築40年が経ったマンションは売りにくいといわれることがあります。
では、築40年のマンションは本当に売れないのでしょうか？実は、築40年のマンションであっても売り方を見直せば売れる可能性は十分にあります。
そこで今回は、築40年のマンションが売れない場合に考えられる理由を紹介するとともに、築40年のマンションが売れない場合の見直しポイントなどについて詳しく解説します。
築40年のマンションは売れない？
築40年のマンションは、本当に売れないのでしょうか？
確かに、築浅のマンションと比較すると築40年のマンションは売れにくいでしょう。しかし、メリットを訴求したり売り出し時期を変えたりすることで売れる可能性があることもまた事実です。
築40年のマンションの売却を成功させるには、そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼することがカギとなります。築40年のマンションがなかなか売れない場合やこれから築40年のマンションを売りに出そうと考えている場合には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。査定額や対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
築40年のマンションが売れない主な理由
築40年のマンションを売りに出してもなかなか売れない場合、その理由はどのような点にあるのでしょうか？築40年のマンションが売れない理由は、主に次の3種類に分類することができます。
- 金銭面の理由
- マンション本体の理由
- 売り出し方による理由
金銭面の理由
まずは、築40年のマンションが売れない金銭面での理由を3つ解説します。
- 住宅ローンが組みにくいから
- 修繕積立金が高いから
- 転売しづらいから
住宅ローンが組みにくいから
「マンションの寿命は47年」などと聞いたことがあるかもしれません。この「47年」というのは、居住用のマンションが「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート」の建物に該当する場合の法定耐用年数です。
法定耐用年数とは、「通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数、すなわち通常の効用持続年数」（東京都主税局）を指します。
この法定耐用年数はマンション寿命とイコールではなく、法定耐用年数を過ぎたからといっていきなりマンションに住めなくなったり倒壊の危険が生じたりするわけではありません。
しかし担保価値の観点では、法定耐用年数に近いマンションや法定耐用年数を過ぎたマンションの建物部分にはほとんど価値がなく、土地部分のみの価値であると判断されやすいです。
そのため、買い手が住宅ローンを組んでマンションを購入しようにも、銀行がそのマンションの担保価値を低く見積もることで、ローンが組みづらく買いたくても買えない可能性があります。
修繕積立金が高いから
マンションは、購入した後も毎月修繕積立金や管理費の負担が生じます。
この修繕積立金や管理費は、築年数が経過したからといって安くなるわけではありません。むしろ、マンションが経年化するにつれて維持管理にコストがかかりやすくなるため、修繕積立金や管理費が増額される可能性もあります。
せっかく安くマンションを購入できても月々の修繕積立金や管理費の負担が重いことから、購入を諦める場合もあるでしょう。
なお、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）」によると、2022年度に東日本レインズを通して成約した首都圏中古マンションの月額管理費は1戸あたり平均12,480円、修繕積立金は11,474円であり、合計は23,954円でした。
また、建築年別の1㎡当たり管理費・修繕積立金（月額）は次のとおりです。
画像引用元：「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
転売しづらいから
築40年のマンションを購入した場合、そこから10年住むと築50年となります。購入後もマンションの経年化が進んでいくことで、買い手がその後マンションを転売することは難しくなるでしょう。この点を懸念して、築40年のマンションを購入しないことも考えられます。
マンション本体の理由
次に、築40年のマンションが売れないマンション本体による理由を5つ解説します。
- 老朽化が進んでいるから
- 旧耐震基準で建てられているから
- 間取りが古く使いづらいから
- 水回りなどの設備が古いから
- 将来の建て替えなどが不安だから
老朽化が進んでいるから
築40年のマンションは、老朽化が進んでいることが理由で売れない可能性があります。特に、外壁が剝がれているなど目に見えて劣化している場合や、共用部分にゴミが散乱しているなど管理が行き届いていない状況である場合は敬遠されやすいでしょう。
先ほど解説したように、マンションの寿命は法定耐用年数とイコールではありません。国土交通省が平成25年に公表した「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、一般建物である鉄筋コンクリート部材の効用持続年数は120年であり、外装仕上げにより延命すれば耐用年数が150年になるとのデータもあるようです。つまり、マンションを適切に維持管理すれば、構造部である鉄筋コンクリート部材は150年程度使用できる可能性があるということです。
