マンションを売却した場合には、確定申告が必要となることがあります。なぜなら、マンションの売却で譲渡益が出るとこれに対して譲渡所得税が課されるほか、確定申告をすることで譲渡損を繰り延べられる可能性もあるためです。
では、マンションの売却後の確定申告はどのように進めればよいのでしょうか？また、マンションの売却でかかる譲渡所得税はどのように計算すればよいのでしょうか？
今回は、マンションの売却と確定申告について詳しく解説します。
確定申告とは
所得税の確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までに生じた所得額やこれに対する所得税額を計算して税務署に申告をする手続きです。確定申告は、翌年2月16日から3月15日までの間に行います。
固定資産税などは市区町村が計算をして納付書を送ってくれますが、マンションの売却で生じた譲渡所得税などは自分で計算をして確定申告をしなければなりません。
マンションの売却で確定申告が必要なケース
マンションを売却しても、すべてのケースで確定申告が必要となるわけではありません。確定申告が必要となるのは次のケースです。
- 売却益が出た場合
- 売却損が出ているが税制の優遇を受けたい場合
売却益が出た場合
マンションを売却して利益が出た場合には譲渡所得税の課税対象になります。そのため、確定申告をする必要があります。
後ほど紹介しますが、譲渡所得税にはさまざまな特別控除があり、これを活用することで結果的に税額がゼロとなることも少なくありません。しかし、特別控除のほとんどは期限内の確定申告が適用を受けるための要件となっているため、特別控除の適用を受けた結果税額がゼロになる場合であっても確定申告が必要です。
売却損が出ているが税制の優遇を受けたい場合
マンションの売却で譲渡損が出た場合には、要件を満たして特例の適用を受けることで、この損失を給与所得など他の所得と通算したり翌年以降に繰り越したりすることが可能です。
譲渡損が出た場合であっても、この特例の適用を受けたい場合には確定申告をしなければなりません。
マンションの売却で確定申告が必要な譲渡所得税の計算方法
マンションを売却して譲渡益が出た場合に譲渡所得税の対象となることは先ほど解説したとおりです。この譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
では、上の式における各要素について解説しましょう。
- 収入金額
- 取得費
- 譲渡費用
- 特別控除額
- 譲渡所得税の税率
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、マンションを売ったことによって買主から受け取った金銭の額です。代金を金銭以外のもので受け取った場合には、その権利の時価が収入金額となります。
取得費
取得費とは、売ったマンションの取得に要した費用です。取得費には、原則として次の金額などが含まれます。
- マンションの購入代金
- マンションの取得時に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税など
- 借主がいるマンションを購入するときに借主を立ち退かせるために支払った立退料
なお、マンションの建物部分の取得費は購入代金そのままではなく、購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。また、マンションを事業用に使用していた場合などで取得費の一部を必要経費に算入した場合には、その部分は取得費に計上することができません。
自分での計算が難しい場合には、税理士や管轄の税務署などに相談するとよいでしょう。
譲渡費用
譲渡費用とは、そのマンションを売るために直接かかった費用です。譲渡費用には次の金額などが含まれます。
- マンションを売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 借主がいるマンションを売るときに借主を立ち退かせるために支払った立退料
一方、マンションを売るために修繕した費用や売るまでに負担した固定資産税などはマンションを売るために「直接」かかった経費とはいえず、譲渡費用に算入することはできません。
特別控除額
譲渡所得税には、さまざまな「特別控除」が存在します。マンションの売却で使える可能性のある主な特別控除は次のとおりです。
- 居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 被相続人（亡くなった人）の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除
これらの特例には、それぞれ適用を受けるための要件が存在します。
特別控除の適用が受けられるかどうかで税額に大きな差が生じることも少なくありません。そのため、特別控除の適用を受けたい場合にはあらかじめ税理士などへ相談しておくことをおすすめします。
また、特別控除の適用を受けるには確定申告をする必要があることから、たとえ特別控除の適用を受けた結果譲渡所得税額がゼロになる場合であっても確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、売却したマンションの保有期間が5年超であるかどうかによって2段階に分かれます。それぞれの税率は次のとおりです。
| 保有期間 | 税率（復興特別所得税※を含む） |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315％（所得税15.315％、住民税5％） |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63％（所得税30.63％、住民税9％） |
※2037年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されています。
