現在住んでいる借地権付き戸建てを売却したいと考えている人や、相続した戸建てが借地権付きでどのように処分したらいいのかわからないという人もいるのではないでしょうか。
借地権付き物件の売却には、通常の物件と異なる点もあるので注意が必要です。この記事では借地権の内容について詳しく解説するとともに、借地権付きの物件の売却方法などについても紹介します。
1.借地権の中古戸建ては売却できる？
そもそも、借地権付きの戸建ては売却できるのでしょうか。結論からいうと売却は可能です。しかし、借地権付きの戸建てを売却するためには地主の承諾が必要です。
借地権とは住宅を購入する際に他人の土地を借りる権利のことで、地主に地代を払って土地を借りている状況をいいます。そして借地権には「地上権」と「賃借権」の2つの種類が存在します。
自分の借地権がどちらのタイプなのか、今一度確認しておきましょう。
2.あなたの「借地権」はどのタイプ？
先ほど述べたとおり、借地権には2つのタイプがあります。
住宅を購入する際、一般的には土地を購入してそのうえに建物を建築します。購入した土地は自分のものですので、持つ権利は「所有権」です。
しかし、中には他人の土地を借りてその上に建物を建築するケースがあります。建物の所有権は自分ですが、土地は借りているため所有権を得ることはできません。
このような状況を借地権といい、土地を借りている人は地主に地代を払うことで土地を貸してもらう仕組みです。
ちなみに借地権とは他人の土地に建物などを建てることを目的としてその土地を使用する権利ですので、駐車場として利用するために借りる場合では借地権は成立しないことになります
そして、借地権は「地上権」と「賃借権」の2つのタイプに分けられます。
2-1.賃借人の権利が強い「地上権」
地上権とは、土地の上にある建物を所有する目的で土地を利用できる権利のことを指します。地上権の範囲には、その土地だけでなく土地の地下部分や建物の上の空間部分も含まれます。
地上権では地主に対して地代を払うことにより自分が直接土地を所有できる仕組みになっていることから、契約期間中は借りている側が所有者という位置付けになり、自由に売買することができるほか、土地の転貸も行えます。
地上権の権利がなくなるのは、借りている側と地主が合意したときもしくは期間満了後の更新が拒絶されたときですが、一般的には土地を借りている側が所有する意思を示している間はほぼ永久的に権利を所有できます。
2-2.多くの物件は「賃借権」
賃借権とは、お金を払って借りている土地を使用できる権利をいい、土地の所有者はあくまでも地主にある点が地上権と異なるところです。
土地を借りているだけのため、地上権にあるような自由な売買や転貸は認められず、もし売買や転貸を行いたいなら、地主に相談して承諾を得なければなりません。承諾を得ずに売却もしくは転貸を行った場合、地主側は契約を解除できます。
借地権のほとんどはこの賃借権に該当し、土地を自由に取引することはできないことを覚えておきましょう。そして、この賃借権はさらに3つのタイプに分けられます。詳細については次章で解説します。
3.賃借権は主に3種類に分けられる
上述のように、地上権とは他人の土地に建物を所有する目的で土地を使用する権利のことをいい、賃借権とは賃貸借契約に基づき土地を借りる権利をいいます。
一般的に借地権というと賃借権を指すケースがほとんどですが、賃借権は主に
- 普通借地権
- 定期借地権
- 旧借地権（旧法借地権）
の3つに分類されます。
3-1.普通借地権
普通賃借権とは契約の存続期間を30年以上に設定し、更新することでほぼ永久的に土地を借り続けることができる権利です。
契約満了時には原則として土地を借りている人が希望すれば更新できます。更新後の契約期間は1回目が20年、それ以降は10年です。
普通借地権は存続期間が30年以上あることや契約の更新が認められていること、さらに建物の用途に制限がないことや、契約期間終了後の建物について土地を借りている人が地主に対して買取請求できる点が特徴です。
地主にとっては存続期間が長いため、長期にわたって安定収入が見込める点がメリットですが、正当な理由なしに更新拒否が行えないため、極端に言えばいつまで経っても自分の土地を自由に使えないというデメリットがあります。
