土地を個人が売却した場合、土地の譲渡益は原則として譲渡所得税等の対象となります。
土地の売却主体が法人である場合は、どのような税金の対象となるのでしょうか？
また、法人が土地を売却する場合、どのような特例の適用が受けられるのでしょうか？
今回は、法人が土地を売却する場合にかかる税金の種類や適用を受けられる特例、法人が土地を売却する場合の注意点や節税策などについて詳しく解説します。
土地を売却した場合にかかる税金は？
はじめに、個人と法人が土地を売却した場合にかかる税金について解説します。
売主が個人の場合：譲渡所得税
一般個人や個人事業主など、土地を売却したのが個人である場合、土地の売却益は譲渡所得税と、これに付随して課される住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）の対象となります。
譲渡所得税等は「事業所得」や「給与所得」にかかる税金と同じ所得税の一種ですが、土地の売却益は事業所得や給与所得などと一緒に計算されるのではなく、別枠で所得額を算定して別の税率が課されることが原則です。
譲渡所得税等は、高額となることもあります。
一方で、譲渡所得税等には税額を大きく軽減する特例が多く設けられており、特に売却したのがマイホームやその敷地であった場合などは税額がゼロとなることも少なくありません。
そのため、査定を受けて土地の売却予想額がわかった時点で、譲渡所得税等の試算をしておくようにしてください。
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おうちクラベルとは、所定の査定依頼フォームにその土地の情報や売主の情報を1度入力するだけで複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することでその土地の売却適正額を把握しやすくなり、税金の試算もしやすくなります。
売主が法人の場合：法人税など
土地を売却したのが法人である場合、土地の売却益は法人税などの対象となります。
法人税とは、法人が事業活動などによってその事業年度に得た純利益に対してかかる税金です。
個人の税金が「給与所得」や「譲渡所得」など所得ごとに分けて計算することとされているのに対して、法人にかかる税金は本業による利益も土地の売却による利益もまとめて計算されることとなっています。
土地の売却益のみを切り出して、個別に税金を計算するわけではありません。
土地の売却による法人税額への具体的な影響が知りたい場合は、土地の査定額がわかった時点で税理士などへ相談して試算してもらうようにしてください。
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おうちクラベルでは、法人様による土地売却の査定にも積極的に対応しています。
土地を売却した法人にかかる主な税金
法人には、法人税だけではなくさまざまな税金がかかります。
法人が土地を売却する場合は、法人税のみならずこれらすべての税額に影響することとなります。
- 法人税
- 住民税
- 事業税
ただし、先ほど解説したように、法人は個人のように「土地の売却益にかかる税金」だけを抜き出して算定するわけではありません。
これらの税金はすべて、その事業年度における法人の営業活動による利益など他の利益や損失と合算されて算定されます。
法人税
1つ目であり、法人にかかる税金の代表格は法人税です。
法人税とは、株式会社などの法人がその企業活動によって得た所得に対して課される税金です。
法人税は「課税所得金額」に税率を乗じて算定されますが、この課税所得金額は、次の式で算定します。
- 課税所得金額＝益金の額－損金の額
この「益金の額」と「損金の額」の概要は、それぞれ次のとおりです。
- 益金の額：商品・製品の販売による売上収入や、土地・建物の売却収入など
- 損金の額：売上原価や販売費、災害等による損失など費用や損失にあたるもの
このように算定した課税所得金額に税率を乗じて、法人税額を算定します。
法人税の税率は、原則として次のとおりです。
| 区分 | 税率（2022年4月1日以降） | |
| 資本金1億円以下の法人など | 年800万円以下の部分 | 15% |
| 年800万円超の部分 | 23.20% | |
| 上記以外の普通法人 | 23.20% | |
法人には、一般的にイメージする「株式会社」や「合同会社」以外にも、公益社団法人や医療法人、宗教法人、協同組合などさまざまなものがあります。
上記の税率は株式会社や合同会社など普通法人に適用されるものであり、法人の種類によっては異なる税率が適用されることに注意してください。
法人税の計算は実際には非常に複雑であり、ここでは非常に簡素化して解説しています。
実際に法人税を算定する際は、税理士などの専門家へご相談ください。
参照元：
住民税
2つ目は、法人住民税です。
法人住民税（東京都は「法人都民税」）とは、法人の事業所がある自治体（都道府県と市町村）に対して納める税金です。
法人住民税は都道府県に納める「都道府県民税」と市町村に納める「市町村民税」があり、それぞれ「法人税割」と「均等割」からなっています。
このうち「法人税割」は法人税額をベースに算定するものであり、原則として次の式で計算しますが、税率は標準税率から制限税率の間で定めることができるため、地方自治体により異なります。
- 都道府県民税：法人税額×1.0％（制限税率2.0％）
- 市町村民税：法人税額×6.0％（制限税率8.4％）
法人税割は法人税額に税率を乗じて計算するものであることから、課税所得金額がない年度（つまり、赤字の年度）には課されません。
一方で、「均等割」はその法人の資本金や従業員数などに応じて一律に税額が決まるものです。
