家を売る際は、できるだけ高値で売りたいことでしょう。
実は、家は売却する方法次第で売買価格が大きく変動する可能性があります。
では、家をより高く売る方法にはどのようなものがあるでしょうか？
今回は、家を高く売る方法や、避けた方がよいことなどについてまとめて解説します。
家を売る方法と流れ
はじめに、家を売る方法と流れについて解説します。
全体の流れをつかんでおくことで、家を高く売るためにどの段階でどのような注意を払うべきかが理解しやすくなります。
- 家の売却相場を確認する
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 家の売却を依頼する不動産会社を決める
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 家を引き渡す
家の売却相場を確認する
はじめに、家の売却相場を確認します。
自分で相場を把握しておくことで、相場から大きく外れた価格で売ってしまうリスクを避けやすくなるためです。
自分で家の売却相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、家の実際の売買成立価格を、売買成立時期や町名までの所在地、最寄り駅、最寄り駅までの距離、建築年、間取りなどの情報とともに確認することが可能です。
売却を検討している家の情報と比較することで、家の売買適正額を把握しやすくなります。
不動産会社に査定の依頼をする
次に、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社に家の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定にはぜひ、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、家の売却適正額が把握しやすくなります。
また、複数社の査定額を比較することで、その家の売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなることもメリットです。
家の売却を依頼する不動産会社を決める
査定結果を確認したうえで、その家の売却を依頼する不動産会社を選定します。
不動産会社は査定額の高さのみで選ぶのではなく、査定額への説明や対応の誠実さなどを総合的に踏まえて選ぶことをおすすめします。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその価格で売れるという保証ではないためです。
不動産会社と媒介契約を締結する
売買契約を締結する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に家の買主を探してもらったり、買主と売買契約成立に向けて交渉をしてもらったりするための契約です。
家を売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、家の売出価格を決めて家を売りに出します。
売出価格とは、売主による家の希望売却価格です。
家を売りに出すと購入希望者から問い合わせが入りますが、この問い合わせには原則として不動産会社が対応してくれます。
内見に対応する
家を売りに出すと、購入希望者から内見の希望が入ります。
退去済みの家を売る場合はもちろん、居住中の家を売る場合であっても、原則として内見への対応は必要です。
なぜなら、家を買う人は購入を決める前に内見を希望することが一般的であり、内見を受け入れないと家が一向に売れない可能性が高くなるためです。
売買契約を締結する
買主が家の購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が用意してくれるため、売主が自ら作成する必要はありません。
なお、売買契約を締結する際は、買主から売買金額の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
これ以後、相手方が履行に着手するまでの間に契約を解除するには、それぞれ次の対応が必要となります。
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
- 買主からの解除：手付金の放棄
家を引き渡す
契約締結時にあらかじめ取り決めた日において家を引き渡します。
この引き渡し手続きのことを決済といいます。
決済日は、売買契約から1か月程度後の日に設定することが一般的です。
決済では、次のことなどが同時に行われます。
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額（手付金を除く）の支払い
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名捺印
- 売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
その後、決済の場に立ち会った司法書士が所有権移転変更の登記を申請し、家の名義が正式に買主へと変わります。
家を高く売る方法
家を高く売る方法には、どのようなものがあるでしょうか？
家を高く売るために注意すべきポイントは次のとおりです。
- 築年数の浅いうちに売る
- 安易に「買取」を選択しない
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- その家の売却に強い不動産会社に売却の依頼をする
- 一般媒介契約を検討する
- 売出価格を高めに設定する
- 家の売却を急がない
- 内見時に清掃や整理整頓を徹底する
- 安易な値下げに応じない
築年数の浅いうちに売る
家を高く売るためには、築年数ができるだけ浅いうちに売るのが鉄則です。
このことは、公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」からも明らかです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
グラフからもわかるように、築年数が経過するに従って成約価格が大きく下がります。
そのため、家を売ることに迷ったら、あまり長期間悩まず早めの売却を検討するとよいでしょう。
安易に「買取」を選択しない
家を売る手法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」のほか、不動産会社に家を直接買い取ってもらう「買取」があります。
