![\"01_0008_00061_94474300_m.jpg\"\/](\"https:\/\/realestate-od.jp\/column\/img\/01_0008_00061_94474300_m.jpg\")
\n\n\n\nまずは、不動産売買における入札とはどのようなものか見ていきましょう。\n\n\n\n 入札とは、いわゆる「オークション」や「競り」の形式で売却先や売却額を決めることです。購入を希望する複数の人が「いくらなら買うか」決めて価格を付け、その中で最も高い価格を付けた人が購入できるしくみです。\n\n\n\n 不動産の場合、一般的には裁判所や企業などが売主となることが多いですが、近年は個人でも所有する不動産を入札方式で売却するケースが増えています。\n\n\n\n 不動産の入札にはいくつかの種類があります。それぞれどんなものなのか、どのような人が入札できるのか、一般的な不動産の売却の方法（仲介や買取などの相対方式）と何が違うのか、詳しく解説します。\n\n\n\n 入札には、以下のような種類があります。\n\n\n\n 一般競争入札\n 不特定多数が参加できる。\n 指名競争入札\n 前もって発注者が参加する人を指名する。\n 公募型競争入札\n 参加のための条件を満たした人だけが参加できる。\n 希望制指名競争入札\n 参加したい人を集めて、その中から参加できる人を選ぶ。公募型指名競争入札とも呼ばれることもある。\n 疑似入札\n 複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、それぞれが見つけてきた購入希望者の中から選ぶ。\n\n\n\n\n いずれも「複数人で競って、最も高値を付けた人が落札できる」という点では同じですが、参加できる人が違います。\n\n\n\n さらに、入札方式は以下の2種類に分けられます。\n\n\n\n 競り上がり方式\n 1人が何度も入札できる。インターネットオークションに多い。\n ポスティング方式\n 入札は1人につき1回だけ可能。\n\n\n\n\n 個人が不動産の入札に参加する場合は「一般競争入札×ポスティング方式」の組み合わせが最も多いでしょう。 \n\n\n\n 不動産の入札に参加しているのは、多くが不動産会社もしくは不動産投資家などの専門家です。しかし、上述の一般競争入札であれば、不動産のプロではない個人でも入札に参加することができます。\n\n\n\n 参加するのに特別な資格などは必要なく、入札前に厳しい審査でふるい落とされることもありません。誰でも公平にチャンスがあるといえます。 \n\n\n\n 入札は、不動産を入札方式で売却したい裁判所・企業・個人などに対して、購入を希望する企業や個人が「自分は○○円なら購入します」という意思表示をすることから始まります。\n\n\n\n 購入希望者が複数いた場合は、最も高い金額を付けた人だけがその不動産を購入する権利を得られるしくみです。売る側からすると高値で売れやすく、買う側も納得いく金額で購入しやすいため、近年は個人でも入札方式の売買に参加する人が増えています。\n\n\n\n 不動産の売却方法には、入札以外にも「仲介」や「買取」もあります。仲介や買取は「相対方式」と呼ばれ、入札とは異なる特徴を持っています。それらの違いは後述します。 \n\n\n\n 個人が不動産を売却する方法として最も一般的なのが「仲介」です。不動産会社に依頼して、買主となる人を探してもらう方法です。不動産会社が自ら買主となる方法は「買取」と呼ばれます。\n\n\n\n 入札方式と相対方式（仲介や買取）の主な違いは、以下のとおりです。\n\n\n\n ・価格の決め方\n\n\n\n どの方法でも周辺地域の過去の取引事例などを参考に、相場に合った金額が設定されるのは同じです。しかし、入札方式では売主が決めるのはあくまで「最低落札価格」で、あとは入札の結果次第です。入札の場合、相対方式のような細かい値引き交渉はありません。\n\n\n\n ・買主の決め方\n\n\n\n 相対方式では、買主を決めるのは売主本人です。しかし入札では自動的に最高値を付けた人に決まるため、売主の都合や希望で変えることはできません。\n\n\n\n どの方法で売買すべきかは人によって違います。それぞれの特徴を押さえ、自分の希望に合致するものを選びましょう。 続いて、入札のメリットやデメリットについて解説します。\n\n\n\n 仲介や買取などの相対方式と比べた場合、入札方式にはどのようなメリットがあるのか整理しておきましょう。\n\n\n\n 不動産を売却する側から見たメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。 \n\n\n\n 入札方式の大きなメリットは「高く売れる可能性がある」という点です。\n\n\n\n 相対方式では、個人対個人もしくは個人対不動産会社など1対1で売買について話し合って、最終的な価格を決めます。そのため、あとから「もっと高い値段で買ってくれる人がいたのでは……？」とモヤモヤしたり後悔したりするかもしれません。\n\n\n\n しかし、入札方式では複数人が競い合った結果、最終的な価格が決まるのが一般的です。需要の高い物件では「なんとしても落札したい」と高値を付ける購入希望者が続々と現れ、はじめに売主側が設定した「最低落札価格」を大幅に上回る結果になることもあります。\n\n\n\n また、落札した時点で売却価格が確定するため、その後に値下げ交渉が入ることもありません。\n\n\n\n このような特徴があるため、入札は人気物件を少しでも高く売りたいという人に向いているでしょう。\n\n\n\n 相対方式では、一度支払った手付金を放棄することで契約を解除できる「手付解除」や、一方的に申し込みを撤回できる「クーリングオフ」が可能な場合があります。\n\n\n\n 特に仲介の場合は、購入希望者が一般の個人ということも多く「住宅ローンの審査に通過できなかった」などの理由で購入をやめるケースも少なくありません。一度購入者が決まった後にキャンセルになると、また最初からやり直しとなるので、余分な時間と手間がかかってしまいます。\n\n\n\n 入札方式の場合は、入札が終わって落札者が決定したら、その後は落札者の都合による撤回が原則できなくなります。キャンセルする方法もありますが、それにともなってペナルティが課されることが一般的です。そのため、キャンセルされるリスクは比較的低いといえるでしょう。\n\n\n\n 入札方式では、落札者が現れたらすぐに売買契約を締結する手続きに入ることができます。相対方式と違って個別の価格交渉が必要ない分、時間短縮につながります。\n\n\n\n 交渉の手間を省きたい人や短期間で不動産売却を完了させたい人にとっては嬉しいポイントとなるでしょう。\n\n\n\n ちなみに、相対方式の中でも仲介は時間がかかる傾向があります。広告を出したり内見の案内をしたりしながら購入希望者が現れるまで待つことになるので、一般的には売却まで3～6ヶ月程度かかるといわれています。 \n\n\n\n メリットだけではなく、デメリットについて知っておくことも大切です。\n\n\n\n ここからは、入札方式で不動産を売却する場合、相対方式と比べてどのようなデメリットがあるのか解説します。\n\n\n\n 入札できる期間はあらかじめ決められています。入札者が現れないからといって、好きなように入札期間を延長することはできません。\n\n\n\n 入札者が現れない場合、その入札は「流れる」ことになります。流れた後もいったん仕切り直して再度入札にかけることは可能ですが、そもそもあまり需要がない物件だと、何度やっても同じ結果になってしまうこともあるでしょう。\n\n\n\n さらに、長期間売れ残っていると余計に購入希望者が遠のいてしまうかもしれません。場合によっては、入札方式を選んだほうが売却に時間がかかるケースもあると覚えておきましょう。\n\n\n\n 入札は想定よりも高く売れる可能性がある一方で、安い価格しか付かない可能性もあります。\n\n\n\n 購入希望者が複数いてお互いに競い合ってくれればよいのですが、入札者が1人しかいない場合は「最低落札価格」で落札されてしまうこともあります。\n\n\n\n より多くの入札者を集めたいと思って最低落札価格を低めに設定していると、想定外の安値落札に頭を悩ませることになるかもしれません。価格設定は、入札の経験が豊富な不動産会社に相談するなどして慎重に行いましょう。\n\n\n\n 入札後は、落札者だけでなく売る側も自由にキャンセルできません。もし想定以上に安値で落札されてしまったとしてもキャンセルできず、受け入れるしかないので要注意です。\n\n\n\n たとえ落札者とトラブルになっても、自分の意思で選んだり変更したりできないので、うまく対応して乗り切る必要があります。この点でも、入札においては信頼できる不動産会社を味方につけて相談することが非常に重要といえます。\n\n\n\n ここまでは入札方式で不動産を「売却する側」の視点で解説してきましたが、ここからは「購入する側」の視点で見ていきます。\n\n\n\n 不動産を入札で購入するメリットは、以下のとおりです。 \n\n\n\n 入札の対象となる不動産は、一般の市場には出回っていない物件です。