一戸建てを売却すると、印紙税や登録免許税、譲渡所得税、住民税など、さまざまな税金がかかります。
一戸建てを売却する際、かかる税金はどの程度なのでしょうか？
また、高額となることも多い譲渡所得税や住民税は、どのように算定するのでしょうか？
今回は、一戸建ての売却でかかる税金を紹介するとともに、譲渡所得税の計算方法などについて詳しく解説します。
一戸建ての売却でかかる税金はいくら？
はじめに、一戸建ての売却でかかる主な税金と税額の考え方について解説します。
- 譲渡所得税と住民税
- 印紙税
- 登録免許税
譲渡所得税と住民税
1つ目は、譲渡所得税と住民税です。
譲渡所得税とは一戸建ての売却益にかかる税金であり、住民税はこの譲渡所得税とセットで課される地方税です。
譲渡所得税と住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）は一戸建ての売値（収入金額）だけで決まるのではなく、売値から取得に要した費用（取得費）などを控除した残りである売却益に対して課されます。
そのため、「一戸建てをいくらで売ったので、譲渡所得税等は〇円」などと簡単に算定できるものではなく、手順を踏んで計算しなければなりません。
譲渡所得税等の計算方法は、後ほど詳しく解説します。
譲渡所得税等は計算済みの納付書が送付されるのではなく、自分で税額を計算し、売却年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告と納税をしなければなりません。
譲渡所得税等は高額となることもあるため、売却する一戸建ての査定額がわかった時点で試算しておくようにしてください。
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印紙税
2つ目は、印紙税です。
印紙税とは、一定の契約書などの文書に対して課される税金です。
一戸建ての売買契約書も印紙税の課税対象であり、売買契約書には税額分の「収入印紙」を貼付しなければなりません。
印紙は切手ほどのサイズの証紙であり、郵便局や法務局、市区町村役場などで購入できます。
印紙税額は、その契約書に記載した契約金額（一戸建ての売買金額）に応じてそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書では、右欄の軽減税率が適用されています。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
一戸建ての売買契約書は、2通作成して売主と買主がそれぞれ保管することが一般的です。
この場合は2通分の印紙税がかかり、売主と買主がそれぞれ保管する契約書に貼付する分の印紙税を負担することが一般的です。
登録免許税
3つ目は、登録免許税です。
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
売買による一戸建ての名義変更にも登録免許税がかかりますが、これは買主が負担することが一般的です。
一方、売却する一戸建てに「抵当権」が付いている場合、この抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は原則として売主が負担します。
売却しようとする一戸建てに抵当権が付いている場合、遅くとも引き渡しの時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関がその一戸建てを競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債を回収するための担保です。
抵当権の抹消にかかる登録免許税は、次の式で計算します。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
なお、抵当権の抹消手続きを司法書士に手続きを依頼する場合、別途1万円から2万円程度の報酬が発生します。
また、抵当権を抹消するためにはその抵当権によって担保されているローンを完済しなければならず、ローンを繰り上げ返済する際に、金融機関に対して1万円から3万円程度の手数料が発生することがあります。
一戸建ての売却でかかる譲渡所得税と住民税の計算方法
一戸建ての売却でかかる譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
計算の流れと計算要素の概要を、順を追って解説します。
- 収入金額を計算する
- 取得費を計算する
- 譲渡費用を計算する
- 譲渡益が出るかどうか確認する
- 適用できる特別控除を確認する
- 長期・短期の別を確認する
- 税率を乗じる
収入金額を計算する
はじめに、「収入金額」を算定します。
収入金額とは、一戸建てを売却したことによって買主から受け取った対価です。
この収入金額がわかると、譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
そのため、一戸建ての査定を受けて査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税等を試算しておくようにしてください。
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取得費を計算する
次に、「取得費」を計算します。
取得費とは、売却した一戸建ての取得に要した費用です。
取得費に計上することができるのは、原則として次の費用などです。
- 売った一戸建ての購入代金、建築代金
- 購入手数料、設備費、改良費
- 一戸建てを取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税（ただし、業務の用に供される資産の場合には対象外）
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
取得費を算定する際は、次の2点に注意が必要です。
- 建物部分は減価償却費相当額の控除が必要である
- 取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で算定する
これらについては、後ほど改めて注意点として解説します。
譲渡費用を計算する
次に、「譲渡費用」を計算します。
譲渡費用とは、その一戸建てを売却するために直接要した費用です。
譲渡費用には、次の費用などが含まれます。
- 一戸建て売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方で、次の費用などは譲渡費用に算入できません。
一戸建てを売却するために直接要した費用とまではいえないためです。
- 修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用
- 売った代金の取立てのための費用
譲渡益が出るかどうか確認する
収入金額と取得費、譲渡費用がわかったら、次の計算結果がプラスとなるかマイナスとなるかを確認します。
