マンションの住み替えの進め方や費用について徹底解説

マンションが手狭になったり、住みたいエリアが変わってきたりした場合に、マンションの住み替えを検討されることでしょう。
マンションの住み替えの方法には2種類あり、それぞれの状況に違いがありますので、詳しく解説していきます。
住み替えを検討している方や、これから住み替えの可能性がある方はぜひご覧ください。

マンションの住み替えの進め方は2種類ある

マンションの住み替えの方法としては、大きく分けると「売り先行」と「買い先行」の2種類に分けられます。

先に買い手がついてしまうと、マンションを明け渡さなければいけなくなるので困ってしまうでしょう。しかし、中にはそうせざるを得ない理由がある方もいるのではないでしょうか。

「売り先行」と「買い先行」はいずれもメリットとデメリットとがあります。進め方や状況によっても変わってきますので、流れを良く理解するようにしてください。

売り先行のマンション住み替え

住み替え先も決まっていないのに今住んでいるマンションを先に売らないといけないのはなぜでしょうか？はじめてマンション（マイホーム）の買い換えについて調べ始めた方は、そこを疑問に思うことも多いでしょう。

考えられる理由は、買い換え先のマンションは「最も金利が低い住宅ローンを組んで購入したい」という思うからです。

住宅ローンとは「本人またはその家族が住むための家」を購入するためにある金融商品です。それ以外の、不動産投資のような「他人に貸すための住宅購入」に住宅ローンは利用できません。

住宅というものは人が生きていくうえで生活の基盤となる大切な要素であり、その基盤となる家は、できる限り良い条件で手に入れたいでしょう。そのため、住宅ローンにはなるべく良い条件で購入できるようにという配慮があります。

住宅ローンが、最も優遇された金利で、長期間借りられて、税制上の優遇（住宅ローン減税など）が受けられるのもそのような理由からです。原則として住宅ローンは一人につき一つだけ組めるとされています。

住宅ローンを組んで購入した家を、家族以外に貸しているのが金融機関に判明した場合は、契約違反としてローンの全額一括返済を求められる可能性がありますのでご注意ください。

売り先行のメリットとデメリット

売却だけうまくいったけれど購入物件が見つからなかったり、購入物件の決済引き渡しの日がかなりあとになったりする場合は、一時的に賃貸を借りる（仮住まい）ことも検討しなくてはならないでしょう。

購入した物件の決済が先で、売却した物件の決済があとになった場合には、つなぎ融資という一時的な短期融資でもって売却益の発生までをつなぐこともできます。

つなぎ融資は売却時の決済で一気に返済するのが一般的です。利息部分だけ支払うつなぎ融資もありますが、その場合は毎月の返済負担が若干大きくなることがあるので注意が必要でしょう。

売却が終わってローン負担がなくなってから、賃貸に仮住まいするのも良いでしょう。住み替え先の場所から考え直したとしても、ゆっくりと探す時間を確保できるので失敗のリスクも減らせます。

買い先行のマンション住み替え

買い先行のメリットとデメリット

つなぎ融資が借りられて、金利負担だけの支払いで売却が済めば理想的ですが、つなぎ融資を借りるにもローン手数料などが要りますので、やはり手元の資金には注意が必要です。

買い先行の方法は、既に売却物件の住宅ローンの返済が終わっている方や、自己資金で返済できる見込みがある方にはおすすめの方法と言えます。

マンションを買い換えるのに適した時期とは？

マンションの買い換えは本人が住み替えたいと思った時期で問題ありませんが、マンションを取り巻く事情によって、買い換えを検討すべきときもあります。

（1）大規模修繕の積立金が増額になる前に買い換え

マンションは外壁・エレベーター・屋上防水・連結送水管・立地駐車場・消防設備といったようにたくさんの設備を備えています。

築年数が浅いときには故障の可能性は低く、修繕積立金も安く済んでいますが、築年数が10年を過ぎる辺りから大規模修繕で大掛かりな工事を始めるようになるのです。

それに伴って一時修繕積立金でまとまった金額の請求が来たり、月々の修繕積立金が値上がりしたりする可能性があります。

築年数が古く毎月のランニングコストが上がったマンションから築年数が浅い物件に住み替えをしても、毎月の出費はほとんど変わらなかったということも起こり得ます。そのため、大規模修繕のタイミングはマンションの買い換えを検討するのに好ましい時期だと言えます。

（2）築年数で住み替える

建物の価値を決めるのに築年数は大きな判断材料です。

売却するときにも築8年と築10年では、聞いたときの感じ方が大きく違います。古いマンションというイメージが定着してしまう前に買い換えるというのは売却価格にも大きく影響しますので、買い換え理由として良くあることなのです。

（3）税制の適用要件から外れる前に買い換える

耐火構造（マンション）の場合には築25年を境に適用しなくなる税制があります。そのほかにも築年数で区切られる話題は多く、耐震基準なども何年以降は新耐震基準でそれ以前は旧耐震基準などと分類されています。

