袋小路の土地は売れないといわれることがあります。
袋小路の土地が売れないとされる理由は、どのような点にあるのでしょうか？
また、袋小路の土地は、本当に売れないのでしょうか？
今回は、袋小路の土地が売れないといわれる理由や売る方法、袋小路の土地の売却を成功させてくれる不動産会社の探し方などについて詳しく解説します。
袋小路の土地とは
「袋小路」とは、奥が行き止まりになっており通り抜けができない道のことです。
また、一般的に「袋小路の土地」とは、袋小路にのみ接している土地を指します。
袋小路の土地は、原則としてその袋小路沿いの住民やその住民に用のある人しか家の前を通らないため、不審者が侵入しづらいといえます。
また、家の前を多くの車が行き来することがないため、自動車の騒音が気になりづらいこともメリットです。
一方で、後ほど解説しますが、デメリットも少なくありません。
袋小路の土地を売却したい場合は、その土地の査定を受け、どの程度の価格で売れるのか知ることから始めてください。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルとは、所定のフォームに土地の情報などを1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や売却へ向けたアドバイスなどを比較することで、袋小路の土地の売却を任せる不動産会社を見つけやすくなります。
袋小路の土地が売れないと言われる理由
袋小路の土地は、一般的な土地と比べて売りづらい可能性があります。
ここでは、袋小路のデメリットであり袋小路の土地が売れないといわれる主な理由を5つ解説します。
- 車の出入りが面倒だから
- 災害時の避難に不安があるから
- 私道にまつわるトラブルに巻き込まれる可能性があるから
- 近隣付き合いが煩わしいことがあるから
- 再建築不可のことがあるから
車の出入りが面倒だから
1つ目は、車の出入りに手間がかかることです。
袋小路は、十分な道幅がないことも少なくありません。
そのため、袋小路の突き当たりに位置する土地などでは車庫へ駐車するために袋小路の入り口からバックで侵入する必要があるなど、車の出入りが面倒となることがあります。
災害時の避難に不安があるから
2つ目は、災害時の避難に不安があることです。
袋小路の入り口付近の住宅で火災が起きた場合、手前の建物の倒壊などにより奥の住民が逃げ道を遮断され、土地からの脱出が困難となる可能性があります。
また、袋小路の奥側で火災が起きた場合に消防車などの大型車両が侵入できず、消火活動が遅れるリスクも否定できません。
私道にまつわるトラブルに巻き込まれる可能性があるから
3つ目は、私道にまつわるトラブルに巻き込まれる可能性があることです。
土地には、国や都道府県、市区町村が所有する「公道」のほか、一般個人などが所有する「私道」があります。
袋小路は私道であることが多く、その袋小路沿いに土地を有している者が私道を共有していることが一般的です。
私道のみに面した土地は、私道にまつわるトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
たとえば、一部の共有者が私道の管理費を滞納するケースや、一部の共有者が亡くなり相続人と連絡が取れなくなるケース、一部の共有者が私道の通行を妨げるケースなどが挙げられます。
近隣付き合いが煩わしいことがあるから
4つ目は、近隣付き合いが煩わしいと感じることがあることです。
袋小路の土地は、その袋小路沿いの土地所有者間で一つのコミュニティができあがることも少なくありません。
そのため、関係が良好である場合はよいものの、これを煩わしく感じることもあります。
また、一般車両などが通行しないことから袋小路が子どもの遊び場となったり立ち話の場となったりすることもあり、人によってはこれを迷惑と感じることもあります。
再建築不可のことがあるから
5つ目であり、もっとも注意すべき点は、再建築不可の可能性があることです。
再建築不可とは、既存の建物を壊してしまうと、新たに建物を建築することができない土地を指します。
建物はどこでも自由に建ててよいわけではなく、建築基準法をはじめとする法令によって建築のルールが定められています。
袋小路の土地の場合は、特に「接道義務」に注意しなければなりません。
接道義務とは、建物の敷地が建築基準法で定められた一定の道路に2m以上接していなければならないとする義務です。
この規定ができる前から建っている住宅もあり、接道義務を満たしていない建物を取り壊すことまでは求められません。
そのため、この接道義務を満たしていない建物は、今も少なからず存在しています。
しかし、接道義務を満たしていない土地上の建物を一度取り壊してしまうと、その土地上には原則として新たに建物を建てることは認められません。
袋小路の突き当たりに位置する土地はこの接道義務を満たしておらず、再建築不可であることが多いといえます。
そのような土地では買主が土地を購入しても建物を新築することができないため、売却することは困難です。
袋小路の土地は売れない？
では、袋小路の土地は売れないのでしょうか？
ここでは、順を追って解説します。
工夫をすれば売れる
袋小路の土地の中でも、特に再建築不可の場合は確かに売却することが困難です。
しかし、絶対に売れないということではなく、工夫をすることで売れる可能性があります。
具体的な「工夫」については後ほど改めて解説しますが、袋小路の土地を売る方法を自分で検討することは容易ではありません。
そのため、袋小路の土地の売却ノウハウを持つ不動産会社への相談から始めるようにしてください。
袋小路の土地の売却について相談できる不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
おうちクラベルを活用して複数社によるアドバイスや査定額を比較することで、信頼できる不動産会社を選定しやすくなります。
一般的な土地より価値が下がることが多い
袋小路の土地は売れる可能性があるとはいえ、通り抜けができる道路に面した土地と比較すると、5割から7割程度の価値となることが一般的です。
