家の売却では、さまざまな手数料や税金がかかります。
家の売却でかかる代表的な費用には、不動産会社に支払う手数料が挙げられます。
では、手数料はどのように計算するのでしょうか？
また、手数料の安さのみで不動産会社を決めてよいでしょうか？
今回は、家の売却でかかる手数料と税金に焦点をあてて、詳しく解説します。
【総まとめ】家の売却でかかる手数料と税金
はじめに、家の売却でかかる手数料と税金をまとめて紹介します。
家を売却する際にかかる主な手数料と税金は次のとおりです。
- 不動産会社に支払う手数料
- （抵当権が付いている場合）抵当権の抹消費用
- （相続した家を売る場合）相続登記費用
- 印紙税
- （家を解体して売る場合）家の解体費用
- （土地を測量して売る場合）測量費用
- ハウスクリーニング費用
- 譲渡所得税
不動産会社に支払う手数料
家の売却を不動産会社に依頼して売買契約が成立すると、不動産会社の報酬である手数料の支払いが発生します。
手数料の額には法令で上限が定められており、上限額は家の売買価格に応じて次のとおりです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、家の売買価格が400万円超である場合は、次の算式にまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
これにあてはめて計算すると、手数料の上限額はそれぞれ次のとおりとなります。
| 家の売買価格 | 計算式 | 手数料の上限額 |
|---|---|---|
| 1,000万円 | （1,000万円×3％＋6万円）×1.1 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | （2,000万円×3％＋6万円）×1.1 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | （3,000万円×3％＋6万円）×1.1 | 105.6万円 |
手数料は高額になることもあるものの、よい不動産会社に売却を依頼することでよりよい条件で家を売却できる可能性が高くなります。
不動産会社は家の買主を見つけてくれるのみならず、問い合わせへの対応や売買金額の交渉などを総合的に担ってくれるためです。
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（抵当権が付いている場合）抵当権の抹消費用
売却する家に抵当権が付いている場合は、遅くとも家を引き渡すときまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関が家を競売（けいばい）にかけてそこからローン残額を回収するタイプの担保です。
抵当権の抹消には、次の税金と手数料がかかります。
- 登録免許税：1,000円×抵当権を抹消する不動産の数
- 司法書士手数料（司法書士へ手続きを依頼した場合）：1万円～2万円程度
（相続した家を売る場合）相続登記費用
故人（「被相続人」といいます）名義のまま、家を売却することはできません。
相続した家を売る際には、あらかじめ売主である相続人に名義を変える手続きが必要です。
この名義変更手続きを、「相続登記」といいます。
相続登記には、次の税金や手数料がかかります。
- 登録免許税：その家や土地の固定資産税評価額×4/1,000
- 司法書士手数料（司法書士へ手続きを依頼した場合）：相続の状況や依頼内容などによって異なるが8万円～15万円程度
- 必要書類の取得費用：相続の状況などによって異なるが1万円～2万円程度
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。
家の売買契約書も印紙税の課税対象であり、印紙税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書では軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
家の売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管することが一般的です。
印紙税も、売主と買主それぞれが保管する分に貼付すべき分を負担することが多いといえます。
（家を解体して売る場合）家の解体費用
家を解体して土地だけを売る場合は、家の解体費用がかかります。
解体費用の目安は、建物の構造によっておおむね次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
ただし、依頼する解体会社によって費用は異なるほか、周辺の道路状況など解体の難易度などによっても費用は変動するため、見積もりをとることをおすすめします。
（土地を測量して売る場合）測量費用
売却する家の敷地の境界があいまいである場合は、売却にあたって土地の測量を検討します。