バリエーションも豊富な傾向があるので、なかなか手に入らない珍しい不動産に出会えるかもしれません。\n\n\n\n また、自分以外の入札者がいない物件なら、最低落札価格に近い金額で購入できる可能性もあります。\n\n\n\n 入札での購入を検討することで、市場価格より安い価格で購入できるお宝物件に出会える可能性が上がります。購入する不動産をできるだけ多くの選択肢から選びたい人や、できるだけ安く買いたい人は特に入札に向いているでしょう。\n\n\n\n 不動産の入札には、不動産会社を通さずに裁判所や自治体などと直接取引するケースもあります。その場合は「仲介」ではないので、通常の不動産取引と違って「仲介手数料」を支払う必要がありません。\n\n\n\n こうしたケースでは、購入時の手続きも通常よりシンプルな傾向があります。抵当権抹消や所有権移転のための登記も自分で司法書士に依頼することなく裁判所が済ませてくれるので、司法書士への依頼費用などが不要です。\n\n\n\n 一般的な不動産売買は仲介で行われますが、それと比べると入札は購入時の諸費用（各種手数料）を抑えられる可能性があります。\n\n\n\n 入札方式で不動産を購入するデメリットについても確認しておきましょう。\n\n\n\n 基本的には、入札は不動産のプロではない個人が手を出すにはリスクが高く、割安だからという理由だけで安易に参加するのは避けたほうがよいといえます。以下、詳しく見ていきます。 \n\n\n\n 「瑕疵担保責任」とは売主が負う責任の一種です。例えば、物件に雨漏りによる躯体の腐食やシロアリ被害など、引き渡し時点で隠れていた不具合や欠陥が見付かった場合に、売主に対して損害賠償請求や契約の解除を求めることができます。\n\n\n\n 2020年4月1日の民法改正以降は「契約不適合責任」に変わり、売却時に欠陥が隠れていたかどうかに関わらず、不動産の状況が契約内容と異なる場合は、売主に対する損害賠償請求などが認められるようになりました。\n\n\n\n 通常の不動産取引ではこの責任が発生するため、購入後でも一定期間内に不具合が発覚した場合は、売主側の費用負担で修繕してもらうことができます。\n\n\n\n しかし、入札で購入する競売物件などにはそれがありません。問題があれば、購入直後でもすべて自費で修繕する必要があります。競売物件は事前に室内の様子を確認できないため、特にリスクが高くなりがちです。\n\n\n\n 落札時には相場より安く購入できたと思える物件でも、人が住める状態にするまでに想定以上に修繕費がかかってしまうことがあるので気を付けましょう。\n\n\n\n 競売物件の場合、先述の雨漏りやシロアリ被害などの物件に関する不具合だけでなく、前所有者の占拠や大量の残置物などほかにも何らかのトラブルを抱えていることが少なくありません。\n\n\n\n こうしたトラブルの解決も、落札者自身で行う必要があります。専門家に依頼できる場合もありますが、弁護士に立ち退き交渉を依頼するのにも、不用品回収業者に荷物の撤去を依頼するのにも、それなりに費用がかさみます。数十万円、場合によっては百万円単位になることも覚悟しておきましょう。\n\n\n\n 入札した物件が自分の思い通りに活用できる状態になるまでに、時間もお金も手間もかかってしまう可能性があるので要注意です。 \n\n\n\n 入札後の撤回は、原則として認められていません。勘違いやミスで入札してしまったとしても、落札後はじめて物件に立ち入ってたときに問題が発覚したとしても、キャンセルはできないと思っておきましょう。\n\n\n\n やむなくキャンセルする場合には、保証金（入札前に預けているお金）を没収される、次回以降の入札に参加できなくなる、などのペナルティを受ける可能性があります。入札時、落札時、撤回時の条件については事前によく確認しておくようにしましょう。\n\n\n\n 入札による不動産購入は、市場価格より安値で買えるチャンスがあるのが魅力です。しかし、誰もが良いと思うような人気物件は入札者が殺到することも珍しくありません。その中で競っていくことになるため、最終的にはそれほど割安とはいえない価格で落札となるケースもあります。\n\n\n\n 入札者が多く競争率の高い物件では、驚くような安値で落札するのは難しいでしょう。不動産会社や熟練の不動産投資家などのプロと同じ土俵で競うことになる点も、ハードルが高いと感じやすいポイントです。 \n\n\n\n 競売物件は、購入希望者向けに公開されている情報がかなり限定的です。基本的には「物件明細書」「評価書」「現況調査報告書」の3点セットを見て判断することになります。それ以外の情報収集は容易ではないでしょう。通常は物件の内見をすることもできません。