そのため、課税所得金額がゼロとなる年度であっても納めなければなりません。
均等割の税額は、それぞれ次のとおりです。均等割も地方自治体によっては標準の税額より多い金額を課している場合があります。
| 資本金等の額 | 都道府県民税均等割 | 市町村民税均等割 | |
| 従業者数50人超 | 従業者数50人以下 | ||
| 1千万円以下 | 2万円 | 12万円 | 5万円 |
| 1千万円超1億円以下 | 5万円 | 15万円 | 13万円 |
| 1億円超10億円以下 | 13万円 | 40万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 54万円 | 175万円 | 41万円 |
| 50億円超 | 80万円 | 300万円 | 41万円 |
参照元：
事業税
3つ目は、法人事業税です。
法人事業税とは、法人の事務所等が所在する都道府県によって課される税金であり、法人住民税と同じく地方税の1つです。
課税される法人事業税の種類は、法人の区分に応じてそれぞれ次のとおりとされています。
| 法人の種類 | 課税される法人事業税 | |
|---|---|---|
| 1 | 資本金1億円超の普通法人 | 付加価値額に応じた付加価値割、資本金等の額に応じた資本割、所得に応じた所得割 |
| 2 | 資本金1億円以下の普通法人等 | 所得に応じた所得割のみ |
| 3 | 一定の電気供給業、ガス供給業、保険業を営む法人 | 収入金額に応じた収入割など |
ここでは、「1」と「2」に対してかかる法人事業税の税率の概要について解説します。
それぞれ、「課税標準×税率」によって税額が算定されます。
法人事業税の標準税率はそれぞれ次の通りですが、地方自治体によっては標準税率より高い税率を課している場合があります。
| 法人区分 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 資本金1億円超の普通法人 （上記の1） | 付加価値額 | （付加価値割）1.2% |
| 資本金等の額 | （資本割）0.5% | |
| 所得 | （所得割）1.0％ | |
| 資本金1億円以下の普通法人等 （上記の2） | 所得 | （所得割） ・所得のうち年400万円以下の金額：3.5％ ・所得のうち年400万円を超年800万円以下の金額：5.3% ・所得のうち年800万円を超える金額：7.0% |
参照元：法人住民税・法人事業税（総務省）
法人が土地を売却し大きな損失が出た場合の法人税の取り扱い
法人が土地を売却して大きな損失が出た場合、どのような取り扱いがなされるのでしょうか？
まず、法人は損益通算という概念を持ち出すまでもなく、事業での利益と土地の売却による利益とが通算されます。
そのため、事業によって多くの利益（仮に、1億円）が出ており、土地の売却損が多く（仮に、6,000万円）出た場合は、この差額（1億円－6,000万円＝4,000万円）を基礎として法人税が計算されることとなります。
また、土地の売却損などを加味してその年度の収支がマイナスとなった場合（純損失が出た場合）は、その年度分の法人税は課税されません。
生じた損失を原則として10年間繰り越し、翌事業年度以後の課税所得金額から差し引くことが可能となります。
ただし、繰り越しができる割合は法人の規模によって異なるほか、2018年（平成30年）3月31日以前に開始した事業年度において生じた損失は繰り越しできる上限年数が異なります。
詳しくは、税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
法人が土地の売却で使える主な特例
個人が土地を売却した場合、譲渡益にかかる譲渡所得税等にはさまざまな特例が設けられており、税金が大きく軽減されることが少なくありません。
では、土地を売却したのが法人である場合、法人はどのような特例を活用できるのでしょうか？
ここでは、土地の譲渡益が出た場合に法人が使える主な特例を2つ紹介します。
- 収用等の場合の5,000万円特別控除
- 平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例
ただし、それぞれの特例には要件があり、要件から1つでも外れてしまうと適用を受けることができません。
そのため、適用の可否は無理に自社のみで判断せず、土地の査定額が判明した時点で、あらかじめ顧問税理士などに相談するようにしてください。
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収用等の場合の5,000万円特別控除
収用等の場合の5,000万円特別控除とは、法人の所有する資産が収用されて補償金などが交付された場合に一定の要件を満たすことで、譲渡益の額と5,000万円とのいずれか低い金額を損金に算入することができる特例です。
補償金によって代わりの資産を取得した場合は、特別控除の代わりに圧縮記帳（固定資産について課税の繰り延べをする会計処理）の特例を受けることも可能です。
いずれが有利であるかは状況によって異なるため、税理士へご相談ください。
参照元：No.5650 収用等があったときの課税の特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例
平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例とは、法人が平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等を譲渡した場合において一定の要件を満たすことで、譲渡利益金額のうち一定の金額（最大1,000万円）を損金の額に算入できる特例です。