一方で同じ資料によると、RC系住宅の平均寿命は68年とのデータも存在します。
築40年のマンションがどの程度の寿命を持つのかは、そのマンションの維持管理の状況によるといえるでしょう。一見して老朽化が進んでいるようであれば、維持管理の状態に不安が生じマンションが売れにくい可能性があります。
旧耐震基準で建てられているから
築40年のマンションは、旧耐震基準が適用されています。新耐震基準は1981年6月1日以後に建築確認を受けたマンションから適用されており、1981年に建てられたマンションは2023年7月時点で築42年程です。
旧耐震基準が震度5強程度の揺れで倒壊しない基準であるのに対して、新耐震基準は震度6強から震度7程度の地震でも倒壊しないことが基準とされています。
マンションが旧耐震基準で建てられているからといって、直ちに危険が生じるわけではありません。しかし、今後南海トラフ巨大地震が起きると予想されている中で、旧耐震基準であることに不安を感じる人もいるでしょう。これが理由で築40年のマンションが売れない可能性もあります。
間取りが古く使いづらいから
新築マンションは、その時代のニーズに合った間取りや広さで建てられることが一般的です。そのため、築40年のマンションでは間取りが古く、使いづらい可能性もあるでしょう。これが原因で、マンションが売れないことも考えられます。
水回りなどの設備が古いから
築40年のマンションでは、設備が古くなっていることが一般的です。特にトイレや洗面台などの水回りは、古さが目立つことも多いでしょう。これが理由となり、マンションが売れない場合もあります。
将来の建て替えなどが不安だから
築年数が経過して老朽化が進んだマンションは、いずれ建て替えの問題が浮上する可能性があります。マンションを建て替えることとなると、その費用は原則として各区分所有者が負担しなければなりません。
かかる費用は建て替え計画やマンションの規模などによって異なりますが、一戸あたり数千万円もの負担が生じる可能性もあるでしょう。
この建て替え決議には、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議が必要でありハードルは高いです。しかし、このハードルを越えて建て替え決議が成立すれば、建て替えに賛同して費用負担に応じるか、賛同者からの売渡請求に応じてマンションを去るかの二択になります。
遠くない将来にこのような決断を迫られる懸念があることから、築40年のマンションが購入されない可能性もあるでしょう。
売り出し方による理由
次に、マンションの売り出し方による理由を2つ解説します。
- 依頼している不動産会社が築古マンションの売却を得意としていないから
- 築40年のマンションのメリットを訴求しきれていないから
依頼している不動産会社が築古マンションの売却を得意としていないから
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別や顧客層、エリアなどがあることが少なくありません。そのマンションの売却を得意としていない不動産会社に売却を依頼した場合、これが原因でマンションが売れない可能性もあります。
築40年のマンションでは売却金額が低くなる傾向にあり、これに連動して不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額も低くなります。そのため、不動産会社が販売活動に力を入れていない可能性もゼロではないでしょう。
このような場合には、そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼先を変えることも1つの手です。
そのマンションの売却に強い不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。複数の不動産会社による査定額や査定額への説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
築40年のマンションのメリットを訴求しきれていないから
次で紹介しますが、築40年のマンションにはアピールできるメリットも少なくありません。しかし、不動産会社がこのメリットをうまく訴求できていないことで、マンションが売れない場合もあります。
これをうまくアピールすることで、マンションが売れる可能性が高くなるでしょう。
築40年のマンションが売れないときに訴求したいメリット
築40年のマンションには次のようなメリットが存在します。このような利点をしっかりとアピールすることで、マンションが売れる可能性があります。
- 駅から近いことが多い
- 割安である
- リノベーションがしやすい
駅から近いことが多い
築40年以上の築古マンションは、駅から近いなど交通の便のよい立地であることが少なくありません。これから新しいマンションを建てるのが難しいような好立地である場合には、これを前面に出してアピールするとよいでしょう。
割安である
築40年のマンションは、築浅のマンションと比較して割安に購入できます。