なお、5年超であるかどうかの判断は売却日時点で行うのではなく、売却をした年の1月1日時点で判断します。たとえば、2023年7月1日にマンションを売却し、この時点ではマンションの取得から5年超であったとしても、2023年1月1日時点で5年以下である場合は短期譲渡所得に該当するということです。
また、売却したマンションを相続などで取得した場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）などの取得の時期がそのまま取得した相続人などに引き継がれます。
つまり、そのマンションを相続で取得してから5年が経過していなかったとしても、被相続人がそのマンションを取得してから5年超が経っているのであれば、長期譲渡所得に該当するということです。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
マンション売却で損失が出た場合の譲渡所得税の特例
マンションの売却では、譲渡損が出ることも少なくないでしょう。譲渡損が出た場合には、確定申告をすることで次の特例が使える可能性があります。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算等
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算等
それぞれ要件があるため、適用を受けられるかどうか迷う場合にはあらかじめ税理士や管轄の税務署へ相談することをおすすめします。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算等
マイホーム（旧居宅）を売却して新たにマイホームを購入した場合に、旧居宅の譲渡によって損失が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することも可能です。
この特例の適用を受けるためには一定の要件を満たしたうえで、期限内に確定申告をしなければなりません。また、この特例は2023年12月31日までに旧居宅を譲渡した場合にのみ適用を受けられる時限的な措置です。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算等
住宅ローンの残っているマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が生じたとき（いわゆる「オーバーローン」となったとき）は、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。
さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の翌年以後3年間繰り越して控除（繰越控除）することも可能です。こちらは、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用を受けることができます。
この特例の適用を受けるためには一定の要件を満たしたうえで、期限内に確定申告をしなければなりません。また、この特例は2023年12月31日までに旧居宅を譲渡した場合にのみ適用を受けられる時限的な措置です。
マンションの売却で確定申告をする手順
マンションの売却で確定申告をする基本の手順は次のとおりです。
- 確定申告書作成の手引きを入手する
- 必要書類を準備する
- 確定申告書を作成する
- 税務署に提出する
確定申告書作成の手引きを入手する
はじめに、その年分の確定申告書作成の手引きを入手しましょう。手引きを確認することで、確定申告の基本の書き方がわかります。
確定申告書作成の手引きは、税務署のホームページや最寄りの税務署などで入手できます。
必要書類を準備する
確定申告書作成の手引きを確認しながら、確定申告書の作成に必要となる書類を準備しましょう。マンションの売却で確定申告をする際に必要となる主な書類は次のものなどです。
- 確定申告書用紙（※）
- 分離課税用の確定申告書（※）
- 譲渡所得の内訳書（※）
- マンションを売却した際の売買契約書
- 売却したマンションを購入した際の売買契約書
- 仲介手数料などの領収証
※税務署のホームページや最寄りの税務署などで入手
これらのほかに、住民票や住宅ローンの残高証明書などが必要となる場合もあります。必要書類は状況や申告内容によって異なるため、あらかじめ手引きを読み込んだり税務署の確定申告相談を利用したりして確認しておくとよいでしょう。
確定申告書を作成する
必要書類の準備ができたら、確定申告書の作成を進めます。
自分で確定申告書を作成する際には、手引きをよく確認しながら作成しましょう。確定申告書の作成は紙に手書きしても構いませんし、パソコンなどで作成しても構いません。
税務署に提出する
確定申告書が作成できたら、申告期限内に税務署に提出します。提出は管轄の税務署の窓口へ持ち込む方法のほか、郵送やe-taxで申告する方法も可能です。
マンションの売却で確定申告をする3つの方法
マンション売却で確定申告をするには次の3つの方法が存在します。状況に応じて自分に合った方法で申告を行いましょう。
- すべて自分で行う
- 税務署などの相談会を活用して行う
- 税理士に依頼して行う
すべて自分で行う
1つ目は、手引きなどを確認しながらすべて自分で行う方法です。普段から自分で確定申告を行っている場合や手引きなどを読み込んで書類を作ることが苦でない場合などには、この方法を選択することになるでしょう。
税務署などの相談会を活用して行う
2つ目は、税務署などの相談会を活用して確定申告を行う方法です。
確定申告シーズンになると、税務署や市区町村役場などで確定申告の相談会が開催されることが多いです。ある程度書類を揃えて相談会に出向くことで、費用を掛けずに確定申告書を作成することが可能です。
ただし、確定申告の相談会は平日の日中のみの開催であることが多いほか、非常に混み合うことも少なくありません。また、確定申告の相談会は確定申告書を作成するための相談会であるため、節税策などについてまではアドバイスをもらえないことが多いでしょう。
税理士に依頼して行う
3つ目は、確定申告を税理士に依頼する方法です。