参照元：No.5451 平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除（国税庁）
法人が土地を売却する場合の注意点
法人が土地を売却する場合、どのような点に注意する必要があるのでしょうか？
ここでは、法人が土地を売る際に知っておきたい主な注意点を2つ解説します。
- 土地部分の消費税は非課税である一方で、建物部分は消費税の課税対象となる
- 無償または低廉な価額で譲渡すると法人税の対象となる
土地部分の消費税は非課税である一方で、建物部分は消費税の課税対象となる
1つ目の注意点は、土地部分の消費税は非課税である一方で、建物部分は消費税の課税対象となることです。
この記事では土地の売却に主題を置いていますが、土地の売却は消費税の課税対象とはなりません。
なぜなら、土地は「消費」するものではなく、消費税の性質にそぐわないためです。
一方で、建物部分は原則として消費税の課税対象となります。
そのため、法人が土地と建物をセットで売却する場合、建物の売却対価については消費税の納税が必要となることを踏まえて、売出価格を設定することが必要です。
法人で土地や建物を売却したい場合は、「おうちクラベル」を活用して査定額を把握することから始めるとよいでしょう。
「おうちクラベル」を使って複数の不動産会社から査定を受けることで、その不動産がどの程度の価格で売却できそうなのか想定でき、資金面の計画が立てやすくなります。
無償または低廉な価額で譲渡すると法人税の対象となる
2つ目の注意点は、土地を無償または低廉な価額で譲渡すると法人税の対象となることです。
法人が土地を売却する場合、第三者に売却をすることもある一方で、その法人の役員などいわゆる身内に対して売却することもあるでしょう。
この場合、時価より非常に低い価格で譲渡したり無償で譲渡したりすると、土地を時価で譲渡したものとみなされて法人税の課税対象となります。
また、土地を法人から無償や低廉な価格で譲り受けた役員に対しても、時価との差額が法人からの給与とみなされ、所得税の課税対象となります。
このように、土地を安く売ったからといって法人税を抑えられるわけではありません。
法人が土地を関係先に売却する場合は、価格設定を誤ると本来は不要であったはずの多額の税金が発生するリスクがあるため、価格についてもあらかじめ税理士などへ相談するようにしてください。
また、土地が高価である場合は、不動産評価を専門とする国家資格者である不動産鑑定士による鑑定評価を受けたうえで土地の売買価格を決めるとより確実です。
法人が土地を売却する場合の法人税の節税策
土地の売却によって法人に譲渡益が生じ、これによりその事業年度における課税所得金額が大きくなった場合は、法人税も高くなります。
この場合、法人はどのような節税策を講じるとよいのでしょうか？
最後に、法人が検討したい主な節税策を2つ解説します。
- 役員退職金の支給年度に売却する
- 設備投資をする
役員退職金の支給年度に売却する
1つ目は、大きな売却益が生じそうな土地の売却を役員が退職する年度に行うことです。
土地の売却益と役員に支給する退職金とを相殺することで、その事業年度分の法人税額が跳ね上がる事態を防ぎやすくなるためです。
他にも、他に含み損の大きな資産がある場合、この資産の売却と同じ事業年度に土地を売却することによっても同様の効果を得られます。
含み益の大きな土地の売却は、役員退職金の支給年度や含み損のある資産の売却など、他に大きな損失が生じそうな事業年度に行うよう計画するとよいでしょう。
設備投資をする
2つ目は、土地を売却する年度に設備投資を行うことです。
ただし、設備投資はその購入契約を結んだ年度や対価を支払った年度にまとめて損金に算入できるわけではなく、その設備ごとに定められた年数で少しずつ損金に計上していくことが原則です。
これを「減価償却」といいます。
中には中古自動車など短期間で多くの金額を償却しやすい資産もあるため、顧問税理士などへ相談のうえ投資対象の資産を検討するとよいでしょう。
また、一定の要件を満たすことで、一括や短期で資産を償却できる制度もあります。
とはいえ、土地を売ってしまってから慌てて設備投資を決めてしまうと、無駄な投資をしてしまうことにもなりかねません。
いくら法人税などが安くなったとしても、不要な投資をしてしまえば本末転倒です。
そのため、土地を売却する際はあらかじめ複数の不動産会社から査定を受け、土地の売却によってどの程度の利益が出そうか確認したうえで設備投資を検討することをおすすめします。
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まとめ
個人が土地を売却すると、譲渡所得税等の対象となります。
一方で、土地の売主が法人である場合は法人税などの対象です。
法人が土地を売却した場合は事業による利益などと合わせて法人税が計算されるため、役員退職金を支給する年度や設備投資をする年度、含み損のある資産を売却する年度など損失が生じやすい年度に土地を売却することで、法人税を抑えることが可能となります。
また、「収用等の場合の5,000万円特別控除」や「平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例」など法人であっても活用できる特例もあるため、使えそうな特例がないかあらかじめ税理士などの専門家へ相談するようにしてください。
法人が所有する土地の売却をご検討の際は、「おうちクラベル」を活用ください。
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この記事の監修者
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
