マンションを売りたいと考えている方の中には、「何から手を付けて良いか分からない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
また、「住宅ローンが残っているから売却できないのでは…」と不安に感じている方もいるかもしれません。
今回は、マンションを売却したい方がまずやるべきこと・マンションを売るときの注意点・ローンが残っているマンションの売り方・売却費用まで詳しく解説します。
人生で大きな決断だからこそ、後悔のないマンション売却を目指しましょう。
- 1 確実にマンションを売りたい人がやるべきこととは？
- 2 1.マンション売却の流れを知ろう
- 3 2.マンションを売る際の注意点
- 4 3.ローンが残っているマンションの売り方
- 5 4.マンション売却にかかる費用
- 6 5.マンション売却に必要な書類
- 7 6.マンションを高く早く売るためのポイント
- 8 7.マンション売却では信頼できる不動産会社を選ぶことが大切
- 9 8.不動産一括査定サイトなら複数の不動産会社を比較できる
- 10 この記事の監修者
確実にマンションを売りたい人がやるべきこととは？
確実にマンションを売却するためには、まずマンション売却の方法や流れを把握する必要があるでしょう。
まず、マンションの売却方法には、「仲介」と「買取」という方法があります。
仲介とは、売主が不動産会社に販売活動を依頼し、購入希望者を見つける方法のことです。一方、買取とは、不動産会社が売主から直接マンションを買い取る方法です。
不動産会社がマンションを買い取る方法は手軽な方法ですが、仲介に比べ、売却金額が低くなります。そのため、マンション売却の際の売却方法には、仲介を選択する方が多いです。
そこで今回は、仲介によるマンション売却の流れについて詳しく解説していきます。
1.マンション売却の流れを知ろう
マンション売却の主な流れは、以下の通りです。売却方法によっても流れは異なります。まずは、詳しい流れを1つずつ確認していきましょう。
- 査定を受ける
- 不動産会社を選ぶ
- 売り出し価格を決める
- 交渉・契約・引き渡し
1-1.査定を受ける
マンションの売却をするなら、まずは不動産会社の査定を受けることから始めましょう。なぜ査定を受ける必要があるかというと、適切な価格で売却するためには「相場」を把握する必要があるからです。
相場とは、「その物件がどのくらいの価格で売却できるか」の目安となる額です。実際のところ、この査定額は不動産会社によって、数百万円単位の差が出ることもあります。
しかし、その相場を把握できていなかった場合、不動産会社が提示した金額が高いのか・低いのかを判断できません。
1-1-1.相場把握で注意するべきこと
このとき注意するべきことは、「査定額は必ずしも実際に売却できる金額ではない」ことです。
提示された査定額が、高すぎても・低すぎても損をしてしまう可能性があることを覚えておく必要があるでしょう。
例えば、査定額が相場よりも低い金額だった場合、その不動産会社に売却を依頼すれば、売り出し価格が低く設定されてしまいます。
そのような場合、より適正な査定額を提示する不動産会社に比べて、売却価格が数百万円低くなってしまう可能性もあります。
一方、査定額が相場よりもはるかに高い金額だった場合、こちらも注意が必要です。なぜなら、相場よりもはるかに高い金額で確実に売れるという保証は無いからです。
そのため、マンションの売却をする際は、適正な価格設定がされているかを売主ご自身が判断することが大切です。
そのために、類似物件の売却価格を調べたり複数の不動産会社から査定を受けたりすることが必要です。
1-1-2.不動産一括査定サイトのおうちクラベル
ただし、複数の不動産会社に査定を依頼するのは時間も労力もかかるため、負担が大きいと感じることもあるでしょう。
そのような場合には、複数の優良不動産会社へ査定の依頼が可能なおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
不動産会社への査定申し込み完了後、AIの導き出した精度の高い査定額を確認できます。ぜひ、不動産会社選びにお役立てください。
1-2.不動産会社を選ぶ
不動産一括査定が終了したら、その結果をもとに不動産会社を選びましょう。マンションをできるだけ高い金額で売却したいと考える方は少なくありません。
しかし、先にも述べましたが、相場とかけ離れた高額な査定額を提示する不動産会社には注意が必要です。