逆に土地を借りている側としては、地代を負担しなければならないものの、土地の固定資産税を負担しなくてもいいというメリットや、ほぼ永久的に借りられること、借地権付きの不動産を購入する際には所有権の不動産よりも安く購入できるというメリットがあります。
3-2.定期借地権
定期借地権とは、契約の期間が決まっており契約期間が満了したら借地権が消滅するものです。ただし、存続期間が50年以上と長く設定されることから、アパート用地などに利用されるケースもあります。
定期借地権には、上のような一般定期借地権のほか、事業用借地権と建物譲渡特約付借地権があり、事業用借地権の場合存続期間が10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権の場合は存続期間が30年以上である必要があります。
一般定期借地権および事業用借地権の場合、契約満了時には借主は土地を更地にして地主に返還しなければなりませんが、建物譲渡特約付借地権の場合は建物を取り壊すことなくそのまま地主に土地を返すことが可能です。
さらに、地主が建物を相当の対価で買い取らなければなりません。
3-3. 旧借地権（旧法借地権）
上で紹介した普通借地権および定期借地権は1992年の借地借家法に基づいた借地権です。それ以前に契約された借地権については旧借地権（旧法借地権）として扱われます。
旧借地権とは、現在の借地借家法が施行される前から存在する借地権で、いわゆる旧借地法に基づいて規定されています。
旧借地法の特徴は借地権の存続期間が現行の借地権よりも長く設定されている点です。具体的には、RC造や鉄筋コンクリート造などの堅固な建物の場合であれば当初の契約期間は30年以上、さらに更新後の期間も30年以上に設定されます。
木造住宅のような非堅固な建物の場合でも当初の契約期間は20年以上、更新後の期間も20年以上とされており、借主側は更新を続けることで半永久的に土地を借り続けることができることになります。
旧借地法が施行されていたのは1992年までですが、1992年以前に締結した旧借地法に基づく契約は、土地の借主に有利な部分については旧借地法の規定が存続されます。
4.借地権の中古戸建て、どうやって売る？
住む必要がなくなったため借地権付きの戸建てを売却したい場合や、借地権付きの戸建てを相続する人がいないなどの理由で売却したい場合、以下の方法で売却できます。
ただし、いずれの方法で売却するにしても、地主の承諾が必要なことを忘れないようにしましょう。
- 借地権の戸建てとして売却する
- 地主に買い取りを請求する
- 所有権として売却する（底地権を譲渡・もしくは等価交換）
- 買取会社に依頼する
それぞれの概要と売却の流れについて、次項で詳しく説明します。
4-1.通常の戸建てのように第三者に売る
借地権の物件であっても、不動産会社を通して第三者に売却する方法があります。もちろん事前に地主の承諾を得なければなりませんが、承諾を得る際地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。
これは法律で規定されているものではなく、あくまでも慣習的なものですが、借地権に該当する価格の10％が相場と言われています。
また、買い取った第三者が建物の建て替えを予定している場合に、地主に対して建替承諾料を支払わなければならないケースもあります。この建替承諾料についても買い取った第三者ではなく売り主が負担することが一般的です。
買い主となる第三者が中古戸建てを買い取った後どのように利用するのかを事前に確認し、地主に支払う費用を計算しておきましょう。
4-1-1.第三者に売却する場合の流れ
まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や対応などを比較して最終的に依頼する不動産会社を決めます。
そして、地主から承諾を得た後に不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約がありますが、どれを選んでも構いません。
媒介契約を締結したら、売却活動を開始します。そして買い主が決まったら、買い主と不動産売買契約を締結します。その際に地主から借地権譲渡承諾書を受領することを忘れないようにしましょう。