- 譲渡益（譲渡損）＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
この計算結果がマイナスとなる場合は譲渡損が出ているため、この先の計算をする必要はなく、譲渡所得税の申告義務もありません。
一方で、この計算結果がプラスとなる場合、譲渡益が出ており譲渡所得税の申告義務が生じるため、次の計算に進みます。
適用できる特別控除を確認する
譲渡益が出ている場合は、「特別控除」の適用を検討します。
特別控除とは、一定の要件を満たすことで適用される、実際の支出を伴わない特別な控除です。
特別控除には金額が大きなものも多く、適用を受けることで結果的に税額がゼロになることも少なくありません。
代表的な特別控除や特例については、後ほど詳しく解説します。
長期・短期の別を確認する
譲渡所得税等の税率は、一戸建てを売却した年の1月1日時点における所有期間に応じて異なります。
税率を乗じる前に、長期譲渡所得に該当するか短期譲渡所得に該当するかを確認してください。
- 売却年の1月1日時点での所有期間が5年超：長期譲渡所得
- 売却年の1月1日時点での所有期間が5年以下：短期譲渡所得
なお、その一戸建てが相続や贈与によって取得したものである場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）の所有期間や贈与者の所有期間を引き継ぐことが可能です。
税率を乗じる
最後に、税率を乗じます。
譲渡所得税と住民税の税率は、それぞれ次のとおりです。
2037年までは、所得税に復興特別所得税が加算されることとなっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超 （課税長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下 （課税短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、短期譲渡所得に該当すると税率が約2倍に跳ね上がることには注意が必要です。
一戸建ての売却で税金が安くなる主な特例
一戸建ての売却で税金が安くなる特例には、どのようなものがあるのでしょうか？
ここでは、譲渡所得税等の主な特例を紹介します。
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
- 収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 取得費加算の特例
それぞれの特例には要件が設けられており、要件から1つでも外れていると適用は受けられません。
そのため、一戸建てを売却する際は、査定額がわかった時点で特例の適用要件について税理士などの専門家へ相談しておくようにしてください。
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マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
1つ目は、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」です。
これは、売却した一戸建てがマイホームである場合に、一定の要件を満たすことで最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
控除上限額が3,000万円と非常に大きいことから、適用を受けることで税額がゼロになることも少なくありません。
ただし、この3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用することができない点に注意が必要です。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
2つ目は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」です。
これは、被相続人の死亡によって空き家となった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）を売却した際に、最大3,000万円特別控除が受けられる特例です。
被相続人居住用家屋やその敷地を相続した相続人の数が3人以上である場合、2024年1月1日以後に行う譲渡では、1人あたりの控除限度額は2,000万円に制限されます。
また、相続の開始後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることや売却代金が1億円以下であることなど、さまざまな要件を満たす必要があります。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
3つ目は、「収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除」です。
これは、土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合において、最大5,000万円の特別控除が受けられる特例です。
収容等では自身の意図に反して一戸建てを手放さざるを得ないことが多いため、控除額が非常に大きく設定されています。
参照元：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
4つ目は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。
これは、売却した一戸建てが、売却年の1月1日時点における所有期間が10年以上であるマイホームであった場合に、譲渡所得税等の税率が軽減される特例です。
この特例の適用を受けた場合の税率は、次のとおりです。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 所得税額（復興特別所得税を含む） | 住民税額 |
| 6,000万円以下 | A×10.21％ | A×4％ |
| 6,000万円超 | A×15.315%－306.3万円 | A×5％－60万円 |
この特例と、先ほど紹介した「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」は併用が認められています。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
取得費加算の特例
5つ目は、「取得費加算の特例」です。
これは、売却する一戸建てが相続で取得したものである場合に、これを相続する際に売主が支払った相続税相当額を取得費に加算することができる特例です。
取得費に加算できる金額は、次の式で算定します。
- 取得費に加算できる額＝売主に課された相続税額×売却した一戸建ての相続税評価額÷その相続で売主が取得した財産の総額
この計算式では、売主が負担した相続税のうちその一戸建ての取得にかかった相続税を、按分して算定しています。