1-2-1.査定額の根拠
仮に高い査定額が提示された場合には、不動産会社へ査定額の根拠を確認するようにしてください。
不動産会社の答える査定の根拠がしっかりしたものなら問題はありませんが、そうでなければ集客のために高額な査定額を提示している可能性が高いでしょう。
例えば、売り出し後の値引き交渉を見越して高めの査定額を提示している不動産会社は多いです。
その他にも、そのエリアに精通した不動産会社であれば、開発予定等をいち早く把握し、将来的な価値を考慮した額を提示している可能性も考えられます。
このように、査定額の根拠を詳しく説明できる不動産会社であれば、信頼できる可能性が高いです。
1-2-2.安心できる不動産会社を選ぼう
また、不動産会社の雰囲気や丁寧なコミュニケーションなど、安心感を覚える不動産会社を選ぶことも心がけましょう。
不動産売却においては、不動産会社担当者との信頼関係が必要不可欠です。売主ご自身のご希望や疑問などを担当者に伝えられる関係性を築くことが、満足のいくマンション売却に繋がります。
その点でも、マンション売却時には複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。複数の不動産会社の査定額を確認し、担当者との会話を通して、信頼できる不動産会社を選びましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、複数の優良な不動産会社に査定依頼ができます。安心してマンション売却を任せられる不動産会社選びにご活用ください。
1-3.売り出し価格を決める
不動産会社を選んだら査定額を参考に不動産会社と相談の上、売り出し価格を決めていきます。
マンション売却時には売れずに価格を下げたり、または値引き交渉をされたりすることも少なくありません。
不動産の売り出し価格イコール売却価格となるわけではないので注意しましょう。査定額を参考に、あらかじめマンション売却価格の最低ラインを決めておくと安心です。
1-3-1.住宅ローンの残債がある場合
住宅ローンの返済が済んでいない方の場合、マンションの売却金額で住宅ローンを一括返済する必要があります。
そのため、住宅ローンの残債額をあらかじめ確認しておくことも必要です。住宅ローン残債額の確認方法は以下の通りです。
以下のいずれかの方法で最新の残債額を把握し、無理のない売却計画を立てましょう。
- 借入金融機関から発行される残高証明書
- 借入金融機関から郵送される返済予定表
- 借入金融機関のサイト※インターネットバンキングの場合
マンションは他の部屋が売却された際のデータが残っている場合が多く、売り出し価格を決めるのは比較的難しくありません。
そのため、マンションをより早く売却したい場合には、査定額や過去のデータからみて少し低めの売り出し価格に設定するのも方法の1つです。
借入金融機関から発行される残高証明書
住宅ローンの契約時に残高証明書の郵送を希望した場合には、毎年11月頃に発行されます。残高証明書は、住宅ローン控除を受ける際にも必要な書類です。最新のものを手元に準備しておきましょう。
借入金融機関から郵送される返済予定表
マンション購入時に借入金融機関から発行される書類です。金利の変動などによっては再発行されている可能性もあります。借入金融機関に依頼すれば、最新のものを再発行が可能です。
借入金融機関のサイト※インターネットバンキングの場合
借入金融機関によっては、ウェブサイトから住宅ローンの残債額を24時間確認できる場合もあります。ご自身の借入金融機関がインターネットバンキングに対応しているか確認してみてください。
1-3-2.少しでも高く売りたい場合は？
一方、「時間がかかっても高く売りたい」と考える方もいるでしょう。しかし、そのような場合、査定額や過去のデータからあまりにかけ離れた売り出し価格を設定するのは逆効果となるので注意が必要です。
相場からかけ離れた売り出し価格に設定した場合、長期間売れずに掲載状態が続いてしまう可能性があります。
その期間中は住宅ローンの支払いを続けることになることも忘れてはいけません。また、売れない状態が長く続けば、値引きせざるを得ない状況に陥ることも考えられます。
不動産会社担当者と相談の上、適正なマンションの売り出し価格を決めていきましょう。
1-4.交渉・契約・引き渡し
売り出し価格が決まったら、マンションの本格的な販売活動が始まります。広告掲載が始まると、掲載された広告を見た方の中からマンションの内覧希望者が現れます。
