家の売却をしたからといって、すべてのケースで確定申告が必要となるわけではありません。
中には、家を売却しても確定申告が不要となるケースがあります。
では、家の売却で確定申告が不要となるのは、どのような場合でしょうか？
今回は、家の売却で確定申告が不要であるケースや確定申告の対象となる譲渡所得税の計算方法などについて詳しく解説します。
家の売却で確定申告が不要なケース
家を売却しても確定申告が不要となるのは、次の2つの要件をいずれも満たす場合です。
- 譲渡益が出ない
- 譲渡所得税の特例を受けない
それぞれどのような場合を指すのか、概要について解説します。
譲渡益が出ない場合
家を売却して譲渡益が出ない場合とは、次の計算結果がマイナスとなる場合です。
- 収入金額－（取得費＋譲渡費用）
この計算結果がマイナスとなる場合は、家を売却しても確定申告は不要です。
一方、この計算結果がプラスとなる場合は確定申告をする義務があり、家を売却する年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
この期限内に確定申告をしない場合、後ほど解説するペナルティの対象となる可能性があります。
そのため、家を売却する際は家の査定額がわかった時点で、確定申告が必要となりそうかどうか税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
査定とは、家の売却予想額を不動産会社に算定してもらうことです。
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複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなります。
譲渡所得税の特例を受けない場合
譲渡所得税には、税金が安くなるさまざまな特例が設けられています。
先ほど解説したように、家の売却で譲渡損が出た場合は確定申告をする義務はありません。
ただし、一定の要件を満たしたうえで確定申告をすることで、家の売却で生じた損失を事業所得や給与所得など他の所得と通算できる特例の適用を受けることができます。
このような特例を受けることで、事業所得などにかかる所得税が安くなる効果を期待できます。
家の売却で譲渡損が出た場合であっても、このような特例の適用を受けたい場合は期限内に確定申告をしなければなりません。
一方、家の売却で譲渡損が生じ、かつ特例の適用も希望しない場合は、確定申告は不要です。
譲渡所得税の計算方法
家の売却益は、譲渡所得税の対象となります。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、家を売却して買主から得る対価です。
買主から受け取る金銭の額がそのまま収入金額となることが一般的であるものの、金銭以外の物や権利で対価を受け取った場合は、その物や権利の時価が収入金額となります。
家の売却で確定申告が必要かどうかは、この収入金額がわかると判断しやすくなります。
そのため、家の査定を受けて収入金額の予想がついた時点で、税理士などの専門家へ相談しておくとよいでしょう。
家の査定には、ぜひ不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
複数の不動産会社による査定額を比較することで、その家の売却で得られる収入金額を把握しやすくなります。
取得費
取得費とは、その家を取得するために要した費用です。
原則として、家の売却では次の費用などが取得費に該当します。
- 売った家やその敷地の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費や改良費
- 家や敷地を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 家の敷地である土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 家の敷地である土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
なお、家（建物）の取得費は購入費用などをそのまま計上するのではなく、購入費用などから所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があります。
家が木造である場合の減価償却費相当額は、次のように計算します。
- 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×0.031×経過年数
また、家の取得費が不明な場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、その家を売るために直接要した費用です。
譲渡費用に該当する主な費用は次のとおりです。
- 家を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
特別控除
特別控除とは、要件を満たすことで適用が受けられる、実際の支出を伴わない控除です。
売却した家が自宅であった場合は、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けられる可能性が高いでしょう。
「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たすことで最大3,000万円の特別控除が受けられる特例であり、この特例の適用を受けることで譲渡所得税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
特別控除の適用を受けられるかどうか知りたい場合は、家の査定結果が出た時点で税理士などの専門家へ相談しておくようにしてください。
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税率
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、家の所有期間に応じて次の二段階になっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、売却した家が相続などで引き継いだものである場合は、故人の所有期間を引き継ぐことが可能です。
家を売却する場合の確定申告の流れ
続いて、家を売却した場合に確定申告を行う手順について解説します。
- 必要書類を用意する
- 申告書を作成する
- 期限内に確定申告をする
- 納税する
必要書類を用意する
確定申告には、さまざまな書類が必要です。
主に必要となる書類は次のとおりです。
- 国税庁のホームページや税務署などから入手する様式
- 確定申告書一表・二表
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 本人確認書類のコピー（マイナンバーカードなど）