そして決済と同時に引渡しという流れになります。
4-2.地主に買い取ってもらう
借地権を地主に買い取ってもらう方法もあります。そうすることで、地主側にも借地権そして底地権をあわせた完全所有権を得られるというメリットがあります。
ただし、地主側が買い取りに承諾しなければ取引は成立しません。地主側にも買い取りを拒否する権利があるのです。
また、地主に対しては土地の上に建っている建物を買い取ってもらう建物買取請求権を主張できますが、建物買取請求権が認められるのは地主が更新を認めなかった場合に限られる点にも注意が必要です。
4-2-1.地主に買い取ってもらう場合の流れ
借地権について、地主と売却についての条件を交渉します。交渉が成立したら、地主と売買契約を締結し、その後決済・引渡しという流れになります。
ただし、地主に買い取ってもらう場合でも、直接地主と交渉するよりも不動産会社に間に入ってもらうほうがいいでしょう。
交渉内容によっては地主とトラブルになる可能性も否定できません。しかし、不動産会社に間に入ってもらうことでトラブルを回避できると同時にスムーズな取引が期待できます。
4-3.借地権＋底地権＝所有権として売却
借地権と地主が持つ底地権を合わせて売却することで、借地権だけを売却するよりも高く売れる可能性があります。
これは地主が持つ底地権についてもいえることです。同時に所有権として売却することになるため、売却価格のそれぞれの取り分は地主との話し合いで決まります。
ただし、この売却方法も地主の承諾がなければ行えません。また、借地権と底地権を合わせて売却する方法には主に2種類あることも知っておきましょう。
4-3-1.地主と話し合って底地権を譲ってもらう
借地権と地主の底地権を合わせて売却するためには、地主と話し合って地主が持っている底地権を譲ってもらう必要があります。
地主側としては持っている土地の権利をそうやすやすと売却しようとしないでしょう。地主が底地権を譲ってもいいと思える条件にはどのようなものがあるかを考え、時間をかけて話し合うようにしましょう。
地主としても自由に使えない土地であれば、売却して現金化したほうがいいと考えるかもしれません。どのくらいの金額なら納得するのか、相場情報も調べたうえで話し合うことが大切です。
4-3-2.地主から底地権を譲ってもらう流れ
借地権と底地権の同時売却になりますので、不動産会社にまず相談するといいでしょう。
そして同時売却についての条件交渉を行います。交渉が成立すれば、地主と土地を借りている人との間で不動産売買契約を締結し、決済と同時に引渡しになります。
借地権と底地権を合わせて所有権として売却する際の契約には、不可分一体の特約を付加することがポイントです。不可分一体の特約を付加することで、例えば借地権の売買が成立しなかった場合は、底地権の売買も不成立になります。
不可分一体の特約を付加しなかった場合、どちらかの契約が成立しないと、片方の契約しか成立せず、物件の新たな買い主としても借地権もしくは底地権どちらかの権利しか得られない結果になります。
安心して取引を行うためにも、借地権と底地権の同時売却の契約については、不可分一体の特約を必ず付加するようにしましょう。
4‐3‐3.借地権と底地権の一部を等価交換
等価交換とは、お互いが所有している異なる権利について、等価（＝同じ金額）に相当する部分を交換することです。つまり、借地権と底地権の同じ金額になる部分を地主と土地を借りている側との間で交換することをいいます。
等価交換を行うことにより、地主そして土地を借りている側はそれぞれ借地権と底地権をあわせた完全所有権の土地を保有できるというわけです。
お互い全ての土地の所有権を得られるわけではありませんが、完全所有権となることで保有している土地の価値が高くなるというメリットがあります。
逆にお互いの権利の一部を失う点がデメリットで、さらに等価交換を行うにあたってはある程度の広さがあり、さらに分割しやすい土地の形状であることが必要です。
4-3-4.借地権と底地権の一部を等価交換する流れ
等価交換の場合も不動産会社を通すようにしましょう。まず不動産会社に相談し、等価交換について地主と条件交渉を行います。
条件交渉が成立したら等価交換を行い、所有権を取得します。そのうえで地主と土地を借りている人との間で不動産売買契約を締結し、決済後引渡しを行います。
