土地を売却すると、さまざまな税金の対象となります。
3,000万円で土地を売却する場合、どのような税金がどの程度かかるでしょうか？
また、税金を安くする特例にはどのようなものがあるでしょうか？
今回は、3,000万円で土地を売却する場合にかかる税金の全体像や計算例などについてまとめて解説します。
3,000万円で土地を売却する場合にかかる税金の種類
はじめに、3,000万円で土地を売却する場合にかかる税金をまとめて解説します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 住民税
なお、印紙税や登録免許税は、さほど高額にはなりません。
3,000万円で土地を売却した場合にかかる税金の総額を大きく左右するのは、譲渡所得税と住民税です。
印紙税
印紙税とは、契約書などの文書に対して課される税金です。
土地の売買契約を書面で取り交わす場合は、契約書に税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
一方、土地の売買契約を電子契約とする場合、収入印紙は不要です。
土地の売買契約書にかかる印紙税は契約書に記載の契約金額によって変動し、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書では右欄の軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
この表に掲載されているとおり、3,000万円で土地を売る場合の売買契約書にかかる印紙税は、軽減税率の適用後で「1万円」です。
なお、印紙税は契約書の原本1通ごとに課されるものであり、売買契約書を2通作成する場合は、2通分の印紙税（1万円×2通＝2万円）が必要となります。
ただし、土地の売買契約書は売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税もそれぞれ自分の保管する契約書にかかる分を負担することが一般的です。
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
登録免許税
登録免許税とは、土地の登記などに対してかかる税金です。
土地の売買に伴って売主から買主に名義を変える登記にも、登録免許税がかかります。
ただし、この名義変更登記にかかる登録免許税は買主が負担することが多く、売主が負担することはほとんどありません。
一方で、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、売主が負担します。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に債権者である金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけ、ローン残債の返済を受けるための担保です。
売却しようとする土地にこの抵当権が付いている場合、遅くとも買主に土地を引き渡す時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権が付いたままでは、売主がその後ローンを滞納した際に、買主が購入した土地を競売にかけられて失う可能性があるためです。
また、ローン返済中の土地の名義変更は、金融機関のローン約款によって制限されていることが一般的です。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税額は、次の式で算定します。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
なお、抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、これとは別途1万円から2万円程度の報酬が発生します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地などの資産を売却して得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は国などが計算してくれるのではなく、自分で計算して確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税の申告期限は、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税の計算方法は後ほど詳しく解説しますが、高額となることも多い一方で、特別控除などの特例を受けることで税金が大きく減少したり税額がゼロとなったりすることも少なくありません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、試算をしてもらうようにしてください。
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おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
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住民税
土地の売却によって譲渡益が生じた際は、譲渡所得税とともに住民税が課されます。
住民税の計算方法は譲渡所得税とほぼ同じであり、税額のみが異なっています。
住民税の計算方法も、譲渡所得税と併せて次で詳しく解説します。
3,000万円で土地を売却する場合にかかる譲渡所得税と住民税の計算方法
先ほど解説したとおり、3,000万円で土地を売却して利益が出たら、この利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税・住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、その土地の売却によって買主から受け取る対価です。
土地を3,000万円で売却した場合は、この収入金額は3,000万円となります。
収入金額がわかると譲渡所得税や住民税の試算がしやすくなるため、査定額がわかった時点で試算をしておくようにしてください。
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取得費
取得費とは、その土地の取得に要した費用です。
取得費に計上することができる費用は、原則として次のものなどです。
- 売却した土地の購入代金、購入手数料、改良費
- 土地を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
事業所得や不動産所得の必要経費として計上したものは、取得費に計上することはできません。
また、取得費に計上するには、その根拠となる資料が残っていなければなりません。
資料がない場合や取得費が不明である場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定することとなります。
譲渡費用
譲渡費用とは、その土地を売却するにあたって直接要した費用です。
譲渡費用に計上することができるのは、次の費用などです。
- 土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
土地の固定資産税や売却代金を土地立てるために要した費用などは、譲渡費用に算入できません。
特別控除
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除です。
代表的なものとして、「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」が挙げられます。
控除額が大きいため、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
特別控除については、後ほど詳しく解説します。
税率
譲渡所得税と住民税の税率は、売却した土地のその年1月1日時点における所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、その土地が相続などで受け取ったものである場合、この所有期間は亡くなった人（「被相続人」といいます）の所有期間を引き継ぐことが可能です。
3,000万円で土地を売却する場合に使える主な税金軽減特例
3,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税とこれに付随する住民税（以下、併せて「譲渡所得税等」といいます）を軽減するさまざまな特例が設けられています。
ここでは、主な特例について概要を紹介します。
なお、ここで紹介するのは概要であり、実際に特例の適用を受ける際は細かな要件をすべて満たさなければなりません。
そのため、実際に土地を売却する際は国税庁のホームページや税理士への相談などで適用要件をつぶさに確認し、適用できるかどうかの判断を誤らないよう注意してください。
特例の適用が受けられるかどうかによって税額が大きく変わることが多く、判断を誤ると資金計画に大きな狂いが生じるおそれがあるためです。
また、特例の適用を受けるためには、たとえ特例の適用を受けた結果譲渡所得税がゼロとなる場合であっても確定申告が必要です。
マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除
「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、マイホームである建物やその敷地である土地を売却した場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