- 家を売却した際の売買契約書のコピー
- 家を購入した際の売買契約書のコピー
- その他家の取得費を証明するための領収書のコピー
- 譲渡費用を証明するための領収書のコピー
- 源泉徴収票（会社員などの場合）
なお、特別控除など特例の適用を受ける場合は、これら以外にも書類が必要となる可能性があります。
そのため、税理士に依頼せず自分で確定申告をする場合は、管轄の税務署に必要書類についてあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
申告書を作成する
必要書類を用意したら、これらの書類をもとに申告書類を作成します。
確定申告書は税務署の資料などを確認しながら、誤りのないよう正確に作成してください。
申告書の書き方がわからない場合は、管轄の税務署へ相談に出向くことで書き方を教えてもらうことができます。
相談は予約制であることも多いため、あらかじめ電話などで確認してから出向くことをおすすめします。
期限内に確定申告をする
確定申告ができる期間は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間です。
家の売却で確定申告が必要となる場合は、この期間内に忘れずに確定申告を済ませてください。
その年分の所得税が還付になる場合は、2月15日以前であっても確定申告をすることができます。
納税する
計算の結果譲渡所得税が発生する場合は、確定申告の期間内に納税を行います。
確定申告だけをして納税を忘れることのないよう注意が必要です。
確定申告が不要でない場合に申告しないとどうなる？
確定申告が不要なケースでないにも関わらず家の売却後に確定申告をしない場合、どのようなリスクが生じる可能性があるでしょうか？
最後に、確定申告をしなかった場合に生じ得る主なリスクについて解説します。
- 税務調査が入る可能性がある
- 無申告加算税の対象となる
- 延滞税の対象となる
- 特例の適用が受けられなくなる
税務調査が入る可能性がある
確定申告が必要であるにも関わらず期限内に確定申告をしないと、税務調査が入る可能性があります。
税務調査とは、納税者が正しく確定申告を行っているかどうか管轄の税務署などが調査をすることです。
個人が行った家の譲渡について税務調査が入ることなど、ほとんどないと考えるかもしれません。
確かに、よほど大きな譲渡益が出た場合を除き、はじめから実地での調査がされる可能性はさほど高くはないでしょう。
しかし、税務署から書面で「お尋ね」が届くことは少なくありません。
「お尋ね」とは、確定申告が必要であると税務署が考える人に対し、「本当に確定申告は必要ありませんか？」と確認するために送られる書類です。
実際に確定申告が不要な場合であっても「お尋ね」が届くことはあり、その場合は確定申告が不要であると考える根拠を記載して「お尋ね」を返送すれば問題ありません。
一方、この「お尋ね」を無視したり正しく回答しなかったりすると、実地での調査に移行する可能性が高くなります。
税務署は、土地や建物の売買など資産の大きな動きをチェックしているといわれています。
そのため、税務署に嘘をついて逃げ切れるとは考えない方がよいでしょう。
無申告加算税の対象となる
「無申告加算税」とは、期限内に確定申告をしなかったことに対するペナルティとして課される税金です。
家を売って売却益が出たにもかかわらず期限内に確定申告をしなかった場合は、本来支払うべきである譲渡所得税のほかに、この無申告加算税が課されます。
無申告加算税は本来納付すべきであった税額に対し、原則としてそれぞれ次の税率で算定されます。
- 50万円までの部分：15％
- 50万円を超える部分：20％
ただし、本来の確定申告期限から1か月以内に自主的に期限後申告をした場合など、一定の場合は無申告加算税が減免される可能性があります。
そのため、万が一期限を過ぎたことに気づいたら1日でも早く申告と納税を行ってください。
なお、確定申告をしなかったことが仮装隠蔽によるものであると判断される場合は、無申告加算税に代わって「重加算税」の対象となります。
重加算税の税率は非常に重く、本来納付すべきであった金額の40％が原則です。
また、過去5年内に一定の無申告加算税や重加算税を課されたことがあるときは重加算税がさらに10％加算されます。
参照元：加算税の概要（財務省）
延滞税の対象となる
「延滞税」とは、本来の支払い期限から遅れて納税する場合に対象となる、利息に相当する税金です。
本来の納税期限に遅れた場合は、この延滞税の対象となります。
延滞税の税率はその年によって異なっており、2023年1月1日から2023年12月31日までの期間に適用される延滞税は延滞期間に応じてそれぞれ次のとおりです。
- 納期限の翌日から2か月を経過する日まで：年2.4％
- 納期限の翌日から2か月を経過した日以後：年8.7％
特例の適用が受けられなくなる
譲渡所得税に設けられている特例のほとんどは、確定申告をすることが適用要件の1つとされています。
そのため、特例の適用を受ける旨を記載したうえで確定申告をしないと、特例の適用を受けることができません。
なお、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」など控除額の大きな特例は、その適用を受けることで譲渡所得税額がゼロとなることもあります。
しかし、適用を受けた結果として税額がゼロとなる場合であっても、確定申告はしなければなりません。
家の売却で確定申告が不要であるか必要であるかが知りたい場合や、特例の適用を受けられるかどうかが知りたい場合などは、家の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談しておくようにしてください。
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まとめ
家を売却しても、確定申告が不要な場合があります。
確定申告が不要なケースは、家の売却によって譲渡益が出ておらず、かつ譲渡所得税の特例を受けない場合です。
確定申告が必要であるにもかかわらず期限内に申告をしないと、税務調査の対象となるリスクがあるほか、無申告加算税や延滞税の対象となる可能性が生じます。
また、確定申告をしないと、譲渡所得税が安くなる特例の適用を受けることができません。
そのため、家を売却する際は家の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、確定申告が不要かどうかや特例適用の可否などについて確認しておくようにしてください。
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この記事の監修者
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