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」によると、築10年以下である中古マンションの平均成約価格が6,000万円台であるのに対し、築25年以上である中古マンションの平均成約価格は2,000万円台となっています。この点も築40年のマンションの大きなアピールポイントとなるでしょう。
リノベーションがしやすい
築40年のマンションは安く購入できることが多いため、購入後に思い切ったリノベーションがしやすいといえます。安く購入できる分、浮いた費用をリノベーションに充てることができるためです。
マンションを安く購入してリノベーションをすることで、買い手好みの空間をつくり上げやすくなるでしょう。
築40年のマンションが売れない場合に見直すべき事項
築40年のマンションが売れない場合でも、売り出し方を変えることで売却できるかもしれません。主な見直しポイントは次のとおりです。
- 依頼先の不動産会社を変える
- 媒介契約の種類を変える
- マンションのアピールポイントを変える
- 物件の掲載写真を変える
- 売り出し価格を変える
- ホームインスペクションを受ける
- 売り出し時期を変える
- 清掃や整理整頓をする
依頼先の不動産会社を変える
築40年のマンションを売りに出してもなかなか売れない場合には、依頼先の不動産会社との契約期間が満了した段階で不動産会社を変更するとよいでしょう。そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼先を変更することで、マンションが売れる可能性があるためです。
不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。査定額や担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強く信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
媒介契約の種類を変える
不動産会社にマンションの売却を依頼する媒介契約には、次の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：1社のみにしか依頼できない媒介契約。売主が自分で買主を見つけることも制限される。不動産会社には、5営業日以内のレインズへの登録と1週間に1回以上の報告が義務付けられる
- 専任媒介契約：1社のみにしか依頼できない媒介契約。売主が自分で買主を見つけることは制限されない。不動産会社には、7営業日以内のレインズへの登録と2週間に1回以上の報告が義務付けられる
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる媒介契約。不動産会社にはレインズへの登録義務はなく、報告頻度の制限もない
このうち、不動産会社は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を希望することが多いでしょう。これらは重ねて他社と契約することができず、「販売活動に力を入れたのに他社で売買契約が成立し、仲介手数料を一切受け取れなかった」という事態を避けやすいためです。
一方で、これらの契約が囲い込みの原因となる場合もあります。
囲い込みとは、不動産会社が売り手と買い手の両方から依頼を受ける「両手仲介」を画策するあまり、他の不動産会社経由での問い合わせに対し「そのマンションはもう売れました」などと嘘をつく行為です。
両手仲介をすると不動産会社は売り手と買い手からそれぞれ仲介手数料を受け取れるため、このような囲い込みをする場合があります。
不動産会社に囲い込みをされると、売買契約が成立する機会を逃してしまうこととなりかねません。そのため、立地などの状況から決して売りにくいマンションではないにもかかわらずなかなか売れない場合には、「一般媒介契約」にすることも検討するとよいでしょう。
マンションのアピールポイントを変える
マンションのアピールポイントを見直すことで、売れない築40年のマンションが売れる可能性があります。たとえば、物件を掲載している不動産ポータルサイトなどにおいて、先ほど紹介したようなメリットをしっかりとアピールするとよいでしょう。
また、間取りなどから想定される購買層に焦点を絞り、アピールポイントを変えることも1つの方法です。たとえば、ファミリー向けの間取りの場合は周辺の治安がよいことや公園が近いことなどがアピールポイントとなるでしょう。
物件の掲載写真を変える
築40年のマンションがなかなか売れない場合には、ウェブサイトなどに掲載する物件写真を見直すことも1つの手です。
たとえば、掲載している写真に生活感がある場合には、清掃や整理整頓をしてから写真を撮り直すことなどが検討できます。また、写真が薄暗い場合には、晴れた日に写真を撮り直すとよいでしょう。
売り出し価格を変える
マンションがなかなか売れない場合には、売り出し価格が周辺相場より高すぎるのかもしれません。そのため改めてマンションの査定を受け、適正価格に見直すことも1つです。
そのマンションの適正価格を知りたい場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定を活用するとよいでしょう。