\n\n\n\n 限られた情報だけを頼りに大きな金額が動く決断をするのは、なかなか勇気がいると感じる人も多いのではないでしょうか。しかも先述のとおり、落札した物件が何かトラブルを抱えていてもキャンセルできないという大きなデメリットもあります。\n\n\n\n 不動産を入札で購入するのは、不動産の目利きに自信があるプロや資金的にも時間的にも余裕のある人には向いていますが、それ以外の人には難易度が高い選択といえるでしょう。\n\n\n\n 不動産を入札方式で売買する場合は、仲介や買取の場合とは異なる点に注意が必要です。入札に参加する前に必ず知っておきたい、入札方式ならではの注意点について解説します。\n\n\n\n 入札方式の場合、落札後の価格交渉などがない分、最初の価格設定が特に重要になります。売主が設定する売り出し価格（最低落札価格）は、高すぎると入札者が現れにくくなりますし、低すぎると思わぬ安値で売れてしまって後悔するかもしれません。\n\n\n\n ほどよい価格を設定するためには、事前に不動産査定を受けて適正な価格を把握しておく、信頼できる不動産会社に相談して決めるといった対策が有効です。 \n\n\n\n 先述のとおり、入札方式の場合は売る側・買う側ともに、落札後の撤回は原則としてできません。\n\n\n\n 売却や購入の意思をしっかりと固めてから、入札に向けた準備を始めましょう。 \n\n\n\n 不動産の中には、入札方式を利用することで、仲介を通して個人の買主を見つけるより高値で売れる物件もあります。\n\n\n\n ここでは、入札のほうが高く売れやすい不動産の特徴について解説します。該当する不動産を所有している場合は、一般的な仲介での売却とあわせて入札での売却も検討してみましょう。 \n\n\n\n ポイントは、個人ではなく不動産会社から見て魅力的な不動産かどうかです。今の状況にかかわらず、今後有効に活用できそうな物件（大きな利益を上げられる可能性がある物件）は人気を集めやすいでしょう。例えば以下のようなケースです。\n\n\n\n1-1.入札の種類とは？\n\n\n\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n 1-2.入札に参加できる人とは？\n\n\n\n
1-3.入札の仕組みとは？\n\n\n\n
1-4.入札方式と相対方式との違いとは？\n\n\n\n
2.入札方式で不動産を売却するメリットとは？\n\n\n
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\n\n\n2-1.高く売れる可能性がある\n\n\n\n
2-2.落札をキャンセルされるリスクが低い \n\n\n\n
2-3.短期間で売買できる可能性がある\n\n\n\n
3.入札方式で不動産を売却するデメリットとは？\n\n\n
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\n\n\n3-1.期間延長ができない\n\n\n\n
3-2.安値で落札される可能性もある\n\n\n\n
3-3.落札後のキャンセルはできない\n\n\n\n
4.入札方式で不動産を購入するメリットとは？\n\n\n
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\n\n\n4-1.割安でお宝物件が手に入る可能性がある\n\n\n\n
4-2.仲介手数料などを安く抑えられる可能性がある\n\n\n\n
5.入札方式で不動産を購入するデメリットとは？\n\n\n
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\n\n\n5-1.瑕疵担保責任を追及できない\n\n\n\n
5-2.トラブルが隠れている可能性がある\n\n\n\n
5-3.入札後のキャンセルはできない\n\n\n\n
5-4.人気物件は競争率が高い\n\n\n\n
5-5.公開情報が限られている\n\n\n\n
6.入札方式で不動産を売買する際に知っておきたい注意点\n\n\n
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\n\n\n6-1.売り出し価格の設定が難しい\n\n\n\n
6-2.落札者が決まったら後戻りはできない\n\n\n\n
7.入札方式で想定外の高値で売れる可能性がある不動産の特徴とは？\n\n\n
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\n\n\n7-1.広大な土地\n\n\n\n