マンションの売却で利益が出る場合、「譲渡所得税」の課税対象となります。しかし、売却したマンションがマイホームとして使用しているマンションの場合、結果的に譲渡益にかかる税金はゼロとなることが少なくありません。
なぜなら、譲渡所得税には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があり、マイホームを売却する場合はこの特別控除の適用が受けられることが多いためです。
では、この3,000万円の特別控除はどのような際に適用を受けられるのでしょうか？今回は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の要件や適用を受ける方法、譲渡所得税の計算例などについて詳しく解説します。
マンションの売却でかかる主な税金
はじめに、マンションの売却で掛かる税金をまとめて紹介します。マンションの売却でかかる主な税金は次のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。マンションの売買契約書も印紙税の課税対象とされています。
マンションの売買契約書にかかる印紙税額は、その契約書に記載された売買代金によって異なり、それぞれ次のとおりです。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
2024年3月31日までに締結した契約書では、軽減税率が適用されます。
印紙税はどこかへ振り込むのではなく、契約書に直接「収入印紙」を貼付して消印をすることで納付します。収入印紙は、郵便局や法務局、市区町村役場などで購入することができます。
なお、印紙税は契約書という文書にかかる税金であり、電子契約の場合は課税対象となりません。
登録免許税
登録免許税とは、登記などに対してかかる税金です。売主から買主へマンションの名義を変える登記も登録免許税がかかります。ただし、この登録免許税は買主が負担することが一般的です。
一方、売却するマンションに抵当権がついている場合、売却までにこれを抹消しなければなりません。そして、抵当権の抹消に関する登記費用は売主側が負担することが一般的です。
抵当権とは、ローン返済が滞った場合に金融機関がそのマンションを売って売却代金からローンの返済を受ける形態の担保です。マンション購入時のローンが残っている場合は、そのマンションに抵当権が付いたままとなっているでしょう。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、「不動産の数×1,000円」で算定します。マンションの場合は「不動産の数」は1つであることが多く、登録免許税は、1,000円となることが多いでしょう。
また、税金ではないものの、抵当権の抹消登記を司法書士へ依頼する場合、登録免許税とは別途司法書士報酬がかかります。抵当権抹消にかかる司法書士報酬は事務所によって異なるものの、おおむね1万円から2万円程度です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションなどの資産を売って得た利益に対して課される税金です。譲渡所得税は国などから納付書が送られるのではなく、自分で（または税理士などに依頼をして）計算をして確定申告しなければなりません。
確定申告期限は、マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。マンションを売って益が出た場合は、期限内に申告しましょう。
譲渡所得税については、次から詳しく解説します。
マンションの売却でかかる税金「譲渡所得税」の計算方法
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、計算要素の概要について解説します。
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
収入金額
収入金額とは、そのマンションを売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。ただし、金銭以外の物や権利で対価を受け取った場合は、その物や権利の時価が収入金額となります。
取得費
取得費とは、そのマンションの取得に要した費用です。取得費に含まれる金額には次のものがあります。
- マンションの購入代金
- マンションの購入手数料
- マンションを取得（購入、贈与や相続など）した際に納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税など
- マンションを購入するために借り入れた資金の利子のうち、そのマンションを実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結していたマンションの購入契約を解除して、他のマンションを取得することとした場合に支出した違約金
ただし、事業所得や不動産所得などの必要経費に算入されたものは、改めて取得費に含めることはできません。
なお、マンションの取得費が不明である場合は、簡易的に「収入金額×5％」で取得費を計算することが可能です。また、マンションの建物部分は購入代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となることには注意が必要です。
計算方法がわからない場合は、管轄の税務署や税理士へ早めに相談することをおすすめします。
譲渡費用
譲渡費用とは、マンションを売るために直接かかった費用です。譲渡費用に計上できる費用には次のものがあります。
- マンションを売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 既に売買契約を締結しているマンションをさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理にかかった費用を譲渡費用に算入することはできません。
特別控除額
譲渡所得税には、さまざまな特別控除が設けられています。たとえば、次の場合には、それぞれ最大下記の金額が控除できる可能性があります。
- マイホームを譲渡した場合：3,000万円
- 収用等により土地建物を譲渡した場合：5,000万円
- 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合：800万円
- 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合：2,000万
マイホームのマンションを売却する場合は、一番上の3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）の対象となることが多いでしょう。特別控除は額が大きいものが多く、適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなるケースも少なくありません。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の要件は後ほど解説します。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、売却したマンションの所有期間に応じて二段階となっています。それぞれの税率は次のとおりです。
| 売却した日の属する年の1月1日時点におけるマンションの所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
取得から5年以内でマンションを売却する場合は税率が高くなることには注意が必要です。
なお、相続などで取得したマンションを売却する場合、相続した日からカウントするのではなく、亡くなった人の所有期間を通算することが可能です。
居住用マンションの売却で使える3,000万円特別控除とは
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が活用できれば譲渡所得税を大きく減らすことができるほか、譲渡所得税をゼロにできるケースも少なくないでしょう。
ここでは、特例適用の要件と適用を受けるための手続きを解説します。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の概要
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、譲渡所得税の計算上、最大3,000万円の特別控除ができる制度です。繰り返しとなりますが、譲渡所得税は次のように計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
3,000万円もの特別控除が適用できると「課税譲渡所得金額」を大きく減らすことが可能です。これに伴って、譲渡所得税額も大きく減額されます。
また、特別控除の適用を受けた結果、「課税譲渡所得金額」がゼロとなることも多く、譲渡所得税がゼロとなるケースも少なくありません。
要件
マンションの売却で「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 自分が住んでいるマンションを売ること（以前に住んでいたマンションの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること）