古いマンションは構造や耐震基準が過去の古い基準で建てられていますので、安心感という意味では新しいもののほうが信頼できるのです。

（4）住宅ローン控除を使いきってから

購入してから10年間はローン残高の1%が還元されるという制度があります。買い換えたとしても適用が続く要件というものもありますが、いずれにせよ今の住宅ローン控除を貰いきったあとには実質毎月の負担額が増えるので、買い換えを検討する良い時期だと言えます。

住み替え先もマンションにするメリット

今住んでいるマンションから、住み替え先もマンションにするメリットを確認していきましょう。

バリアフリー仕様

シニア世代に限らずすべての利用者にとって段差がないことはメリットです。戸建ては上下階で大きな声で呼びかけたり、洗濯物やトイレなど、家の中の移動ですら階段を上り下りしたりしますが、マンションはすべてがフラットでみんなが同じ目線で暮らせます。

セキュリティ性能が高い

マンションは大きな開口部が玄関のみで、あとは強固な鉄筋コンクリートの壁で囲まれています。セキュリティは玄関付近に備わっていれば良く、夜家で一人でもセキュリティに不安はありません。管理員やコンシェルジュが常駐するマンションならさらに安心感が増すでしょう。

住戸内の温度が均一

戸建ては冬場に寒さを実感します。引き違い戸が多く外気に触れる面積が大きいなど、戸建て特有の問題があります。一方、マンションは外気に触れる部分が少なく各住戸が接して固まっていますので大きな温度変化は起きにくく、室内の温度が安定しやすいのです。

建物の維持をしなくて済む

戸建ては防風雨が去ったあとに補修をするなど、屋根や壁や塀に問題があるとすべて自己負担になります。マンションは一度に多くの修繕を行うため費用が安上がりになりますが、戸建てはそうはいかないので割高になるのです。

慣れたマンション暮らしの環境が変わらない

フルフラットで立地が良く、セキュリティも高くて冬に暖かいのは、日本全国どこのマンションでもあまり変わりません。どのマンションでも似た環境が手に入りやすいでしょう。

マンション内の住民と仲良くなれる

マンションによっては近隣との距離が近く、マンションの出入りで多くの人と出会います。自然とコミュニケーションが生まれ、仲良くなれるでしょう。同じ世代のお子様がいると親同士の接点も生まれて、一緒にレジャーにでかけたりイベントを開催したり仲良くなるチャンスがたくさんあるのもポイントではないでしょうか。

耐火性に優れている

鉄筋コンクリートなどで強い構造であるうえに耐火性能も高いので、木造戸建てのような火災の心配はありません。マンションは柱・梁・床などの多くの部分が連結しあって強固な構造を築いています。

草刈りなど不要

庭付き戸建てとはよくいいますが、子どもが大きくなって庭で遊ばなくなると、草刈りなどの手入れは負担に感じることもあります。マンションなら、花壇や庭やアプローチは共用部であるため、管理会社が手入れをします。そのため、雑草を気にする必要がなくなり、常に手が行き届いた植物を眺めることができるでしょう。

住み替え先もマンションにするデメリット

続いて、住み替え先もマンションにするデメリットを確認していきましょう。

諸経費がかかる

住人がお金を出し合って維持管理を任せているとはいえ、管理費・修繕積立金・駐車場代などの諸経費はかかります。修理費は住人から定期徴収しておき、あらかじめ積み立てておくのが一般的です。駐車場の購入は難しく、基本的には駐車料金を払って場所を確保します。

管理規約がある

多くの世帯が一つの建物に暮らすため、マンションには管理規約と呼ばれるルールが存在します。戸建てのように自分だけのルールではなく、全ての住人のためのルールとして守らなければなりません。

庭がない

マンションでは土が見えているスペースがほとんどなく、庭のようなスペースは1階の限られたスペースにしかありません。花や野菜を育てたり、土や草木をみて癒やされたりするのは戸建ての良さでしょう。

ペットの制限がある

ペット全般が苦手な方にも配慮して、大型犬や大きめの爬虫類は飼えないなど、問題にならないようにルールが決められています。マンションは戸建てと違い、ペットに関して寛容な環境とは言い切れません。

マンション住み替えにかかる費用とは？

住み替えは、売却と購入どちらも行うため、それぞれの費用がかかります。

売却であっても購入であっても、どちらも不動産会社に仲介を依頼するため「仲介手数料」が要ります。さらに、不動産登記手続きを司法書士へ依頼すれば、その分の費用も発生するでしょう。

