実家を相続したものの、今後使う予定がなく、売却を検討するケースも少なくありません。
では、実家を売るにはどのように進めればよいでしょうか？
また、どのような点に注意して売却を進めるべきなのでしょうか？
今回は、実家を売る流れやポイント、かかる費用などについてまとめて解説します。
相続した実家はどうする？
実家である不動産を相続した場合、どのような対応があるでしょうか？
主な選択肢は次の3つです。
- 売る
- 賃貸する
- 自分で使う
売る
1つ目の選択肢は、実家を売ることです。
今後誰も住む予定がない場合、もっとも有力な選択肢です。
なお、実家の売却を検討する際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
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複数社による査定額を比較することで実家の売却適正額を把握することができ、実家を売るかどうかの判断をしやすくなります。
賃貸する
2つ目の選択肢は、賃貸に出すことです。
よい条件で実家を貸すことができると、定期的に賃料収入を得ることが可能になります。
ただし、実家を貸そうにも、借り手が見つからなければ貸すことはできません。
実家の立地がよく、家の状態もよい場合でなければ、希望の条件で貸し出すことは難しいでしょう。
また、賃貸に出すと家に不具合が生じた際などに修繕などの対応をする必要が生じ、手間がかかります。
自分で使う
3つ目の選択肢は、自分で使うことです。
実家に引っ越しても生活に支障がない場合や、ちょうど子どもが実家のある地域での1人暮らしを検討している場合は、選択肢の1つとなります。
ただし、明確な予定がないにもかかわらず、「いつか必要になるかもしれない」と売らずに所有し続けることはおすすめできません。
所有をしている間はずっと固定資産税がかかるうえ、空き家は劣化のスピードも早くメンテナンスにも手間や費用がかかるためです。
相続した実家を売る主なメリット
相続した実家に誰も住む予定がない場合は、売却が有力な選択肢となります。
実家を売却する主なメリットは次のとおりです。
- まとまった資金が得られる可能性がある
- 維持費の支払いやメンテナンスの手間が不要となる
まとまった資金が得られる可能性がある
実家を売却すると、まとまった資金が得られる可能性があります。
相続では、葬儀や納骨、相続手続き、相続税の支払いなど何かとお金がかかります。
実家を売ってまとまった資金が得られると、これらの資金の足しとすることができます。
維持費の支払いやメンテナンスの手間が不要となる
空き家となった実家を持っている限り、固定資産税はかかり続けます。
また、空き家を放置すると老朽化が進むほか、倒壊したり外壁が剥がれ落ちたりして近隣住民に迷惑が及ぶ可能性があるため、定期的にメンテナンスが必要です。
草刈りや樹木の剪定などもしなければなりません。
一方で、実家を売るとこのような費用や手間から解放されます。
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相続した実家を売る際のデメリット・注意点
相続した実家を売ることには、デメリットや注意点もあります。
実家を売る際に注意すべき主なポイントは次のとおりです。
- 実家を残したい兄弟などから反対意見が出ることがある
- 故人名義のままでは売却できない
- 家の解体は不動産会社に相談してから行う
実家を残したい兄弟などから反対意見が出ることがある
たとえ一部の相続人が実家を相続することに決まっていたとしても、実家を売るとなると、兄弟など他の相続人から反対意見が出る可能性があります。
自分たちが生まれ育った場所であることから、実家に愛着を持っている人も少なくないためです。
すでに遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）を終え実家の名義が売主に変わっている場合、原則として他の相続人には売却を阻止する法的な権利はありません。
しかし、今後も兄弟などと良好な関係を維持するには、実家を売る前に他の兄弟などによく事情を説明し理解を得ておく必要があるでしょう。
他の兄弟などに無断で実家を売ってしまうと、関係性の悪化につながる可能性があります。
故人名義のままでは売却できない
実家を売ろうにも、故人（「被相続人」といいます）名義のままでは売却することができません。
実家を売る前に、実家の名義を相続人などへと変えておく必要があります。
この手続きを相続登記といいます。
すでに遺産分割協議がまとまっていたとしても、書類の作成や取り寄せにかかる期間を含めると、相続登記の完了までには通常1か月から2か月程度がかかります。
そのため、実家を売る際はできるだけ早めに相続登記を済ませておくようにしてください。
家の解体は不動産会社に相談してから行う
実家が老朽化している場合、家を解体して土地のみを売ることが選択肢の1つとなります。
ただし、家の解体は独断で行わず、不動産会社の担当者へよく相談したうえで行うようにしてください。
なぜなら、家の状態や地域によっては古い家をリノベーションして使いたいとのニーズが見込まれる可能性があるほか、買い手が見つかる前に先走って解体してしまうと税制上の特例が受けられなくなる可能性があるためです。
実家を売る手順・流れ
実家を売る場合、どのような流れで進めればよいでしょうか？
一般的な流れは次のとおりです。
- 相続登記をする
- 必要に応じて兄弟などと相談する
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 実家の売却を依頼する不動産会社を選定する
- 実家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 家財を撤去しハウスクリーニングを入れる
- 家を引き渡す
相続登記をする
先ほども解説したように、被相続人（故人）名義のままでは実家を売ることができません。
売却に先立って、相続登記を済ませておく必要があります。
相続登記の手続きは、司法書士に依頼するとスムーズです。
必要に応じて兄弟などと相談する
実家を売ることに関して、必要に応じて兄弟や親族などに相談します。
思い入れのある実家を無断で売ってしまうと、他の兄弟や親族との関係に亀裂が入るおそれがあるためです。
ただし、何か特別な事情がある場合を除き、すでに実家が売主の名義になっている以上、兄弟や親族の同意を得ないと実家が売れないわけではありません。
不動産会社に査定の依頼をする
実家の売却を進めることとなったら、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社に実家がいくらで売れる見込みであるのかを試算してもらう手続きです。
査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
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おうちクラベルでは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
