何らかの事情により、親の家を売る必要が生じることがあります。
では、親の家を売る必要が生じた場合、どのような手順で進めればよいでしょうか？
また、そもそも親の家を売ることは可能なのでしょうか？
今回は、親の家を売る際の流れやポイントなどについて詳しく解説します。
親の家を売る3つの方法
大前提として、いくら家族であっても、親の家を無断で売ることはできません。
親が所有者である家を売ることができるのは、原則としてその所有者である親本人のみです。
では、親の家を売るにはどうすればよいでしょうか？
主な方法は次の3つです。
- 親の相続が起きてから家を売る
- 親の「代理人」として家を売る
- 親の「後見人」として家を売る
親の相続が起きてから家を売る
もっとも基本的な方法は、家の所有者である親が亡くなってから家を売る方法です。
親が亡くなると、親の家は相続財産となります。
その後は相続人全員で遺産分けの話し合い（「遺産分割協議」といいます）を行って、家を売りたい人がその家を相続することで、以後自分が所有する家として自由に売却することが可能になります。
以降、この記事ではこのケースを前提として解説を行います。
親の「代理人」として家を売る
2つ目は、親の代理人として家を売る方法です。
親から正式に委任を受け委任状の交付を受けることで、親に代わって親の家を売ることが可能になります。
ただし、家の売却は非常に重大な行為であり、万が一委任状が偽造されていては大変です。
そのため、委任状があるからといって本人が一切関与することなく売却ができるわけではありません。
少なくとも、家の名義変更を担当する司法書士は、親本人と面談を行って本人確認や売却の意思確認を行うことが一般的です。
なお、法律上有効な委任をするには、判断能力が必要です。
認知症で意思無能力の状態となり、家を売るかどうかの意思表示ができない状態の親から、有効な委任を受けることはできません。
親がそのような状態であるにもかかわらず、委任状を偽造するようなことは絶対に行わないでください。
通常は本人確認の過程で発覚するため、委任状を偽造しても家を売ることはできないうえ、私文書偽造などの罪に問われる可能性があります。
親の「後見人」として家を売る
3つ目は、親の後見人として家を売る方法です。
後見人とは、判断能力の衰えた本人に代わって財産管理などの役割を担う人です。
後見人には、次の2つがあります。
- 法定後見人：本人の判断能力が衰えてから家庭裁判所に選任してもらう後見人
- 任意後見人：本人の判断能力があるうちに公正証書で契約を交わし、本人の判断能力が衰えた際に就任する後見人
法定後見人である子が親の家を売るには、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
どのような場合であっても許可がされるわけではなく、本人である親のために必要があると判断されないと許可を受けることはできません。
許可がなされる代表的なケースは、本人を介護施設へ入所させたいものの、本人の預貯金が足りず、家を売って資金を捻出する必要がある場合などです。
一方、任意後見人である場合は、契約で権限を定めるため、家の売却が契約内容となっている場合は親の家を売却できます。
ただし、任意後見人には善管注意義務（他人の財産を管理する者として一般的に要求される水準の注意を持って財産管理を行う義務）があるため、本人である親の利益とならない売却は避けるべきでしょう。
相続後に親の家を売る流れ
ここからは、相続が起きてから親の家を売ることを前提に解説します。
相続が起きてから親の家を売る一般的な流れは次のとおりです。
- 遺産分割協議をする
- 相続登記をする
- 他の相続人と相談する
- 不動産会社に査定の依頼をする
- 家の売却を依頼する不動産会社を決める
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 家を売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- 家を引き渡す
ステップ1：遺産分割協議をする
はじめに、相続人全員で遺産分割協議をします。
遺産分割協議の成立には相続人全員による合意が必要であり、1人でも協議に納得しない相続人がいると協議を成立させることができません。
遺産分割協議がまとまったら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
ステップ2：相続登記をする
遺産分割協議がまとまったら、書類を揃えて相続登記を申請します。
相続登記とは、故人（「被相続人」といいます）である親名義の家を、売主である相続人の名義へと変える手続きです。
相続登記は、司法書士へ依頼して行うとスムーズです。
ステップ3：他の相続人と相談する
相続登記が完了すると、家は売主の名義となります。
そのため、法律上は売主の独断で売却することが可能です。
しかし、親の家であった不動産に他の相続人の思い入れがあることも少なくありません。
そのため、無断で売ってしまうと関係に亀裂が入る可能性があります。
親の家を売る前に、他の相続人に話を通しておくとよいでしょう。
ステップ4：不動産会社に査定の依頼をする
相続した親の家を売る方向に決まったら、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社にその家の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定にはぜひ、「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、その家の売却適正額を把握しやすくなります。
また、査定額や対応などを比較することで、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなることもメリットです。
ステップ5：家の売却を依頼する不動産会社を決める
査定結果を比較して、家の売却を依頼する不動産会社を決めます。
不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額への説明や担当者の誠実さなどを総合的に踏まえて決めることをおすすめします。
査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその価格で売却を成功させる確約ではないためです。
