土地を売却して利益が出ると、その利益が譲渡所得税の対象となります。
では、土地の売却をした際の確定申告は、どのように進めればよいでしょうか？
また、土地の売却益にかかる譲渡所得税には、どのような特例が設けられているでしょうか？
今回は、土地を売却する際の確定申告の流れや必要書類などについて詳しく解説します。
- 1 土地の売却で確定申告が必要となるケース
- 2 土地を売却する際の確定申告の基本的な概要
- 3 【共通】土地を売却する際の確定申告の必要書類
- 4 土地を売却する際に使える主な特例と確定申告の必要書類
- 5 土地を売却する際の確定申告の流れ
- 6 まとめ
- 7 この記事の監修者
土地の売却で確定申告が必要となるケース
土地を売却するからといって、すべてのケースで確定申告が必要となるわけではありません。
土地の売却で確定申告が必要となる主なケースは次のとおりです。
- 利益が出た場合
- 損失が出たものの損益通算などの特例を使いたい場合
利益が出た場合
土地の売却で確定申告が義務となるのは、土地の売却で利益が出る場合です。
土地の売却で利益が出る場合とは、次の式の計算結果がプラスとなるケースです。
- 収入金額－（取得費＋譲渡費用）
なお、計算要素の概要はそれぞれ次のとおりです。
- 収入金額：土地の売却で買主から得た対価
- 取得費：売却した土地の取得に要した費用
- 譲渡費用：土地を売却するために直接要した費用
土地の売却で利益が出そうであるかどうかは、土地の査定を受けることである程度確認することができます。
そのため、査定結果が出た時点で税理士などの専門家へ相談し、売却益が出そうかどうか確認しておくことをおすすめします。
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損失が出たものの損益通算などの特例を使いたい場合
土地を売却して損失が生じた場合は、確定申告の義務はありません。
ただし、所定の要件を満たして確定申告をすることで、その損失を他の所得と通算する損益通算などの特例を受けることができます。
譲渡損が出た場合であっても、特例の適用を受けたい場合は、確定申告をする必要が生じます。
譲渡損失が生じた場合に活用できる特例は、後ほど詳しく解説します。
土地を売却する際の確定申告の基本的な概要
続いて、土地を売却する際の確定申告に関する基本的な事項を解説します。
対象は「譲渡所得税」
個人が土地を売却する際に、その利益（所得）に対してかかる税金は「譲渡所得税」です。
個人の所得は「給与所得」や「事業所得」、「不動産所得」など10種類に区分されており、譲渡所得もこの10種類の所得の1つです。
これらの所得はすべて「所得税」の対象となり、所得ごとに異なる計算方法が適用されます。
土地の売却でかかる譲渡所得税額を知りたい場合は、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家に税額を試算してもらうことをおすすめします。
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期間は土地を売却する年の翌年2月16日～3月15日
土地を売却する場合の確定申告の期限は、売却年の翌年2月16日から3月15日までの間です。
ただし、対象年分の所得が確定している場合、2月16日以前であっても確定申告をすることは可能です。
一方で、期限に遅れると無申告加算税が加算されるなどペナルティの対象となる可能性があるため、期限に遅れないように確定申告をしてください。
【共通】土地を売却する際の確定申告の必要書類
土地を売却する際の確定申告で必要となる主な書類は次のとおりです。
- 確定申告書用紙
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 本人確認書類のコピー
- 土地売却時の売買契約書のコピー
- 土地購入時の売買契約書のコピー
- 取得費を証明するための領収書のコピー
- 譲渡費用を証明するための領収書のコピー
- 源泉徴収票
確定申告書用紙
確定申告書の様式は国税庁のホームページから入手できるほか、最寄りの税務署で受け取ることができます。
確定申告書第三表（分離課税用）
確定申告書には、第一表から第四表があります。
土地の売却益にかかる譲渡所得税の申告では、このうち第三表（分離課税用）を使用します。
こちらも、国税庁のホームページからダウンロードしたり最寄りの税務署へ出向いたりすることで入手できます。
譲渡所得の内訳書
土地の売却で利益が出た場合の申告では、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）が必要です。
この様式で譲渡所得税の計算過程を記載します。
こちらも、国税庁のホームページや最寄りの税務署で入手できます。
本人確認書類のコピー
確定申告では原則として、マイナンバーの記載がある本人確認書類のコピーの添付が必要です。
マイナンバーカードがある場合は、マイナンバーカードのコピーを添付します。
一方、マイナンバーカードがない場合は、運転免許証などのコピーとマイナンバーのわかる書類（マイナンバーの通知書やマイナンバーの記載がある住民票）のコピーの提出が必要となります。
土地売却時の売買契約書のコピー
確定申告では、土地を売却する際の売買契約書のコピーが必要です。
これが、土地の収入金額を示す資料となります。
土地購入時の売買契約書のコピー
土地の取得費を確認するため、土地を購入した際の売買契約書のコピーが必要です。
土地の取得から売却までの期間は非常に長くなることも多いため、売買契約書を紛失しないように注意が必要です。
購入時の資料がなく取得費を証明できない場合は、「収入金額×5％」で取得費を計算することになります。
取得費を証明するための領収書のコピー
土地の購入代金以外にも、取得費には原則として次の費用などを算入できます。
