不動産会社に仲介を依頼して土地の売却が成立すると、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要となります。
では、土地の売却にかかる仲介手数料はいくらなのでしょうか？
また、仲介手数料はいつ支払う必要があるのでしょうか？
今回は、土地の売却で発生する仲介手数料について詳しく解説します。
土地売却の仲介手数料とは
土地売却の仲介手数料とは、不動産会社に依頼して土地に売買が成約した際に不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料は成功報酬制であり、複数の不動産会社から土地を売り出した場合であっても、買主を見つけた1社のみに支払いが発生します。
仲介手数料の範囲には、土地の買主を見つけることや土地に関する問い合わせに対応すること、売買契約書の締結のサポートなどが含まれており、一般的な土地の売却依頼では不動産会社に支払う報酬は仲介手数料以外に発生しないことが原則です。
ただし、土地の草刈りなど仲介の範囲を超える業務を依頼した場合は、別途報酬が発生することがあります。
土地売却にかかる仲介手数料はいくら？
土地の売却にかかる仲介手数料は不動産会社が自由に設定できるわけではなく、法令で上限額が設けられています。
ここでは、土地の売却でかかる仲介手数料の上限額を解説します。
【原則】土地の売却でかかる仲介手数料の上限額
土地売却の仲介手数料の上限額は、原則として次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、これはあくまでも上限額であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料の額として適用している不動産会社が大半です。
ただし、売却する土地の価格が高い場合は、交渉によって減額に応じてもらえる可能性もあります。
土地の売買価格が400万円超である場合は、次の算式1つにまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は高額になることもあるものの、土地の売却を成功させるには、その土地の売却に強い信頼できる不動産会社へ売却の依頼をすることが重要です。
依頼する不動産会社の力量によって、土地の売却価格が数百万円単位で変わることもあるほどです。カギとなります。
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【例外】低廉（ていれん）な空き家等の特例
売却を依頼する不動産の価値が低いうえ調査費用がかさむ場合、仲介手数料の計算に「低廉（ていれん）な空き家等の特例」が適用されます。
この特例が適用される場合、仲介手数料の上限額は、次の金額の合計となります。
- 通常の仲介手数料の上限額（売却価格が200万円の場合、11万円）
- 現地調査費用等に要する費用相当額
ただし、1と2の合計額が「18万円＋消費税」を超える場合は、仲介手数料の上限額は「18万円＋消費税」となります。
この特例が設けられている理由は、仲介を依頼する不動産が非常に低い場合、先ほど紹介した表のとおりに計算すると仲介手数料の額が非常に低くなり、不動産会社がどこも仲介を引き受けてくれなくなるおそれがあるためです。
仲介手数料は売却を依頼する不動産の成約価格が高いほど高額となる仕組みであるものの、不動産の価値が低いからといって不動産会社が投じる手間が少なくなるわけではありません。
むしろ、過疎地の土地など低廉（ていれん）な不動産のほうが買主を見つけづらく、現地調査や販売活動に手間がかかりやすいほどです。
そこで、次の要件をすべて満たす場合は、この特例の適用対象となります。
- 低廉な空き家等（売買代金が税別400万円以下の宅地や建物）の売買等であること
- 通常の売買よりも現地調査等に費用を要するものであること
- 売主側からの依頼であること
土地売却にかかる仲介手数料の計算例
土地売却にかかる仲介手数料は、どの程度の価格となるでしょうか？
ここでは、次の3パターンで仲介手数料の上限額を計算します。
- 土地を1,000万円で売却する場合
- 土地を5,000万円で売却する場合
- 土地を1億円で売却する場合
土地の売却価格がわかると、仲介手数料の試算もしやすくなります。
そのため、土地の査定額がわかった時点で仲介手数料を試算しておくようにしてください。
仲介手数料を試算しておくことで、土地の売却後の手残り額が把握しやすくなるためです。
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土地を1,000万円で売却する場合の仲介手数料
土地を1,000万円で売却する場合の仲介手数料の上限額は、39万6,000円です。
計算方法は、次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（1,000万円×3％＋6万円）×1.1＝39万6,000円
土地を5,000万円で売却する場合の仲介手数料
土地を1,000万円で売却する場合の仲介手数料の上限額は、171万6,000円です。
計算方法は、次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（5,000万円×3％＋6万円）×1.1＝171万6,000円
