![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0005_00092_top-1024x682.jpg\")
\n\n\n不動産を売却するためには、売却活動を行い購入希望者をみつけなければなりません。売却活動を個人で行うのはなかなか難しく、売却するまでにかなりの時間を要することになる可能性もあります。\n\n\n\n スムーズに売却活動を進めるためにも、不動産会社に依頼して購入希望者（買い主）をみつけてもらう方法がおすすめです。その際、不動産会社と締結するのが媒介契約です。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産会社に仲介（売却）を依頼する際に媒介契約を結ばなければならないことは、宅地建物取引業法にて規定されています。つまり、不動産会社は媒介契約を結ばずに仲介業務を行えないことも覚えておきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産を売却する際には、まず複数の不動産会社に査定を依頼します。そしてその査定の結果を比較し、最終的に仲介を依頼する不動産会社を決めます。媒介契約を締結するのはこのタイミングです。媒介契約を締結後、売却活動に進む形になります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 専属専任媒介契約とは3つある媒介契約のうちの1つで、自分たちが選んだ不動産1社のみに売却活動を依頼する契約です。\n\n\n\n \n\n\n\n また、媒介契約の期間は媒介契約の種類によって決まっており、専属専任媒介契約だと3ヶ月以内です。契約期間内は自分で買い主をみつけた場合でも、仲介手数料を払わなければなりません。\n\n\n\n 契約期間は更新できますので、契約期間内に売れなかった場合は更新するかほかの不動産会社との専属専任媒介契約に変更するかを選べます。\n\n\n\n \n\n\n\n 契約期間中に専属専任媒介契約を解除することはできます。しかし、その場合はそれまでの売却活動で発生した費用を請求されることもありますので気をつけておきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n では、専属専任媒介契約を締結することのメリットそしてデメリットについて次項でみていきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n まず、専属専任媒介契約は1つの不動産会社と結ぶことができる点がメリットとして挙げられます。人によっては1つの不動産会社としか締結できないことをデメリットに感じる人もいるかもしれません。\n\n\n\n 専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、自分の会社にだけ売却活動を任されたという点から売却活動にやる気が出ます。いくら専属専任媒介契約を締結したとしても、購入希望者が見つからなければ仲介手数料も入ってきませんので、不動産会社としての収入には結びつきません。さらに、売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取れることからも、熱心に売却活動を行ってくれるでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n 売却する側としても、不動産売却の窓口を一本化できる点はメリットでしょう。専属専任媒介契約では週に1回以上の活動報告を行う義務があるため、より詳しい活動状況を知ることができます。\n\n\n\n \n\n\n\n 専属専任媒介契約を結ぶことで、その不動産会社の特典を受けられることもあります。専属専任媒介契約は1社としか契約を結べないという特徴から、不動産会社としてもそのように選んでくれた人に対し、さまざまなサービスを提供する傾向にあります。\n\n\n\n 具体的には、インテリアコーディネートサービスやハウスクリーニングサービスなどが選べたり、買取保証を利用することもできます。\n\n\n\n \n\n\n\n 買取保証とは、売却活動を行う際に一定の期間を設定し、その期間内に購入希望者が現れず売却できなかった場合には、不動産会社が買い取るサービスです。\n\n\n\n \n\n\n\n 専属専任媒介契約を締結する不動産会社を探す際には、用意されている特典なども比較してみましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 専属専任媒介契約のデメリットは、仲介手数料が確保できるという安心感から積極的な売却活動を行わない不動産会社も存在する点です。そのため、専属専任媒介契約を結ぶ不動産会社は慎重に選ばなければなりません。\n\n\n\n 不動産会社としては購入希望者さえ見つかれば仲介手数料という利益が確保できるため、できるだけ売却活動にかかる費用を削減しようと考えるところもあります。さらに、ほかの不動産会社から物件の購入を依頼された場合に売り主にその旨を紹介しない、いわゆる「囲い込み」を行うケースもありますので注意が必要です。\n\n\n\n 売り主としては囲い込みを行われることによりせっかくの売却の機会が失われることになるため、デメリットと言わざるを得ません。\n\n\n\n \n\n\n\n このことからも専属専任媒介契約を締結する不動産会社は、信頼できるところを選ばなければなりません。とはいえ、たくさんある不動産会社の中で信頼できる不動産会社をみつけるのは至難の業です。\n\n\n\n 不動産会社の選定は実は査定を依頼したときから始まっています。査定の結果や算定の根拠などが詳しく書かれているかや担当者の対応や態度、ほかには不動産会社のホームページの口コミなどを参考にし、最終的に売却活動を依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n ここまで専属専任媒介契約について解説してきましたが、ほかの媒介契約の内容についても理解しておくことは大切です。