- 売った年の前年および前々年にこの特例（一定の場合を除く）または「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
- 売った年、その前年および前々年に「マイホームの買換え」や「マイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと
- 売ったマンションについて、「収用等の場合の特別控除」など他の特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係（生計を一にする親族や内縁関係者、特殊な関係にある法人など）でないこと
- その他一定の特例の適用を受けていないこと
- 次のようなマンションでないこと
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められるマンション
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使ったマンション、その他一時的な目的で入居したと認められるマンション
- 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有するマンション
特例の適用要件は、他の特例との兼ね合いもありやや複雑です。そのため、マンションの売却する際は、あらかじめ税務署や税理士などの専門家へ相談して適用の可否を確認することをおすすめします。
適用を受けるための手続き
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。この特例の適用を受けた結果、譲渡所得税がゼロとなる場合でも確定申告は必要であることには注意が必要です。
取得費3,000万円のマンションが5,000万円で売れた場合の譲渡所得税計算例
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けることを前提に、実際の計算例を紹介します。ここでは、次の前提で譲渡所得税を算定します。
- マンションの売却対価（収入金額）：5,000万円
- マンションの取得費（減価償却費考慮後）：3,000万円
- マンションの譲渡費用：200万円
- 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」の適用要件を満たしている
この場合における譲渡所得税の計算は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：5,000万円－（3,000万円＋200万円）－3,000万円（特別控除）＝△1,200万円
計算結果がゼロ以下となるため、課税譲渡所得金額がゼロになり譲渡所得税もゼロとなります。
マンションを売却してから高額な譲渡所得税がかかり慌ててしまうことのないよう、マンションの査定を受けたら税金の資産をしておくとよいでしょう。
なお、マンションの査定には「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるほか、売却想定額を把握しやすくなるでしょう。
マンションの売却で3,000万円特別控除を使う場合の注意点
マンションの売却で3,000万円特別控除を使いたい場合は、次の2点に注意してください。
- あらかじめ要件をよく確認する
- 特別控除を使って税金がゼロになる場合でも確定申告をする
あらかじめ要件をよく確認する
特例の適用を受けたい場合は、マンションを売却する前に適用の可否をよく確認しておくことをおすすめします。なぜなら、マンションを売却してから特例の適用が受けられないことに気付いた場合、高額な税金がかかって資金計画に狂いが生じる可能性があるためです。
マンションの売却に関する3,000万円特別控除の相談は、管轄の税務署か確定申告を依頼する税理士に行うとよいでしょう。
特別控除を使って税金がゼロになる場合でも確定申告をする
3,000万円特別控除の適用を受けた結果、税額がゼロになることは少なくないでしょう。
この場合も、確定申告はする必要があります。なぜなら、確定申告をしないと特例の適用を受けることができないためです。
マンションの売却で損をしないためのその他のポイント
マンションの売却で損をしないためには、税金のほかにどのような点に注意すればよいでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 適切な時期に売却する
- オーバーローンとならないかあらかじめ確認する
複数の不動産会社に査定を依頼する
1つ目のポイントは、複数の不動産会社に査定の依頼をすることです。なぜなら、マンションの査定額は不動産会社によって異なることがあるためです。
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別やエリアなどがあることが少なくありません。そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけることができれば、マンションをよりよい条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
とはいえ、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけることは容易ではありません。そこで1つの基準となるのが査定額です。
複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、そのマンションの適正額が把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなります。
複数の不動産会社に査定を依頼したい場合は、「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは、一度の60秒入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼でき、自分で1社1社回って査定の依頼をする必要がありません。
適切な時期に売却する
一般的に、マンションは引っ越しシーズンが始まる前の2月から3月あたりがもっとも売りやすいとされています。マンションをこの時期に売りに出すことで、よりよい条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
ただし、売却に適した時期はそのマンションが所在するエリアやターゲット層などによって異なります。また、投資用マンションと居住用マンションでもタイミングの見極め方は異なるでしょう。
そのため、詳しくはそのマンションの売却を依頼する不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
オーバーローンとならないかあらかじめ確認する
オーバーローンとは、マンションを売ってその対価を充てたとしてもローン残債が完済できない状態のことです。
マンションの売却でオーバーローンとなる場合は、売却計画自体を見直さざるを得ないかもしれません。なぜなら、マンションの売却までには抵当権を抹消する必要がありますが、オーバーローンの場合はローンが完済できず、金融機関が抵当権の抹消に応じてくれないためです。
ただし、オーバーローンの場合でも、自己資金や親族などからの借り入れを充当し、売却までにローンを完済できる場合は問題ありません。また、住み替え先のローンにローン残債を組み込む「住み替えローン」の活用ができる場合もマンションを売却する余地はあります。
いずれにしても、オーバーローンとなる場合は返済について検討しなければなりません。そのため、ローンの残っているマンションを売却する際は、ローン残債と売却想定額を確認し、オーバーローンにならないか確認しておく必要があるでしょう。
マンションの売却想定額を知りたい場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
査定額はあくまでその不動産会社が想定する「売却予想額」でしかないものの、複数の不動産会社による査定額を比較することでそのマンションの売却適正額を把握しやすくなるでしょう。また、査定額や対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
まとめ
マンションを売却して譲渡益が出る場合は、これに対して譲渡所得税が課されます。しかし、マイホームのマンションを売却する場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けられることが多いでしょう。
特例の適用を受けることで譲渡所得税額を大きく減らすことが可能となるほか、税金がゼロとなることも少なくありません。そのため、マンションの売却を決めたら、不動産会社に査定の依頼をして、査定額をもとに譲渡所得税を試算しておくとよいでしょう。併せて、3,000万円特別控除適用の可否についても確認しておくことをおすすめします。
マンションの売却をご検討の際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
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