取得費に算入する費用については、その支出を証明できる領収証などのコピーが必要です。
- 土地を取得したときに納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用は対象外）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
譲渡費用を証明するための領収書のコピー
土地の譲渡費用には、土地の譲渡時に支払った次の費用などを算入することができます。
譲渡費用に算入する費用については、その支出を証明できる領収証などのコピーが必要です。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
源泉徴収票
源泉徴収票は、確定申告時に提出する必要はありません。
ただし、確定申告書を正しく作成するためには、勤務先などから交付された源泉徴収票に記載されている情報が必要です。
そのため、源泉徴収票を手元に用意して確定申告書の作成に取り掛かることをおすすめします。
土地を売却する際に使える主な特例と確定申告の必要書類
譲渡所得税には、税金を抑えるさまざまな特例が設けられています。
土地の売却で使える可能性がある主な特例には次のものがあります。
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
これらの特例の適用を受けたい場合は、たとえ特例の適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなる場合であっても確定申告をしなければなりません。
また、必要書類については一般的なケースを前提に記載しているため、実際に確定申告をする際は、管轄の税務署や税理士にあらかじめ確認するようにしてください。
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
マイホームの敷地として活用していた土地を売却して譲渡益が出た場合は、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性があります。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
この特例の概要と、適用を受けるための主な必要書類について解説します。
特例の概要
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除とは、自分が住んでいた家屋やその敷地を売却して譲渡益が出た場合に、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。
マイホームを売って3,000万円を超える利益が出ることは稀であり、この特例の適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
マイホームであった建物の売却を前提とした特例であるものの、一定の要件を満たすことでマイホームであった自宅を取り壊して敷地であった土地のみを売る場合にも適用を受けることができます。
ただし、家屋を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を締結する必要があるため、先走って解体しないよう注意が必要です。
また、建物の解体後に土地を貸駐車場などとして使用してしまうと、特例の適用が受けられなくなってしまいます。
税額に大きく影響し得る特例であるため、土地の査定額がわかった時点でこの特例の適用を受けられるかどうかについて税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
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必要書類
この特例の適用を受けたい場合は、次の書類の添付が必要です。
- 戸籍の附票や住民票の写しなど、売却した土地上の建物に居住していたことを証明する書類（マイホームを売った日の前日の住所がそのマイホームの所在地と異なる場合のみ）
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
亡くなった人（「被相続人」といいます）が住んでいた家や敷地を売却して譲渡益が出た場合は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性があります。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
この特例の概要と、適用を受けるための主な必要書類について解説します。
特例の概要
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除とは、被相続人が住んでいた家（「被相続人居住用家屋」といいます）やその敷地を売却した場合に、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。
相続した被相続人の元自宅を売る場合、この特例の適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
被相続人居住用家屋の売却を前提とした特例であるものの、一定の要件を満たすことで被相続人居住用家屋を取り壊して敷地であった土地のみを売る場合にも適用を受けることができます。
ただし、建物の取り壊し後に土地を貸駐車場などとして使用してしまうと、特例の適用が受けられなくなってしまいます。
また、売却代金が1億円超である場合はこの特例の適用を受けることはできません。
こちらも適用を受けられるかどうかによって税額に大きく影響する特例であるため、土地の査定額がわかった時点で要件を満たすかどうかなどについて税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