ただし、この特例の適用を受けるには、相続開始から3年10か月以内に売却しなければなりません。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
一戸建ての売却で譲渡損が出た場合の税金の特例
一戸建ての売却で譲渡損が出た場合、譲渡所得税等は課税されず、確定申告の義務もありません。
ただし、一定の要件を満たして確定申告をすることで、事業所得や給与所得など他の所得にかかる税金が軽減される特例の適用が受けられる可能性があります。
ここでは、一戸建ての売却で譲渡損が出た場合に活用できる可能性がある税金の特例を2つ紹介します。
- 特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例
1つ目は、「特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例」です。
これは、住宅ローン残債を下回る価額（いわゆる「オーバーローン」）でマイホームを売却して譲渡損が生じた場合に、一定の要件を満たすことで、その譲渡損をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
損益通算をしてもなお控除しきれない譲渡損が残った場合は、これを翌年以後3年間にわたって繰越控除することが可能です。
この特例は、2023年12月31日までに一戸建てを売却する場合にのみ適用を受けられます。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2つ目は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
これは、マイホームを買い換えて旧マイホームの譲渡で損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで、旧マイホームの譲渡損をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
損益通算をしてもなお控除しきれなかった譲渡損がある場合は、残った損失を翌年以後3年間にわたって繰越控除することが可能です。
この特例も時限的な措置であり、2023年12月31日までに一戸建てを売却する場合にのみ適用を受けることができます。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
一戸建てを売却した場合の税金の計算例
一戸建ての売却にかかる税金（譲渡所得税等）は、具体的にどのように算定するのでしょうか？
ここでは、次の前提で譲渡所得税と住民税の計算例を紹介します。
- 取得費：（特に言及がない限り）2,800万円
- 譲渡費用：200万円
- 長期・短期の別：長期譲渡所得に該当
- その他：マイホームを売ったときの軽減税率の特例は適用しない
一戸建ての売却による収入金額が分かると譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
そのため、一戸建てを売却したい場合は、査定額がわかった時点で譲渡所得税等を試算しておくようにしてください。
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一戸建てを2,500万円で売却する場合
一戸建てを2,500万円で売却する場合、譲渡所得税等はゼロとなります。
計算過程は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：2,500万円－（2,800万円＋200万円）＜0 ∴0円
この場合は特例の適用などを受けるまでもなく課税譲渡所得金額がゼロとなるため譲渡所得税等は発生せず、確定申告の義務もありません。
一戸建てを4,000万円で売却する場合
一戸建てを4,000万円で売却する場合、取得費が上記と同額の2,800万円の例では譲渡所得税等は203万1,500円となります。
計算過程は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（2,800万円＋200万円）＝1,000万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：1,000万円×15.315%＝153万1,500円
- 住民税：1,000万円×5％＝50万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：153万1,500円＋50万円＝203万1,500円
取得費が不明な場合
一戸建てを4,000万円で売却したものの、取得費が不明な場合もあるでしょう。
この場合における譲渡所得税等は731万3,400円となります。
計算過程は次のとおりです。
- 取得費：4,000万円×5％＝200万円
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（200万円＋200万円）＝3,600万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：3,600万円×15.315%＝551万3,400円
- 住民税：3,600万円×5％＝180万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：551万3,400円＋180万円＝731万3,400円
取得費が不明である場合は「収入金額×5％」で取得費を計算することとなり、譲渡所得税が高くなる傾向にあります。
このケースでは取得費のわかる資料の有無によって500万円以上の差が生じるため、取得費のわかる資料を紛失しないよう注意が必要です。
取得費が不明なものの3,000万円特別控除の適用を受ける場合
一戸建てを4,000万円で売却して取得費が不明であるものの、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けられる場合、譲渡所得税等の額は121万8,900円となります。
計算過程は次のとおりです。
- 取得費：4,000万円×5％＝200万円
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（200万円＋200万円）－3,000万円＝600万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：600万円×15.315%＝91万8,900円
- 住民税：600万円×5％＝30万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：91万8,900円＋30万円＝121万8,900円
取得費が不明であっても、特別控除の適用を受けられる場合は税額を抑えやすくなります。
一戸建てを売却する際の税金の注意点
一戸建てを売却する場合、税金面ではどのような点に注意すればよいのでしょうか？
主な注意点を4つ解説します。
