不動産を売却して利益が出ると、この利益に対して譲渡所得税と住民税が課されます。
これらは、高額となることも少なくありません。
しかし、売却する不動産が自宅であった場合は3,000万円特別控除の適用が受けられる可能性が高く、税額が大きく軽減されたり税額がゼロになったりします。
では、この3,000万円特別控除の適用要件はどのようになっているでしょうか？
今回は、自宅の売却で活用できる3,000万円特別控除について詳しく解説します。
自宅の売却で使える3,000万円特別控除とは
はじめに、自宅を売却した際にかかる税金の計算方法と、3,000万円特別控除の概要について解説します。
自宅の売却にかかる譲渡所得税と住民税の計算方法
自宅の売却にかかる譲渡所得税と住民税はどのように計算するでしょうか？
3,000万円特別控除の詳細を確認する前に、計算の全体像を解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額を把握する
まず、収入金額を把握します。
収入金額とは、自宅の売却で買主から受け取る対価です。
自宅を売り出す前に収入金額を把握するには、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
1社のみから査定を受けるのではなく複数社に依頼することで、自宅の売却適正額（収入金額）をより正確に把握しやすくなります。
取得費を算定する
次に、取得費を算定します。
取得費とは、売却した自宅の取得に要した費用です。
たとえば、次の費用などが取得費に該当します。
- 売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費
- 自宅購入時に支払った登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
ただし、自宅のうち建物部分の取得費は購入代金や建築代金そのままではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
また、自宅取得時の資料が残っていない場合など取得費が不明な際は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用を算定する
譲渡費用とは、自宅を売却するために直接かかった費用です。
たとえば、次の費用などが譲渡費用に該当します。
- 自宅を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 自宅敷地を売るためにその上に建っていた自宅建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
一方で、固定資産税や修繕費などは自宅を売るために直接要した費用とはいえず、譲渡費用に参入することができません。
特別控除の適用を確認する
次に、特別控除が適用できるかどうか確認します。
売却した不動産が自宅である場合は「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けられる可能性が高いため、この要件を確認してください。
3,000万円特別控除の要件については、後ほど詳しく解説します。
課税譲渡所得金額を選定する
収入金額と取得費、譲渡費用が算定できたら、次の式で「課税譲渡所得金額」を算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
この課税譲渡所得金額がゼロとなる場合は、譲渡所得税額や住民税額は発生しません。
なお、課税譲渡所得金額はゼロが下限であり、計算結果がマイナスとなる場合における課税譲渡所得金額はゼロとなります。
税率を乗じる
最後に、課税譲渡所得金額に税率を乗じ、譲渡所得税と住民税を算定します。
譲渡所得税と住民税の税率は、売却した土地のその年1月1日時点における所有期間に応じて、次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当すると税率が約2倍へと跳ね上がるため注意が必要です。
3,000万円特別控除の適用を受けるとどうなる？
自宅の売却で3,000万円特別控除の適用を受けると、先ほど紹介した計算式の「特別控除」に、最大3,000万円を計上することが可能となります。
これにより、課税譲渡所得金額が大きく減少し、譲渡所得税額と住民税額を大きく減らせる効果を期待できます。
また、3,000万円特別控除の適用を受けることで課税譲渡所得金額がゼロとなり、税金が発生しないケースも少なくありません。
このように、3,000万円特別控除は税額に大きな影響を与え得る特例です。
そのため、自宅の査定額がわかった時点で税理士や管轄の税務署などに相談し、特例の適用が受けられるかどうかあらかじめ確認しておくようにしてください。
自宅の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
自宅の売却で使える3,000万円特別控除の適用要件
自宅の売却で活用できる3,000万円特別控除には、さまざまな要件が設けられています。
マイホームを売却したからといって必ずこの特別控除の適用を受けられるわけではなく、適用を受けるためには所定の要件をすべて満たさなければなりません。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
自宅を売却する際は、自宅の査定額がわかった時点で税理士などに相談のうえ、特例の適用を受けられそうかどうか確認しておくようにしてください。
自宅の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
