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\n\n\n原則として住宅ローンは、自分が住むための住宅を購入もしくは新築する人に対して、金融機関が融資するものです。\n\n\n\n 通常自宅は1つしか認められませんが、一定の条件を満たすことにより既存の住宅ローンを完済することなく、もう1つ住宅ローンを組むことができます。借入が二重になることからダブルローンといいます。\n\n\n\n 例えば自宅の住宅ローンの残債はあるけれど気に入った住み替え先がみつかり、まず住宅ローンを借りて新居を購入したいというときに利用します。いつ売却できるか分からないけれど、新居は早く押さえたいというニーズに答えられるのがダブルローンになります。\n\n\n\n しかし返済が2つになるダブルローンは収入に対して返済比率が高くなることが多く、年収や条件によっては借入できません。ダブルローンを検討する場合は、まず金融機関への相談が必要です。\n\n\n\n ペアローンとは、1つの不動産に対して夫婦（または親子）がそれぞれ住宅ローンを借入し、お互いが連帯保証人となるローンです。契約者が2人になるため借入額を増やせるのがメリットで、1人分の借入では購入できないような物件も2人でなら購入できる可能性が広がります。\n\n\n\n 加えて住宅ローン控除もそれぞれが利用できるので、控除額も大きくなるのが利点です。別々のローン契約になるので、返済方法や期間をそれぞれ個別に設定もできます。\n\n\n\n 一方、ペアローンで気をつけなければならないのは、「万が一」のときでしょう。単独のローン契約で団信に加入している場合、契約者が亡くなったときには残債は保険により完済となります。しかしペアローンの場合は個別の契約になりますので、一方の返済義務は残ることになります。\n\n\n\n 離婚になった場合には自宅を売却するしないで揉めるケースがあり、一方がローン返済を拒否した場合には、自分に支払い義務が発生しますので注意が必要です。\n\n\n\n 住宅ローンは基本的には1つしか組めないため、まずは今現在ローンを組んでいる金融機関にダブルローンになることについて了承を得る必要があります。さらに旧自宅を売却できた場合には、その売買代金で住宅ローンを完済できることが条件になります。\n\n\n\n そのうえで新旧の住宅ローンの年間返済額が年収の30％以下である必要があります。年収に対してゆとりがある返済であれば問題ありませんが、返済計画が難しいと思われる場合は否認される可能性が高くなります。\n\n\n\n 加えて住宅ローンの条件には、金融機関ごとに完済時の年齢に条件があり、多少前後しますが75〜80歳までに完済できる計画である必要があります。\n\n\n\n 返済能力があるかどうかについては、返済比率（返済負担率）でみます。年収に占める年間返済額の割合が30～35％としている金融機関がほとんどです。ただし、利用する金融機関や住宅ローンの種類、年収によって返済比率は異なります。\n\n\n\n 例えば年収800万円の場合で、ダブルローンを組むことができる審査基準が返済比率30％であるケースを計算してみましょう。数式で表すと以下のようになります。\n\n\n\n 返済比率（％）＝年間返済額÷年収×100\n\n\n\n 800万円×30％＝240万円（年間返済額）\n\n\n\n 240万円÷12ヶ月＝20万円（月々返済額）\n\n\n\n 800万円の30％は240万円です。年間の住宅ローン返済額が合計240万円となり、月々の返済は合計20万円になります。新旧の住宅ローンの月々の合計が20万円以内であれば、ダブルローンを借りることができる基準を満たしていることになります。\n\n\n\n しかし返済能力については、年収以外にも勤務先や勤続年数なども加味されるため、30％以内におさまっていたとしても審査がとおるとはかぎりません。金融機関によってはホームページからオンライン審査を申し込むこともできますので、まずは相談してみましょう。\n\n\n\n 全期間固定金利型である「フラット35」は金利変動の影響を心配する必要がないため、今後金利の上昇が予想されることもあり注目されています。月々の返済額が固定であるため、ライフプランを立てやすく、通常ほかの金融機関では必要になることが多い、保証人や保証料が不要なこともメリットといえます。\n\n\n\n しかしほかの金融機関の金利よりも高めに設定されているので、借入期間の金利の動向によっては総支払額が高くなる可能性がありますので注意が必要です。\n\n\n\n フラット35を利用する場合も、一定の返済負担率をクリアしないと借入することはできません。年収に応じてその基準となる返済比率は異なりますが、それぞれ以下のとおりです。\n\n\n\n ほかにも戸建ての場合は床面積70㎡以上、マンションの場合は30㎡以上に限られるなど基準が設けられています。小規模な物件には利用できませんので、面積についても確認が必要になります。\n\n\n\n 年収\n 返済負担率\n 400万円未満\n 30％以下\n 400万円以上\n 35％以下\n\n\n\n\n 金融機関は完済時の年齢を審査基準に設けており、多少前後しますが「80歳までに完済」としているケースがほとんどです。例えば三井住友銀行は「80歳の誕生日」まで、みずほ銀行は「81歳未満」と表現の仕方は違うものの、おおむね80歳としています。