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必要書類
被相続人居住用家屋を取り壊し、その敷地である土地だけを売却した場合においてこの特例の適用を受けたい場合は、次の書類の添付が必要です。
- 売却した土地の登記事項証明書
- 取り壊された家屋の登記事項証明書
- 売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの（売買契約のコピーから明らかになる場合はこれで足りる）
- 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
ただし、登記事項証明書は「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、添付を省略することができます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却した土地がマイホームの敷地であった場合は、マイホームを売ったときの軽減税率の特例の適用が受けられる可能性があります。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
この特例の概要と、適用を受けるための主な必要書類について解説します。
特例の概要
マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、一定の要件を満たすことで通常よりも低い税率で譲渡所得税を計算することができる特例です。
「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」と同じく建物の売却を前提とした特例であるものの、一定の要件を満たすことでマイホームであった自宅を取り壊して敷地であった土地のみを売る場合にも適用を受けることができます。
ただし、取り壊された家屋とその敷地の所有期間が家屋を解体した年の1月1日において10年を超えるものであることや、家屋を取り壊した日から1年以内に土地の売場契約を締結することなどの要件を満たすことが必要です。
なお、この特例と「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」とは併用することができます。
必要書類
この特例の適用を受けたい場合は、次の書類の添付が必要です。
- 売却した土地の登記事項証明書
- 取り壊された家屋の登記事項証明書
- 戸籍の附票や住民票の写しなど、売却した土地上の建物に居住していたことを証明する書類（マイホームを売った日の前日の住所がそのマイホームの所在地と異なる場合のみ）
ただし、登記事項証明書は「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載することなどにより、添付を省略することができます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続税がかかった相続で取得した土地を売った場合は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例の適用が受けられる可能性があります。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
この特例の概要と、適用を受けるための主な必要書類について解説します。
特例の概要
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、売却する土地を相続する際に負担した相続税を取得費に加算することができる特例です。
売主である相続人が負担した相続税のうちその土地に対応する相続税を按分して算定し、これが取得費として加算することができる金額となります。
この特例の適用を受けるには、相続税の申告期限の翌日から3年以内（つまり、相続開始から3年10か月以内）に相続した土地を売却することが必要です。
そもそもその土地の相続に相続税がかかっていない場合は、取得費に加算できる金額がないため、事実上適用を受けることはできません。
必要書類
この特例の適用を受けたい場合は、次の書類の添付が必要です。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
この明細書において、取得費に加算する金額を算定する計算過程を示すこととなります。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを売って「譲渡損」が生じ、かつ他のマイホームを購入した場合は、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けられる可能性があります。
参照元：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)（国税庁）
この特例の概要と、適用を受けるための主な必要書類について解説します。
特例の概要
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホーム（旧居宅）を売却して新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合において旧居宅の譲渡で損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことでその譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
マイホームの譲渡損を給与所得や事業所得と損益通算することで、給与所得や事業所得などにかかる所得税が安くなる効果が得られます。
