土地を売却すると、さまざまな税金の対象となります。
土地を1億円で売却する場合、どのような税金がどの程度かかるのでしょうか？
また、高額となることもある譲渡所得税は、どのように算定するのでしょうか？
今回は、1億円で土地を売却した場合にかかる税金について詳しく解説します。
土地を1億円で売却した場合にかかる税金1：印紙税
土地の売却では売買契約書を作成することが一般的ですが、この売買契約書は印紙税の課税対象となります。
はじめに、印紙税の概要と土地を1億円で売却した場合の印紙税額について解説します。
印紙税とは
印紙税とは、所定の契約書や領収証などに対して課される税金です。
印紙税は現金で納めるのではなく、切手ほどのサイズの収入印紙を購入し、この収入印紙を契約書に直接貼付することによって納付します。
収入印紙は郵便局や法務局、市区町村役場のほか、金券ショップなどで購入できます。
コンビニエンスストアでも収入印紙を取り扱っていることがあるものの、領収証でよく使われる200円の券種しか取り扱いがないことも少なくありません。
土地を1億円で売った場合の印紙税は契約書1通あたり3万円
1億円で土地を売却する場合の印紙税額は原則として6万円、2024年3月31日までに契約書を作成する場合は軽減税率が適用されて3万円です。
印紙税額は売買契約書に記載の契約金額によって変動し、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書では軽減税率が適用されています。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
印紙税は契約書の保管者が負担することが一般的
印紙税は契約書の原本ごとに課されるものであり、契約書を2通作成する場合は、それぞれに3万円の収入印紙を貼付しなければなりません。
原則として、土地の売買契約書は2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通保管します。
そして、これに貼付する印紙税は、売主と買主がそれぞれ自身の保管する契約書に貼付すべき分を負担することが一般的です。
土地を1億円で売却した場合にかかる税金2：登録免許税
登録免許税は、土地の登記などに課される税金です。
土地の売買では、主に土地の名義変更登記と抵当権の抹消登記の場面で登録免許税が発生します。
ここでは、それぞれの概要と負担者について解説します。
名義変更登記にかかる登録免許税は買主負担が原則
土地を売却すると、売主から買主へ土地の名義を変更します。
この名義変更登記にかかる登録免許税は、買主が負担することが一般的です。
そのため、売主が詳細な金額を把握しておく必要はないでしょう。
参考までに、土地の名義変更登記にかかる登録免許税額は、原則として次の式で算定します。
- 登録免許税額（名義変更）＝不動産の価額×20/1000（2026年3月31日までの間に登記を受ける場合は15/1000）
なお、登録免許税の算定に使う「不動産の価格」は売却価格ではなく、原則として固定資産税評価額です。
そのため、1億円で土地を売却するからといって、この「不動産の価格」が1億円となるわけではありません。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は売主負担が原則
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、売主が負担することが一般的です。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関がその土地を競売（けいばい）にかけ、ローン残債の返済を受けるための担保です。
売却する土地に抵当権が付いている場合は、買主にその土地を引き渡すときまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、土地の価値や売却価格などに関わらず、1筆あたり1,000円です。
また、抵当権の抹消登記手続きを司法書士へ依頼する場合、登録免許税のほかに1万円から2万円程度の報酬が発生します。
土地を1億円で売却した場合にかかる税金3：譲渡所得税と住民税
土地を売却して譲渡益が出ると、この譲渡益に対して譲渡所得税とこれに付随する住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
ここでは、譲渡所得税等の計算の概要を解説します。
譲渡所得税と住民税とは
譲渡所得税等は、土地や建物などの資産を売却して得た利益にかかる税金です。
譲渡所得税等の額は売却価格だけで決まるのではなく、土地の取得に要した費用や売却に要した費用などによっても左右されます。
そのため、「1億円で土地を売却したから譲渡所得税等〇円」などと、一律に算出できるものではありません。
譲渡所得税は国などが計算して納付書が送付されるのではなく、自分で計算したうえで確定申告をする必要があります。
申告と納税の期限は、売却年の翌年2月16日から3月15日までです。
また、住民税は譲渡所得税の申告内容をもとに自動的に算定され、売却の翌年6月頃に納付書が送付されるか、他の住民税と併せて給与などから天引きされます。
譲渡所得税等は高額となる可能性もあるため、土地の査定額がわかった時点で試算しておくとよいでしょう。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用してください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比べることでその土地の売却適正額を把握しやすくなり、譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
譲渡所得税と住民税の計算方法
譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×譲渡所得税の税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×住民税の税率
計算要素の概要と計算の流れは次のとおりです。
- 収入金額を算定する
- 取得費を計算する
- 譲渡費用を計算する
- 譲渡益が出ているかどうかを確認する
- 特別控除の適用を確認する
- 課税譲渡所得を計算する
- 税率を乗じる
先ほど解説したように、住民税額は実際には自身で計算するのではなく、譲渡所得税の申告内容をもとに自動的に算定されます。