- 特例の適用を受けるには確定申告が必要
- 取得費が不明だと譲渡所得税が高くなる
- 建物部分の取得費計算には減価償却が必要である
- 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない
特例の適用を受けるには確定申告が必要
先ほど解説したように、譲渡所得税等にはさまざまな特例が設けられており、適用を受けることで税額が大きく軽減されることも少なくありません。
しかし、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。
特例の適用を受けることで税額がゼロとなる場合であっても、特例の適用を受けるには確定申告が必要であるため、申告手続きを忘れないようにしてください。
取得費が不明だと譲渡所得税が高くなる
売却する一戸建ての取得費のわかる資料が残っていない場合は、「収入金額×5％」で取得費を計算することとなります。
実際の取得費が「収入金額×5％」より少ないことは稀であり、取得費が不明な場合は税金が高くなる傾向にあります。
そのため、取得費がわかる資料は紛失しないよう大切に保管してください。
建物部分の取得費計算には減価償却が必要である
一戸建てのうち、土地部分の購入費用は、原則として全額を取得費に計上できます。
一方、建物部分は購入対価などをそのまま取得費に計上できるわけではなく、所有期間分の減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
売却する一戸建てが居住用であり、「木造」に該当する場合における減価償却費相当額は、次の式で算定します。
- 減価償却費相当額＝建物部分の取得価額×0.9×0.031×経過年数
たとえば、建物部分の取得価格が2,000万円であり経過年数が20年である場合、建物部分の取得費は次の額となります。
- 2,000万円－2,000万円×0.9×0.031×20年＝884万円
減価償却費相当額や譲渡所得税額を自分で計算することが難しい場合は、管轄の税務署や税理士などへご相談ください。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない
「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」を活用すると、一戸建ての売却にかかる税金が大きく軽減されます。
しかし、この特例は住宅ローン控除と併用することができません。
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。
そのため、一戸建てを売却して他の住宅に買い替える場合は、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けるか住宅ローン控除の適用を受けるか、慎重に検討する必要があります。
有利不利の判定を自分で行うことは容易ではないため、一戸建ての査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談しておくようにしてください。
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一戸建ての売却でかかる税金以外の主な費用
一戸建ての売却では、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
最後に、一戸建ての売却でかかる税金以外の主な費用をまとめて解説します。
- 仲介手数料
- ハウスクリーニング費用
- 土地の測量費用
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社による仲介で一戸建ての売買が成約した場合において、不動産会社に支払うこととなる報酬です。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、原則として次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝一戸建ての売買価額×3％＋6万円＋消費税
これはあくまでも上限額であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料の額として適用している不動産会社がほとんどです。
売却する一戸建てが高額である場合、仲介手数料も高くなる傾向にあります。
一戸建ての売却を成功させるには、仲介手数料の安い不動産会社を探そうとするよりも、その一戸建ての売却に強い信頼できる不動産会社へ売却の依頼をして一戸建てをより高値で売ることを目指す方がよいでしょう。
依頼する不動産会社が持つノウハウや力の入れ具合などにより、一戸建ての成約価格が数百万円単位で変わることもあるためです。
一戸建ての売却を依頼する信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
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ハウスクリーニング費用
一戸建てを売却する際は、引き渡しの前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。
一戸建ての場合、ハウスクリーニングにかかる費用は5万円から15万円程度が目安となります。
ハウスクリーニングにかかる費用は清掃会社やその一戸建ての広さ、汚れ具合などによって異なるため、見積もりをとるとよいでしょう。
一戸建ての売却を依頼している不動産会社へ相談することで、清掃会社を紹介してもらえることも少なくありません。
土地の測量費用
売却しようとする一戸建ての敷地の境界があいまいである場合、売却前に境界を確定することが必要です。
境界を確定するには、測量費用がかかります。
測量費用の目安は、隣地の種類に応じておおむね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
敷地の測量が必要であるかどうかは自分で判断することが難しい場合もあるため、不動産会社の担当者に測量の要否を確認してください。
測量費用は敷地の形状や広さなどによって異なるため、見積もりをとるとよいでしょう。
まとめ
一戸建てを売却する際は、譲渡所得税や住民税、印紙税、登録免許税などの税金がかかります。
中でも譲渡所得税と住民税は高額となることも多い一方で、特別控除などの適用を受けることでゼロとなることも少なくありません。
そのため、一戸建ての査定額がわかった時点で特別控除が適用できるかどうかを確認し、税金がいくらかかるのか試算しておくことをおすすめします。
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2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
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