費用はかかるものの、確定申告について自分で調べたり、確定申告書を作成したりする必要はなくなります。また、特例の適用などについてアドバイスも受けることができるため安心です。
マンションの売却から確定申告までの全体の流れ
マンションの売却から確定申告まではどのような流れになるのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 税理士に税金について相談する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- マンションの売却を開始する
- 内見に対応する
- マンションの売買契約を締結する
- マンションを引き渡して代金を受け取る
- 必要に応じて確定申告をする
不動産会社に査定を依頼する
マンションを売却したい場合には、まず不動産会社に査定を依頼します。査定とは、そのマンションがいくらで売れそうであるのか不動産会社に算定してもらう手続きです。
査定額はあくまでも売却想定額であり、必ずしもその価額で売れるという保証ではありません。しかし、その地域でのマンション売却に精通した不動産会社であれば、実際の売却価額と近い査定額を出してくれることが多いでしょう。
マンションの査定は1社のみに依頼するのではなく、複数の不動産会社へ依頼することをおすすめします。なぜなら、複数社に査定を受けることでそのマンションの適正額が把握しやすくなるほか、査定額や対応を比較することでそのマンションの売却に強い不動産会社を選定しやすくなるためです。
複数社に査定を依頼したい場合には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは、一度の入力で複数の優良な不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。
税理士に税金について相談する
査定を受けたら、その査定額をもとに税理士などに税務相談をしておくとよいでしょう。あらかじめ相談をしておくことでおおよその税額が把握できるほか、特例適用の可否や特例を受けるための要件などを確認することが可能となるからです。
不動産会社と媒介契約を締結する
マンションの売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には次の3つがありますので、状況や希望に沿った契約を締結してください。
- 専属専任媒介契約：1社の不動産会社とのみ締結できる媒介契約。自分で買い手を見つけることも制限される。不動産会社には5営業日以内のレインズへの登録や1週間に1回以上の報告義務がある。
- 専任媒介契約：1社の不動産会社とのみ締結できる媒介契約。自分で買い手を見つけることはできる。不動産会社には7営業日以内のレインズへの登録や2週間に1回以上の報告義務がある。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と締結できる媒介契約。不動産会社にはレインズへの登録義務がなく、報告頻度の制限もない。
マンションの売却を開始する
不動産会社と媒介契約を締結したら、マンションの売却を開始します。
売却にあたっては、売手側の希望販売価格である売り出し価格を設定します。この額は査定額をベースとして売主の希望を加味して決めることが多いでしょう。
内見に対応する
購入希望者からの問い合わせには、原則として不動産会社が対応します。しかし、マンションの買主は購入前に内見を希望することが多く、売却するマンションに居住中の場合にはこれに対応しなければなりません。
内見時にはマンション内を整理整頓して清掃しておくと、よりよい条件での売却につながりやすいといえます。
マンションの売買契約を締結する
買主がマンションの購入を決め条件面などの交渉もまとまったら、売買契約を締結します。売買契約書は不動産会社が用意してくれるため、原則として自分で作成する必要はありません。
売買契約の締結時には、買主から手付金の交付を受けることが多いでしょう。手付金の額に明確な決まりはないものの、売買代金の5％から10％程度であることが一般的です。
マンションを引き渡して代金を受け取る
あらかじめ定めた日時に、マンションの引渡しと代金の収受（決済）を行います。マンションの買主はローンを組むことが多く、その場合にはローン契約先の金融機関の応接室などで決済が行われることが多いでしょう。
決済の場では、次のことなどが同時に行われることが一般的です。
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主への代金（手付金以外の全額）の支払い
- マンションの名義変更に必要な書類への押印
決済後には決済に立ち会った司法書士がそのまま法務局へ出向き、マンションの名義変更登記を申請します。これで正式にマンションの名義が買主へと変わります。
必要に応じて確定申告をする
上で解説したように、マンションの売却後には確定申告が必要となることがあります。確定申告の期限は、売却の翌年2月16日から3月15日までです。期限に遅れないよう確定申告を行いましょう。
なお、確定申告シーズンになると税理士は大変多忙となり、直前に依頼をしても受けてもらえない可能性があります。税理士へ確定申告を依頼した場合には、年内など早めから依頼の打診をしておくとよいでしょう。
マンションの売却で譲渡所得税以外にかかる税金
マンションの売却では、確定申告をして納める譲渡所得税のほかにもかかる税金があります。譲渡所得税以外にかかる主な税金は次のとおりです。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。印紙税は確定申告などで納めるのではなく、郵便局や法務局などで収入印紙を購入して課税対象である文書に貼付する形で納付します。
マンションを売買する際には売買契約書を作成することが一般的ですが、この売買契約書は印紙税の課税対象とされています。
