土地を売却すると、印紙税や譲渡所得税などさまざまな税金がかかります。
2,000万円で土地を売却する場合、どのような税金がどの程度かかるでしょうか？
今回は、土地を2,000万円で売却する場合にかかる税金について詳しく解説します。
2,000万円で土地を売却した場合にかかる税金の種類と概算額
はじめに2,000万円で土地を売却する場合にかかる税金について解説します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税と住民税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象とされています。
土地の売買契約書にかかる印紙税額は、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成された契約書では、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
2024年3月31日までに契約を締結する場合、2,000万円で土地を売却する場合の印紙税額は1万円です。
なお、印紙税は「契約単位」で発生するものではなく、契約書の原本1通あたりにかかります。
そのため、土地の売買契約書を2通作成した場合は計2万円（＝1万円×2通分）の印紙税が必要です。
登録免許税
登録免許税とは、土地の登記などに対してかかる税金です。
土地の名義変更登記にも登録免許税がかかるものの、買主が負担することが多く、売主が負担することはほとんどありません。
一方、売却する土地に抵当権が付いている場合、抵当権抹消にかかる登録免許税は売主の負担となります。
抵当権とは、万が一ローンの返済ができなくなった際に、債権者（金融機関など）が土地を競売（けいばい）にかけ、その対価からローン残債を回収する担保のことです。
土地を売却する際は、遅くとも土地の引き渡し時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる登録免許税は、土地の売却代金にかかわらず1筆あたり1,000円です。
抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する場合は、別途1万円から2万円程度の司法書士報酬がかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地を売却して利益が出る場合、この利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税が発生する場合、自分で税額を計算し売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
土地を2,000万円で売却する場合の譲渡所得税の計算方法は、後で詳しく解説します。
2,000万円で土地を売却した場合にかかるその他の費用
2,000万円で土地を売却する場合、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
主な費用は次のとおりです。
- 仲介手数料
- 土地の測量費用
- 建物の解体費用
仲介手数料
不動産会社に土地の売却を依頼し、仲介によって売買契約が成立した場合は、仲介手数料がかかります。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
2,000万円で土地を売却する場合における仲介手数料の上限額は、次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（2,000万円×3％＋6万円）×1.1＝72万6,000円
土地の測量費用
売却する土地が宅地であり境界があいまいである場合、売却する前に測量をすることが一般的です。
測量費用は、土地の広さや計上、隣地の種類（民有地か官有地か）などによって異なり、おおむね次のとおりです。
| 隣接地の種類 | 金額の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
金額が大きくなることも多いため、測量の可否は不動産会社の担当社に相談するとよいでしょう。
建物の解体費用
古い家屋を取り壊して土地のみを売却する場合は、建物の解体費用がかかります。
解体費用の目安は、建物の構造ごとにおおむね次のとおりです。
| 建物の構造 | 金額の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円／坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円／坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円／坪 |
ただし、依頼する解体会社によって費用が異なる可能性があるほか、前面道路が狭かったり建物が隣家と密接していたりするなど解体の難易度が高い場合はさらに費用がかかる可能性もあります。
そのため、依頼する際は解体会社に見積もりを依頼するようにしてください。
2,000万円で土地を売却する場合にかかる譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、どのように計算すればよいのでしょうか？
譲渡所得税の計算式は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要を解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額は、土地を売却したことによって買主から受け取る金銭の額です。
2,000万円で土地を売却する場合、収入金額が2,000万円となります。
収入金額がわかると、譲渡所得税の試算がしやすくなります。
そのため、土地を売却する際は、査定額がわかった段階で税理士などに相談のうえ、譲渡所得税の試算をしてもらうとよいでしょう。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームに1度入力するのみで複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
査定額は不動産会社によって異なることが多いため、複数の不動産会社へ依頼することが土地の売却を成功させる鉄則です。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をしていては、膨大な手間を要します。
一方、おうちクラベルを活用すると、自分で1社1社回ることなく複数の不動産会社へ査定の依頼をすることが可能となります。
取得費
取得費とは、土地の取得に要した費用です。
原則として、次の費用などが取得費に該当します。
- 売った土地の購入代金、購入手数料、改良費
- 土地を取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
取得費が不明な場合、取得費は「収入金額×5％」で算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、その土地を売るために直接かかった費用のことです。
次の費用などが譲渡費用に該当します。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
特別控除額
特別控除額とは、要件を満たすことで適用できる特例です。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用を受けると、最大3,000万円の控除が可能となります。
ただし、税額がゼロになる場合でも、特別控除の適用を受けるためには所得税の確定申告が必要です。
特別控除の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
土地の売却で適用できる主な特別控除は、後ほど解説します。
税率
譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、売却した土地の所有期間（その年1月1日時点）が「5年超」であるか「5年以下」であるかによって、次の2段階とされています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当すると税率が高くなる点に注意が必要です。
2,000万円で土地を売却する場合の税金計算例
続いて、2,000万円で土地を売却する場合における譲渡所得税の計算例を紹介します。
他の言及がない限り、次の前提であるものとします。
- 土地の売却対価（収入金額）は2,000万円
- 譲渡費用は200万円
- 長期譲渡所得に該当する