売却を考えているマンションによっても変わりますが、マンション売却までは平均10回程度の内覧対応を行うのが一般的です。
- 交渉
- 契約
- 引き渡し
1-4-1.交渉
内覧後にマンションを気に入った方から購入申し込みが入ります。このとき、購入申し込み価格が売り出し価格であれば問題ありません。
しかし、購入申し込み価格が売り出し価格より安いことも多いです。そのような場合には、売主と購入希望者の間で価格交渉が必要です。
場合によっては、購入希望者が内覧の際に交渉を持ちかけてくることもあります。例えば、「家具や家電を付けてほしい」などの要望を伝えられることもあるでしょう。
このような口約束はトラブルの元になりかねません。価格交渉については、必ず不動産会社の担当者を通して行うようにしてください。
1-4-2.契約
そして、売主と購入希望者の間で価格や条件についての折り合いがついたら、売買契約の運びとなります。売買契約は、仲介に入った不動産会社にて行われるのが一般的です。
売買契約時には、買主から売主に対して手付金が支払われます。一般的には、引き渡しの際に手付金を売買代金の一部として扱う旨が契約書に記載されていることが多いです。
手付金についての詳細は、以下の通りです。
- 証約手付
- 解約手付
手付金の金額は、あくまで売主と買主の双方で設定できますが、あまりに安すぎる手付金は簡単にキャンセルできてしまうため注意しましょう。
売買契約の際、売主は不動産会社へ仲介手数料の半額を支払う必要があることも覚えておく必要があります。
仲介手数料とは、不動産会社が行った販売活動への成功報酬のことです。不動産の売却価格により上限が定められており、その上限額を請求されることが一般的です。
証約手付
売買契約の際、買主から売主に支払われる手付金で、一般的に売却価格の約10％が相場です。例えば、3000万円でマンションを売却する場合には、300万円を手付金として受け取ります。
解約手付
売主が何らかの理由で契約を解除したい場合、手付金の倍額を支払うことで契約の解除が可能です。一方、買主が契約解除したい場合には、手付金を放棄することで契約解除できます。
1-4-3.引き渡し
マンションの引き渡しですが、売買契約から1〜2ヶ月後に引き渡しになることが一般的です。引き渡し日は、売主と買主が双方で決めて契約書に明記します。
これらの契約内容を確認し、売買契約書にサインをすれば、売買契約は無事に終了です。
その後、契約書に明記された日に決済と引き渡しを行います。買主から残りの金額が支払われ、住宅ローンの返済が残っている場合には、その代金で残債額を一括返済します。
決済当日には各種登記手続きや鍵の受け渡しなども行われ、不動産会社へ仲介手数料の残りを支払い、売却完了です。
なお、引っ越しは引き渡し当日までに済ませておく必要があります。契約した期日に間に合わなければ契約違反となりますので、余裕を持って引っ越しを進めておきましょう。
2.マンションを売る際の注意点
この項目では、マンションを売る際の注意点をもう少し掘り下げて解説していきます。
マンションの売却には、大きな金額が動きます。場合によっては、取引価格が百万円単位で変わる可能性もあるでしょう。
また、事前に知っているだけで避けられるトラブルもあります。安心してマンションを売りたい方は、ぜひご確認ください。
マンションを売る際の注意点は以下の4つです。
- 査定は複数の不動産会社に依頼する
- 「仲介」と「買い取り」のどちらを選ぶか検討する
- 査定額と売却額の差に留意する
- 内覧前は掃除・修繕を徹底する
2-1.査定は複数の不動産会社に依頼する
まず、マンションの売却査定を受ける際は、複数の不動産会社に依頼することが重要です。
適正な相場を知るためにも、できるだけ多くの不動産会社の査定額を知る必要があるでしょう。
しかし、多くの不動産会社に査定を依頼するには時間と労力が必要です。忙しい方にとっては、負担やストレスが大きくなる可能性もあります。
そこでお役立ていただきたいのが、おうちクラベルの不動産一括査定サービスです。おうちクラベルの不動産一括査定なら、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。
また、査定申し込み完了後すぐにAIによる査定額を確認できます。「今すぐに査定額を知りたい」という方は、是非ご利用ください。
2-2.「仲介」と「買い取り」のどちらを選ぶか検討する