高い査定額を提示した不動産会社へ依頼したからといって、家が高値で売れるとは限りません。
ステップ6：不動産会社と媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があります。
状況や希望に合った契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 他社と重ねての媒介契約締結 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引（自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
どの媒介契約が優れているなどと一概にいえるものではありません。
ただし、家が特別売りやすい物件である場合以外は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことが一般的です。
これらは重ねて他社との契約ができないため、不動産会社に責任を持って販売活動をしてもらいやすいためです。
ステップ7：家を売りに出す
媒介契約を締結したら、売出価格を決めて親の家を売りに出します。
売出価格は査定額をベースとしつつ、売主の希望を加味して決めることが一般的です。
ステップ8：内見に対応する
家を売りに出すと、購入希望者から内見の希望が入ります。
内見の対応は不動産会社に任せることもできますが、可能な限り売主も立ち会って丁寧に対応することで、購入希望者が安心して家の購入を決めやすくなります。
ステップ9：売買契約を締結する
買主が家の購入を決めたら、媒介契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、売主が作成する必要はありません。
ステップ10：家を引き渡す
あらかじめ取り決めた日に家を引き渡します。
この日には、次のことなどが同時に行われます。
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名捺印
- 売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
その後、立ち会った司法書士が家の所有権移転登記を申請し、家が正式に買主名義へと変わります。
相続後に親の家を売る際にかかる主な税金
相続後に親の家を売る際は、さまざまな税金がかかります。
主にかかる税金は次のとおりです。
- 相続税
- 相続登記の登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
相続税
相続税とは、遺産などに対してかかる税金です。
家も相続税の対象であり、相続が起きてからすぐに売ったことを理由に、相続税の対象から外れることはありません。
ただし、相続税には次の基礎控除額が設けられています。
- 相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
相続税の課税対象となる遺産や、過去の一定の贈与の合計額（「課税価格の合計額」といいます）がこの基礎控除額以下である場合、相続税はかかりません。
相続登記の登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
親の家を相続人である売主名義に変える相続登記にかかる登録免許税額は、次のように計算されます。
- 登録免許税（相続）＝その家の固定資産税評価額×4/1000
なお、相続登記手続きを司法書士へ依頼する場合は、8万円から15万円程度の報酬が別途かかります。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。
家の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書では、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
譲渡所得税
譲渡所得税とは、家を売って得た利益に対してかかる税金です。
自分で計算し、家を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
各計算要素の概要は、それぞれ次のとおりです。
| 計算要素 | 概要 |
|---|---|
| 収入金額 | 親の家を売ることで買主から得る対価 |
| 取得費 | 家の取得に要した購入代金、建築代金、仲介手数料、登記費用など。 取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で計算する |
| 譲渡費用 | 家を売るために直接かかった仲介手数料、印紙税など |
| 特別控除 | 後ほど紹介する「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」など、所定の要件を満たすことで受けられる特別な控除 |
| 税率 | 売却する家の所有期間がその年1月1日時点で5年超か5年以下かによって15％（長期譲渡所得）または30％（短期譲渡所得）。 なお、別途住民税と復興特別所得税が必要。 相続した家の場合は被相続人の所有期間を引き継げる |
譲渡所得税を自分で正確に算定することは容易ではありません。
そのため、税理士などの専門家に試算してもらうとよいでしょう。
相続した親の家を売る際に使える譲渡所得税の特例
相続した親の家を売る際は、譲渡所得税の特例が使える可能性があります。
適用を受けられる可能性がある主な特例は次のとおりです。
- 取得費加算の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
取得費加算の特例
「取得費加算の特例」とは、「売主が支払った相続税のうち売却する家にかかった分の相続税相当額」を、取得費に加算することができる特例です。
取得費加算の特例の適用を受けるには、相続した親の家を相続後3年10か月以内に売却することが必要です。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」とは、相続した親の家（「被相続人居住用家屋」といいます）を売った場合に、最大3,000万円の特別控除の適用が受けられる特例です。