買取の場合、買主を探してもらう必要がないため引き渡し（現金化）までがスピーディーであるほか、周囲に家の売却を知られにくいことなどがメリットです。
ただし、買取による売買価格は仲介の場合の6割から8割程度となることが一般的であり、家を高く売りたい場合に適した方法ではありません。
査定は複数の不動産会社に依頼する
家を高く売りたい場合、査定は複数の不動産会社に依頼することが重要です。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくなく、1社からしか査定を受けないと、査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
複数の不動産会社による査定額を比較することで、家の売却適正額を把握しやすくなり、家を安く売ってしまうリスクを避けることが可能となります。
また、複数の不動産会社が売却の依頼を得ることを目指し、競ってその家のアピールポイントを見つけることで、査定額が高くなる効果も期待できます。
しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」のご活用です。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で複数の不動産会社を回る必要はありません。
その家の売却に強い不動産会社に売却の依頼をする
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別（戸建て、土地、マンションなど）があることが一般的です。
数多ある不動産会社の中から、その家の売却に強い不動産会社を見つけることで、その家をより高く売ってもらえる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのかわからないことも少なくないでしょう。
そのような際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
複数社の査定額や対応などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
一般媒介契約を検討する
不動産会社と締結する媒介契約には、次の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
人気のエリアに位置しているなど、比較的売りやすい物件である場合は「一般媒介契約」を選ぶことで、より高く家が売れる可能性が高くなります。
なぜなら、一般媒介契約は複数の不動産会社と重ねて契約できることから、より多くの購入希望者とコンタクトをとりやすく、よりよい条件で買ってくれる相手を見つけやすくなるためです。
ただし、家が人気のエリアから外れていたり築古であったりするなど、比較的売りにくい物件の場合は、一般媒介契約はおすすめできません。
このような物件は不動産会社に販売活動に力を入れてもらう必要がありますが、一般媒介契約では、他の不動産会社で売買が成立する可能性があります。
そのため、販売活動に力を入れてもらえない可能性が高く、家が一向に売れない事態となりかねないためです。
せっかく販売活動に力を入れたにもかかわらず、他社で契約が成立すると不動産会社は仲介手数料を得ることができません。
そのため、比較的売りづらい物件である場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことをおすすめします。
売出価格を高めに設定する
家をより高く売るには、売出価格を高めに設定するとよいでしょう。
売出価格は査定額をベースに決めることが多いものの、必ずしも査定額と同一である必要はありません。
相場より高くても、「その価格で買いたい」と希望する人が1人でもいれば売買は成立します。
売出価格を高めに設定することで、より高く家を売れる可能性が高くなります。
ただし、買い手にとってよほどその家でなければならない特別な物件でない限り、売出価格をあまり高くし過ぎると買い手がつかない可能性があります。
そのため、買い手がつかないほどではないものの相場より多少高いよく考えられた価格を設定することがポイントです。
適切な売出価格を設定することは、容易ではありません。
その地域の不動産事情に詳しい不動産会社へ相談したうえで売出価格を設定することをおすすめします。
そのエリアでの不動産売却に強い不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
家の売却を急がない
家を高く売りたい場合は、家の売却を急がないことが重要です。
なぜなら、家の売却を急ぐと買主から足元を見られ、家を安く買い叩かれてしまう可能性が高くなるためです。
売却を急がない場合は、無理な値下げ要求を断って次の購入希望者が現れることを待つことができます。
一方、売却を急ぐ場合は、「これを断ったら希望する期限までに次の購入希望者が見つからないかもしれない」との焦りから、値下げを飲まざるを得ないこととなりかねません。
内見時に清掃や整理整頓を徹底する
家を高く売るには、内見時に清掃や整理整頓を心がけましょう。
なぜなら、引渡し前にはハウスクリーニングがされることがわかっていても、乱雑で汚れた状態では購入意欲が湧きにくいためです。
一方、きれいに清掃されて片付いた状態である方が購入意欲が湧きやすく、高値で売りやすくなります。
安易な値下げに応じない
家をより高く売るには、安易な値下げに応じないこともポイントです。
家の売買価格は高く、感覚が麻痺してしまいがちです。
そのため、たとえば「1,920万円」で売り出した家の「20万円」を端数として値引くこともあるかもしれません。
しかし、冷静に考えると20万円は決して小さな額ではなく、少なくとも買主の一声で失ってもよい金額ではないでしょう。
そのため、安易な値引きには応じないよう心がけることをおすすめします。
家を高く売りたい場合におすすめでない方法
続いて、家を高く売るための誤った対策について解説します。
家を高く売りたいからといって、次の方法をとることはおすすめできません。
- 大規模なリフォームやリノベーションをする
- 査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ
- 家の欠陥を隠したまま売る
大規模なリフォームやリノベーションをする
家を高く売るために、独断で大規模なリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。