ここまでは、不動産会社に販売活動を依頼する「仲介」という売却方法をメインに解説してきました。しかし、マンションを売却する方法には、もう1つ「買取」という方法があります。まずは、それぞれの売却方法について確認しましょう。
- 仲介
- 仲介の媒介契約の違い
- 買取
2-2-1.仲介
仲介とは、不動産会社に販売活動を依頼し、購入希望者を見つける方法のことです。仲介によりマンションを売却する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
仲介の場合、媒介契約の種類によって、様々な取り決めがあります。
例えば、一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるのに対し、専任媒介契約・専属媒介契約では契約会社を1社に絞ることが必要です。
一般媒介契約
契約期間：3ヶ月が一般的
複数の不動産会社への依頼：可能
自己発見取引：可能
レインズへの登録義務：なし
販売活動の報告義務：なし
専任媒介契約
契約期間：最長で3ヶ月以内
複数の不動産会社への依頼：不可能
自己発見取引：可能
レインズへの登録義務：契約後、7日以内に登録
販売活動の報告義務：2週間に1回以上
専属専任媒介契約
契約期間：最長で3ヶ月以内
複数の不動産会社への依頼：不可能
自己発見取引：不可能
レインズへの登録義務：契約後、5日以内に登録
販売活動の報告義務：1週間に1回以上
2-2-2.仲介の媒介契約の違い
3種類の媒介契約の違いは契約会社以外にも3つあります。
- 自己発見取引
- レインズ
- 仲介手数料
自己発見取引
また、一般媒介契約・専任媒介契約では、売主自身が購入希望者を見つけること(自己発見取引)もできるのに対し、専属専任媒介契約では自己発見取引ができません。
レインズ
さらに、一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約との大きな違いは、不動産流通機構が運営する不動産情報サイト(レインズ)への登録義務です。
レインズとは、国土交通省が定める不動産流通ネットワークシステムのことで、国内の不動産情報を検索できます。
つまり、レインズに登録することにより、より多くの方に物件を知ってもらえます。
専任媒介契約では契約後7日以内、専属専任媒介契約では契約後5日以内という登録義務が定められているため、より早く購入希望者を見つけたい方には向いているでしょう。
しかし、1社にだけ依頼するという点で不安に感じる方も少なくないかもしれません。そのような場合には、2〜3社に依頼できる一般媒介契約を選ぶのも1つの方法です。
仲介を選ぶ場合には、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、よりご自身にあった媒介契約を検討する必要があります。
仲介手数料
どちらにしても、仲介は買主が決まった場合に、マンション売却の成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限額については先にも説明しましたが、例えば売却金額が400万円を超える場合には、売却価格×3%+6万円(+消費税)です。
例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、96万円(+消費税)が仲介手数料となります。
仲介手数料は成功報酬です。一般媒介契約で2〜3社に依頼し売却が決まった場合でも支払いは1社のみですので、ご安心ください。
マンション売却の場合、仲介手数料も比較的高額となるため、事前に査定額をもとに計算しておくと安心です。
2-2-3.買取
次に「買取」ですが、こちらは買主を探すのではなく不動産会社が買主になるパターンです。
仲介の場合、マンション売却までにかかる期間は3〜6ヶ月程度が一般的です。この期間を大幅に短縮できるのが買取の大きなメリットといえるでしょう。また、買取は仲介とは異なり、仲介手数料が発生しません。
買取の注意点
しかし、買取には注意点もあります。買取の場合は、仲介に比べ、マンションの売却価格が査定額の20〜30%ほど安くなってしまう点です。
不動産会社は仕入れとして買い取っているため、相場で販売しても利益が残る額でしか買い取りが行われません。
つまり、「仲介」と「買取」のどちらを選ぶかによって、マンション売却額が数百万円変わります。
マンション売却までに期間はかかるが価格を重視して買主を探すか、マンション売却額は下がるが早期に売却できる買取を選択するか、検討が必要でしょう。