マンションの売買契約書に貼付すべき印紙税の金額は、契約書に記載をした契約金額によって異なります。マンションの売買など土地や建物の売買契約書に課される印紙税は2024年3月31日までの間に作成される契約書を対象に軽減されており、軽減後の印紙税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
なお、マンションの売買にあたっては契約書を2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通保管することが一般的です。そして、印紙税も売主と買主がそれぞれ自分の保管する契約書に貼付する分を負担することが多いでしょう。
登録免許税
登録免許税とは、登記などに対して課される税金です。
マンションを売買すると、マンションの名義を売主から買主に変える登記を行います。この登記も登録免許税の課税対象ですが、これは買主側が負担することが慣例です。
また、売却するマンションに「抵当権」がついていた場合には、売却にあたってこの抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、金融機関から住宅ローンを借りるにあたって金融機関に付される担保です。
契約どおりに住宅ローンが返せなくなった場合には、金融機関が抵当権を実行してそのマンションを競売（けいばい）にかけ、その売却対価から住宅ローンの弁済を受けることとなります。
このような性質のものであるため、抵当権が付いたままではマンションを売却することができません。買主の立場からすると、いつ売主が住宅ローンを滞納して競売にかけられるかわからないマンションであり、リスクが高すぎるためです。
この抹消登記にかかる登録免許税は、売主側で負担することが一般的です。とはいえ、抵当権の抹消登記に課される登録免許税額は「不動産の数×1,000円」であり、一般的にはさほど高額になるものではないでしょう。
マンションの売却で失敗しないポイント
最後に、マンションの売却で失敗しないためのポイントを解説します。主なポイントは次のとおりです。
マンションの売却でかかる税金を十分に理解しておく
マンションを売却する際には、売却でかかる税金を十分に理解しておきましょう。売却をしてから思いのほか税金が高いことに気づいた場合には、その後の資金計画に影響が出てしまう可能性があるためです。
活用できる税金の特例を漏らさないよう注意する
譲渡所得税には、上で解説をしたようにさまざまな特例が存在します。特例の適用を受けられるかどうかで税額が大きく異なることも少なくありません。そのため、活用を受けたい特例の適用を漏らさないよう確実に確定申告を行いましょう。
また、特例を受けるつもりでいたにもかかわらず売却をしてしまってから特例の適用が受けられないことが発覚すれば、資金計画に大きな狂いが生じてしまいかねません。そのため、あらかじめ税理士などの専門家に相談し、特例適用の可否や要件を確認しておくことをおすすめします。
時間に余裕をもって売却する
マンションをよりよい条件で売却するためには、時間に余裕を持って売却することが鉄則です。マンションを売り急げば、足元を見られて無理な値下げ交渉をされてしまう可能性があります。
複数の不動産会社へ査定を依頼する
マンションを売却する際には、複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。なぜなら、査定はそれぞれの不動産会社が独自の査定方法やノウハウをもって行うため、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数社による査定額を比較することでそのマンションの適正額を把握しやすくなるほか、よりよい条件で売却してくれる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をしていては多大な手間を要します。
そのため、複数社に査定を依頼する際には「おうちクラベル」の一括不動産査定をご利用ください。おうちクラベルでは一度の60秒入力で、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
信頼できる不動産会社を選定する
マンション売却の成功のカギとなるのは、どの不動産会社に依頼するのかであるといっても過言ではありません。
そのため、マンションの売却を依頼する不動産会社は査定額の高さのみで決めるのではなく、査定額の説明や対応などを含め信頼できる会社を選定しましょう。なぜなら、査定額はあくまでも売却想定額でしかなく、必ずしもその査定額で売れるとの保証ではないためです。
査定額の高さのみで不動産会社を選定した結果、結局はその価額で売れず大きく値を下げることとなってしまえば本末転倒でしょう。
まとめ
マンションを売却した際には、確定申告が必要となることがあります。確定申告が必要となる場合には、忘れずに期限内に申告を行いましょう。
確定申告を忘れると、税務調査などで指摘される可能性があるほか、申告すれば受けられたはずの特例の適用が受けられず税金が高くなるリスクがあります。
ほかにもマンションの売却には注意点が少なくありません。大切なマンションの売却で後悔することのないよう、マンションの売却は信頼できる不動産会社へ依頼しましょう。
信頼できる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定を依頼することが第一歩です。複数の不動産会社に査定を依頼して査定額や対応などを比較することで、信頼できる不動産会社と出会いやすくなります。
複数の不動産会社へ査定を依頼する際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルをご利用いただくことで、一度の60秒入力で複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。
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この記事の監修者
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