損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失がある場合は、残った損失を翌年以後3年内に渡って繰越控除することが可能です。
ただし、この特例は時限的な措置であり、適用を受けるには2023年12月31日までに土地を売却する必要があります。
必要書類
この特例の適用を受けたい場合は、次の書類の添付が必要です。
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」
- 売却した土地の登記事項証明書
- 取り壊された家屋の登記事項証明書
- 戸籍の附票や住民票の写しなど、売却した土地上の建物に居住していたことを証明する書類（売却日の住所がその売却した土地の所在地と異なる場合のみ）
- 購入した居宅の登記事項証明書や売買契約書の写しなど、購入した年月日や家屋の床面積を明らかにするもの
- 購入した居宅の、年末における住宅借入金等の残高証明書
- 確定申告書提出日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨および住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの
特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローン残高を下回る価額（「オーバーローン」といいます）で住宅ローンの残っているマイホームを売却して「譲渡損」が生じた場合は、特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用が受けられる可能性があります。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
この特例の概要と、適用を受けるための主な必要書類について解説します。
特例の概要
特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームをオーバーローン状態で売却して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
マイホームの譲渡損を給与所得や事業所得と損益通算することで、給与所得や事業所得などにかかる所得税が安くなる効果が得られます。
損益通算をしてもなお控除しきれない譲渡損失が残った場合は、これを翌年以後3年間に渡って繰越控除することが可能です。
こちらも時限的な措置であり、適用を受けるには2023年12月31日までに土地を売却する必要があります。
必要書類
この特例の適用を受けたい場合は、次の書類の添付が必要です。
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）」
- 売却した土地の登記事項証明書
- 取り壊された家屋の登記事項証明書
- 売買契約前日を基準日とする住宅ローンの残高証明書
土地を売却する際の確定申告の流れ
土地の売却について確定申告をする際の一般的な流れは次のとおりです。
- 土地の査定額がわかった時点で税額の試算をする
- 必要書類を用意する
- 確定申告書を作成する
- 期限内に確定申告をする
土地の査定額がわかった時点で税額の試算をする
土地の売却益にかかる譲渡所得税は特例を使ってゼロとなることもある一方で、非常に高額となることもあります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、試算をしてもらうようにしてください。
譲渡所得税の額が想定できることで、土地の売却に伴う資金計画が立てやすくなるうえ、確定申告が必要であるかどうかの判断もしやすくなるためです。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
必要書類を用意する
土地の売却による確定申告では、さまざまな書類が必要となります。
確定申告書の作成に取り掛かる前に、必要書類を準備しましょう。
確定申告書を作成する
集めた書類を必要に応じて参照しながら、確定申告書の作成を行います。
確定申告書は手書きで作成することもできますが、パソコンで作成することも可能です。
自分で作成することが難しい場合は、税理士に作成を依頼したり税務署の確定申告相談でサポートを受けたりすることもできます。
期限内に確定申告をする
確定申告書を作成したら、期限内に忘れずに申告してください。
確定申告書の提出期間は、土地を売却する年の翌年2月16日から3月15日までです。
ただし、その年分の所得税が還付になる場合は、2月15日以前に申告することもできます。
確定申告は管轄の税務署の窓口へ持ち込んで行うほか、郵送やe-Taxを使ってインターネットで行うことも可能です。
期限内に納税する
納税が必要となる場合、確定申告をしたら期限内に納税する必要があります。
確定申告書を提出して終わりではないため、期限内に納税までを忘れないように注意しましょう。
まとめ
土地を売却して譲渡益が出た場合は譲渡所得税がかかり、確定申告をしなければなりません。
また、譲渡損が出た場合、確定申告は義務ではないものの、確定申告をすることで損益通算などの特例の適用が受けられる可能性があります。
土地を売却した際の確定申告ではさまざまな書類が必要となるため、売却する前に取得費がわかる書類などを整理しておくとスムーズです。
譲渡所得税は高額になることもある一方で、特別控除などの適用を受けられることも少なくありません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、あらかじめ譲渡所得税の試算をしておくことをおすすめします。
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この記事の監修者
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