等価交換で問題になるのは、上に建っている建物をどうするかです。等価交換の結果、建物が双方の土地にまたがるようになれば、解体しなければなりません。その場合の解体費用は一般的に土地を借りている側が負担します。
4-4.買取会社に依頼する
買取会社は一般的な不動産会社が買い取りに消極的な訳あり物件なども買い取る会社が多いので、借地権付きの物件でも買い取りの対象として取り扱ってくれます。
土地を借りている側としても、買取会社に買い取ってもらうことで建物の解体が必要になった際の解体費用などを負担する必要もなくなります。
買取会社に依頼するには上記のメリットがある反面、売却価格がほかの方法と比べると安くなってしまう可能性があるというデメリットがあります。
4-5-1.買取会社に依頼する場合の流れ
買取会社に依頼する場合は、まず買取会社に相談します。そして売却についての条件交渉に入ります。買取会社との条件交渉がまとまったら買取会社と不動産売買契約を締結し、決済と同時に引渡しを行います。
買取会社を利用することで短期間で売却できる点もメリットでしょう。買取会社に相談し、早ければ10日程度、長くても1ヶ月程度で売却は完了します。安くてもいいから早く売りたいと考えるなら買取会社への売却も1つの選択肢になります。
借地権付きの不動産の権利関係は複雑であることからも、買取会社に依頼するケースが多くみられる点も特徴です。
借地権付きの不動産を売却する買取会社を選ぶ際には、地主とのトラブルの相談に乗ってくれるところや、適切な買取価格を提示してくれるところを選ぶことをおすすめします。
5.借地権を売却する場合に必要な支払いとその相場
借地権付きの不動産は一般的な所有権の不動産と異なるため、売却にあたっては通常以上の費用が発生します。ここでは、借地権付きの不動産を売却するにあたって、必要な費用とその相場について解説します。
5-1.売却の際は名義書換料を地主に支払う
借地権付きの不動産を売却する際には、地主に対し承諾を得なければなりません。そして、その際に承諾料を支払うという慣習があります。この承諾料は名義書換料にあたるもので、相場は借地権価格の10％程度といわれています。
借地権が地上権であれば、地主の承諾不要で第三者に借地権付きの不動産を売却できますが、一般的な借地権は賃借権であるため地主の承諾が必要です。
そして承諾を得る際の費用として名義書換料という名目で金銭を地主に対して支払わなければなりません。
5-2.次に購入した人の建替承諾料など
借地権付きの不動産を購入した第三者が建物を建て替える場合、建て替えに関する承諾料を地主に対して払わなければなりません。
通常、建て替えるのが不動産を購入した第三者ですので、第三者が地主に対して支払うと思いがちですが、売却しやすくするためにも売り主側が負担することになっています。建て替えでなく増改築を行う場合も同様です。
建替承諾料の相場は更地価格の2～5％、増改築承諾料は更地価格の3％～5％が相場といわれています。
6.借地権の中古戸建てはいくらで売れる？その相場とは
借地権付きの戸建てを第三者に売却する場合の相場は、以下の要素によって変わります。
- 売却までの期間
- 売り主と地主との関係性
- 建物が建っている土地の立地
- 地代
- 更新料の有無
- 建替承諾料および増改築承諾料の有無
- ローン承諾の有無
- その借地権付きの戸建てがもつ魅力
そのため、相場を知りたければ、不動産売却の一括査定サイトを利用することをおすすめします。
複数の不動産に依頼し、その結果を比較してみましょう。ただし、あくまでも概算価格であり、実際の売却価格は上に記載した要素によって異なることを忘れないようにしてください。
6-1.借地権の評価額が参考になる
借地権は売却する場合もあれば相続することもあります。そして相続の際には借地権の評価額が出されます。
売買の際にもその評価額が参考になる可能性もあるため、評価額の算出方法を知っておくといいでしょう。ただし、売買の場合は上で説明したさまざまな要素が絡んでくるため、相続の際の借地権評価額とイコールとはならないことに注意です。
借地権にはさまざまな種類があり、その種類によって評価額の算出方法は異なります。例えば普通借地権の場合であれば、路線価を元に以下のように計算できます。
