土地を売却すると、さまざまな税金がかかります。
土地を100万円で売却する場合、どのような税金がどの程度かかるでしょうか？
また、税金を安くする特例にはどのようなものがあるでしょうか？
今回は、100万円で土地を売却する場合の税金の概要や、特に金額が大きくなる可能性のある譲渡所得税の計算方法、譲渡所得税が安くなる特例などについて詳しく解説します。
100万円で土地を売却する場合にかかる税金の総額
100万円で土地を売却する際にかかる主な税金と税額は、次のとおりです。
| 税金の種類 | 概要 | 税額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 契約書にかかる税金 | 1通あたり500円 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 抵当権抹消登記にかかる税金 | 1筆あたり1,000円 |
| 譲渡所得税と住民税 | 土地の売却益にかかる税金 | 0円～約37万6,000円 （所有期間の長短や取得費の額、特例適用の可否などによって変動） |
これらを合計すると、100万円で土地を売る場合の税金は、1,500円から38万円程度となります。
税額の幅が非常に大きいのは、譲渡所得税と住民税が原因です。
100万円で土地を売る際は、譲渡所得税と住民税について試算をしておくとよいでしょう。
100万円で土地を売却する場合にかかる税金の概要
100万円で土地を売却する場合にかかる税金は、どのように計算するのでしょうか？
ここでは、先ほど概要のみを紹介した100万円で土地を売る場合にかかる税金について、もう少し詳しく解説します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に対して課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の収入印紙を貼付して消印しなければなりません。
収入印紙を貼付しなかったからといって契約が無効となるわけではないものの、本来貼付すべきであった額の印紙税とその2倍の過怠税が課される可能性があります。
収入印紙は政府が発行する切手程度のサイズの証紙であり、市区町村役場や法務局、郵便局などで購入できます。
コンビニエンスストアでも収入印紙の取り扱いがあることもあるものの、領収書への貼付でよく使用される200円の印紙しか取り扱いがないことが少なくありません。
土地の売買契約書にかかる印紙税は、契約書に記載の契約金額に応じてそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書には軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
この表から確認できるように、100万円で土地を売る場合の売買契約書に貼付すべき印紙税は、軽減税率の適用後で「500円」です。
なお、印紙税は契約単位ではなく契約書の原本1通ごとに課されるものであり、土地の売買契約書を2通作成する場合は2通分の印紙税が必要です。
土地の売買契約書は売主と買主がそれぞれ1通保管することが多く、印紙税もそれぞれが保管する分の契約書に貼付すべき分を負担することが一般的です。
最近では電子署名を付して契約を締結する「電子契約」も増えていますが、土地の売買契約を電子契約で締結する場合には印紙税はかかりません。
登録免許税（名義変更）
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
土地を売却すると土地の名義を買主から売主に変える登記を申請することになりますが、この名義変更登記にかかる登録免許税額は次のとおりです。
- 登録免許税（名義変更）＝不動産の価額×20/1,000（2026年3月31日までの間に登記を受ける場合は15/1,000）
なお、この名義変更登記にかかる登録免許税は、買主が負担することが一般的です。
そのため、冒頭で掲載した表には記載していません。
登録免許税（抵当権抹消）
売却する土地に「抵当権」が付いている場合、遅くとも土地を引き渡す時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、売主が負担することが一般的です。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に債権者である金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけてローン残債の返済を受けるための担保です。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税額は、次のとおりです。
- 登録免許税＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税の他に1万円から2万円程度の司法書士報酬がかかります。
譲渡所得税と住民税
譲渡所得税とこれに付随する住民税は、土地などの資産を売却して得た利益に対してかかる税金です。
これらの計算結果は国などから納付書が送られてくるのではなく、自分で計算して確定申告と納税をしなければなりません。
譲渡所得税と住民税の申告期限は、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税や住民税は、土地の売却価格や特例適用の要否などによって高額となる可能性があります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、試算をしてもらうようにしてください。
譲渡所得税などの試算をしておくことで、土地の売却に伴う資金計画を立てやすくなるためです。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、土地の売却適正額を把握しやすくなり、より正確に税金の試算がしやすくなります。
100万円で土地を売却する場合の譲渡所得税の計算方法
先ほど解説したように、100万円で土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税の課税対象となります。
では、譲渡所得税と住民税は、どのように計算するのでしょうか？
譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税・住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
それぞれの計算要素の概要は、次のとおりです。
収入金額
収入金額とは、土地を売却して買主から得た対価です。
100万円で土地を売った場合の収入金額は「100万円」となります。