ただし、具体的な価格はその袋小路の広さや土地の形状などによって異なり、一概にいえるものではありません。
そのため、自分で判断するのではなく、不動産会社から査定を受けるとよいでしょう。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用してください。
複数社による査定額を比較することで、その土地の売却予想額が把握しやすくなります。
袋小路の土地を売却する方法
袋小路の土地を売却するには、どのような方法があるのでしょうか？
ここでは、再建築不可であることを前提に、袋小路の土地を売る方法を4つ解説します。
- 隣地を買い取るなどして再建築可能とする
- 隣地の所有者に売却する
- 耐震補強のリフォームをする
- 不動産買取を検討する
隣地を買い取るなどして再建築可能とする
1つ目は、隣地を買い取るなどして再建築可能としたうえで売却する方法です。
隣地とつなげることで接道義務を満たすことができれば、隣地と併せて建物の建築が可能となります。
そのため、袋小路の土地を売却したい場合は、隣地の所有者に打診してみるとよいでしょう。
隣地の所有者に売却する
2つ目は、隣地の所有者に土地を買ってもらう方法です。
隣地の所有者であれば、元々所有していた土地と併せることで接道義務を満たす可能性が高く、再建築が可能となります。
土地の使い勝手が向上することから、市場で第三者に売却するより高値で買ってもらえる可能性も期待できます。
耐震補強のリフォームをする
3つ目は、耐震補強のリフォームをする方法です。
袋小路の土地が再建築不可であり、隣地の所有者の協力も得られない場合は、土地を市場で売却するほかありません。
しかし、建物を建てられない土地を購入する人はほとんどおらず、袋小路の土地は資材置き場や駐車場などとしての購入も期待しにくいといえます。
そのため、既存の建物を補強して、建物と土地をセットで売却することが有力な選択肢となります。
再建築不可であっても、既存の建物を補強したりリノベーションしたりして活用することは適法であるためです。
とはいえ、耐震補強のリフォームには費用がかかり、せっかく補強しても売却できなければ無駄な投資となりかねません。
そのため、独断でリフォームをすることは避け、耐震補強をした場合に売れる見込みがあるかどうか不動産会社へ相談するようにしてください。
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不動産買取を検討する
4つ目は、不動産買取を検討する方法です。
不動産買取とは、不動産会社に土地を買い取ってもらう取引形態です。
不動産買取であれば、市場で売りづらい土地であっても買い取ってもらいやすい傾向にあります。
ただし、不動産買取による売却価格は市場での売却の6割から8割程度となることが一般的であり、高値で売りたい場合に適した方法ではありません。
また、不動産会社側に土地を買い取る義務があるわけではないため、買い取ってもらえない可能性もあります。
袋小路の土地の売却を成功させてくれる不動産会社の探すポイント
ここまで解説したように、袋小路の土地の売却は容易ではなく、信頼できる不動産会社を見つけることが売却成功のカギとなります。
では、袋小路の土地の売却を成功させてくれる不動産会社はどのように探せばよいでしょうか？
最後に、不動産会社の探し方を2つ解説します。
- 複数の不動産会社から査定を受ける
- 不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社から査定を受ける
袋小路の土地の売却を成功させてくれる不動産会社を探す際は、はじめから1社に絞るのではなく、複数社から査定を受けることをおすすめします。
1社からしか査定を受けなかった場合、その査定額が適正であるかどうか判断することが難しいためです。
また、不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意なエリアがあることが多く、その不動産会社が袋小路の土地の売却に強いかどうかわかりません。
複数の不動産会社から査定を受けて査定額や担当者からのアドバイスを比較することで、その袋小路の土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
不動産一括査定を活用する
複数の不動産会社から査定を受けるべきとはいえ、自分で1社1社の不動産会社にコンタクトをとって査定の依頼をすることには膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定の活用です。
不動産一括査定とは、インターネット上の所定のフォームに売却したい土地の情報などを1度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができるウェブサービスです。
不動産一括査定の運営者が査定の依頼先となる提携先不動産会社を厳選していることから、そのふるいにかかった信頼できる不動産会社に出会いやすくなることも大きなメリットといえます。
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おうちクラベルでは、査定の依頼先の不動産会社を実績豊富な優良企業に絞っており、土地の売却を成功させてくれる不動産会社に出会いやすくなります。
まとめ
袋小路の土地は売れないといわれやすく、実際に売りづらいことも少なくありません。
特に、再建築不可である袋小路の土地は、売却が困難となる傾向にあります。
しかし、売る方法がないわけではなく、工夫次第で売却できる可能性があります。
袋小路の土地を売却したい場合は、信頼できる不動産会社を見つけ、担当者のアドバイスを受けながら進めるようにしてください。
信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用してください。
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