収入金額を算定する
はじめに、収入金額を算定します。
収入金額とは、土地を売却によって買主から受け取った金品の合計額です。
1億円で土地を売却した場合の収入金額は、1億円となります。
収入金額がわかると譲渡所得税等が計算しやすくなるため、土地の査定額がわかった時点で譲渡所得税等を試算しておくようにしてください。
土地の査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」を活用ください。
取得費を計算する
次に、取得費を計算します。
取得費とは、その土地の取得に要した費用です。
取得費に計上できる費用は、原則として次のとおりです。
- 土地の購入代金、改良費
- 購入手数料
- 土地を取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いに要した費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や解体費用
- 土地を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
なお、土地の取得費に関する資料が残っておらず取得費が分からない場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用を計算する
次に、譲渡費用を計算します。
譲渡費用とは、土地を売却するために直接要した費用です。
譲渡所得税に計上できる主な経費は、次のとおりです。
- 土地を売却するために支払った仲介手数料
- 印紙税のうち売主が負担したもの
- 土地を売るために土地上の建物を取り壊したときの解体費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
譲渡益が出ているかどうかを確認する
ここまでの計算結果を踏まえ、次の計算を行います。
- 収入金額－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡益（譲渡損）
この計算結果がプラスとなる場合は土地の売却で「譲渡益」が出ていることとなるため、次の計算に進みます。
一方で、計算結果がマイナスとなる場合は「譲渡損」が出ているため、譲渡所得税額は発生せず、申告も必要ありません。
ただし、譲渡損を申告して一定の要件を満たすことで、他の所得（給与所得や事業所得など）にかかる税金が軽減される特例の適用を受けられる可能性があります。
特別控除の適用を確認する
「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」がプラスとなった場合は、このプラスをできるだけ小さくするため、特別控除の適用を検討します。
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除です。
代表的な特別特例は、後ほど解説します。
課税譲渡所得を計算する
ここまでの計算結果を踏まえ、課税譲渡所得を計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡益が出ていても、この課税譲渡所得金額がゼロ以下となった場合は、譲渡所得税等は発生しません。
ただし、特別控除の適用を受けた結果として課税譲渡所得金額がゼロ以下となった場合は、特別控除の適用を受けるまでもなく譲渡損が出ている場合と異なり、確定申告は必要です。
税率を乗じる
課税譲渡所得金額に税率を乗じて、譲渡所得税等を算定します。
譲渡所得税と住民税の税率は、土地を売却した年の1月1日時点における所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超 （課税長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下 （課税短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、その土地が相続などで取得したものである場合は、亡くなった人（「被相続人」）といいます）の所有期間を引き継ぐことが可能です。
土地の売却で使える可能性がある主な特別控除
土地の売却では、さまざまな特別控除が設けられています。
特別控除の適用を受けることで税額が大きく軽減される可能性が高いため、要件を満たす特別控除の適用を漏らさないよう注意してください。
ただし、それぞれの特例には厳格な要件が定められており、要件から1つでも外れると適用を受けることができません。
そのため、土地の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、特別控除の適用要件についても確認しておくとよいでしょう。
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マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除
「マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円の控除ができる特例です。
一定の要件を満たすことで、マイホームであった建物を解体して土地のみを売却する場合であっても適用を受ける余地があります。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」とは、相続の発生によって空き家となった被相続人の元自宅を売却した際に、最大3,000万円（2024年1月1日以降の売却では、一定の場合は最大2,000万円）の控除ができる特例です。
こちらも一定の要件を満たすことで、建物を解体して土地のみを売却する場合であっても適用を受ける余地があります。
ただし、売却代金が1億円を超える場合は、適用を受けることができません。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除
「収用等により土地建物を売ったときの5,000万円特別控除」とは、一定の公共事業などのために土地建物を売った場合に、最大5,000万円の控除が受けられる特例です。
収用などによって土地を手放すこととなった場合は、この特例が受けられる可能性が高いといえます。