基本の要件
自宅の売却で使える3,000万円特別控除の適用を受けるための基本要件は次のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
- 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却した家屋が次のものではないこと
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘など、主として趣味や娯楽、保養のために所有する家屋
- 売主と買主が、特別な関係（夫婦、親子、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など）でないこと
また、特例の併用については次のように規制がされています。
- 売った年の前年または前々年に「この特例」または「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けている場合は適用できない
- 売った年、その前年、前々年に「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例」の適用を受けている場合は適用できない
- 売った家屋や敷地等について、「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けている場合は適用できない
- この「3,000万円特別控除」の適用を受けた年の前後3年間は、住宅ローン控除の適用を受けることができない
ここでは要件をかみ砕いて解説しているため、実際に特例の適用をご検討の際は、管轄の税務署や税理士に適用要件を入念に確認するようにしてください。
自宅を解体して土地のみを売る場合の適用要件
自宅をそのまま売却するのではなく、自宅を解体して土地のみを売る場合もあるでしょう。
その場合であっても、一定の要件を満たすことで3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。
自宅建物を取り壊して土地のみを売却する場合における追加の要件は次のとおりです。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されたこと
- 自宅に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、敷地を売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
なお、自宅をあえて取り壊したのではなく災害によって滅失した場合は、自宅に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに敷地を売ることで特例の適用を受けることが可能です。
自宅の売却で使える3,000万円特別控除はこんなときどうなる？
自宅の売却で活用できる3,000万円特別控除は、次のようなときどうなるのでしょうか？
- 自宅が共有である場合
- 店舗併用住宅の場合
- 相続した被相続人の元自宅を売る場合
それぞれのケースごとに解説します。
自宅が共有である場合
共有であった自宅を売却する場合は、それぞれが特例の適用要件を満たす限り、共有者の全員が3,000万円控除の適用を受けることができます。
複数の共有者が特例の適用を受けるからといって控除上限額が按分などされることはなく、それぞれが3,000万円を上限として控除を受けることが可能です。
たとえば、夫と妻が1/2ずつの割合で共有している自宅不動産を売却して6,000万円の譲渡益が出る場合は、夫と妻がそれぞれこの特例の適用を受け最大3,000万円の控除を受けることで、夫も妻も譲渡所得税等がゼロになるということです。
そのため、夫婦がともにこの特例の適用を受けられるよう、自宅建物を計画的に夫婦の共有名義とすることもあります。
なお、家屋は共有でなく敷地だけが共有である場合、家屋の所有者以外の者は原則としてこの特例の適用を受けることができません。
参照元：No.3308 共有のマイホームを売ったとき（国税庁）
店舗併用住宅の場合
店舗併用住宅であっても、他の要件を満たす限り3,000万円控除の適用を受けることができます。
ただし、店舗部分の売却益についてまで特例の適用が受けられるのではなく、適用対象は居住用として使用している部分のみです。
やや分かりづらいため、具体例を挙げて解説します。
たとえば、2,000万円の譲渡益が生じた床面積200㎡の建物のうち、50㎡部分を店舗として使用しており、残りの150㎡部分を居住用として使用している場合、全体の譲渡益を居住用部分とそれ以外とに按分します。
- 居住用部分の譲渡益：2,000万円×150㎡／200㎡＝1,500万円
- 店舗部分の譲渡益：2,000万円×50㎡／200㎡＝500万円
そのうえで、居住用部分についてのみ最大3,000万円の特別控除を適用し、その他の部分の譲渡益と合算します。
- 居住用部分に係る課税譲渡所得金額：1,500万円－3,000万円≧0 ∴0円
- 店舗部分に係る課税譲渡所得金額：500万円
- 課税譲渡所得金額：0円（居住用部分）＋500万円（店舗部分）＝500万円
これに対して税率を乗じ、譲渡所得税等を算定します。
なお、居住の用に使っている部分が全体の90%以上である場合は、居住用部分とその他の部分（店舗部分）を区分する必要はなく、全体を居住の用に使っていたものとして特例の適用を受けることが可能です。
参照元：No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例（国税庁）
相続した被相続人の元自宅を売る場合
