土地を売却すると、さまざまな税金や費用がかかります。
かかる費用をあらかじめ把握しておかないと、手元に残る金額が思いのほか少なくなり、資金計画に支障が出てしまうかもしれません。
では、1,500万円で土地を売却する場合、税金はいくらかかるでしょうか？
今回は、1,500万円で土地を売却する場合にかかる税金の種類や計算方法、税金が安くなる特例などについてまとめて解説します。
1,500万円で土地を売却する場合にかかる主な税金
1,500万円で土地を売却する場合は、どのような税金がかかるでしょうか？
はじめに、かかる税金の概要を紹介します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税と住民税
印紙税
印紙税とは、契約書などの文書に対して課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書を書面で作成する場合は契約書に税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
土地の売買契約書にかかる印紙税は、次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
この表を確認すると、土地を1,500万円で売却する場合にかかる印紙税は、軽減税率の適用後で「1万円」です。
ただし、印紙税は契約単位でかかるのではなく、契約書の原本1通ごとに貼付しなければなりません。
そのため、契約書を2通作成して売主と買主が各1通保管する場合は、2万円（1万円×2通分）の印紙税がかかります。
なお、印紙税は売主と買主が折半して負担することが一般的です。
登録免許税
登録免許税とは、土地の登記などに対してかかる税金です。
売却に伴う土地の名義変更登記にも登録免許税がかかるものの、これは買主が負担することが一般的です。
一方で、抵当権の抹消登記に要する登録免許税は売主が負担します。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に債権者である金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけ、その対価からローン残債の返済を受ける担保です。
抵当権がついたままでは土地を売却することができず、遅くとも土地を買主に引き渡すまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税額は、土地の売却金額にかかわらず、次の式で算定します。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
なお、抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、このほかに1万円から2万円程度の司法書士報酬がかかります。
譲渡所得税と住民税
譲渡所得税とこれに付随する住民税は、土地の売却益にかかる税金です。
これらの税金は自分で計算して納税する必要があり、土地を売って利益が出た場合は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に自分で確定申告しなければなりません。
譲渡所得税や住民税の額は、収入金額のみによって決まるのではなく、その土地を取得するために要した費用や特例の適用が受けられるかどうかによって大きく変動します。
そのため、土地の査定額が分かった時点で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税と住民税の試算をしてもらうことをおすすめします。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その土地の売却適正額を把握しやすくなり、譲渡所得税や住民税の正確な試算がしやすくなります。
土地の売却でかかる譲渡所得税と住民税の計算方法
土地の売却でかかる譲渡所得税と住民税は、どのように計算すればよいでしょうか？
譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
具体的な計算例は後ほど解説するので、ここでは各要素の概要を確認してください。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、その土地を売って買主から受け取る対価です。
1,500万円で土地を売却する場合は、この1,500万円が収入金額となります。
収入金額が判明すると譲渡所得税と住民税の試算がしやすくなるため、土地の査定額がわかった時点で試算をしておくとよいでしょう。
土地の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
取得費
取得費とは、売却した土地の取得に要した費用です。
取得費に計上することができる主な費用は、次のとおりです。
- 売却した土地の購入代金と購入手数料
- 土地を取得（購入、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
ただし、事業所得や不動産所得の経費として計上した費用は、取得費に計上することができません。
また、資料が残っていないなどして取得費が不明な場合には、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用
譲渡費用とは、その土地を売却するために直接要した費用です。
次の費用などが、譲渡費用に該当します。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税のうち、売主が負担したもの
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用と、その建物の損失額
特別控除
特別控除とは、要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除です。
代表的なものに、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」や「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が挙げられます。
控除額が大きなものも多く、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
特別控除については、後ほど改めて解説します。
税率
譲渡所得税と住民税の税率は、売却年の1月1日時点における土地の所有期間に応じて、次の二段階となっています。
| 売却年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当すると、税率が約2倍へと跳ね上がるため、短期で土地を売却する際は注意が必要です。
なお、土地を相続などで取得した場合、亡くなった人（「被相続人」）といいます）の所有期間を引き継ぐことができます。
1,500万円で土地を売却した際に使える税金の特例