複数社の査定額や担当者の対応などを比較することで、実家の売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなります。
実家の売却を依頼する不動産会社を選定する
査定結果を踏まえ、実家の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は、査定額の高さのみではなく、査定額への説明や担当者の誠実さなどを総合的に判断して決めることをおすすめします。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却適正額であり、必ずしも価格で売れるという保証ではないためです。
媒介契約を締結する
実家の売却を依頼する不動産を選定したら、その不動産会社との間で媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があります。
希望や状況に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
実家を売りに出す
媒介契約を締結したら、実家を売りに出します。
実家を売り出す際は、売主の希望販売価格である「売出価格」を決めますが、これが実家売却の成否を決めるカギとなります。
なぜなら、売出価格が高すぎると実家がなかなか売れない可能性がある一方で、売出価格が低すぎると安く売って後悔してしまう可能性があるためです。
売出価格は、不動産会社の担当者とよく相談したうえで設定するようにしてください。
内見に対応する
実家を売り出すと、購入希望者から内見の希望が入ります。
実家が空き家である場合は、不動産会社の担当者のみが内見に対応しても構いません。
ただし、売買が決まりそうな重要な場面では、可能な限り売主も内見に立ち会うことをおすすめします。
売主が内見に立ち会って丁寧に対応することで、買主が安心して購入を決めやすくなり、売買契約がまとまる可能性が高くなるためです。
売買契約を締結する
購入希望者が実家の購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が用意してくれることが多いため、売主が作成する必要はありません。
家財を撤去しハウスクリーニングを入れる
売買契約を締結したら、引き渡し日までに家財の撤去やハウスクリーニングを行います。
引き渡し日から逆算をして計画的に進めることをおすすめします。
家を引き渡す
あらかじめ取り決めた日に、家を引き渡します。
この日は、一般的に次のことが同時に行われます。
- 買主側のローンの実行
- 買主から売主への売買代金の支払い
- 売主から買主への家のカギなどの引き渡し
- 売主から買主へ不動産の名義を変えるために必要な書類への署名押印
その後、この場に立ち会った司法書士が登記申請を行い、実家の名義が正式に買主へと変わります。
引き渡し後は、いくら売主であっても無断で実家に立ち入ることはできません。
実家の売却でかかる税金・費用
実家を売る際は、さまざまな税金や費用がかかります。
主にかかる税金や費用は次のとおりです。
- 相続税
- 相続登記費用
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- ハウスクリーニング費用
- 譲渡所得税
相続税
売るかどうかにかかわらず、実家を相続すると相続税の課税対象となります。
相続してすぐに売ったからといって、実家が相続税の課税対象から外れるわけではないことに注意してください。
相続税には「基礎控除額」が設けられており、相続税の対象となる遺産総額や一定の生前贈与がこの基礎控除額を超えない場合、相続税は発生しません。
相続税の基礎控除額は次の式で算定します。
- 相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
相続税がかかるかどうかわからない場合などは、相続が起きたら早めに税理士へご相談ください。
相続登記費用
先ほども解説したように、被相続人（故人）名義のままでは不動産を売却することができません。
そのため、売却に先立って相続人への所有権移転登記（相続登記）を済ませておく必要があります。
相続登記にかかる費用は次のとおりです。
- 登録免許税：不動産の固定資産税評価額×1,000分の4
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼する場合）：8万円～15万円程度
- 必要書類の取得費用：1万円～2万円程度
ただし、司法書士報酬は依頼先の司法書士によって異なるほか、どこまでの業務を依頼するのかによっても異なります。
そのため、あらかじめ見積もりを依頼すると安心です。
不動産会社の仲介手数料
不動産会社に依頼して売買が成立した場合、不動産会社に仲介手数料（不動産会社の報酬）の支払いが発生します。
仲介手数料には法令で上限が定められており、売買価格に応じて次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、実家の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます（計算結果は同じとなります）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
実家の売買価格が大きい場合は、仲介手数料も高額となる可能性があります。
そのため、実家の査定額がわかった時点で仲介手数料について試算をしておくと安心です。
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印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
実家を売る際の契約書も、この印紙税の課税対象とされています。
印紙税の額は、実家の売買金額（契約金額）に応じて次のとおりです。
売買契約書を2024年3月31日までに作成する場合、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
ハウスクリーニング費用
実家を取り壊さずに売る場合、引き渡しの前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。
一戸建ての場合、ハウスクリーニングの額は6万円から15万円程度となることが多いといえます。
ただし、費用は依頼先の清掃会社によって異なるほか、実家の広さや汚れ具合などによっても変わる可能性があります。
そのため、あらかじめ見積もりをとっておくと安心です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、実家を売って得た利益（譲渡益）に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、次の式で計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
計算要素の概要は、それぞれ次のとおりです。
