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\n\n\n不動産仲介業者とは、不動産の購入や賃貸において「売り主と買い主」もしくは「貸主と借主」をマッチングさせる業者のことです。不動産の取引に関しては不動産仲介業者が間に入って売却活動や募集活動、さらには契約などのサポートを行うのが一般的です。\n\n\n\n 場合によっては親族間などでの不動産売買や賃貸契約など、当事者同士で行うこともありますので、不動産仲介業者を通さないからといって法律上問題があるわけではありません。ただし、後々トラブルに発生する可能性を考えると、当事者同士で取引を行うことはあまりおすすめできません。\n\n\n\n 親族間同士の取引とはいえど不動産仲介業者を利用して契約手続きを行うほうが安心ですし、どちらかというと不動産仲介業者を利用することをおすすめします。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 上で少し触れたとおり、個人間で不動産取引を行うこともできますしその取引自体は違法ではありません。\n\n\n\n ただ、不動産の取引には不動産取引に特化した法律や税務さらには契約手続きなどが関係してきますし、その内容も非常に複雑です。制度改正も頻繁に行われているため、常に最新の知識を備えている必要があります。ルール違反の契約を行っていたとしても、個人間の取引では把握しきれずに後になってトラブルの元になってしまうことも考えられます。\n\n\n\n \n\n\n\n 個人間で取引するメリットは不動産仲介業者に対して支払う仲介手数料が不要になることですが、不動産取引は高額になるケースが多いことからも最終的に契約にともなうトラブルを抱えるリスクがありますので、できれば不動産仲介業者を利用して取引を行うほうがよいでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産仲介業者の主な仕事内容やその役割とはどのようなものなのでしょうか。ここで一度確認しておきましょう。不動産仲介業者の主な仕事内容、そしてその役割には以下のものがあります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産を売りたいという依頼があった場合、購入希望者を見つけるための売却活動を行います。具体的にはチラシを作成してポスティングしたり、インターネット上に物件情報を掲載して募集をかけたりします。そして購入希望者から問い合わせがあった際には詳細な情報を提供するほか、希望があれば内見の対応も行います。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産を売りたいという人の物件を査定することも不動産仲介業者の仕事です。査定方法には、机上査定という簡易な査定と、実際に物件がある場所を訪問して詳しく査定する訪問査定があります。正確な価格を知るには訪問査定のほうがおすすめですが、まず複数社に机上査定を依頼し、その中から訪問査定を依頼する不動産仲介業者を選ぶようにしましょう。\n\n\n\n 不動産仲介業者は訪問査定を行い、最終的に適性と思われる売却価格を提案してくれます。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産を購入したいというお客様が来られた場合、どのような物件を希望しているのかをヒアリングし、希望にあった物件を紹介します。できれば複数紹介し、その中でさらに希望に合いそうな物件を選んで後日日程を調整し、下見を行います。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 売り主の物件について買い主が決定した場合、売り主と買い主との間に入って金額の決定や引き渡し日の調整など、細かい条件の交渉を行います。そして売り主と買い主双方の同意が得られれば、まとまった条件を元に売買契約書を作成して契約締結の手続きに入ります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 買い主から売り主に売買代金が支払われた後に、物件の引き渡しを行います。合わせて所有権の移転登記や、買い主が住宅ローンを利用した場合は抵当権設定登記も行う必要があります。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産売買契約を利用して取引を行った場合、仲介手数料の支払いが必要です。\n\n\n\n 仲介手数料については法律でその上限が決まっており、賃貸であれば賃料の0.5ヶ月が上限です。\n\n\n\n \n\n\n\n 売買であれば、物件の金額に応じて以下のとおり決まっています。\n\n\n\n \n\n\n\n また、売買の場合は契約時と引渡時に半額ずつ支払うのが慣例になっています。\n\n\n\n \n\n\n\n 仲介手数料は貸し主および借り主、もしくは売り主および買い主の双方が支払います。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産取引において不動産仲介業者を利用する場合は、媒介契約を締結しなければなりません。このことは法律によって決まっています。\n\n\n\n 媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴から自分にあった契約の種類を選択します。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約とは、複数の不動産仲介業者と媒介契約を結んで売却活動を依頼する契約内容です。