1,500万円で土地を売却した場合、譲渡所得税や住民税を計算するうえでさまざまな特例の適用が受けられる可能性があります。
ここでは、主な特例の概要を紹介します。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
なお、それぞれの特例には細かな要件が定められており、要件を1つでも満たさない場合は適用を受けることができません。
そのため、実際に適用を受ける際は税理士などの専門家へ相談し、適用要件を満たすかどうかよく確認するようにしてください。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、マイホームやその敷地を売る場合に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
最大3,000万円の控除が受けられるため、土地の売却価格が1,500万円である場合、この特例の適用を受けることで譲渡所得税と住民税の税額はゼロとなります。
この特例は、マイホームであった建物の売却を前提とした制度であるものの、一定の要件を満たすことで土地のみの売却であっても適用を受ける余地があります。
ただし、その場合は家屋を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を締結しなければなりません。
参照元：（国税庁）
売却する土地が売主の自宅敷地である場合は、土地の査定額がわかった時点で特例適用の可否を確認することをおすすめします。
土地の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」とは、相続によって空き家となった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）やその敷地を売却する場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
土地の売却価格が1,500万円である場合、この特例の適用を受けることで譲渡所得税と住民税の税額はゼロとなります。
こちらも建物部分の売却を前提とした制度であるものの、所定の要件を満たすことで、建物を解体したうえで土地のみを売る場合であっても適用を受ける余地があります。
被相続人の元自宅やその敷地を「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売る場合は、この特例の適用要件を確認することをおすすめします。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、その土地を相続するために売主が支払った相続税を、譲渡所得税の計算上「取得費」として加算することができる特例です。
相続税がかかった土地を相続から3年10か月以内に売る場合は、この特例の適用対象となります。
取得費に加算することができる金額は、次の式で算定します。
- 取得費に加算する相続税額＝売主が負担した相続税額×売却した土地の相続税評価額÷売主の取得財産の総額等
この計算式は、「その被相続人の相続で売主が支払った相続税のうち、その土地に課された相続税」を按分して計算しています。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、マイホームやその敷地を売る際に、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
マイホームであった建物の売却を前提とする制度であるものの、建物の解体から一定期間内の売却であるなど所定の要件を満たすことで、土地のみの売却であっても適用を受けることができます。
この特例の適用を受ける場合、譲渡所得税の税率は次のとおりです。
別途、復興特別所得税が加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
この特例と、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」は併用することができます。
ただし、この軽減税率の特例の適用を受けるには、マイホームの所有期間が売却年の年1月1日において10年超でなければなりません。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
1,500万円で土地を売却する場合の税金の計算例
1,500万円で土地を売却する場合、譲渡所得税と住民税はどのように計算するのでしょうか？
ここでは、次の前提で計算例を紹介します。
- 土地の売却価格：1,500万円
- 取得費：各ケースによる
- 譲渡費用：200万円
- 長期譲渡所得に該当する
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例は適用しない
取得費が不明である場合
取得費が不明である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は次のとおりです。
- 取得費：1,500万円×5％＝75万円
- 課税譲渡所得金額：1,500万円－（75万円＋200万円）＝1,225万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：1,225万円×15.315%＝187万6,087円
- 住民税：1,225万円×5％＝61万2,500円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：187万6,087円＋61万2,500円＝248万8,587円
土地の取得費が不明であっても、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けられる場合は譲渡所得税や住民税はゼロとなります。
取得費が1,000万円である場合
取得費が1,000万円である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：1,500万円－（1,000万円＋200万円）＝300万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：300万円×15.315%＝45万9,450円
- 住民税：300万円×5％＝15万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：45万9,450円＋15万円＝60万9,450円
こちらも、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」の適用を受けられる場合は譲渡所得税や住民税はゼロとなります。
取得費が2,000万円である場合
取得費が2,000万円である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：1,500万円－（2,000万円＋200万円）≦ 0