おうちクラベルでは、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるため、適正価格が把握しやすくなります。また、査定額等を比較することで、売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
ホームインスペクションを受ける
築40年のマンションがなかなか売れない場合には、「ホームインスペクション」を受けることも検討するとよいでしょう。
ホームインスペクションとは、住宅に精通した専門家に第三者的かつ専門家としての立場から住宅の劣化状況や不具合事象の有無などを診断してもらい、報告書の交付を受けることです。
築古のマンションでは、買い手が設備の劣化状況などに不安を持っていることが少なくありません。ホームインスペクションを受けて購入希望者に報告書を開示することで、安心してマンションを購入してもらいやすくなるでしょう。
売り出し時期を変える
一般的に、マンションは2月から3月がもっとも売れやすいとされています。なぜなら、年度が替わる4月からの転職や異動、子どもの入学などに備え、引っ越し先の住宅購入を検討する人が増えるためです。
そのため、マンションがなかなか売れない場合には、売り出し時期を変えてみることも1つの手でしょう。
清掃や整理整頓をする
清掃や整理整頓をした状態で内見を受け入れることで、マンションが売却できる可能性があります。引き渡しの前にはハウスクリーニングを入れることがわかっていても、乱雑で汚れた状態だと購入意欲が削がれてしまいかねないためです。
築40年のマンションが売れない場合におすすめしない対応
築40年のマンションがなかなか売れない場合でも、次のような対応をすることはおすすめできません。
売却方法などの見直しを行わない
マンションを売りに出したにもかかわらず、売り出しから3か月程度経っても売れない場合には、先ほど紹介をした対策などを講じるとよいでしょう。何ら対策を講じないまま売り出し続けても、売れる可能性は高くないためです。
売り出し価格をむやみに引き下げる
築40年のマンションがなかなか売れないからといって、売り出し価格をむやみに引き下げることはおすすめできません。価格を大きく下げれば買い手が見つかる可能性は高いものの、安く売りすぎたことに気づくと後悔する可能性が高いためです。
売り出し価格を下げるとしても、相場程度への減額にとどめた方がよいでしょう。
大々的なリフォームやリノベーションをする
マンションが売れない場合でも、大々的なリフォームやリノベーションをすることは避けたほうがよいでしょう。なぜなら、築古マンションの購入者には自分で好きなようにリノベーションをしたいとのニーズが多い中、売り手が行ったリフォームやリノベーションが買い手の好みに合うとは限らないためです。
また、大規模なリフォームやリノベーションを行うとその価格が売り出し価格に乗り、割高になりがちです。これにより割安であるとの築古マンションのメリットが薄れ、さらに売りづらくなる可能性もあります。
売却を諦める
築40年のマンションがなかなか売れないからといって、売却を諦める必要はありません。
マンションは所有しているだけでも毎月の修繕積立金や管理費がかかり続けるほか、固定資産税もかかり続けます。また、いずれは相続が発生し、今より老朽化したマンションが次世代に引き継がれてしまうでしょう。
マンションが売れない場合には、諦めず依頼先の不動産会社を見直すことから始めることをおすすめします。
築40年のマンションが売れない場合には「おうちクラベル」を活用しよう
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築40年のマンションが売れないことでお困りの際には、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定を活用し、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけましょう。
まとめ
築40年のマンションは売れにくい傾向にあります。なぜなら、買い手がローンを組みづらかったり、間取りが古くニーズに合わなかったりする可能性があるためです。
しかし、築40年のマンションは決して売れない物件ではありません。そのマンションの利点をアピールすることで、売却できる可能性は十分にあります。
そのため、築40年のマンションを売りに出してもなかなか売れない場合には、依頼先の不動産会社を見直すことから始めてみるとよいでしょう。そのマンションの売却に強い不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
複数の不動産会社による査定額や対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。おうちクラベルを活用し、ぜひ満足のいくマンション売却を目指しましょう。
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この記事の監修者
賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社にて勤務を経て独立。現在は、不動産賃貸業・不動産関連Webメディア運営・監修を手掛けている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士