\n\n\n\n また借入時の年齢は65～70歳としている金融機関が多く、70歳でもほかにも一定の基準を満たす必要はありますが借入することができます。\n\n\n\n ちなみにフラット35の場合は、借入時の年齢は70歳未満、完済時の年齢は80歳未満としており、一般的な金融機関と同じ基準です。しかし完済時の年齢は、あくまでも審査基準の上限です。60歳以降は収入がダウンする可能性が高いため、無理のない計画を立てるようにしましょう。\n\n\n\n 基本的に住宅ローンを組めるのは「1人につき1物件」です。住宅ローンは自宅であることを条件に金利を優遇しているため、1人1物件と限定しているわけです。ちなみにセカンドハウスや投資目的の資金の借入は、金利が高い傾向にあります。ダブルローンを認めている金融機関は限られているため、まずは借入している金融機関に確認してみましょう。\n\n\n\n また同一の金融機関でダブルローンを組む場合は、一定の条件をクリアしなければなりません。万が一、住宅ローンの返済ができなくなったときには、金融機関は担保としている住宅を売却して資金を回収することになるため、住宅の担保評価が重要になります。築年数が古い物件などは担保評価が低くなることが多く、ローン残高がポイントになるでしょう。\n\n\n\n 現在の借入先と異なる金融機関で住宅ローンをダブルローンとして組む場合も、新しい金融機関で審査基準を満たせば借入は可能です。\n\n\n\n 審査基準で特に大切なポイントは「返済比率」です。30〜35％以下であることが望ましいですが、条件によっては返済比率が高くても承認が下りる場合があります。\n\n\n\n しかし基本的にダブルローンは返済がきつくなるため、金融機関も融資には慎重になります。なるべく返済比率や担保評価、契約予定であるなど、プラス要因を集めて相談するようにしたいものです。\n\n\n\n ここまで、ダブルローンの融資を受けることの難しさを解説してきました。慎重に検討する必要はあるものの、もし借入が可能であれば大きなメリットを生む可能性があります。\n\n\n\n ここでは代表的なメリットを4つ紹介します。\n\n\n\n 住み替えをする際に迷うのは、自宅の売却と住み替え先の購入のタイミングではないでしょうか。住宅ローンを完済もしくは、自己資金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、完済できない場合は自宅を売却し、通常売買代金で完済しなければ新たな住宅ローンを借りることができません。\n\n\n\n また自宅が売却できて住宅ローンを完済できたとしても、買いたいと思える新居が見つからなければ住む家がありません。\n\n\n\n ダブルローンを組むことができれば、まず新居を購入して住み替え先を押さえてから、自宅を売却することができます。新居購入と自宅売却のタイミングに合わせる必要がないため、気に入った物件を見つけたときに自分のタイミングで住み替えを進めることができます。\n\n\n\n 条件がいい物件はすぐに成約となってしまうケースが多いので、こういった好機を逃さず購入するためにはダブルローンの利用が便利です。金融機関からの承認を得るためには時間がかかります。タイミングを逃さないためにも、早めに相談しておきましょう。\n\n\n\n 仮住まいとは、家の建て替えや住み替えをするときに一時的に住む仮の家のことです。実家や別宅などを利用できる場合は別ですが、賃貸物件で探すのが一般的です。\n\n\n\n 仮住まい用や短期貸しをうたっている物件もありますが、基本的には仲介手数料や礼金、敷金などがかかります。6ヶ月間仮住まいをした場合の相場は150万円前後ともいわれており、もしダブルローンを組むことができれば、この経費と2回引っ越すことになる労力を軽減することができます。\n\n\n\n 仮住まいに係る費用（6ヶ月）\n\n\n\n 家賃（1ヶ月12万円とし6ヶ月間住む場合）\n 72万円\n 敷金（２ヶ月の場合）\n 24万円\n 礼金（1ヶ月の場合）\n 12万円\n 仲介手数料（1ヶ月分＋消費税）\n 13.2万円\n 火災保険代（プランや火災保険会社による）\n 約2万円\n 退去時のクリーニング負担額\n 約5万円\n 引っ越し代（プランや時期による）\n 約20万円\n 合計\n 約148.2万円\n\n\n\n\n 仮住まいは自宅の近所で見つけることができれば便利です。しかし学区内など地域を限定すると予算に合う物件が見つからない可能性があり、その場合には余分に予算がかかることも想定しなければならないでしょう。\n\n\n\n また上記試算は、仮住まいの引っ越し代としては1回分を計上していますが、さらに新居へ引っ越すときに費用がかかります。\n\n\n\n 売却することで得た売買代金によって、住宅ローンを完済してから新居を購入する場合は、一般的に自宅に住みながら売却活動をすることになります。\n\n\n\n 通常は内見希望者から候補日を挙げてもらい、その日程の中で内見日を調整することになります。直接でなく不動産会社を経由してセッティングするため、このやりとりに意外と時間がかかります。\n\n\n\n しかしダブルローンを利用できれば、新居へ引っ越しを終えた後に売却活動をすることができます。空き家の状態になりますから、場合によっては不動産会社へ鍵を貸し出したり、オープンルームを開催したりすることも可能です。