課税譲渡所得金額がゼロ以下となる（譲渡益ではなく、譲渡損が出ている）ため、譲渡所得税や住民税は発生しません。
土地を1,500万円で売却する際に税金で損をしないポイント
土地を1,500万円で売却する場合、税金面で損をしないためにはどのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、3つの注意点を紹介します。
- 活用できる特例の適用を漏らさない
- 取得費のわかる資料を保存しておく
- 5年以下での売却を避ける
活用できる特例の適用を漏らさない
先ほど解説したように、土地の売却益にかかる譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられています。
控除額が大きなものも多く、適用を受けることで税金がゼロとなることも少なくありません。
そのため、土地を売却する際は譲渡所得税が安くなる特例の適用を漏らさないよう、十分注意することが必要です。
しかし、特例にはさまざまな要件が設けられており、要件を満たすかどうか自分で判断することは容易ではありません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家に、税金について相談しておくようにしてください。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
取得費のわかる資料を保存しておく
土地の取得費は、収入金額から差し引くことができます。
しかし、取得費のわかる資料が残っていない場合は、取得費として「収入金額×5％」しか計上することができません。
実際の取得費が「収入金額×5％」より低いことは稀であり、取得費がわからないと税金を計算するうえで損をする可能性が高くなります。
そのため、土地購入時の契約書など、取得費を証明する書類は大切に保管しておくようにしてください。
5年以下での売却を避ける
土地の売却益にかかる譲渡所得税と住民税の税率は、所有期間が短い場合は約2倍に跳ね上がります。
そのため、特別控除などを適用しても税額が課税譲渡所得（＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額）がプラスとなる予定である場合は、その年1月1日における所有期間が5年以下となるタイミングでの売却は避けた方がよいでしょう。
1,500万円で土地を売却する場合にかかる税金以外の主な費用
土地を売却する場合、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
最後に、土地を1,500万円で売却する場合に、税金以外にかかる主な費用を紹介します。
- 仲介手数料
- 土地の測量費
- 古家の解体費用
- ローンの繰り上げ返済手数料
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬です。
不動産会社の仲介によって土地の売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
これはあくまでも「上限額」であるものの、この上限額をそのまま報酬額として定めている不動産会社がほとんどです。
不動産の売買価格が400万円を超える場合は、次の算式でまとめて計算することもできます（計算結果は同じになります）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
これにあてはめると、1,500万円で土地を売却する場合の仲介手数料は次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（1,500万円×3％＋6万円）×1.1＝56万1,000円
仲介手数料は高額となることも多いため、土地の査定額がわかった時点で試算しておくとよいでしょう。
土地の試算には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、土地の売却を任せられる信頼できる不動産会社と出会いやすくなります。
土地の測量費
売却しようとする土地の隣地との境界があいまいである場合は、境界を確定するための測量が必要となることが一般的です。
測量費用の目安は、隣地の種類に応じて次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量費用は高額となることもあるため、測量が必要であるかどうかあらかじめ不動産会社の担当者とよく相談することをおすすめします。
古家の解体費用
売却する土地の上に古家が建っている場合は、次のいずれかの方法をとることとなります。
- 建物を残したまま、「古家付き土地」として売る
- 売主が建物を解体し、更地にして売る
建物の解体する場合、かかる費用の目安は次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
なお、古家付き土地として売却することと、解体して更地として売却することのいずれが適しているかは、その建物や土地の状態などによって異なります。
そのため、事前に解体業者より見積もりを取るようにしてください。
また、解体するかどうかは自己判断で行うのではなく、そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めるようにしてください。
ローンの繰り上げ返済手数料
先ほど解説したように、土地に抵当権が残っている場合は、遅くとも引き渡しの時までに抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権はローンと紐づいているため、抵当権を抹消するにはこの抵当権で担保されているローンの完済が必要です。
ローンを繰り上げ返済するには、ローン残債分の資金とは別途、繰り上げ返済手数料がかかることがあります。
繰り上げ返済手数料の額は金融機関によって異なるものの、おおむね1万円から3万円程度です。
まとめ
1,500万円で土地を売却する場合は、譲渡所得税と住民税、印紙税、登録免許税などさまざまな税金がかかります。
ただし、譲渡所得税と住民税には税金を安くする特例が設けられており、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
そのため、土地を売却する際は査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談のうえ、特例の適用が受けられるかどうかの確認や税額の試算をしてもらうようにしてください。
そして、土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで、複数の優良な不動産会社へ査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社の査定額や対応などを比較することで、その土地の売却適正額が把握しやすくなるほか、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