3つのうち一番制限がなく、レインズへの登録も義務づけられておらず、依頼主に対して売却活動の状況報告を行う必要もありません。契約期間の制限もないため、契約期間中にいつでも解除できます。\n\n\n\n 一般媒介契約には依頼した先の不動産仲介業者の情報を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型があり、契約締結時にどちらかを選択しなければなりませんが、明示型を選ぶことで不動産仲介業者も競争相手を把握できるほか販売戦略を立てられるというメリットがあるため、特にこだわりがなければ明示型を選ぶことをおすすめします。\n\n\n\n \n\n\n\n 一般媒介契約のメリットは、複数の不動産仲介業者に売却活動を依頼できることです。複数の不動産仲介業者に依頼することで競争させることもできますし、売却活動が偏るリスクも軽減できます。\n\n\n\n ただ、売却活動の状況報告が不動産仲介業者から行われないため、依頼主が売却活動の状況を確認するには依頼した各不動産仲介業者に対して逐一聞き取らなければならないというデメリットがあります。また、あまり人気のない物件だと積極的な売却活動を行ってもらえない可能性もあり、その場合だといつまでたっても物件が売れないといった状況を招くことになってしまう点にも注意が必要です。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり1社としか媒介契約を締結できません。また、レインズへの登録が義務づけられており、仲介契約を締結した不動産仲介業者は2週間に一度以上の頻度で依頼者に対し売却活動の進捗状況などを報告しなければなりません。ただし、専任媒介契約の場合、依頼者が自分で買い主を見つけてきても良いことになっています。\n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約の特徴は1社としか媒介契約を締結できないことから、一般媒介契約と比べると積極的な売却活動が望めることや、活動報告義務があるため売却活動の状況が把握しやすいことが挙げられます。\n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約を締結することで、一般媒介契約と比べ比較的早く買い主を見つけられる可能性が高くなるなどのメリットがありますが、ほかの不動産会社から買い主を紹介されても物件を紹介しないといった囲い込みを行う可能性がある点に注意が必要です。不動産仲介業者はできるだけ売り主と買い主双方から仲介手数料を受け取りたいと考えますので、ほかの不動産会社と媒介契約を締結している買い主から仲介手数料を受け取れない状況を避けたいと考え、その結果囲い込みに走ってしまうのです。囲い込みをされると、売り主にとっても売却のチャンスを逃すことになり、デメリットにつながります。\n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約を締結する際には、売り主の考えを優先して売却活動を行ってくれる不動産仲介業者を選ぶことが大切です。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 専任媒介契約よりも厳しい制限が設けられている契約が専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約では専任媒介契約と同様に1社としか媒介契約を締結できません。そして媒介契約を締結して5日以内にレインズへの登録を行わなければなりません。さらに、依頼主への状況報告は1週間に一度以上の頻度で行うことになっています。\n\n\n\n \n\n\n\n 売り主としては早く物件の情報がレインズに登録されることから、購入希望者が見つかりやすいというメリットがあるほか、1週間に1度は活動状況の報告が不動産仲介業者からありますので現時点の状況がつかめやすく、必要に応じて売却価格を見直すことや販売戦略の立て直しなどの対策を行えるといったメリットがあります。\n\n\n\n \n\n\n\n 逆に１社としか契約できないことから、締結先の不動産仲介業者が競争相手がいないために積極的な売却活動を行わない可能性もあります。場合によっては囲い込みを行うケースもあるでしょう。\n\n\n\n 気をつけなければならない点は、専任媒介契約では自分で買い主を見つけることができますが、専属専任媒介契約では自分で買い主をみつけることはできないことです。\n\n\n\n \n\n\n\n このことからも専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、どの不動産仲介業者と媒介契約を締結するかが売却活動の結果を左右することになりますので、事前にさまざまな方法で自分が安心して媒介契約を締結でき、売却活動を依頼できる不動産仲介業者を探しておくことが重要です。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産仲介業者を利用することで得られるメリットには、売却価格の相場を把握できることや売却にかかる手間を省けることなどがあります。\n\n\n\n 不動産仲介業者を利用するメリットについて、次項で詳しく解説します。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産仲介業者を利用する一番のメリットは売却価格の相場が把握できることです。