銀行に対しての手数料や税金関係、場合によって発生する仮住まい費用などは見落としがちのため注意が必要です。以下で売却と購入に分けて解説していきます。

売却時にかかる費用

売却にかかる諸費用の概算は、物件価格の約4%～6%が目安です。

3,000万円の物件を売却すると、約120万円～約180万円となります。

費用の内訳と概算（物件価格3,000万円として、税込み想定とする）

仮住まい費用には、仮住まい家賃・賃貸契約の敷金・引っ越し費用・火災保険などが含まれます。

もしも、売却物件の住宅ローンを売却金で返済できない場合には、不足額を上乗せした金額がさらなるローン（購入物件の住宅ローンや住み替えローンなど）となります。

売却価格が思うような値段にならず、自己資金を投入しても住宅ローンが返し切れない状態を「オーバーローン」といいます。

住み替えローンとは、「売却で住宅ローンが返済できないオーバーローンの状態」に、「住み替え先の購入代金の不足額」を上乗せして借りるローンの総称です。

ただし、住み替えローンは不動産価格以上の金額を融資するため、銀行にとっては資金の回収にリスクを伴います。また、毎月のローン返済金額が上がるため、年収に対する年間の返済額の割合（返済比率）が悪くなり、融資の審査が厳しくなりがちです。

購入時にかかる費用

購入にかかる諸費用の概算は、物件価格の約5%～8%が目安です。3,000万円の物件を購入すると、約150万円～約240万円になります。

費用の内訳と概算（物件価格3,000万円として、税込み）

マンション住み替えで必要な税金の基礎知識は？

居住用不動産（マイホーム）を売却したときには、売却益が出た場合のみ不動産譲渡所得税が課税されます。

節税になる特例

マイホームを売却して売却益が出たとしても、なるべく税金負担が大きくならないように3つの税制上の配慮があります。

（1）3,000万円の特別控除の特例

マイホームを譲渡して利益があればその利益から3,000万円までが控除になります。

つまり、売却益が3,000万円までは非課税になるということです。なお、この特例を受けるには確定申告が必須になることを押さえておきましょう。

（2）長期譲渡所得控除

マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームを売却したときの税額が優遇されます。

税額＝長期譲渡所得金額×15%（＋住民税5%＋復興特別所得税2.1%）

マンション住み替えで失敗しない不動産会社の探し方

売り先行で、売却活動をすると同時に住み替え先の物件を探し、一度に売却と購入の決済日を合わせるのはなかなか難しいものです。

すべての準備が整った状態で決済日を迎えるためには、買い換えの経験が豊富で機転が利く営業マンでないと成功しないといっても過言ではありません。

また、売却物件と購入物件で別々の不動産業者が扱うケースは多いため、連絡は密にとりつつ、正確な情報伝達が必須になります。

売りと買いの同日決済に持っていくプロデュース力や押しの強さを持ち、お客様のためを思って頃合いをみて急かしてくれる営業マンが優秀な営業マンと言えるでしょう。

さらに、新学期に間に合わせるなど、リフォーム期間を折り込んだスケジューリングをし、銀行へも司法書士にも買い替えであることを強調して、緊張感を高めておくことも必要になります。

最も怖いのが「情報の囲い込み」

不動産営業マンの多くは歩合制で、売上成績を競う環境にいます。そのため、自分に有利な情報は他人に渡したくないという心理が働くのは必然と言えるでしょう。

仲介手数料収入を確実に自分のものにするために、他社が抱えている顧客を自社の物件に案内させず、自分の顧客だけに限定して情報を出す「囲い込み」という方法を使うことがあります。

これは大手不動産会社でも中小の不動産会社も起こりうる事象です。大手だから安心だということでもないため、こういった実情があるというのをあらかじめ把握しておくことが大切なのです。

不動産会社同士の競争原理が働いたほうが、健全に営業活動をする可能性は上がります。そのため、売却は1社に限定せずに複数社に任せるのが望ましいです。

また、売却活動に関する媒介契約は途中でお断りすることもできるため、合わないと思ったら不動産会社を入れ替えてみるのも良いでしょう。

不動産仲介会社は仲介が終われば縁が切れるのではなく、むしろそこから長いお付き合いが始まります。

不動産会社選びでは、税務や建築に関しても豊富な知識と経験のある担当者を見極めましょう。

知識と経験の豊富な不動産会社を味方につけて住み替えを成功させよう

マンションの住み替えは、不動産会社や担当者によってうまくいくかどうかが変わってきます。そのため、知識と経験の豊富な不動産会社探しが重要になるのです。

また、マンション住み替えに対応している税金の優遇や控除などは自動的に適用とはならないため、自分で情報を探して少しでもお得になるように動かなくてはなりません。

この記事をきっかけに、マンション住み替えの知識や税金の知識がついた方も多いのではないでしょうか。

なるべく早く、経験豊富で機転が利く不動産会社と担当者を見つけたい方は、一括査定ができるおうちクラベルを使ってみると良いでしょう。

Q. 買い換えは今のマンションに住みながらできますか？

A. 買い換え自体は今お住まいのマンションに住みながらでも、問題なくできます。ちなみに、住宅ローンがまだ残っている場合は、売り先行で住み替えを進めるのがおすすめです。

Q.マンション住み替え時に、納税しないで済む方法はありませんか？

A.マイホームなら売却によって3,000万円以上の利益が出なければ、控除が使えるため納税しないで済みます。逆に、3,000万円以上の利益が出れば課税対象になります。

おうちクラベル編集部

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