どちらの売却方法を選ぶにしても、まずは査定額を知ることが第一です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、60秒入力で複数の不動産会社へ査定申し込みが完了します。忙しい方も、ぜひお役立てください。
2-3.査定額と売却額の差に留意する
3つ目の注意点としては、査定額と売却額に差に留意することです。一般的に、査定額と売却額は異なります。
査定額は、あくまでも「そのマンションの売却が見込める、おおよその価格」です。確実に売却できる価格では無いことを念頭に置いておく必要があります。
実際には、マンションの売却を希望する方の売却希望額・査定額・売り出し価格・売却価格の順に金額が下がるのが一般的です。
もちろん、立地条件やタイミングが良く、査定額と同等の金額で売れる場合もあります。
しかし、「査定額で確実に売れるだろう」と考えていると、後に資金計画が崩れてしまう可能性があるので大変危険です。
2-3-1.適切な相場を知ろう
類似物件の取引データや査定額から適切な相場を知ることが必要です。
類似物件の取引データと査定額を照らし合わせて、実際にはどの程度金額に差が出るのかを予測できるでしょう。
資金計画で失敗しないためには、複数の不動産会社へ査定を依頼し、適切な相場を知ることが重要です。
また、類似物件の取引データなどの情報が必要な場合には、是非不動産のプロへご相談ください。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社の中から信頼できる不動産会社を見つけられます。
2-4.内覧前は掃除・修繕を徹底する
内覧前は掃除・修繕を徹底することも忘れてはいけないポイントです。
購入希望者がマンションの内覧を希望するのは、マンションに関する諸条件や金額面に一定の好感を抱いている証拠でもあります。
そして最終的には、実物を見てから決めようと考えて内覧を希望する方が多いです。そのため、内覧での好印象が購入に繋がる可能性が非常に高いといえるでしょう。
しかし、逆に掃除・修繕が行われてなければ落胆し、そのマンションを候補から外してしまうかもしれません。
人間は出会って数秒でその相手の印象を決めてしまうという話を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。つまり、内覧においても第一印象が非常に重要です。
具体的には、玄関を入ったときの第一印象が内覧者のイメージを大きく左右します。玄関の掃除はいうまでもなく、シューズボックスの中のいらない靴も事前に処分しておきましょう。
2-4-1.不用品の処分
マンションの売却が決まってから引き渡しまでの間に引越し作業や不用品の処分を考えている方が多いかもしれません。
しかし、内覧希望者の中には収納を確認したい方も多いです。そのため、収納の中に隠すのではなく内覧前には不用品を処分したりトランクルームを利用したりすることも大切です。
2-4-2.水回り
また浴室・キッチン・トイレなどの水回りも物件の印象を大きく左右するポイントです。少しお金をかけてでも、クリーニングや修繕をしたほうが良い場合もあります。
例えば、浴槽は経年劣化で傷み、印象が悪くなることが多いです。しかし、ハウスクリーニングを依頼すれば、比較的安い金額で光沢が蘇るので印象が良くなります。
浴室・キッチン・トイレなどの水回りは、まとめてハウスクリーニングを依頼しても5万円前後と費用対効果が非常に高いです。是非、検討してみてはいかがでしょうか。
内覧の申し込みが入ってから掃除や修繕をするのではなく、事前に余裕をもって準備を進めておくことがおすすめです。
3.ローンが残っているマンションの売り方
ローンが残っているマンションの売り方についてです。
住宅ローンが残っているとマンションを売却できないと考えている方は多いのではないでしょうか。
基本的に、抵当権が入っているマンションは売却できません。しかし、住宅ローンが残っているマンションでも売却することは可能です。
ただし、通常の不動産売却とは少しだけ異なる流れになります。
最終的な売却額がローンの残債を上回る場合と下回る場合で異なるため、それぞれに分けて詳しく解説します。
3-1.売却額が残債額を上回る場合
まず売却額が残債額を上回る場合です。この場合は特に問題なくマンションを売却できるので安心してください。
マンション引き渡し時に売却代金を全額受け取りますが、その売却代金でローンの残債を支払うことになります。そして登記簿に記載の抵当権の抹消手続きを行います。