参照元：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」とは、平成21年または平成22年中に取得した土地等を譲渡した場合に、最大1,000万円の控除が受けられる特例です。
売却する土地がこの期間中に購入したものである場合は、この特例の適用を受けられる可能性が高いといえます。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
土地を1億円で売却した場合の譲渡所得税と住民税の計算例
土地を1億円で売却した場合の譲渡所得税と住民税は、具体的にどのように計算するのでしょうか？
ここでは、次の前提のもと、譲渡所得税等の計算例を紹介します。
- 収入金額：1憶円
- 取得費：ケースによる
- 譲渡費用：500万円
- 長期・短期の別：長期譲渡所得に該当
- 特別控除などの特例は適用しない
土地の売却による収入金額がわかると、譲渡所得税の試算がしやすくなります。
そのため、査定を受けて収入金額の予想がついた時点で、譲渡所得税等を試算しておくとよいでしょう。
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取得費が8,500万円の場合
取得費が8,500万円である場合における譲渡所得税等の計算例は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：1憶円－（8,500万円＋500万円）＝1,000万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：1,000万円×15.315%＝153万1,500円
- 住民税：1,000万円×5％＝50万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：153万1,500円＋50万円＝203万1,500円
取得費が4,500万円の場合
取得費が4,500万円である場合における譲渡所得税等の計算例は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：1憶円－（4,500万円＋500万円）＝5,000万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：5,000万円×15.315%＝765万7,500円
- 住民税：5,000万円×5％＝250万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：765万7,500円＋250万円＝1,015万7,500円
取得費が不明の場合
取得費が不明である場合における譲渡所得税等の計算例は次のとおりです。
- 取得費：1億円×5％＝500万円
- 課税譲渡所得金額：1憶円－（500万円＋500万円）＝9,000万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：9,000万円×15.315%＝1,378万3,500円
- 住民税：9,000万円×5％＝450万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：1,378万3,500円＋450万円＝1,828万3,500円
取得費が不明な場合は収入金額の5％しか取得費に算入することができず、税額が高くなる傾向にあります。
取得費が1億2,000万円の場合
取得費が1億2,000円である場合における譲渡所得税等の計算例は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：1憶円－（1億2,000万円＋500万円）≦0 ∴0円
計算結果がゼロ以下となり課税譲渡所得金額が発生しないため、譲渡所得税等は発生しません。
土地を1億円で売却する場合にかかる税金以外の主な費用
土地を売却する際は、税金以外にもさまざまな費用がかかります。
最後に、土地を1億円で売却した場合にかかる税金以外の主な費用について解説します。
- 仲介手数料
- 測量費
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社による仲介で土地の売買が成約した場合において、不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、原則として次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝土地の売買価額×3％＋6万円＋消費税
土地の売却価格が1億円である場合、仲介手数料の上限額は次のとおりです。
- 仲介手数料の上限額＝（1億円×3％＋6万円）×1.1＝336万6,000円
土地の売却価格が高額である場合は仲介手数料も高額となる傾向にあるものの、信頼できる不動産会社に売却を任せることが売却成功のカギとなります。
そのため、仲介手数料は土地売却成功の必要経費と捉え、高値での土地売却を目指すとよいでしょう。
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複数社による査定額や担当者によるアドバイスなどを比較することで、その土地の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
測量費
売却しようとする土地の境界があいまいである場合、原則として売却前に境界を確定することが必要です。
境界を確定するための測量には、次の費用がかかります。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
測量の要否は自分で判断することが難しい場合もあるため、不動産会社の担当者に相談してください。
測量費用は土地の広さや計上、状態などによって異なるため、見積もりをとるとよいでしょう。
まとめ
土地を1億円で売却する場合、さまざまな税金がかかります。
特に譲渡所得税と住民税は高額となることもあるうえ特別控除の適用によって税額が大きく変動し得ることから、査定額がわかった時点で試算をしておくとよいでしょう。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」を活用ください。
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2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
