{"id":398,"date":"2023-03-16T17:28:37","date_gmt":"2023-03-16T08:28:37","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/article279\/"},"modified":"2023-11-07T11:41:36","modified_gmt":"2023-11-07T02:41:36","slug":"post_207","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/land\/column\/article398\/","title":{"rendered":"農地の売買は難しい？売却するための条件や手続きについて解説します"},"content":{"rendered":"\n

使用していない農地を放置し続けることは、農地の所有者だけでなく近隣住民・農家にとっても多くのデメリットがあります。しかしいざ売却しようと思っても、農地には法的な制限がいくつもあり、手続きが煩雑だと感じる人も多いでしょう。\n\n\n\n

本記事では農地を売却する際に満たすべき条件と、スムーズかつ確実に売却するために押さえておきたいポイントについて詳しく解説します。一般的な土地の売却とは異なる手続きを踏む必要があるため、農地売却の全体像をしっかり把握しておきましょう。\n\n\n\n

1.使用していない農地は売却したほうがよい\n\n\n\n

農業をやめたり、農地を相続したものの農業をする予定はなかったりといった理由から、使用していない農地を手つかずの状態で放置しているケースは少なくありません。しかし使用しない農地はそのまま放置しておくと、所有者にとって多くのリスクや損失が発生する可能性もあるため、早期に売却することをおすすめします。\n\n\n\n

1-1 .固定資産税を払い続けることになる\n\n\n\n

不動産を所有しているだけでも毎年発生する固定資産税ですが、農地を使用せず放置していると、通常よりも多くの固定資産税が課せられます。\n\n\n\n

以前は農地として使用していたものの、過去1年以上にわたり作物を栽培しておらず、かつむこう数年間は作物を栽培する意思のない土地のことを「耕作放棄地」と呼びます。2016年の税制改正以降、耕作放棄地には通常の農地の約1.8倍の固定資産税がかかるとされており、農地を放置しているだけで税金の負担が増えることに繋がるのです。\n\n\n\n

1-2 .周辺の農家に迷惑がかかる\n\n\n\n

農地の手入れを行わず放置し続けると、草が生い茂って荒廃することにより害虫や害獣が住み着く原因になります。害虫や害獣は周辺の農家の作物に被害を与えるだけでなく、死骸や糞尿による衛生上の問題を引き起こす可能性もあり、場合によっては近隣住民から損害賠償を請求されるケースもあります。\n\n\n\n

1-3 .放置が長引くと売却が困難になる\n\n\n\n

草むしりや農薬の散布などが行われず放置された農地は、雑草が生い茂ったりゴミや廃棄物が不法投棄されたりと、放置期間が長くなるほど再度活用・転用することが難しい状態になってしまいます。\n\n\n\n

そのためいざ買い手や借り手を探し始めても、なかなか契約が決まらない可能性が高くなるのです。\n\n\n\n

2.農地を売却する方法\n\n\n
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農地を売却する方法には、土地の地目が「農地」の状態で売却する方法と、「宅地」や「雑種地」へ変更して売却する方法の2とおりがあります。それぞれの特徴について詳しく解説します。\n\n\n\n

2-1 .農地として売却する\n\n\n\n

農地を売却する方法で最も簡単なのは、土地の種目を変更せずに「農地」のまま売却する方法です。\n\n\n\n

近隣に規模を大きくしたいと考えている農家がある場合であれば、少ない手間と労力で売却を進められます。\n\n\n\n

その一方で種目が「農地」になっている土地は、原則として農業従事者でなければ購入できません。農業を営む人の人口は年々減少傾向にあり、さらに農地は利用用途が限定されるため、売却価格が低くなるという点がデメリットとして挙げられます。\n\n\n\n

2-2 .農地転用して売却する\n\n\n\n

農地のまま購入してくれる人が見つからない場合、農地転用して売却することを検討する必要があります。\n\n\n\n

「農地転用」とはその名のとおり、農地として使用していた土地を農地以外の用途で活用することを指します。詳しくは後述しますが、日本において農地は保護の対象であり、地目が農地（田・畑・果樹園）のままではほかの用途で使うことができません。そのため農地を農地以外の用途で使える状態で売却するためには、まずは「農地転用許可」を受け、そのあとに地目変更手続きを行う必要があります。\n\n\n\n

多くの手続きが必要になるため手間がかかりますが、使用用途の幅が広がるため売却したり貸し出したりしやすくなるのです。\n\n\n\n

3.農地の売買は国の保護政策により制限されている\n\n\n
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日本では食料自給率の維持向上を目的として、現在ある農地を保護するために「農地法」と呼ばれる非常に厳しい法律が制定されており、使用用途の変更や売買・譲渡を自由に行えないという制限があります。農地を売却するためには、まずは農地に対する制限についての知識を身につけましょう。\n\n\n\n