土地を1億円で売却する場合の仲介手数料
土地を1億円で売却する場合の仲介手数料の上限額は、336万6,000円です。
計算方法は、次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（1憶円×3％＋6万円）×1.1＝336万6,000円
土地売却にかかる仲介手数料はいつ支払う？
土地売却の仲介手数料はいつ支払うのものでしょうか？
ここでは、仲介手数料を支払うタイミングを解説します。
売買契約締結時が基本
仲介手数料は、土地の売買契約が成立した時点で支払いが必要となることが基本です。
売買契約締結時と土地の引き渡し時に分けて支払うこともある
土地売却対価は、売買契約の締結時に支払われるものではなく、その後土地を引き渡す日において支払われます。
土地の引き渡しと引き換えに対価を受け取る手続きを決済といい、決済日は売買契約の締結から1か月程度後の日付で設定することが一般的です。
売買契約が成立しただけでは、まだ買主から売却対価は得られておらず、売買契約成立時点で仲介手数料の全額を支払うことが難しいこともあると思います。
そのため、実務上は仲介手数料の半額を売買契約の成立時点で支払い、決済時に残りの半額を支払うとされることも少なくありません。
支払いのタイミングやタイミングごとに支払う割合は不動産会社によって異なるため、仲介手数料の支払いに不安がある場合は、査定のために訪問を受けるタイミングで不動産会社の担当者に確認しておくようにしてください。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
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土地売却にかかる仲介手数料は誰が払う？
土地の売却にかかる仲介手数料は、売主と買主がそれぞれ、自分が依頼する不動産会社に支払うことが一般的です。
たとえば、売主が不動産会社Aに売却を依頼して買主が不動産会社B氏に購入を依頼した場合は、A不動産会社への仲介手数料は売主が支払い、B不動産会社への仲介手数料は買主が支払うということです。
このように売主と買主が別の不動産会社に依頼する形態を「片手仲介」といい、これが仲介の基本とされています。
一方、実際は売主と買主が同じ不動産会社に依頼する「両手仲介」も少なくありません。
両手仲介の場合、買主が仲介手数料を支払う不動産会社が売主と同じとなるだけであり、売主と買主が支払う仲介手数料の額は片手仲介の場合と同じです。
両手仲介は、不動産会社の視点では1件の仲介で受け取れる仲介手数料の上限額が2倍となる一方で、売主や買主が負担する仲介手数料が増減するわけではありません。
仲介手数料以外に土地の売却でかかる主な費用
土地の売却では、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。
最後の土地の売却でかかる仲介手数料以外の主な費用を紹介します。
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 測量費
- 建物の解体費用
- 譲渡所得税と住民税
印紙税
1つ目は、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に対して課される税金です。
土地の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の「収入印紙」を貼付しなければなりません。
印紙税は切手サイズの証紙であり、郵便局や法務局、市区町村役場などで購入できます。
コンビニエンスストアでも取り扱いがある場合もあるものの、コンビニエンスストアでは領収証でよく使用される200円の印紙しか取り扱いがないことも少なくありません。
不動産会社の側で用意してくれることも多いため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。
印紙税額は、土地の売買金額に応じてそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書には、右欄の軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
印紙税は契約単位で掛かるのではなく、契約書原本ごとにかかります。
つまり、売主と買主がそれぞれ1通原本を保管する場合は、2通分の印紙税が必要になるということです。
印紙税は、売主と買主がそれぞれ保管する契約書に貼付する分を負担することが一般的です。
抵当権の抹消費用
2つ目は、抵当権の抹消費用です。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に債権者である金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけて、そこからローン残債を回収するための担保です。
売却しようとする土地に抵当権が付いている場合、遅くとも土地を引き渡す時点までに抵当権を抹消しなければなりません。
なぜなら、抵当権が付いたままの土地を売却するには金融機関の承諾が必要となるほか、売主側の滞納などの都合によっていつ競売にかけられるかわからない土地など買う人はほとんどいないためです。