3-1-1.抵当権抹消の手順
通常、抵当権が入っているとマンションの売却ができません。そのため、売却代金で住宅ローンを一括返済した後に抵当権抹消登記を行い、買主にマンションの引き渡しを行います。
住宅ローンが残っているため少し複雑に聞こえるかもしれませんが、全て当日中に司法書士が滞りなく行ってくれるので、あまり心配する必要はありません。
3-2.売却額が残債額を下回る場合
次に売却額が残債額を下回る場合です。例えば、マンションの残債が1000万円と仮定して売却額が800万円だとします。
この場合、残債は一括返済しなくてはならないため、通常はマンションを売却することはできません。なぜなら、抵当権の入っているマンションは売却できないからです。
しかし、売却額が残債額を下回る場合でも、マンションを売却できる方法が2つあります。
- 貯蓄から捻出する
- 住宅ローンを一本化する
3-2-1.貯蓄から捻出する
1つ目は、残りの残債200万円をご自身の貯蓄から捻出する方法です。
マンション売却時には住宅ローンを一括返済しなくてはならないのですが、マンションの売却額から払わなくてはいけないという決まりはありません。
そのため、ご自身の貯蓄から足りない分を捻出することでマンションを売却することが可能になります。
ただし、このような場合、その後の新生活を始めるための資金が足りなくなってしまう可能性もあるため注意が必要です。余裕をもった資金計画を立てましょう。
3-2-2.住宅ローンを一本化する
続いて2つ目ですが、新しい住居を購入するための住宅ローンに残債の200万円を組み入れてしまう方法です。これを「住み替えローン」といいます。
つまり、残ったローンと新しいローンを一本化する方法です。
ただし、この方法も新たな住居のローンに残債の200万円を上乗せする形になるので、毎月のローン返済額が多くなってしまうというデメリットがあります。
どちらにしても、マンションの売却額が残債額を下回る場合には、計画的にマンション売却を行う必要があります。
資金計画について不安がある場合にも、不動産会社へご相談ください。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社へ査定の申し込みが可能です。適正な価格を知り、是非ご自身の資金計画にお役立てください。
4.マンション売却にかかる費用
先にも述べましたが、マンションを仲介で売却する際には、媒介契約や売買契約を行います。その際、売主は各種登記手続きにかかる費用や仲介手数料を支払うことが必要です。
ここでは、マンション売却における契約時に必要な2つの費用について解説します。
4-1.登記費用
まず1つ目は、登記費用です。登記には、主に以下の3つがあります。売主が負担する登記費用は、一般的に抵当権抹消登記費用のみです。
- 抵当権抹消登記
- 所有移転登記
- 名義・住所変更登記
4-1-1.抵当権抹消登記
まず抵当権抹消登記ですが、これはマンション引き渡し日に買主から代金を受け取り、住宅ローンを一括返済した際に抵当権を抹消する手続きのことです。
不動産会社が提携している司法書士の方にお願いして代行してもらうのが一般的です。費用は1〜2万円程度で売主が負担します。
4-1-2.所有権転記登記
次に所有移転登記ですが、これは買主が負担することが一般的です。所有権移転登記を行うことにより買主にメリットがあるからというのが通説になります。
費用はマンションの価格によって大きく異なりますが、数十万円になることも珍しくありません。内訳として登録免許税(固定資産税×税率)＋司法書士報酬(5万円前後)＋手続きにかかる実費が挙げられます。
4-1-3.名義・住所変更登記
最後に名義・住所変更登記ですが実費と司法書士報酬を合わせて1〜2万円の費用がかかります。上記と同様の理由でこちらも買主が負担することが一般的です。
4-2.仲介手数料
2つ目の費用は、仲介手数料です。こちらは「仲介」によりマンションを売却する場合の成功報酬として売主が不動産会社へ支払います。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で決められています。
- 売却金額200万円以下→仲介手数料の上限額は売却価格×5％（＋消費税）
- 売却金額200万円超、400万円以下→仲介手数料の上限額は売却価格×4％＋2万円（＋消費税）
- 売却金額400万円超→仲介手数料の上限額は売却価格×3％＋6万円（＋消費税）