路線価とは宅地の1平方メートルあたりの価額を千円単位で表したものです。路線価に土地面積を乗じることで、大まかな土地評価額を知ることができます。
借地権価格＝路線価を元に計算した土地評価額✕借地権割合
路線価や借地権割合は以下の参考リンクで調べることができるのでぜひ調べてみましょう。
定期借地権の場合、契約終了までの年数がポイントになります。借地権の評価額については、国税庁のホームページ上にある「定期借地権等の評価明細書」で算出できますので、必要項目を入力しながら算出してみましょう。
6-2.不動産一括査定サイトが役に立つ！
不動産の売却価格を調べたいなら、不動産一括査定サイトを利用しましょう。複数の不動産会社に一括で査定依頼ができますし、結果を比較することで相場価格を把握できます。
ただし、不動産一括査定サイトで得られる価格は所有権のある不動産ですので、借地権付きの不動産価格と乖離がある点は理解しておく必要があります。
不動産一括査定なら、ソニーグループのSREホールディングスが運営している無料不動産一括査定サイト「おうちクラベル」はいかがでしょうか。査定依頼ができる企業は実績豊富な優良企業ばかりですので、不動産売却のいいパートナーがきっと見つかります。
7.借地権の戸建てを少しでも高く売るために
借地権付きの戸建てだと、一般的な所有権のある不動産と比べて売却価格が低くなる可能性があります。売却するならできれば少しでも高く売りたいものですが、高く売るためのコツはあるのでしょうか。
7-1.地主から住宅ローンの承諾許可を得る
借地権付きの不動産を購入するにあたり、現金で購入できる人は少ないでしょう。不動産は一般的に高額な買い物になりますので、多くの人は金融機関からの融資を受けて購入します。
金融機関から融資を受けるということは、購入する借地権付きの不動産に金融機関が抵当権を設定する必要が発生しますが、その際に地主からローンの承諾許可を得なければなりません。
地主のローンの承諾許可が得られないとローンを利用することができず、せっかく借地権付きの不動産を購入したいという人が現れてもその人は現金で購入するしか方法がなくなり、購入希望者が減ってしまう恐れがあります。
その結果安い値段でしか売却できないことになりかねません。
借地権付きの不動産を売却しようと考えた際には、地主にローンの承諾許可を得られるようあらかじめ交渉しておきましょう。
7-2.所有権にして売却
借地権付きの不動産の売却方法でもご紹介したとおり、借地権と底地権を合わせて完全な所有権として売却することで、高額で売却できる可能性があります。
借地権と底地権を合わせて売却するには地主から底地権を譲ってもらう必要がありますが、お互いにメリットがあるような条件を提示しながら地主と交渉していきましょう。
7-3.借地権の更新時期は避けたほうがいい
借地権付きの物件を売却する際には、借地権の更新時期にも気を付けましょう。更新時期が近いということは、近いうちに更新料が発生することを意味します。
この借地権の更新料は物件購入者が支払わなければならないため、同じ借地権付き物件であっても購入するのであれば更新したばかりの物件、もしくはまだ更新時期が先の物件がいいと考えるのが普通です。
そのため、更新時期の近い借地権付きの不動産は人気がなく、売れにくくなる可能性があります。
取引においては、需要が高いほど価格も高くなりますので、あえて需要が低くなる更新時期は避けることをおすすめします。
7-4.借地権の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社の中には借地権付きの不動産の取引に強い不動産会社も一定数存在します。
そのような不動産会社に売却を依頼することで、より高い値段で売れる可能性があります。ただ、借地権の取引に強い不動産会社を見付けるのは簡単ではありません。
そのためにも複数の不動産会社に査定を依頼することで、借地権付きの不動産の取引に強い不動産会社が見つかりやすくなります。
8.地主が譲渡を承諾しない場合は？
基本的に地主が承諾しない場合は借地権付きの不動産を売却できません。地主が承諾しない場合は、「借地非訟」を利用しましょう。借地非訟とは、裁判所に申し立てて地主とのトラブルを解消してもらう手続きです。
