土地を売却すると、さまざまな税金がかかります。
4,000万円で土地を売却する場合、どのような税金がいくら程度かかるでしょうか？
また、税金を安くする特例にはどのようなものがあるのでしょうか？
今回は、4,000万円で土地を売却する場合にかかる税金についてまとめて解説します。
4,000万円で土地を売却すると税金はいくら？
4,000万円で土地を売却すると、状況に応じて印紙税や登録免許税、譲渡所得税と住民税の対象となります。
それぞれの概要と税額は次のとおりです。
| 税金の種類 | 概要 | 税額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 契約書にかかる税金 | 契約書1通あたり1万円 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 抵当権の抹消登記にかかる税金 | 1筆あたり1,000円 |
| 譲渡所得税と住民税 | 土地の売却益にかかる税金 | 0円～約1,500万円 （所有期間の長短や取得費の額、特例適用の可否などによって変動） |
土地の売却でかかる税金や費用をあらかじめ把握しておくことで、売却後の手取り金額が把握しやすくなります。
そのため、土地の査定を受けて売却想定額がわかった時点で、特に手取り額への影響が大きくなりやすい譲渡所得税と住民税の試算をしておくことをおすすめします。
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複数社による査定額を比較することで、その土地の売却でかかる税金をより正確に把握しやすくなります。
4,000万円で土地を売却する場合にかかる税金の種類
4,000万円で土地を売却する場合にかかる税金の概要は、次のとおりです。
印紙税
印紙税とは、土地の売買契約書などの文書に対して課される税金です。
「契約」ではなく「文書」自体を課税対象としているため、土地の売買契約を電子契約とする場合は印紙税が課税されません。
土地の売買契約書にかかる印紙税は契約金額（契約書に記載する売買価格）によって変動し、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書では、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
この表から確認できるように、4,000万円で土地を売却する場合の印紙税額は、軽減税率の適用後で「1万円」です。
なお、印紙税は契約書の原本ごとに課されるものであり、土地の売買契約書を2通作成する場合は2通分の印紙税（1万円×2通＝2万円）が必要です。
ただし、すべてを売主が負担するのではなく、売主と買主がそれぞれ自分の保管する契約書にかかる印紙税を負担することが一般的です。
登録免許税（名義変更）
登録免許税とは、土地の登記などに対してかかる税金です。
土地を売却すると土地の名義を売主から買主に変えることとなりますが、この名義変更登記には登録免許税がかかります。
土地の名義変更登記にかかる登録免許税額は、次のとおりです。
- 登録免許税額（名義変更）＝不動産の価額×20/1,000（2026年3月31日までの間に登記を受ける場合は15/1,000）
ただし、この名義変更登記にかかる登録免許税は買主が負担することが多く、売主が負担することはほとんどありません。
そのため、冒頭で掲載した表にも記載を省いています。
登録免許税（抵当権抹消）
売却しようとする土地に抵当権が付いている場合は、遅くとも土地を買主に引き渡す時点までに、抵当権を抹消しなければなりません。
なぜなら、抵当権が付いたままであるということは売主がその後ローンを滞納した際に買主がせっかく購入した土地を競売にかけられて失う可能性があり、そのような高リスクの土地を買う人はほとんどいないためです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に、債権者である金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債の返済を受けるための担保です。
この抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、売主が負担することが一般的です。
登録免許税額は、次の式で算定します。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
土地の売却に伴って行う抵当権の抹消手続きは司法書士へ依頼することが多く、この場合は登録免許税とは別途1万円から2万円程度の報酬が発生します。
譲渡所得税と住民税
譲渡所得税と住民税は、土地や建物を売却して得た譲渡益に対してかかる税金です。
これらは国などが計算してくれるのではなく、自分で計算したうえで確定申告と納税をしなければなりません。
確定申告の期限は、売却年の翌年2月16日から3月15日までです。
これらは土地の売却価格や特例適用の要否などによって高額となる可能性があるため、査定額が出た時点で税理士などの専門家へ相談し、試算をしてもらうようにしてください。
あらかじめ試算しておくことで、土地売却に伴う資金計画を立てやすくなるためです。
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4,000万円で土地を売却する場合にかかる譲渡所得税と住民税の計算の流れ
4,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税と住民税はどのように計算すればよいでしょうか？
ここでは、譲渡所得税と住民税の計算の流れを解説します。
- 計算の全体像を確認する
- 収入金額を算定する
- 取得費を計算する
- 譲渡費用を計算する
- 特別控除の適用要件を確認する
- 長期譲渡所得か短期譲渡所得かを確認する
- 税率を乗じる
計算の全体像を確認する
はじめに、計算の全体像を確認します。
譲渡所得税とこれに対応する住民税（以下、まとめて「譲渡所得税等」といいます）は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税・住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
収入金額を算定する
次に、収入金額を算定します。
収入金額とは、土地を売却することで買主から受け取る対価です。
4,000万円で土地を売却する場合、この収入金額は4,000万円となります。
収入金額がわかると、譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
そのため、査定を受けて土地の売却予想額がわかった時点で譲渡所得税等の試算をしておくようにしてください。
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取得費を計算する