土地の抵当権を抹消するには、次の費用がかかります。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（司法書士に手続きを依頼した場合）：1万円～2万円程度
なお、抵当権を抹消するには、前提としてその抵当権によって担保されているローンを完済しなければなりません。
ローンを繰り上げ返済する際は、金融機関によって1万円から3万円程度の手数料がかかることがあります。
測量費
3つ目は、測量費です。
売主は土地の境界を明らかにする義務があるため、測量が必要になります。
しかし、測量費は土地の売却に際して必ずかかるものではありません。
売却する土地の測量図が最新のものである場合には測量する必要はないでしょう。
測量には、隣地の種類に応じて次の費用がかかります。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量が必要であるかどうかは自分で判断することが難しい場合もあるため、あらかじめ不動産会社の担当者に測量の要否を確認しておくようにしてください。
また、測量費用は土地の形状や広さなどによって異なるため、見積もりをとるとよいでしょう。
境界を確定するための測量の依頼先は土地家屋調査士ですが、土地家屋調査士は不動産会社の担当者から紹介を受けられることが一般的です、
建物の解体費用
4つ目は、建物の解体費用です。
土地の上に古家が建っている場合、その古家を解体してから土地を売り出す場合は、解体費用がかかります。
1坪あたりの建物の解体費用の目安は、解体する建物の構造によってそれぞれ次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 |
ただし、これはあくまでも目安であり、解体する建物が隣家と密接している場合や前面道路が狭く重機が侵入できない場合など、解体の難易度が高かったり通常以上の労力を要したりする場合には、これ以上に費用がかかることがあります。
また、解体費用は依頼する解体会社によって異なるため、見積もりをとっておくと安心です。
なお、建物が古いからといって、独断で解体することはおすすめできません。
先走って解体すると古家付きのままでも売れる可能性をつぶしてしまったり、特例の適用が受けられなくなって税金が高くなったりするリスクがあるためです。
そのため、土地に古家が経っている場合、そのまま売却するか解体したうえで売却するかは、不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めることをおすすめします。
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複数の不動産会社から査定を受け査定結果や売却へ向けたアドバイスなどを比較することで、よりよい条件でその土地を売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
譲渡所得税と住民税
5つ目は、譲渡所得税と住民税です。
土地を売って利益が出る場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
土地の売却でかかる譲渡所得税等は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税等は国などから納付書が送られるのではなく、自分で計算して確定申告しなければなりません。
確定申告の期限は、土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間です。
譲渡所得税等は計算要素が多く自分で算定することは容易ではないうえ、高額となることもあります。
一方、譲渡所得税等には特例も多く、要件を満たして特例の適用を受けることで、税額がゼロとなることも少なくありません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税等の特例適用の可否や税額について確認しておくようにしてください。
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複数社による査定額を比較することで、その土地の売却価格をより正確に想定しやすくなり、税金の試算もしやすくなります。
まとめ
土地の売却を不動産会社に依頼して売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の額は法令で上限が定められており、この上限額をそのまま仲介手数料の額としている不動産会社がほとんどです。
仲介手数料は土地の売買契約が成立した時点で発生することが原則ですが、この時点ではまだ買主から対価を受け取れていません。
そのため、売買契約の成立時点では半額のみを請求し、残りの半額は決済時点で支払うこととされている場合もあります。
支払い時期に不安がある場合は、土地の仲介を依頼する不動産会社にあらかじめ確認しておくようにしてください。
土地売却の仲介手数料は高額となることもあるものの、信頼できる優良な不動産会社に売却を依頼することが、土地の売却成功のカギとなります。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