測量にかかる費用は、おおむね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
ただし、費用は土地の形状や広さなどによっても変動します。
金額が大きくなる可能性があるため、測量の要否は不動産会社の担当者へ相談するようにしてください。
ハウスクリーニング費用
家を売る際は、引き渡しの前にハウスクリーニングを行うことが一般的です。
ハウスクリーニングにかかる費用は依頼先の清掃会社によって異なるものの、戸建ての場合5万円から15万円程度となることが多いといえます。
家の間取りや汚れ具合などのよっても異なるため、見積もりをとることをおすすめします。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、家の売却益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税は納付書が送付されるわけではなく、自分で計算して納税しなければなりません。
また、特別控除も数多く設けられており、自分で正確に算定することは困難です。
そのため、家の売却をする際は、税理士などの専門家へ相談し譲渡所得税の試算をしてもらうようにしてください。
家の売却でかかる手数料の注意点
家の売却でかかる手数料を想定する際は、次の点に注意が必要です。
- 手数料以外には例外がある
- 手数料の額は不動産会社によって異なることがある
手数料以外には例外がある
次の要件をすべて満たす場合、「低廉（ていれん）な空き家の手数料の特例」の対象となり、手数料の特例が適用されます。
- 低廉な空き家等（売買代金が税別400万円以下の宅地や建物）の売買等であること
- 通常の売買よりも現地調査等に費用を要するものであること
- 売主側からの依頼であること
この特例が適用されると、手数料の上限額は、次の金額の合計額となります。
- 通常の手数料の上限額（売却価格が100万円の場合、5.5万円）
- 現地調査費用等に要する費用相当額
ただし、1と2の合計額が「18万円＋消費税」を超える場合は、手数料の上限額は「18万円＋消費税」となります。
これは、通常どおり手数料の上限額を計算すると、価値の低い家の売却を依頼した場合の手数料が非常に安くなってしまうことから設けられている特例です。
手数料が安いことは、売主にとって一見喜ばしいことに感じるかもしれません。
しかし、せっかく苦労をして売買契約を成立させても、現地調査費でマイナスとなってしまう可能性がある場合、不動産会社に売却の依頼を受けてもらえないリスクが高くなります。
そこで、不動産会社に売却の依頼を受けてもらえず低廉な空き家が放置される事態を避けるため、この特例が設けられています。
手数料の額は不動産会社によって異なることがある
法令で定められている手数料は、あくまでも「上限額」であるものの、この上限額どおりに報酬額を設定している不動産会社が大半です。
しかし、中にはこの上限額より低い価格で手数料を設定している不動産会社もあります。
また、売却する不動産が高額である場合、手数料も非常に高額となり得るため、値引きに応じてもらえる可能性もゼロではありません。
手数料の安さだけで不動産会社を決めるデメリット
先ほど解説したように、手数料を法令の上限額よりも安く設定している不動産会社もあります。
しかし、売主の手数料を極端に安くしている不動産会社に売却を依頼することにはデメリットがあります。
主なデメリットは次のとおりです。
- 家の売却に力を入れてもらえない可能性がある
- 十分なフォローが受けられない可能性がある
- 過度な囲い込みをされる可能性がある
家の売却に力を入れてもらえない可能性がある
手数料が安いということは、売買契約を成功させても不動産会社の利益が少ないということです。
そのため、家の売却に力を入れてもらえず、なかなか家を売れないリスクがあります。
十分なフォローが受けられない可能性がある
手数料が安い場合、不動産会社が通常どおりの収益を上げるには1人のスタッフがより多くの案件を担当しなければなりません。
1件にかけられる時間が少なくなる可能性があるため十分なフォローを受けられず、不満が残るリスクがあります。
過度な囲い込みをされる可能性がある
売主の手数料が安い場合、囲い込みが前提となっていることが少なくありません。
なぜなら、売主から受け取る報酬が少ない場合、買主からも報酬を受け取らないと事業が成り立たない可能性が高いためです。
囲い込みとは、不動産会社が「両手仲介」へ持ち込むために、他の不動産会社経由での購入打診があっても断ることを指します。
不動産会社が売主と買主の両方から依頼を受けることを「両手仲介」といい、この場合不動産会社は売主と買主の双方から手数料を受け取ることができます。
両手仲介自体に問題があるわけではありません。
その不動産会社が独自のネットワークや販売力を駆使してスムーズに買主を見つけてくれれば、売主にとってもメリットが大きいためです。
一方、両手仲介へ持ち込むために過度な囲い込みがなされると、売主は取引の機会を逃すこととなり、不利益を被ります。