次に、土地の取得費を計算します。
取得費とは、その土地を取得するために要した費用です。
取得費に計上することができる主な費用としては、次のものなどが挙げられます。
ただし、不動産所得や事業所得の必要経費に算入した費用は、取得費に計上できません。
- 売却した土地の購入代金、購入手数料、改良費
- 購入や贈与、相続などによって土地を取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、遺産相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件（今回売却する土地）を取得することとした場合に支出する違約金
なお、その土地が相続などで取得したものである場合などは、取得費がわからないこともあるでしょう。
その場合は、「収入金額×5％」で土地の取得費を算定します。
譲渡費用を計算する
次に、譲渡費用を計算します。
譲渡費用とは、土地を売却するために直接要した費用です。
土地の譲渡費用には、次の費用などが計上できます。
- その土地を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- その土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、固定資産税や売却代金の取り立てに要した費用は、譲渡費用とはなりません。
なぜなら、これらはその土地の売却に直接要した費用とまではいえないためです。
特別控除の適用要件を確認する
次に、特別控除の適用要件を確認します。
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除です。
代表的なものとして「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」が挙げられます。
主な特別控除の概要については、後ほど解説します。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かを確認する
ここまでを踏まえて、課税譲渡所得金額を算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
計算結果がゼロ以下となる場合は、ここで計算は終了します。
この場合は、譲渡所得税額や住民税額は発生しません。
一方、計算結果がプラスとなる場合は、長期譲渡所得に該当するか短期譲渡所得に該当するかを判定します。
この判定は、次のように行います。
| 売却年の1月1日時点での所有期間 | 長期・短期の別 |
|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 |
土地が相続などによって取得したものである場合、所有期間は故人（「被相続人」といいます）の所有期間を引き継ぐことができます。
税率を乗じる
課税譲渡所得金額が分わって長期・短期の別も確認できたら、課税譲渡所得金額に税率を乗じます。
譲渡所得税と住民税の税率は、それぞれ次のとおりです。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当する場合は、税率が約2倍となります。
4,000万円で土地を売却する場合に活用できる税金の特例
4,000万円で土地を売却する場合、そのまま計算すると譲渡所得税や住民税が高額となることもあります。
しかし、特例の活用を受けることで税額が大きく軽減されたりゼロになったりする可能性もあります。
ここでは、4,000万円で土地を売却する場合に活用できる可能性のある主な特例を紹介します。
ただし、特例にはそれぞれ細かな要件が定められており、要件から1つでも外れると適用を受けることができません。
そのため、実際に土地を売却する際は査定額がわかった時点で管轄の税務署や税理士などの専門家へ相談し、特例の適用要件を満たすかどうか個別に確認しておくようにしてください。
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マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」とは、マイホームである建物やその敷地を売却した場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
建物を取り壊して土地のみを売却する場合でも、取り壊しから売却までが1年以内であることなど所定の要件を満たすことで、適用を受ける余地があります。
ただし、この特例は住宅ローン控除など他の一定の特例と併用することができません。
そのため、実際に適用を受ける際は要件を確認するほか、他の特例と併用できるかどうか確認したうえで有利となる選択を検討する必要があります。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、相続を機に空き家となった被相続人の元自宅やその敷地を売却した場合に、最大3,000万円の特別控除を受けられる特例です。
こちらも、建物を取り壊して土地のみを売却する場合でも、一定の要件を満たすことで適用を受ける余地があります。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
収用等により土地建物を譲渡した場合の5,000万円特別控除
「収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除」とは、一定の公共事業のために土地建物を売却した場合において、最大5,000万円の特別控除が受けられる特例です。
収用などによって土地を売ることとなった際はこの特例の適用を受けられる可能性が高いといえます。
参照元：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」とは、個人が平成21年または平成22年に取得した国内の土地を売却した場合に、最大1,000万円の控除が受けられる特例です。
売却する土地を取得した時期が平成21年または平成22年である場合は、この特例の適用が受けられる可能性が高くなります。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、売却年の1月1日における所有期間が10年超であるマイホームやその敷地を売る際に、税率が軽減される特例です。
こちらも、マイホームであった建物を解体して土地のみを売却する場合でも、一定の要件を満たすことで適用を受ける余地があります。
この特例の適用後の税率は次のとおりです。
復興特別所得税が別途加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
この特例と「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」は併用できます。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