譲渡所得税と住民税は、この収入金額がわかると試算しやすくなります。
そのため、土地の査定を受けて収入金額の予想ができた段階で試算しておくようにしてください。
土地の査定には、ぜひ不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
取得費
取得費とは、その土地を取得するために要した費用です。
取得費に計上できる主な費用は、原則として次のとおりです。
- 売った土地の購入代金
- 売った土地を購入した際に支払った購入手数料、改良費
- 土地を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用は対象外）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
ただし、不動産所得や事業所得の必要経費に計上した費用は、取得費に算入することはできません。
なお、その土地が自分で買ったものではなく相続によって取得したものである場合などには、取得費が不明な場合や資料が残っていない場合もあるでしょう。
その場合は、「収入金額×5％」で取得費を計算します。
実際の取得費が「収入金額×5％」より低いケースは稀であるため、不動産の取得費がわかる資料は大切に保管することをおすすめします。
譲渡費用
譲渡費用とは、土地を売却するために直接要した費用です。
譲渡費用に計上することができる主な費用は次のとおりです。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している土地を、さらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方で、土地の固定資産税や売却代金の取り立てのために要した費用などは、譲渡費用になりません。
これらは土地を売るために「直接」要した費用であるとはいえないためです。
特別控除
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない費用です。
特別控除は控除額の大きなものも多く、適用を受けることで譲渡所得税や住民税がゼロとなることも少なくありません。
代表的な特別控除として、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」が挙げられます。
特別控除については、後ほど詳しく解説します。
税率
譲渡所得税と住民税の税率は、土地の所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
長期譲渡所得に該当するか短期譲渡所得に該当するかは売却日時点で判定するのではなく、売却日が属する年の1月1日時点で判定することとされているため注意が必要です。
なお、その土地が相続や贈与で受け取ったものである場合、所有期間は亡くなった人（「被相続人」といいます）の所有期間や贈与者の所有期間を引き継ぐことが認められています。
100万円で土地を売却する場合に使える譲渡所得税の特例
譲渡所得税には、さまざまな特例が設けられています。
譲渡所得税の特例には減税効果の大きいものが多く、特例の活用を受けることで、譲渡所得税や住民税が大きく減少する可能性があるほか、税額がゼロとなることも少なくありません。
土地や建物の転売で収益を上げる行為にかかる税金を高くしようとする一方で、居住用財産の売却ではできるだけ税金をかからないようにしようとの配慮が読み取れます。
では、100万円で土地を売却する場合に使える可能性のある特例には、どのようなものがあるでしょうか？
ここでは、主な特例について概要を解説します。
- 取得費加算の特例
- マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
なお、それぞれの特例には細かな要件が設けられているため、実際に適用を受ける際は税理士や税務署に相談のうえ要件を満たしているかどうかよく確認することをおすすめします。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、その土地を相続するために売主が支払った相続税を、譲渡所得税の計算上、「取得費」に加算することができる特例です。
取得費に加算することができる金額は、次の式で算定します。
- 取得費に加算する相続税額＝売主が支払った相続税額×譲渡した土地の相続税評価額÷売主の取得財産の価格等
計算式は複雑に見えるものの、「売主が支払った相続税のうち、その土地にかかった相続税」を按分して計算しているだけです。
相続税がかかった土地を相続から3年10か月以内に売る場合、この特例の適用対象となります。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」とは、マイホームやその敷地である土地を売る場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
控除額が非常に大きいため、土地の売却価格が100万円である場合は、この特例の適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなります。
特例の主な適用要件は、次のとおりです。
- 家に住まなくなった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家を取り壊して土地のみを売る場合は、土地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 取り壊した家屋が、別荘など娯楽・保養目的の家屋や、仮住まい用の家屋などでないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
マイホームであった建物の売却を前提とした制度であるものの、建物の解体から一定期間内に土地を売却するなど所定の要件を満たすことで、土地のみの売却であっても適用を受けることができます。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
売却する土地がマイホームの敷地であった場合は、土地の査定額がわかった時点で特例適用の可否について確認しておくようにしてください。
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被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、相続によって空き家となった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）やその敷地を売る場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