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに親の家を売った場合は、この特例の適用が受けられる可能性があります。
控除できる金額が最大3,000万円と非常に大きいため、この特例の適用を受けることで譲渡所得税額がゼロとなるケースも少なくありません。
特例の適用を受けるにはさまざまな要件を満たす必要があるため、家の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談のうえ、適用要件を満たすかどうか確認しておくとよいでしょう。
相続した親の家を売る際の査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
親の家を売るためのポイント・注意点
親の家を売るためのポイントと注意点は次のとおりです。
- 故人名義のままでは売却できない
- 共有での相続を避ける
- 他の相続人の意見を聞いておく
- 小規模宅地等の特例の要件に注意する
- 現金化までには4か月から6か月程度がかかる
- 自己判断で解体やリフォームをしない
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
故人名義のままでは売却できない
相続した親の家を、故人である親名義のまま売却することはできません。
売却に先立って相続登記を行い、生存している売主の名義へ変える必要があります。
なお、遺産分割協議がスムーズにまとまったとしても、必要書類の準備期間を含めると相続登記には通常1か月から2か月程度の期間を要します。
共有での相続を避ける
不動産は相続人の1人が相続するのではなく、複数の相続人で共有して相続することも可能です。
ただし、スムーズな売却のためには共有での相続はおすすめできません。
なぜなら、親の家を共有で相続すると、売るために共有者全員の協力が必要となるためです。
共有となっている不動産を売る際は、たとえば共有者の1人が「2,500万円以下では売らない」と考える一方で、他の共有者が「売却を急ぎたいから2,200万円でも売りたい」と考えるなど、売却方針の違いからトラブルに発展する可能性があります。
他の相続人の意見を聞いておく
遺産分割協議がまとまって親の家が売主1人の名義となったら、売却するために他の相続人の同意を得る必要はありません。
ただし、他の相続人が親の家に思い入れがある場合も多く、無断で売ってしまうとトラブルに発展する可能性があります。
今後の関係を円満に保ちたい場合は、親の家を売る際は他の相続人の意見を聞くなど慎重に進めるようにしてください。
小規模宅地等の特例の要件に注意する
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすことで、相続税の計算上、土地を最大8割減で評価することができる特例です。
親の家の相続について小規模宅地等の特例の適用を受ける場合は、親の家を売る前に税理士などの専門家へ相談しておくようにしてください。
なぜなら、「その宅地等を相続税の申告期限まで有していること」などが小規模宅地等の特例の要件となっている場合があり、先走って売ってしまうと小規模宅地等の特例の要件を満たせなくなるリスクがあるためです。
現金化までには4か月から6か月程度がかかる
相続後に親の家を売る理由はさまざまであるものの、相続税の納税資金確保が理由であることも少なくありません。
その場合は、家を売り出して現金化するまでには平均して4か月から6か月程度の期間がかかることを念頭に置いておいてください。
相続税の申告と納税の期限は、相続発生日の翌日から10か月以内です。
ここから逆算をすると、相続開始後3か月目くらいには相続登記や査定の依頼に取り掛からないと間に合わないリスクが高くなります。
当然、これより前に遺産分割協議をまとめなければなりません。
そのため、家の売却対価を相続税の納税資金に充てたい場合は、相続手続きや売却手続きを非常に急ぐ必要があります。
自己判断で解体やリフォームをしない
親の家は築古であることが多く、そのままでは売れない可能性があります。
しかし、自己判断で解体や大規模なリフォームをすることはおすすめできません。
なぜなら、古い家を買って自由にリノベーションをしたいというニーズがある可能性があるためです。
家の解体やリフォームは、売却を依頼している不動産の担当者とよく相談したうえで行うようにしてください。
査定は複数の不動産会社に依頼する
家の査定は、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することが重要です。
なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくなく、1社にしか査定の依頼をしないと、その査定額が適正であるか判断することが難しいためです。
複数の不動産会社の査定額を比較することで、家の売却適正額を把握しやすくなるほか、その家の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
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おうちクラベルでは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが可能です。
まとめ
いくら家族であっても、親の家を無断で売ることはできません。
親の生存中に親の家を売るには、親から委任を受けるか、後見人に就任する必要があります。
そのため、親の家を売りたい場合は、相続が起きてから売却することが原則です。
相続が起きてから親の家を売る場合は、相続登記を申請したうえで、査定の依頼をすることから始めてください。
その家の売却に強いよい不動産会社を見つけることで、よりよい条件で家を売却できる可能性が高くなります。
亡くなった親の家を売る際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
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りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
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