【ケース別】4,000万円で土地を売却する場合の税金はいくら？
4,000万円で土地を売却する場合、譲渡所得税等はどのように算定するでしょうか？
ここでは、次の前提で譲渡所得税と住民税の計算例を紹介します。
- 収入金額：4,000万円
- 取得費：各ケースによる
- 譲渡費用：200万円
- 長期譲渡所得に該当する
- 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の適用は受けられない
なお、収入金額がわかると、譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で譲渡所得税等の試算をしておくようにしてください。
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取得費が不明な場合
取得費が不明な場合における譲渡所得税と住民税の計算例は次のとおりです。
- 取得費：4,000万円×5％＝200万円
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（200万円＋200万円）＝3,600万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：3,600万円×15.315%＝551万3,400円
- 住民税：3,600万円×5％＝180万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：551万3,400円＋180万円＝731万3,400円
取得費が1,000万円の場合
取得費が1,000万円の場合における譲渡所得税と住民税の計算例は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（1,000万円＋200万円）＝2,800万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：2,800万円×15.315%＝428万円8,200円
- 住民税：2,800万円×5％＝140万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：428万円8,200円＋140万円＝568万8,200円
取得費が3,000万円の場合
取得費が3,000万円の場合における譲渡所得税と住民税の計算例は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（3,000万円＋200万円）＝800万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：800万円×15.315%＝122万5,200円
- 住民税：800万円×5％＝40万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：122万5,200円＋40万円＝162万5,200円
取得費が不明のマイホームを売ったときの3,000万円特別控除を活用できる場合
取得費は不明であり、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」を活用できる場合の譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 取得費：4,000万円×5％＝200万円
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（200万円＋200万円－3,000万円）＝600万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：600万円×15.315%＝91万8,900円
- 住民税：600万円×5％＝30万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：91万8,900円＋30万円＝121万8,900円
特別控除の適用を受けられるかどうかによって、600万円もの差額が生じることがわかります。
取得費が4,200万円の場合
取得費が4,200万円の場合における譲渡所得税と住民税の計算例は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：4,000万円－（4,200万円＋200万円）≦0 ∴0円
課税譲渡所得金額が0円となるため、譲渡所得税等は発生しません。
4,000万円で土地を売却する場合の税金の注意点
4,000万円で土地を売却する際は、税金面でどのような点に注意すればよいでしょうか？
最後に、主な注意点を3つ解説します。
- 高額となる可能性があるためあらかじめ試算をしておく
- 取得費が不明の場合は税金が高くなる
- 特例の適用を受けた結果税額がゼロとなる場合でも確定申告が必要となる
高額となる可能性があるためあらかじめ試算をしておく
4,000万円で土地を売却する場合、特に譲渡所得税等が高額となる可能性があります。
また、特例の適用を受けられるかどうかによって税額に大きな差が生じることも少なくありません。
そのため、土地の査定額が判明した時点で税理士などに相談して特例の適用要件を満たすかどうかを確認するとともに、税額を試算しておくことをおすすめします。
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取得費が不明の場合は税金が高くなる
先ほどの計算例からも分かるとおり、土地の取得費が不明な場合は譲渡所得税等が高くなる傾向にあります。
なぜなら、実際の取得費が「収入金額×5％」より少ないケースは稀であるためです。
そのため、土地を売却する際の税金で損をしないため、取得費がわかる資料は厳重に保管しておくことをおすすめします。
特例の適用を受けた結果税額がゼロとなる場合でも確定申告が必要となる
譲渡所得税等の特別控除は控除額が大きく、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
しかし、たとえ税額がゼロとなる場合であっても特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要であるため、申告を忘れないようご注意ください。
- 高額となる可能性があるためあらかじめ試算をしておく
- 取得費が不明の場合は税金が高くなる
- 特例の適用を受けた結果税額がゼロとなる場合でも確定申告が必要となる
まとめ
4,000万円で土地を売却する場合に税金がいくらかかるのかは、譲渡所得税と住民税の額によって大きく左右されます。
これらは、取得費の額や特例の適用が受けられるかどうかによって大きく異なるため、土地の査定額がわかった時点で税額を試算しておくようにしてください。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
