得税額の2.1％\n
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所得税15.315％＋住民税5％\n
＝20.315％\n
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