土地の取得費が1,000万円である場合
土地の取得費が1,000万円である場合、土地を2,000万円で売却する際の譲渡所得税と復興特別所得税、住民税の合計額は162万5,200円となります。
計算過程は次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：1,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 課税譲渡所得金額（長期）：2,000万円－（1,000万円＋200万円）＝800万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：800万円×15.315%＝122万5,200円
- 住民税：800万円×5％＝40万円
- 合計：122万5,200円＋40万円＝162万5,200円
この事例において、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、税額はゼロとなります。
計算過程は次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：1,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 特別控除額：3,000万円
- 課税譲渡所得金額（長期）：2,000万円－（1,000万円＋200万円）－3,000万円＝△2,200万円≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、税額は発生しません。
取得費が不明な土地を売却する場合
土地の取得費が不明である場合、土地を2,000万円で売却する際の譲渡所得税と復興特別所得税、住民税の合計額は345万3,550円となります。
計算過程は次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：2,000万円×5％＝100万円
- 譲渡費用：200万円
- 課税譲渡所得金額（長期）：2,000万円－（100万円＋200万円）＝1,700万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：1,700万円×15.315%＝260万3,550円
- 住民税：1,700万円×5％＝85万円
- 合計：260万3,550円＋85万円＝345万3,550円
この事例において、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用が受けられるとすると、税額はゼロとなります。
計算過程は次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：100万円
- 譲渡費用：200万円
- 特別控除額：3,000万円
- 課税譲渡所得金額（長期）：2,000万円－（100万円＋200万円）－3,000万円＝△1,300万円≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、税額は発生しません。
土地の取得費が2,500万円である場合
土地の取得費が2,500万円である場合、2,000万円で売却しても譲渡所得税と復興特別所得税、住民税は発生しません。
計算過程は次のとおりです。
- 収入金額：2,000万円
- 取得費：2,500万円
- 譲渡費用：200万円
- 課税譲渡所得金額（長期）：2,000万円－（2,500万円＋200万円）＝△700万円≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、税額は発生しません。
2,000万円で土地を売却する際に使える特別控除
先ほど紹介をした計算例でもわかるように、特別控除の適用を受けられるかどうかによって譲渡所得税額は大きく異なります。
ここでは、2,000万円で土地を売却する際に使える可能性がある主な特別控除について解説します。
適用を受ける際は、国税庁のホームページで詳細な要件を確認のうえ、税理士などの専門家にご相談ください。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、マイホーム（居住用財産）を売却した際に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
マイホームである建物と敷地をセットで売ることが原則であるものの、建物を解体して土地のみを売る場合にも適用を受ける余地があります。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除」とは、被相続人の死亡によって空き家となった「被相続人の元自宅」を売却した際に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
こちらも建物と土地をセットで売ることが原則であるものの、一定の要件を満たすことで建物解体後の土地のみに売却にも適用できます。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」とは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地を売却する場合に、最大1,000万円の特別控除が受けられる特例です。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
土地の売却価額を売り出し前に知る方法
土地の売却で掛かる税金を試算するには、土地がいくらで売れるのか確認する必要があります。
では、売り出し前に土地の売却価額を知るにはどうすればよいでしょうか？
主な方法は次のとおりです。
- 自分で売却事例を調べる
- 不動産会社に査定の依頼をする
自分で売却事例を調べる
国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」には、土地の実際の売買事例が掲載されています。
このサイトでは、土地の売買成立価格とともに売買成立時期や広さ、最寄り駅、駅からの距離などを無料で調べることができます。
そのため、その近隣の土地売買事例の情報と売却しようとしている土地を比較することで、土地の売却価額を想定しやすくなります。
不動産会社に査定の依頼をする
土地の売却想定額をより詳しく知りたい場合は、不動産会社に査定の依頼をするとよいでしょう。
査定とは、不動産会社にその土地の売却想定額を算出してもらう手続きです。
土地を売り出す際は、この査定額をベースに売出価格を決めることとなります。
査定は1社のみではなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。
なぜなら、不動産会社にはそれぞれ得意なエリアや物件種別があるうえ、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数社による査定額を比較することでその土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、その土地の売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な時間を要します。
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土地の売却をご検討の際は、ぜひおうちクラベルをご利用ください。
まとめ
2,000万円で土地を売却する際は、印紙税や譲渡所得税などの税金の対象となります。
譲渡所得税を算定するには、売却対価のみならず取得費や譲渡費用、所有期間の長短、特別控除適用の有無などを確認しなければなりません。
そのため、「2,000万円で売却した場合の税金はいくら」などと一概に算定することは困難です。
特に、特別控除の適用が受けられるかどうかは、譲渡所得税の金額に大きく影響します。
そのため、土地の査定額がわかったら、税理士などの専門家に譲渡所得税の試算をしてもらうようにしてください。
そして、土地の査定にはぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
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複数社による査定額や説明、対応などを比較することで、その土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、その土地の売却に強みを持つ不動産会社を見つけやすくなります。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