ここでは一般媒介契約について解説します。\n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約とほかの専任媒介契約および専属専任媒介契約の大きな違いは、複数の不動産会社と媒介契約を結べることです。そして、一般媒介契約の場合、売り主が自分で買い主をみつけてくることもできます。\n\n\n\n \n\n\n\n ちなみに、専任媒介契約および専属専任媒介契約を締結した場合、「レインズ」という不動産会社が専用で利用する物件検索サイトに売却する物件の情報を登録しなければなりませんが、一般媒介契約の場合はその登録が不要です。そのため、売却活動の報告義務もありません。そして、契約期間内はいつでも解除が可能です。\n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があることも覚えておきましょう。\n\n\n\n 明示型とは、依頼先の不動産会社を明らかにすることで、非明示型は依頼先の不動産の情報を明かさないことです。一般媒介契約を締結する際には、明示型もしくは非明示型を選択しなければなりませんが、できるだけ明示型を選ぶことをおすすめします。明示型にすることで、ほかにどの不動産会社と媒介契約を結んだのかが把握でき、不動産会社としても売却活動における戦略を立てやすくなるというメリットがあるからです。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 複数の不動産会社に売却活動を依頼できることから、不動産会社選びのリスクを軽減できる点がメリットです。1社だけにしか依頼できないとなると、依頼する不動産会社が本当に信頼できるところでないと不安になることもあるでしょう。\n\n\n\n その点、一般媒介契約だと複数の不動産会社が売却活動を行ってくれるため、中にはしっかりと売却活動を行って購入希望者をみつけてくれる不動産会社がいる可能性も高くなります。特に専属専任媒介契約で囲い込みを行われるとせっかくの売却のチャンスが失われることになりますが、一般媒介契約だとそのような心配がありません。\n\n\n\n \n\n\n\n また、複数の不動産会社に依頼できるため、不動産会社同士の競争原理を利用できる点も一般媒介契約の大きなメリットです。特に立地条件のよい需要の高い物件だと購入希望者が多く現れる可能性があり、不動産会社としてはできれば自社で売買契約を締結させたいと思うことから、積極的な営業活動につながります。最終的に購入希望者によっては予想していた金額よりも高い値段で売却できる可能性もあるなど、好条件での売却が望める点はほかの媒介契約にはないメリットでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n ちなみに一般媒介契約ではレインズへの登録が義務づけられていません。逆に不動産会社に対して「レインズに登録しないで欲しい」と依頼することで、ほかの人に知られずに物件を売却できます。レインズに登録するということは、物件情報を広く知ってもらえるというメリットがある反面、物件を売りに出したという情報が知られてしまうというデメリットがあります。\n\n\n\n 人によっては売りに出したことをできるだけ知られたくない事情もあるため、レインズへの登録が自由に判断できる点がメリットになることもあるのです。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約の場合、不動産会社には売却活動の状況を依頼者に報告する義務はありません。そのため、売却活動がどこまで進んでいるのかが把握しづらい点がデメリットです。仮に購入希望者がいたとしても、その人にどのくらいの購入意欲があるのかが把握できません。\n\n\n\n もし購入をためらっているとしたら何が原因なのかがわからず、戦略の立て直しが難しくなります。場合によっては価格を見直したほうがいいのかもしれませんが、そのタイミングを把握できない点はスムーズな売却活動を妨げる要因になるといえます。\n\n\n\n かといって依頼した複数の不動産会社全てに逐一状況を確認するには手間がかかります。時間の余裕のない人にはなかなか難しいでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n また、売却する物件の立地条件があまり良くないなど需要が低い物件だと、不動産会社も積極的な売却活動を行わない可能性があります。\n\n\n\n 売買契約は早い者勝ちですので、それまでにいくら地道に売却活動を行っていたとしても、ほかの不動産会社で売買契約を締結されてしまうと、手数料は入らないばかりかそれまでかかった売却活動費用も無駄になってしまうからです。結果として売却活動に消極的になり、いつまで経っても物件が売れないという状況を招いてしまいます。\n\n\n\n \n\n\n\n さらに、専属専任媒介契約を締結した不動産会社で用意されている特典が受けられない点もデメリットです。特典の中には無料で建物調査を行ってくれるサービスや商品券などが用意されているケースもあります。このような特典が受けられない点はもったいないといえるでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n 最後に専任媒介契約について解説します。専任媒介契約とは専属専任媒介契約と同様に1社としか結ぶことはできません。そのため、締結先の不動産会社選びに慎重になる必要があります。ただし専属専任媒介契約と異なり、自分で購入希望者を探せる点が特徴です。\n\n\n\n 専任媒介契約の場合、レインズへの登録が義務づけられ、さらに依頼者に対して2週間に一度売却活動の状況について報告しなければならないとされています。