2024年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋やその敷地を3人以上が相続した場合は、控除上限額が3,000万円ではなく2,000万円となります。
こちらも控除額が大きいため、土地の売却価格が100万円である場合は、適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなります。
この特例の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 被相続人居住用家屋が1981年5月31日以前に建築されたものであり、かつ区分所有建物（マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前において、被相続人以外にその被相続人居住用家屋に居住をしていた人がいなかったこと
- 被相続人居住用家屋を解体しその敷地のみを売る場合、相続の時から譲渡の時までに他の用途で使用されていないこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
被相続人の元自宅の売却を前提とした制度であるものの、所定の要件を満たすことで、建物を解体して土地のみを売る場合であっても適用を受けることができます。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
売却する土地が相続を機に空き家となった被相続人の元自宅である場合は、土地の査定額がわかった時点で、この特例の適用を受けられるかどうか確認しておくようにしてください。
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100万円で土地を売る場合にかかる譲渡所得税の計算例
100万円で土地を売却する場合、譲渡所得税と住民税は、具体的にどのように計算するのでしょうか？
ここでは、次の前提で、各ケースにおける譲渡所得税と住民税の計算例を紹介します。
- 土地の売却価格：100万円
- 取得費：各ケースによる
- 譲渡費用：10万円
- 長期譲渡所得に該当
譲渡所得税と住民税は、土地の売却価格がわかると試算しやすくなります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で試算しておくようにしてください。
試算しておくことで、土地の売却に伴う資金計画が立てやすくなるためです。
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ケース1：取得費が50万円である場合
取得費が50万円である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：100万円－（50万円＋10万円）＝40万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：40万円×15.315%＝6万1,260円
- 住民税：40万円×5％＝2万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：6万1,260円＋2万円＝8万1,260万円
ケース2：取得費が不明な場合
取得費が不明である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 土地の取得費：100万円×5％＝5万円
- 課税譲渡所得金額：100万円－（5万円＋10万円）＝85万円
- 譲渡所得税額（復興特別所得税を含む）：85万円×15.315%＝13万177円
- 住民税：85万円×5％＝4万2,500円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：13万177円＋4万2,500円＝17万2,677円
取得費が不明である場合は「収入金額×5％」で取得費を計算するため、取得費がわかっている場合と比較して税額が高くなる傾向にあります。
ケース3：マイホームを売ったときの3,000万円特別控除が使える場合
土地の取得費が不明であっても、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けられる場合は譲渡所得税や住民税はゼロとなります。
計算過程は次のとおりです。
- 土地の取得費：100万円×5％＝5万円
- 課税譲渡所得金額：100万円－（5万円＋10万円）－3,000万円≦0円 ∴0円
課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税額や住民税額は発生しません。
100万円で土地を売る場合の税金の注意点
100万円で土地を売却する場合、税金面ではどのような点に注意すればよいでしょうか？
最後に、100万円で土地を売る場合の注意点を2つ解説します。
- 特別控除を受けることで税金がゼロとなっても確定申告が必要である
- 査定額がわかった時点で税金の試算をしておく
特別控除を受けることで税金がゼロとなっても確定申告が必要である
譲渡所得税の特別控除の適用を受けるには、譲渡所得税について確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税の特別控除の適用は、確定申告をすることが1つの要件とされているためです。
特別控除の適用によって税額がゼロとなる場合であっても確定申告が必要となるため、申告を忘れないよう注意してください。
査定額がわかった時点で税金の試算をしておく
譲渡所得税は、取得費の額や特別控除の適用可否によって高額となる可能性があります。
高額な税金がかかることが後からわかると、土地の売却に伴う資金計画に狂いが生じてしまいかねません。
土地の査定額がわかった時点で、税金の試算をしておくようにしてください。
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まとめ
100万円で土地を売却すると、印紙税や登録免許税、譲渡所得税、住民税などの対象となります。
中でも譲渡所得税とこれとセットで課税される住民税の額は、取得費の額や特別控除の適用可否などによって大きく変動する可能性があります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で、特例を受けるための要件確認をするとともに、税金の試算をしておくようにしてください。
税金の試算をしておくことで、土地の売却によって手元に残る額が把握しやすくなるためです。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