なぜなら、中古住宅を買う人の中には、家を安く買って自分の自由にリフォームやリノベーションをしたいと考えている人も少なくなく、売主が行ったリフォームやリノベーションが買主の好みに合うとは限らないためです。
また、リフォームやリノベーションをした分、価格が高くなると、それだけ売りにくくなるリスクもあります。
そのため、大規模なリフォームやリノベーションをする場合は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談したうえで行うことをおすすめします。
査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ
家を高く売るために、査定額の高さだけで売却を依頼する不動産会社を決めることはおすすめできません。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、その価格で家が売れるという保証ではないためです。
査定額の高さで不動産会社を選んでしまうと、売却の依頼を受けるためだけに根拠のない高めの査定額を提示している不動産会社を選んでしまう可能性があります。
そのような不動産会社を選んでしまうと、結果的に売出価格を大きく引き下げることとなったり、家がなかなか売れない事態となる場合があります。
そのため、特に他社より飛びぬけて査定額が高い不動産会社がある場合は、これだけで依頼を決めるのではなく、査定の根拠について説明を受け納得したうえで依頼することをおすすめします。
家の欠陥を隠したまま売る
中古住宅には、多かれ少なかれ不具合や設備の故障があるものです。
この不具合や故障を隠して売れば、より高く売れるかもしれません。
しかし、不具合や故障を隠して売ることは不誠実であるのみならず、法的な責任を追及される可能性があるため絶対に避けるようにしてください。
不具合などを隠して売ると、引き渡し後に次の請求がなされる可能性があります。
- 追完請求（不具合の補修請求）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
家を売る際にかかる税金・費用
家を売る際は、さまざまな費用や税金がかかります。
主にかかる費用や税金は、次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- 抵当権の抹消費用
- 印紙税
- ハウスクリーニング費用
- 測量費用
- 譲渡所得税
これらを理解しておくことで、最終的に手元に残る金額を想定しつつ家をいくらで売るか検討しやすくなります。
不動産会社の仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して家の売買が成立した場合は、仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 家の売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、家の売買価格が400万円を超える場合は、次の算式でまとめて計算することもできます（計算結果は同じとなります）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
抵当権の抹消費用
売却する家に抵当権が付いている場合は、遅くとも引き渡しの時までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関などの債権者がその家を競売（けいばい）にかけてその対価からローン残高を回収する担保です。
抵当権の抹消には、次の費用がかかります。
- 登録免許税：1,000円×抵当権を抹消する不動産の数
- 司法書士報酬（手続きを司法書士に依頼した場合）：1万円から2万円程度
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの書面にかかる税金です。
家の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （家の売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
ハウスクリーニング費用
家を売る際は、引渡し前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。
ハウスクリーニング費用は、一戸建ての場合6万円から15万円程度が目安となります。
ただし、家の広さや汚れ具合などによって金額が変動する可能性があるため、見積もりをとることをおすすめします。
測量費用
家の敷地である土地の境界があいまいな場合は、売却の前に測量をすることが一般的です。
測量には、隣地の種類に応じて次の費用がかかります。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
費用が大きくなる可能性があるため、測量の要否については不動産会社へご相談ください。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、家の売却で得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は自分で計算をしたうえで、翌年2月16日から3月15日までの間に申告と納税をしなければなりません。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられており、これを適用することで譲渡所得税額がゼロとなることも少なくありません。
譲渡所得税の計算には注意点が多く、自分で正しく算定することは困難です。
そのため、家を売る際には税理士などの専門家に相談しておくようにしてください。
まとめ
家を高く売る方法について解説しました。
中でも重要なのは、家を売る際のパートナーとなる不動産会社をしっかりと選定することです。
その家の売却に強い不動産会社に売却を依頼することで、より高く家を売れる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのか外部から判断することは容易ではありません。
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りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
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