\n\n\n\n \n\n\n\n 専属専任媒介契約と同様に1社とのみ媒介契約を締結するため、積極的な売却活動が望めることや、売却活動の状況が把握しやすいことからも、一般媒介契約を締結するよりも購入希望者が見つかりやすく、販売戦略も立てやすいといえるでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約を結ぶメリットとしては、比較的早く購入希望者が見つかる可能性が高くなる点が挙げられます。媒介契約を締結した不動産会社としても、多くある不動産会社の中から選んでもらったという気持ちや、購入希望者が決まり売買契約を締結する際には依頼者である売り主と買い主双方から仲介手数料が得られるというメリットがあるため、積極的な売却活動につながるのです。その結果、売却までの期間を短縮できる可能性が高くなります。売り主側としても売却を決めたからにはできるだけ早く売りたいと考えるでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n そして、専任媒介契約の場合は媒介契約を締結してから7日以内にレインズに物件の情報を登録しなければなりません。そのため、物件の情報を閲覧してくれる人が増え、結果的に購入希望者も増えることにつながります。\n\n\n\n \n\n\n\n また専任媒介契約では自分で買い主をみつけることもできます。自分で買い主をみつけた場合、売り主と買い主で直接売買に関する取引が行えるため、不動産会社に対して支払う仲介手数料が不要になるというメリットにつながります。\n\n\n\n \n\n\n\n さらに専任媒介契約では締結先の不動産会社が1社であることから、売却活動の状況確認など不動産会社とのやり取りが1社だけですみ、一般媒介契約と比べると手間が省けるメリットもあります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約のデメリットは、締結した不動産会社選びを間違えると売却までに時間がかかったり、希望していた価格で売却できなかったりと売却活動が思ったとおりにすすまない可能性があることです。どうしても締結先が1社に絞られるため、売却活動の成果はその不動産会社がどこまで親身になって動いてくれるかにかかります。そのため、専任媒介契約では、専属専任媒介契約と同様に本当に信頼できる不動産会社と媒介契約を締結することが大切だといえるでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n また、専属専任媒介契約ならではの囲い込みをされることでなかなか売却できない可能性が高くなるデメリットもあります。囲い込みをされることで売却のチャンスを失うことも大きなデメリットといえるでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産会社が自分の会社の利益を優先するか、売り主の気持ちを優先するかで売却までの行動が異なります。当たり前のことではありますが、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶなら、まずは売り主の気持ちを優先した売却活動を行う不動産会社を探し、その不動産会社と媒介を締結することが重要なポイントです。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約、専任媒介契約、そして専属専任媒介契約によって、不動産会社側に設けられる制限は異なります。設けられる制限としては、\n\n\n\n がありますが、これらの制限について一覧表にしてみましたので参考にしてください。\n\n\n\n \n\n\n\n \n 一般媒介契約\n 専任媒介契約\n 専属専任媒介契約\n 複数社への依頼\n 可能\n 不可（1社のみ）\n 不可（1社のみ）\n 売り主の自己発見\n 可能\n 可能\n 不可\n 契約期間\n 特段の決まりはなし\n 3ヶ月以内\n 3ヶ月以内\n レインズへの登録\n 特段の決まりはなし\n 7日以内\n 5日以内\n 依頼主への報告\n 特段の決まりはなし\n 2週間に一度以上\n 1週間に一度以上\n\n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約では不動産会社に設けられる制限はほぼありません。しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約になると、複数社への依頼ができなくなるのを始め、専属専任媒介契約では売り主の自己発見もできないことになっています。レインズへの登録義務もあるほか、依頼主への定期的な売却活動の状況報告も義務づけられており、専属専任媒介契約そして専属専任媒介契約でそれぞれ内容が異なる点にも注意しておきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n2.専属専任媒介契約とは\n\n\n\n
2-1.専属専任媒介契約のメリット\n\n\n\n
2-2.専属専任媒介契約のデメリット\n\n\n\n
3.一般媒介契約とは\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0005_00092_1-1024x683.jpg\")
\n\n\n3-1.一般媒介契約のメリット\n\n\n\n
3-2.一般媒介契約のデメリット\n\n\n\n
4.専任媒介契約とは\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0005_00092_4-1024x682.jpg\")
\n\n\n4-1.専任媒介契約のメリット\n\n\n\n
4-2.専任媒介契約のデメリット\n\n\n\n
5.不動産会社側に設けられた期間などの制限とは\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0005_00092_5-1024x682.jpg\")
\n\n\n\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n