| 計算要素 | 概要 |
|---|---|
| 収入金額 | 実家の売却で買主から得る対価 |
| 取得費 | 実家の取得に要した購入代金、建築代金、仲介手数料、登記費用など。 不明な場合は収入金額×5％で計算する |
| 譲渡費用 | 実家を売るために直接かかった仲介手数料、印紙税、土地を売るために支払った建物の解体費用など |
| 特別控除 | 後ほど解説する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」など、要件を満たすことで受けられる特別な控除 |
| 税率 | 売却した家の所有期間に応じて15％（長期）または30％（短期）。 なお、別途住民税と復興特別所得税が必要。被相続人の所有期間を引き継げる |
譲渡所得税は納付書などが送付されてくるのではなく、原則として自分で計算をして申告しなければなりません
なお、譲渡所得税の計算には注意点が少なくありません。
管轄の税務署や税理士などの専門家へ相談しておくことをおすすめします。
実家の売却で使える譲渡所得税の特例
相続した実家を売る場合、次の特例の適用が受けられる可能性があります。
- 取得費加算の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除
ただし、それぞれの特例にはさまざまな要件が設けられています。
そのため、適用を受けたい場合は税理士などの専門家へご相談ください。
なお、いずれの特例も、適用を受けるには確定申告が必要です。
取得費加算の特例
相続した不動産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（つまり、相続開始後3年10か月以内）に売却した場合、取得費加算の特例を受けることができます。
取得費加算の特例は、売主がその相続で支払った相続税のうち実家にかかった分の相続税を、譲渡所得税の計算上「取得費」に加算することができる特例です。
ただし、そもそもその相続で売主が相続税を支払っていない場合、取得費に加算すべき金額がないため、この特例の適用を受けることはできません。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除」とは、被相続人が亡くなったことで空き家となった実家を売った場合に、最大3,000万円の特別控除の適用が受けられる特例です。
この特例の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 相続などで取得した実家（「被相続人居住用家屋」といいます）またその敷地を売ること
- 売却が平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に行われること
- 売った被相続人居住用家屋が次の要件をすべて満たすこと
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でないこと
- 相続開始以後他の用途に供されていないこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続した実家を売る際のポイント
相続した実家をよりよい条件で売るには、どのようなポイントを押さえておけばよいでしょうか？
主なポイントは次のとおりです。
- いずれ売るなら早めの売却を検討する
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 売却を急がない
- 不動産買取を検討する
いずれ売るなら早めの売却を検討する
相続した実家をいずれ売る予定がある場合は、できるだけ早めに売却することをおすすめします。
なぜなら、家の売却対価は築年数の経過とともに下がっていく傾向にあるためです。
これは、公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」からも明らかです。
参照元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
すぐに売らない明確な理由がなく、いずれ売るつもりがある場合は、できるだけ早めの売却を検討するとよいでしょう。
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査定は複数の不動産会社に依頼する
実家を売却する場合、査定は複数の不動産会社へ依頼することが重要です。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
1社だけにしか査定の依頼をしないと、その査定額が適正であるかどうか判断のしようがありません。
安く売ってしまったことに後から気付き、後悔する可能性もあるでしょう。
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しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間を要します。
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売却を急がない
よりよい条件で実家を売るには、時間に余裕をもって売り出すことをおすすめします。
なぜなら、売却を急ぐと買い手から足元を見られ、安く買い叩かれてしまう可能性があるためです。
売却を急がない場合は、無理な値下げ交渉をされても交渉を決裂させる覚悟で値下げを断ることができます。
一方、納税などの都合から売却を急いでしまうと、「この買い手との交渉が決裂したら納税期限に間に合わないかもしれない」などとの焦りから、無理な値下げ交渉に応じざるを得なくなる可能性が高くなります。
不動産買取を検討する
実家の所在地などによっては、市場で売りに出してもなかなか買い手がつかないかもしれません。
その場合は、不動産買取が選択肢の1つです。
不動産買取とは、不動産会社に直接実家を買い取ってもらう取引形態です。
市場で売りづらい不動産でも買い取ってもらえる可能性があるほか、売買契約の成立までスピーディーであることなどがメリットです。
ただし、不動産買取による売買価格は市場での売却の6割から8割程度となることが多く、高値で売りたい場合に適した方法ではありません。
また、すべての不動産会社が不動産買取を行っているわけではないうえ、どのような不動産でも無条件に買い取ってもらえるわけではありません。
まとめ
実家を相続した場合、売ることが大きな選択肢の1つです。
実家を売ることを検討したら、査定の依頼から始めてください。
査定とは、不動産会社に実家の売却予想額を算定してもらう手続きです。
複数の不動産会社から査定を受けることで、実家の売却適正額が把握しやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間を要します。
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りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