流れとしては、まず土地を借りている側が裁判所に申し立て、審理の結果裁判所が売却の許可を地主のかわりに出します。ただ、裁判所の手続きを介することによって、費用がかさむことや、地主との関係性が悪化する可能性は否定できません。
どうしても地主の承諾を得られない際の最終手段として利用するようにしましょう。
9.借地権は相続できる？
借地権付きの不動産は相続できます。また、相続の際には地主の承諾は不要です。相続した際には名義変更（相続登記）を行うことを忘れないようにしてください。
ただし、遺贈（遺言で財産を無償で譲る）の場合では地主の承諾および譲渡承諾料が必要になりますので注意が必要です。
また、相続の際には相続税が発生することも覚えておきましょう。
10.借地権付き戸建てを売却してかかる税金は？
借地権付きの不動産を売却し売却益が発生した場合は、譲渡所得となり所得金額に応じた所得税を納付する必要があります。
ここからは借地権付きの不動産を売却した際にかかる税金について解説します。
10-1.譲渡所得税を計算してみよう
譲渡所得税は譲渡所得金額に税率を乗じて求めます。そして譲渡所得金額は以下の式で算出します。
売却価格－（物件の取得費＋売却の際にかかった費用）
例えば、借地権付きの不動産が2,500万円で売れ、その不動産の購入額が1,500万円、売却の際にかかった費用が300万円だった場合、2,500万円－（1,500万円＋300万円）＝700万円が譲渡所得金額です。
また、売却する借地権付きの不動産が居住用の物件の場合、3,000万円の特別控除が適用されます。つまり、譲渡所得金額から最高3,000万円が控除されるのです。
上で計算した結果の譲渡所得金額は700万円ですので、700万円が控除されますので、最終的な譲渡所得金額は0円となり、税金を納める必要はなくなります。
10-2.所有年数によって税率が変動
譲渡所得はその物件を所有していた年数によって税率が異なります。
所有期間 | 所得税 | 地方税（住民税） |
5年以下 | 30％ | 9％ |
5年超 | 15％ | 5％ |
所得税には別途復興特別所得税がかかります。
出典：国税庁｜「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) 東京都主税局｜「個人住民税 税金の種類」
例えば上で計算した譲渡所得金額で、所有期間が5年以下か5年超かでどのくらい税金額が異なるのかをみてみましょう。
- 所有期間5年以下：700万円✕39％＝273万円
- 所有期間5年超：700万円✕20％＝140万円
5年超と5年以下では税額に100万円以上の差が発生します。譲渡所得金額が大きければ、税額の差もその分大きくなります。
売却を考えるなら5年以上保有してからのほうが支払う税金額は安くなります。
11.借地権の売却に強い不動産会社に依頼しよう
借地権付きの不動産を売却する際には、借地権付きの不動産の取引に強い不動産会社に依頼することが大切です。そのためには複数の不動産会社に見積もりを依頼し、判断する必要があります。
おうちクラベルは、ソニーグループのSREホールディングスが運営している無料不動産一括査定サイトです。査定依頼ができる企業は実績豊富な優良企業ばかりですので、借地権付きの不動産をスムーズに売却してくれるいいパートナー企業がきっと見つかります。
不動産の価格は「時価」ですので、高く売却したい際には相見積もりによる比較が必須です。不動産一括査定を行うことで各社の査定内容や価格、その会社の対応などが必然的に比較できます。
さらに査定依頼後には高精度なAIによる推定査定価格がその場でわかります。
現在の相場目安を知ったうえで不動産会社による査定価格を比較できるので、物件を客観視しながら最高価格と相場価格を比較できるでしょう。
借地権付きの不動産の売却を検討している人は、ぜひおうちクラベルの「安心の不動産一括査定サイト」をご利用ください。
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この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。
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