いつでも内見できることから、内見希望者を逃すこともなくなるでしょう。\n\n\n\n また内見希望者も気兼ねすることなく物件を見ることができるのもメリットです。内見がしやすくなれば、物件の早期売却にもつながりやすいでしょう。\n\n\n\n 新たな住宅を購入するために住宅ローンを組むためには、既存の住宅ローンを完済する必要があります。しかし、ダブルローンを活用すれば自己資金を減らさずに新居の住宅ローンを組める点がメリットです。\n\n\n\n 一般的に、住み替えの際は引越し費用や家具買い替えの費用など、初期費用がかさみます。予期せぬ出費リスクを考えると、自己資金をなるべく減らさずに住宅購入できた方が安心でしょう。\n\n\n\n ただし、基本的には自宅が売却できるまでのローンとなるため、自宅の売買価格によっては無理が生じる可能性があります。慎重に検討を進めてください。\n\n\n\n ダブルローンは上手に利用することができれば、メリットも多く便利なローンです。しかし、これから紹介する注意点も理解したうえで、利用を検討してください。\n\n\n\n 既存の住宅ローンに加えて、住み替え先の住宅ローンを返済することになります。返済比率に問題がなく、金融機関が承認したとしても返済は二重になりますので、家計を圧迫しかねません。\n\n\n\n 月々の返済については今まで以上に気をつける必要があります。また住み替えには売買代金のほかにも経費がかかります。あらかじめ想定しなければならない経費や購入したいものなどを確認し、無理ない資金計画を立てるようにしましょう。\n\n\n\n ダブルローンを組める期間は、おおむね6ヶ月としている金融機関が一般的です。その期間内に売却できれば問題ありませんが、万が一売却できない場合は大幅に物件価格を下げなければならない事態も考えられます。\n\n\n\n 売却予想価格に関してはシビアに想定し、例えば最終的には「仲介」でなく「買取」での売却を視野にいれておく必要があるでしょう。\n\n\n\n 住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築や増改築をした場合に利用できるもので、その住宅ローンの年末の残高の合計額を、所得税額から控除することができます。これを「住宅借入金等特別控除」といいます。\n\n\n\n 住宅ローン控除は、自己が居住している家のローンに対して適用される制度です。旧自宅が住宅ローン控除の適用期間中であったとしても、新居に引っ越した時点で住宅ローン控除の適用外になります。ちなみにセカンドハウスや別荘も控除は受けられません。\n\n\n\n しかし新居の住宅ローンが住宅ローン控除の要件を満たしている場合は、新居については控除を受けることができます。住宅ローン借入の時期や住宅の種類によって、最大控除額や期間が異なりますのでご注意ください。\n\n\n\n 住宅ローン控除を受けるには自己が居住している住宅であることが大前提ですが、ほかにも条件があります。\n\n\n\n なお住宅ローン控除を受けるためには、購入した翌年に確定申告する必要がありますので、忘れずに申告するようにしましょう。ちなみに2年目以後については、給与所得者は年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。\n\n\n\n1-1.ペアローンとの違い\n\n\n\n
2.ダブルローンを組むときの条件（審査基準）\n\n\n
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2-1.返済能力がある\n\n\n
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\n\n\n2-1-1.フラット35の場合\n\n\n\n
\n \n \n \n \n \n 2-2.完済時年齢の条件を満たしている\n\n\n
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\n\n\n2-2-1.同一金融機関でダブルローンを組むケース\n\n\n\n
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2-2-2.異なる金融機関でダブルローンを組むケース\n\n\n\n
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3.ダブルローンのメリット\n\n\n
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3-1.自分のタイミングで売却が進められる\n\n\n\n
3-2.仮住まいコストを削減できる\n\n\n\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n 3-3.早期売却につながりやすい\n\n\n\n
3-4.貯蓄を減らさずに新たな家が買える\n\n\n\n
4.ダブルローンのデメリット\n\n\n
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4-1.ローン返済額が増える\n\n\n\n
4-2.前居で住宅ローン控除が受けられない\n\n\n\n
4-2₋1.住宅ローン控除の条件\n\n\n\n
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