例えば、マンションの売却金額が400万円を超えた場合は、売却価格×3%+6万円(+消費税)で算出できます。
売却価格が3,000万円と仮定すると、物件価格×3％＋6万円で96万円、これに消費税を足した額が仲介手数料となります。
4-2-1.仲介手数料は成功報酬
先にも述べましたが、仲介手数料はあくまでも不動産会社への成功報酬です。つまり、売却が決まったときだけ支払う費用となります。
支払うタイミングも繰り返しになりますが、売買契約時に半額、もう半額分を引き渡し日に設定している不動産会社が多いです。
仲介手数料は、半額ずつの支払いでも大きな額になります。そのため、売買契約時に支払う仲介手数料は予め余裕を持って用意しておいた方が良いでしょう。
5.マンション売却に必要な書類
ここでは、マンション売却に必要な書類について解説します。あらかじめ必要書類を把握してスムーズに用意できるようにしておきましょう。必要な書類は以下の10点です。
- 本人確認書類・身分証明書
- 登記済権利証・登記識別情報通知書
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産税納付書・固定資産税評価証明書
- 建物の図面・マンション管理規約・使用細則
- 間取り図
- リフォーム履歴
- 長期修繕計画
- 印鑑登録証明書
- ローン残高証明書またはローン返済予定表
5-1.本人確認書類・身分証明書
まず、不動産の売買契約では、犯罪収益防止法により売主と買主の双方の本人確認が必要となっています。売買契約時には、運転免許証やパスポート等の顔写真付きの本人確認書類を用意しましょう。
5-2.登記済権利証・登記識別情報通知書
所有者の本人確認を行うために、登記済権利証が必要です。
マンションを取得した時期によっては、登記識別情報通知書として発行されていることもあります。
5-3.登記簿謄本（登記事項証明書）
また、不動産についての権利などが記載された登記簿謄本（登記事項証明書）も必要です。登記簿謄本には、全部事項証明書と一部事項証明書がありますが、マンション売却の場合は一部事項証明書で問題ありません。
5-4.固定資産税納付書・固定資産税評価証明書
さらに、固定資産税納付書・固定資産税評価証明書は、マンションの評価額を把握するために必要な書類です。念に1回発行される書類なので、最新のものを用意しましょう。
5-5.建物の図面・マンション管理規約・使用細則
マンションの管理規約・使用細則は、マンションの詳しいルールなどが記載された書類です。
5-6.間取り図
仲介会社が不動産の販売活動をする際は、WEBサイトや住宅情報誌などの各種媒体に物件情報を掲載して広く購入希望者を募ります。
取引や契約に不可欠というわけではありませんが、用意したほうがスムーズに取引が進むでしょう。
5-7.リフォーム履歴
リフォームをした場合に限ってですが、購入当初の間取り図と現在の間取り図との間で違いがある際には用意しましょう。
5-8.長期修繕計画
長期修繕計画は、マンションの定期的な点検や修繕予定が記載された書類で、購入検討者が購入を決める際の重要な書類となります。
5-9.印鑑登録証明書
売買契約書は実印で押印するため、印鑑証明書が必要です。
印鑑証明書は市町村で取得でき、費用は300円です。
5-10.ローン残高証明書またはローン返済予定表
住宅ローンの支払いが済んでいない方は、ローン残高証明書またはローン返済予定表なども用意することが必要です。
必要な書類は、不動産会社がチェックシートを用意することが一般的ですので、あまり心配する必要はありません。
書類を紛失してしまった場合には、不動産会社の担当者へ相談してください。
6.マンションを高く早く売るためのポイント
できるだけ高く・早くマンション売却を成功させたいと考える方は少なくありません。ここではマンションを高く早く売るためのポイントを3つご紹介します。
- 売れやすい時期を選ぶ
- マンション売却に実績のある業者を選ぶ
- 妥当な売り出し価格を決める
6-1.売れやすい時期を選ぶ
まずは売れやすい時期を選ぶことが重要になります。マンションに限らず、4月からの新生活に向けて引越す方が最も多いシーズンは2月・3月です。
6-1-1.購入者目線
まず、購入検討者の目線で逆算して考えてみましょう。例えば、3月に入居することを念頭に、引き渡しまでの期間を1ヶ月とします。すると、売買契約は遅くても2月までには締結する必要があると分かります。