土地の売却価格が3,000万円である場合は、この特例の適用を受けることで譲渡所得税等がゼロとなります。
マイホームであった建物の売却を前提とする特例であるものの、建物を取り壊して土地のみを売却する場合であっても、次の要件をいずれも満たすことで適用を受けられる余地があります。
- 土地譲渡契約が、家屋の取り壊しから1年以内に締結されたこと
- その土地上に建っていたマイホームに住まなくなった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
ただし、この特例は住宅ローン控除を含む他の一定の特例と併用することができません。
そのため、他にも適用を受けられそうな特例がある場合は、併用できるかどうかをあらかじめ確認したうえで有利な特例を選択する必要があります。
売却する土地がマイホームの敷地であった場合は、土地の査定額がわかった時点でこの特例の適用を受けられるかどうか確認することをおすすめします。
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被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」とは、相続によって空き家となった被相続人の元自宅（「被相続人居住用家屋」といいます）やその敷地を売却した場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
土地の売却価格が3,000万円である場合は、この特例の適用を受けることで譲渡所得税等がゼロとなります。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
こちらも、被相続人居住用家屋の売却を前提とする特例であるものの、建物を取り壊して土地のみを売却する場合であっても、一定の要件を満たすことで適用を受ける余地があります。
売却する土地が被相続人の元自宅敷地である場合は、土地の査定額がわかった時点で、この特例の適用を受けられるかどうか確認しておくようにしてください。
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収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
「収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除」とは、土地収用法など一定の法律による公共事業のために土地建物を売った場合において、最大5,000万円の特別控除が受けられる特例です。
土地の売却価格が3,000万円である場合は、この特例の適用を受けることで譲渡所得税等がゼロとなります。
収用などで土地を手放す際はこの特例の適用を受けられる可能性が高いため、適用の要否を確認しておくようにしてください。
参照元：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」とは、個人が、平成21年または平成22年に取得した国内にある土地などを売却した場合において、最大1,000万円を控除することができる特例です。
売却する土地の取得時期が平成21年または平成22年である場合は、この特例の適用を検討することをおすすめします。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、その土地を相続するにあたって売主が相続税を負担していた場合において、売主が支払った相続税を「取得費」に加算することができる特例です。
この特例によって取得費に加算することができる金額は、次の式で算定します。
- 取得費に加算する相続税額＝売主が支払った相続税額×譲渡した土地の相続税評価額÷売主の取得財産の価格等
この計算式では、「売主が支払った相続税のうち、その土地にかかった相続税」を按分して計算します。
ただし、あくまでも売主が負担した相続税の一部を取得費に計上できる制度であるため、その土地の相続で売主に相続税が課されていない場合は適用を受けることができません。
また、相続から3年10か月以内に相続税がかかった土地を売却する必要があります。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、売却年の1月1日時点において所有期間が10年超であるマイホームやその敷地を売る際に、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
先ほど紹介した「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」と同じく、マイホームであった建物の売却を前提とする制度であるものの、建物の解体から一定期間内の売却であるなど所定の要件を満たした場合は土地のみの売却であっても適用を受けることができます。
この特例の適用を受けることで、譲渡所得税の税率が次のとおりとなります。
ただし、別途復興特別所得税が加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
なお、この特例と、「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」は併用することが可能です。
3,000万円で土地を売却する場合の税金の計算例
3,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税等は具体的にどのように算定するのでしょうか？
ここでは、次の前提で譲渡所得税と住民税の計算例を紹介します。
- 収入金額：3,000万円
- 取得費：各ケースによる
- 譲渡費用：200万円
- 長期譲渡所得に該当する
- 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の適用は受けられない
なお、土地の売却によって得られる収入金額がわかると、譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
そのため、土地の査定額が判明した段階で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税等の試算をしておくようにしてください。
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取得費が不明である場合
取得費が不明な場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 取得費：3,000万円×5％＝150万円
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（150万円＋200万円）＝2,650万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：2,650万円×15.315%＝405万8,475円
- 住民税：2,650万円×5％＝132万5,000円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：405万8,475円＋132万5,000円＝538万3,475円
なお、この場合において「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用が受けられる場合は課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税等の額もゼロとなります。
取得費が1,000万円である場合
取得費が1,000万円である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（1,000万円＋200万円）＝1,800万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：1,800万円×15.315%＝275万6,700円
- 住民税：1,800万円×5％＝90万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：275万6,700円＋90万円＝365万6,700円
なお、この場合も「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用が受けられる場合は課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税等の額もゼロとなります。
取得費が3,500万円である場合
取得費が3,500万円である場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：3,000万円－（3,500万円＋200万円）≦0
課税譲渡所得金額がゼロ以下となるため、譲渡所得税等は発生しません。
この場合は、確定申告も義務ではありません。
まとめ
3,000万円で土地を売却すると、印紙税や登録免許税、譲渡所得税、住民税などさまざまな税金の対象となります。
特に、譲渡所得税と住民税の額は高額となる可能性もあるため、土地の売却による手取り額に大きく影響する可能性があります。
そのため、土地の査定額が分かった時点で特例の適用が受けられるかどうか確認するとともに、税額を試算しておくようにしてください。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