手数料を抑えるより高値での売却を目指すためのポイント
不動産会社の中には、手数料を低く設定している会社もあります。
しかし、そのような不動産会社へ依頼することにはリスクも少なくありません。
そのため、手数料を安くしようと無理にリスクをとるよりも、家をより高値で売ることを目指したほうが得策です。
家をより高く売るためのポイントは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- その不動産の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 不動産の売却を急がない
- 売出価格を高めに設定する
- 安易に値下げをしない
- 内見時に清掃や整理整頓を心がける
複数の不動産会社に査定の依頼をする
家を売る際の査定は、複数の不動産会社に依頼することが重要です。
不動産会社によって査定額が異なることは珍しくない中で、1社のみに依頼する場合、その査定額が適正かどうか判断することが難しいためです。
複数社の査定額を比較することで、その家の売却適正額を把握しやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をすることは非常に手間がかかります。
査定の依頼には、「おうちクラベル」をご活用ください。
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その不動産の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社には、一般的にそれぞれ得意なエリアや物件種別があります。
非常に多くある不動産会社の中から、その家の売却に強い不動産会社へ売却の依頼をすることで、より高値で売れる可能性が高くなります。
しかし、どの不動産会社がその家の売却に強いのか、外部から判断することは容易ではありません。
その際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
不動産の売却を急がない
より高く家を売るには、不動産の売却を急がないことが重要です。
家の売却を急ぐと買主から足元を見られ、安く買い叩かれるリスクが高くなるためです。
売出価格を高めに設定する
家を高く売るには、売主の希望売却価格である売出価格を高めに設定することも1つの手です。
売出価格は訪問査定による査定額をベースに決めることが多いものの、必ずしも査定額と同一である必要はありません。
売出価格を高めにしても、1人でもその価格で買いたいという人が現れれば売買は成立するためです。
ただし、売出価格をあまり高くしすぎると、なかなか売れない事態ともなりかねません。
そのため、不動産会社の担当者とよく相談したうえで「買主が購入を見送るほどではないものの、相場より少し高いよく考えられた価格」を設定することがポイントです。
安易に値下げをしない
不動産を売り出すと、相手から値下げ交渉をされることもあります。
しかし、安易に値下げに応じることはおすすめできません。
中には資金面の都合から値下げをしないと買えない場合もあるかもしれませんが、無理を承知で値下げ交渉をしているだけである可能性もあるためです。
絶対に値下げをすべきでないということではないものの、「〇円までなら下げてもよい」など値下げについての戦略をあらかじめ定め、値下げに応じるかどうか冷静に判断するとよいでしょう。
内見時に清掃や整理整頓を心がける
より高く家を売るには、内見時の印象も重要です。
引き渡しの前はハウスクリーニングが入ることがわかっていても、乱雑で散らかった状態では高い金額を出して買おうとの意欲が湧きづらいためです。
内見へ向けて清掃や整理整頓を行うことで購買意欲が湧き、よりよい条件で家を売却しやすくなります。
まとめ
家を売却する際は、さまざまな手数料や税金がかかります。
中でも金額の大きなものは手数料です。
手数料の上限額は法令で決まっているものの、売却する不動産の価格が高いと手数料も高額となります。
そのため、家の売却でかかる手数料をできるだけ安くしたいと考えるかもしれません。
しかし、手数料の安さのみで不動産会社を選ぶことには多くのリスクがあります。
家を売却する際は、手数料を安くしようと考えるよりも、できるだけ高く家を売ることに力を注ぐとよいでしょう。
よりよい条件で家を売るためにもっとも重要なのは、その家の売却ノウハウを持つ信頼できる不動産会社に売却を依頼することです。
そのような不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
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りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
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