それまでに購入検討者は様々な物件を内覧し、比較検討することが考えられます。一般的に3ヶ月という販売活動の期間から考えても、11月頃から動き出す必要があるでしょう。
しかし、これはあくまでも最短で進んだ場合の話です。例えば、必要書類の準備や媒介契約の選択に時間を要した場合には、その分スケジュールがずれ込んでしまいます。
- 査定～媒介契約→1～2週間
- 販売活動→3ヶ月
- 申し込み～売買契約→1週間
- 売買契約～引き渡し→1ヶ月
また、エリアによっても売却しやすいシーズンは異なります。例えば、近隣に大きな病院や商業施設などができる場合には、季節に関係なく購入希望者が増えることもあります。
そのため、市場の動向を把握し余裕を持って動き出すことが、マンションを高く早く売るためには重要です。
6-2.マンション売却に実績のある業者を選ぶ
当然ですが、販売実績の少ない不動産会社よりもマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
独自のネットワークや効果的な販売戦略により、高く早く売却できる可能性が高いでしょう。
また、実績のある不動産会社の担当者であれば、過去のデータに基づいた根拠のある情報を提供してくれるので安心です。
6-2-1.マンション売却を成功させる不動産会社の選び方
マンション売却が成功するか否かは、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。多くの不動産会社の中から信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトなら、実績豊富な不動産会社に査定を依頼できます。是非、不動産会社選びにご活用ください。
6-3.妥当な売り出し価格を決める
そして、マンションを早く高く売るためには、妥当な売り出し価格を決めることも重要です。
査定額や相場からかけ離れた売り出し価格を設定することは、売却までの期間を長引かせる原因となるため注意してください。
売り出し価格については、過去のデータ・査定額・市場動向・シーズンなどを踏まえ、不動産会社と相談の上で慎重に設定しましょう。
マンションは、他の部屋の売却実績が残っていることも多く、過去のデータや間取り・立地などから比較的妥当な売り出し価格を設定しやすいという特徴があります。
不動産会社の担当者とコミュニケーションを取り、適正な売り出し価格を設定することがマンションを高く、早く売却することに繋がるでしょう。
7.マンション売却では信頼できる不動産会社を選ぶことが大切
マンション売却は、不動産会社によって最終的に数百万円もの差が出ることもあります。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
例えば、マンション売却に実績のある不動産会社担当者ならば、より最高額に近い適正価格を設定できるでしょう。
また、実績のある不動産会社担当者であれば、内覧についての効果的なアドバイスを提供してくれたり資金計画の相談に乗ってくれたりするので安心です。
誠意を持って対応してくれる不動産会社を選択することは、売却価格が高くなるだけでなく、トラブル回避にも繋がるでしょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サービスなら、多くの不動産会社の中からマンション売却に強い不動産会社を見つけられます。是非、お役立てください。
8.不動産一括査定サイトなら複数の不動産会社を比較できる
ここまでマンションの売却について詳しく解説しましたが、やはりマンション売却の第一歩はマンションの査定額を知ることです。
例えば、売却方法を選択する上でも、査定額が重要な判断材料になるでしょう。また、住宅ローンの返済が済んでいない方の場合、返済を見据えた資金計画を立てる必要もあります。
さらに、マンションの売却には、必要書類の準備や内覧のための掃除など、何かと時間や労力がかかります。
予想以上に時間がかかってしまう可能性も十分に考えられるため、早めに動き出すことがおすすめです。
不動産一括査定サイトなら、一度に複数の不動産会社へ査定を依頼できます。忙しい方でもスムーズに査定額を確認できますので、ぜひご活用ください。頼れる不動産会社を選び、マンション売却を成功させましょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント
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