そもそも、媒介契約を締結する不動産会社を選ぶ前に査定を依頼してその結果である程度不動産仲介業者を絞り込む作業が大切ですが、査定を依頼することで大まかな売却価格を知ることができます。この時点では簡易な机上査定ですが、不動産仲介業者は依頼者からもらったデータを元に、過去の成約事例を参考に相場に近い金額を提示してくれます。\n\n\n\n \n\n\n\n 相場価格を知らずに個人間で不動産取引を行うと、相場価格よりも低い金額で売却することにもなりかねません。そのような事態を防ぐためにも、不動産仲介業者の利用は大きなメリットにつながるのです。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産取引において、買い主が見つかった際には細かい条件まで交渉して同意を得、その内容を元に不動産売買契約書を作成しなければなりません。契約書の作成は非常に複雑で、さらに専門的な知識を要します。そのためにも自分で作成するより不動産仲介業者に依頼するほうが安心です。もし契約内容に重大な違反があった場合に、後々発生したトラブルに対して自分で対応しなければならないことを考えるとなおさらでしょう。\n\n\n\n \n\n\n\n また、不動産は高額なものですので、すぐに買い主が見つかることはなかなかありません。個人で売却活動を行うならさらに時間がかかります。その点不動産仲介業者なら売却活動のスキルがありますので、個人で動くよりも早くしかも好条件で購入してくれる希望者を見つけてもらえる可能性もあります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産売却の際には不動産売買契約を締結しますが、そのときに重要事項の説明も行います。この重要事項説明は宅地建物取引士の資格を持っていないとできないとされており、宅地建物取引士が在籍する不動産仲介業者が押印します。\n\n\n\n そのため、書類上の不備によって告知内容がもれていたことにより、後々トラブルに発展した際には、不動産仲介業者にも責任があることになり、売り主だけが責任を負うリスクを減らせます。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産仲介業者に依頼することで発生するデメリットは、仲介手数料の支払いでしょう。ほかにも気をつけておきたいデメリットと合わせて次項で紹介します。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産仲介業者を利用することで仲介手数料が発生することが一番のデメリットでしょう。売買における仲介手数料は、物件価格が400万円超の場合物件価格に3％を乗じた額＋6万円を上限とした費用仲介手数料が発生します。たかが手数料と思うかもしれませんが、不動産の物件価格が総じて高額であることを考えると手数料額もかなりの額になることを覚悟しておかなければなりません。\n\n\n\n \n\n\n\n とはいえ、不動産取引の手間を省きながらスムーズに取引を進めることを考えると、手数料を支払って不動産仲介業者に依頼するほうが安心できるとも考えられます。不動産のような高額な取引ならなおさらではないでしょうか。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 仲介手数料は上限が法律によって決められています。上限金額は物件価格に応じて3段階で計算されますが、一般的に「物件価格✕3％＋6万円」で計算します。そして、不動産仲介業者は売り主そして買い主の双方から仲介手数料を受け取れます。このことを両手取引といいます。\n\n\n\n \n\n\n\n 両手取引とは、1つの不動産仲介業者が売り手そして買い手双方の仲介を行った際に双方から仲介手数料を受け取れることです。\n\n\n\n \n\n\n\n 不動産仲介業者の中には「仲介手数料無料」と謳っているところもありますが、これは売り主もしくは買い主どちらかの仲介手数料が無料になることを意味します。不動産仲介業者は売り主もしくは買い主のどちらか一方から仲介手数料を受け取れるため、利益を確定できるのです。\n\n\n\n \n\n\n\n1-1.法律的には不動産仲介業者を利用しなくてもOK\n\n\n\n
2.不動産仲介業者の主な仕事内容・役割を確認\n\n\n\n
2-1.集客\n\n\n\n
2-2.査定・売り出し価格の提案\n\n\n\n
2-3.物件の紹介\n\n\n\n
2-4.条件交渉\n\n\n\n
2-5.引き渡し\n\n\n\n
3.不動産仲介業者を利用すると仲介手数料がかかる\n\n\n
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4.不動産仲介業者を利用する際に知っておきたい契約の種類とは\n\n\n\n
4-1.一般媒介契約\n\n\n\n
4-2.専任媒介契約\n\n\n\n
4-3.専属専任媒介契約\n\n\n\n
5.不動産仲介業者を利用するメリットを確認\n\n\n
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\n\n\n5-1.売却価格の相場を把握できる\n\n\n\n
5-2.売却にかかる手間を省ける\n\n\n\n
5-3.契約における責任を負ってもらえる\n\n\n\n
6.不動産仲介業者に依頼するデメリットも確認\n\n\n
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\n\n\n6-1.仲介手数料の支払いが必要\n\n\n\n
6-1-1.仲介手数料が無料のところもある？\n\n\n\n