相続を機に空き家となった故人（「被相続人」といいます）の元自宅を売却する場合、ここまで解説してきた「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」は使うことができません。
一方で、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」とは、被相続人の元自宅である空き家（「被相続人居住用家屋」を売却した場合に、売却益から最大3,000万円の控除が受けられる特例です。
これはマイホームを売却したときの3,000万円特別控除とは別の制度であり、要件も多少異なります。
この特例の主な適用要件は次のとおりです。
- 相続または遺贈によって取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、2027年12月31日までの間に売ること
- 被相続人居住用家屋が、次に要件をすべて満たすものであること
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 他の一定の特定の適用を受けていないこと
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
他にも、被相続人居住用家屋と敷地をセットで売却するのか、建物を取り壊して土地のみを売却するのかなどに応じてさまざまな要件が設けられています。
相続した被相続人の元自宅を売却する際は、査定額がわかった時点でこの特例の適用要件を満たすかどうか確認するようにしてください。
相続した被相続人の元自宅の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご活用いただくことが可能です。
自宅の売却で使える3,000万円特別控除の注意点
自宅の売却で3,000万円特別控除の適用を受ける際は、どのような点に注意すればよいでしょうか？
最後に、主に注意すべきポイントを2つ解説します。
- 適用の結果、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要
- 住宅ローン控除との併用ができない
適用の結果、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要
自宅の売却で使える3,000万円特別控除の適用を受けるには、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を添付して確定申告をしなければなりません。
この特例は控除額が大きいため、適用を受けることで譲渡所得税等の額がゼロとなることも多いといえます。
しかし、たとえ税額がゼロとなる場合であっても、特例の適用を受ける以上は確定申告が必要であるため、「結果的に税額がゼロとなるから確定申告は不要」などと勘違いしないように注意が必要です。
一方で、特例の適用を受けるまでもなくそもそも自宅の売却で譲渡益が生じない場合（譲渡損となる場合）は、確定申告をする義務はありません。
自宅の売却で確定申告が不要かどうかは、自宅の査定額がわかった時点で税理士などの専門家や管轄の税務署へ相談し、確認しておくようにしてください。
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住宅ローン控除との併用ができない
自宅の売却で使える3,000万円特別控除は、住宅ローン控除と併用することができません。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築や取得などをした場合において、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除することができる制度です。
自宅を購入する際は、住宅ローン控除の適用を前提としていることが多いでしょう。
しかし、自宅を買い替える際に従前の自宅の売却について3,000万円控除の特例の適用を受けている際は、新居として購入する自宅について住宅ローン控除を使うことができなくなります。
そのため、買い替えを理由として自宅を売却する際は、3,000万円控除の適用を受けるか住宅ローン控除の適用を受けるかについてシミュレーションなどを行い、特に慎重に選択するようにしてください。
参照元：住宅ローン減税（国土交通省）
まとめ
自宅を売却して譲渡益が生じると、その譲渡益に対して譲渡所得税や住民税がかかります。
譲渡所得税や住民税は高額となる可能性もあるため注意が必要です。
とはいえ、自宅の売却では3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性が高く、特例の適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、3,000万円特別控除にはさまざまな要件が課されているため、適用を受けるにはすべての要件を満たすことが必要です。
特例の適用を受けられるかどうかによって税額が大きく変動するため、自宅の査定を受けた時点で税理士などの専門家へ相談し、3,000万円特別控除の適用が受けられるかどうか確認しておくようにしてください。
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複数社による査定額を比較することで自宅の売却適正額が把握しやすくなり、売却によってかかる税金をより正確に算定しやすくなります。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
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