3-1 .農地法により農地の売買は制限されている\n\n\n\n

「農地法」は現在日本にある農地を保護することを目的として制定された法律で、一般的な不動産売買で取引される宅地などとは異なり、個人の判断で勝手に賃貸・売却してはならないとしています。\n\n\n\n

同法の条文によると、農地を農地のまま賃貸・売却する場合には、農地がある市区町村の農業委員会による許可を得る必要があり（農地法第3条）、農地転用を前提とした賃貸・売却の場合には、取引の当事者が都道府県知事の許可を得なければなりません（農地法第5条）。\n\n\n\n

3-2 .転用には農業委員会の許可が必要\n\n\n\n

上記は農地を第三者に貸し出したり売却したりする場合ですが、農地を転用して駐車場を作ったり自宅を建てたりする場合であっても、農地法による規制を受けることになります。\n\n\n\n

農地は後に解説する5つの立地基準に分類され、農地以外の目的で使用できるのはそのうちの2つのみです。さらに農地転用が認められるのは、優良な農地や高い農業生産性を確保しながら、転用した土地を有効活用できると認められた場合とされています。\n\n\n\n

つまり農地転用の審査は非常に厳しく、一般の土地所有者が農地転用の許可を得たり、農地転用を行って売却までこぎつけたりすることは困難と言えます。\n\n\n\n

4.地目を変更せず農地のまま売却するには\n\n\n\n

それでは実際に、使用していない農地を売却する方法を順番に見ていきましょう。まず地目を変更せずに農地のまま売却する方法について解説します。\n\n\n\n

4-1 .農地法3条による制限を受ける\n\n\n\n

前提として知っておかなければならないのは、農地は「農地法」という法律によりさまざまな制限を受けるという点です。\n\n\n\n

農地は日本の食料自給率の維持向上を目的とした保護の対象となっており、売買だけでなく売買や貸し借りをする場合であっても、農業委員会による許可を受ける必要があると定められています（農地法第3条）。\n\n\n\n

万が一許可を受けずに行った取引は法律上無効となり、農地以外の用途での使用が開始されていたとしても、原状回復をして元の農地の状態に戻すことを求められるケースもあります。\n\n\n\n

4-2 .購入者は農業従事者に限られる\n\n\n\n

誰でも欲しい土地を自由に購入できる一般的な不動産売買とは異なり、農地の場合は購入できる人も限られています。\n\n\n\n

まず前提として、購入する個人または法人が農業を営んでいる必要があり、さらに「下限面積要件」と呼ばれる条件も加わります。「下限面積要件」とは、農地を購入したのちに経営する面積のトータルが一定以上でなくてはならないとするもので、北海道で2ヘクタール以上、そのほかの都府県は50アール以上である必要があります。\n\n\n\n

農地法の目的が生産性が高く安定した農業経営を目指すことであり、あまりにも小さい面積の農地を売買したとしても、有効活用できる可能性が低いとされているためです。\n\n\n\n

4-3 .農地の売買価格は宅地よりも安い\n\n\n\n

農地の売却を検討しているのであれば、農地は一般的な不動産売買で取引される宅地よりも、売買価格の相場が安いということは頭に入れておく必要があります。\n\n\n\n

農地が低い価格で取引される理由は、農業従事者の減少や後継者不足により、そもそも農地への需要が高くないということも挙げられますが、それ以上に収益性の低さも原因になっています。農地を購入したとしても、農業を営んで得られる農業収益が比例しないため、結果的に農地の買い控えが起きているのです。\n\n\n\n

4-4 .農地のまま売却する手続きの流れ\n\n\n\n

上述のとおり、農地を売却するためにはさまざまな条件をクリアし、必要に応じた手続きを行う必要があります。そのため売却活動を始める前に、一連の流れを把握しておくことが重要です。\n\n\n\n

4-4-1 .買い手を探す\n\n\n\n

農地の買い手を探す方法は大きく分けて2つあります。1つは不動産会社に仲介を依頼する方法、もう1つは自分で買い手を見つける方法です。\n\n\n\n

近隣や知人の中に農業従事者がおらず、自分で買い手を見つけることが難しい場合は不動産会社の手を借りることになりますが、農地は一般的な土地よりも取引価格が安いため、不動産会社によっては仲介を断られるケースもある点に注意が必要です。\n\n\n\n

4-4-2 .農地法3条の許可が下りることを前提に売買契約の締結\n\n\n\n

買い手が見つかったら、売主と買主との間で売買契約を締結します。\n\n\n\n

この場合の売買契約書には、契約が有効となるのは「農地法第3条の許可が下りた場合を条件とする」特約を入れます。この特約により、万が一農地法第3条の許可が下りなかった場合には、売買契約を解除すると取り決めることが可能です。\n\n\n\n

4-4-3 .農業委員会に許可を申請する\n\n\n\n

売買契約締結後に、農業委員会に許可申請を行います。\n\n\n\n

申請のためには、下記の書類を準備しましょう。\n\n\n\n