不動産会社にマンションの売却の依頼をし、売買が成立した場合は不動産会社へ手数料の支払いが発生します。
では、マンションの売却で手数料はいくらかかるのでしょうか？また、この手数料の安さのみで依頼先の不動産会社を決めてもよいのでしょうか？
そこで今回は、マンションを売る際にかかる手数料について詳しく解説します。
マンションを売る際にかかる手数料の基本
不動産会社にマンションの売却の依頼をして、その不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合、不動産会社へ手数料の支払いが発生します。この手数料は、不動産会社が得る報酬です。はじめに、不動産会社へ支払う手数料について解説します。
手数料の上限額は法令で決まっている
マンションを売る際に不動産会社へ支払う手数料は、不動産会社が自由に決められるものではありません。手数料の上限額は、宅建業法と「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）によって次のとおり定められています。
なお、これはあくまでも「上限額」であるものの、実際にはこの上限額をそのまま手数料の額として設定している不動産会社が多いでしょう。
| マンションの売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、マンションの売却価格が400万円超である場合は、次の算式でまとめて計算することも可能です。
- 手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
手数料の計算例
マンションを売却する際の手数料の計算例は次のとおりです。
マンションの売買価格が2,000万円である場合
マンションが2,000万円で売れた場合の手数料は72万6,000円です。計算方法は次のとおりです。
- 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
- 200万円を超え400万円以下の部分：（400万円－200万円）×4％＋消費税＝8万8,000円
- 400万円を超える部分：（2,000万円－400万円）×3％＋消費税＝52万8,000円
- 1～3の合計：11万円＋8万8,000円＋52万8,000円＝72万6,000円
なお、売却価格が400万円超であるため、次のように計算することもできます。
- 2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝72万6,000円
マンションの売買価格が5,000万円である場合
マンションが5,000万円で売れた場合の手数料は171万6,000円です。計算方法は次のとおりです。
- 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
- 200万円を超え400万円以下の部分：（400万円－200万円）×4％＋消費税＝8万8,000円
- 400万円を超える部分：（5,000万円－400万円）×3％＋消費税＝151万8,000円
- 1～3の合計：11万円＋8万8,000円＋151万8,000円＝171万6,000円
なお、売却価格が400万円超であるため、次のように計算することもできます。
- 5,000万円×3％＋6万円＋消費税＝171万6,000円
手数料は売主と買主のどちらが払う？
マンション売却の手数料は、売主と買主がそれぞれ売却や購入の仲介を依頼した不動産会社に支払います。
たとえば、売主が不動産会社Aにマンション売却の仲介の依頼をし、買主が不動産会Bにマンション購入の仲介を依頼する場合は、売主は不動産会社Aに、買主が不動産会Bにそれぞれ手数料を支払うということです。
なお、売主と買主が同じ不動産会社Aに仲介を依頼することも少なくありません。このようなケースを「両手仲介」といいます。この場合は、売主と買主がそれぞれ同じ不動産会社Aに対しマンション売買の手数料を支払います。
手数料はいつ払う？
不動産会社にマンションの売却の依頼をしても、結果的に売買が成立しなかった場合、手数料は発生しません。マンションを売る際にかかる手数料は、マンションの売買契約が成立した時点で発生します。
なお、実際は売買契約が成立した時点で半額を支払い、残りの半額はマンションの引き渡し時点で支払うとされているケースが多いでしょう。支払時期は不動産会社によって異なるため、あらかじめ依頼先の不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。
手数料は値下げ交渉できる？
マンションを売る際の手数料は、高額となることも少なくありません。では、この手数料の値下げ交渉をすることはできるのでしょうか？
マンションを売る際の手数料は、値下げ交渉をすることは可能です。特に、1億円近いような高価なマンションの売却を依頼する場合、値下げ交渉に応じてもらえるかもしれません。
一方、売価がさほど高くないマンションの場合、値下げ交渉は避けた方がよいでしょう。無理な値下げ交渉をすると、不動産会社に依頼を断られる可能性があるほか、依頼ができても販売活動に力を入れてもらえない可能性があるためです。
マンションを売る際の手数料の安さで不動産会社を選ばない方がよい理由
不動産会社の中には、売主の手数料を無料としたり格安としたりしている会社もあります。しかし、手数料の安さのみでマンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶことはおすすめできません。その主な理由は次のとおりです。
- 囲い込みが前提である可能性が高いため
- 販売活動に力を入れてもらえない可能性があるため
- 十分なアドバイスやフォローを受けられない可能性があるため
- 別の名目で費用が掛かる可能性があるため
囲い込みが前提である可能性が高いため
売主の手数料が安い場合は、不動産会社が両手仲介を前提としていることが多いでしょう。
両手仲介であることが問題であるわけではありません。なぜなら、その不動産会社が独自のネットワークや販売力を駆使してスムーズに買い手を見つけてくれる場合、売主にとってもメリットが大きいためです。
しかし、無理に両手仲介に持ち込もうとするあまり、他の不動産会社経由での問い合わせに対して「そのマンションはもう売れた」などと嘘をついて取引の機会をつぶしているとなると、売主にとっては損失となります。
売主の支払う手数料が安い場合は、このような囲い込みがなされるリスクが高くなりやすいでしょう。
販売活動に力を入れてもらえない可能性があるため
不動産会社へ支払う手数料は不動産会社の儲けとなるほか、販売活動の原資ともなるものです。これが極端に安いと、マンションの販売活動に力を入れてもらえない可能性があるでしょう。
そのため、販売活動に力を入れなくても売りやすい好立地のマンションやブランドマンションのみが売れ、その他のマンションは一向に売れないかもしれません。
十分なアドバイスやフォローを受けられない可能性があるため
マンションを売る手数料が低い場合、不動産会社が十分な収益を得るには多くの不動産を売買しなければなりません。そのため、1件1件の顧客に多くの時間を割くことができず、十分なアドバイスやフォローが受けられない可能性があります。
別の名目で費用が掛かる可能性があるため
手数料の額が安い場合は、別の名目で費用が請求されるかもしれません。たとえば、「業務委託手数料」や「コンサルティング報酬」などとして請求されるケースなどが挙げられます。結果的に、通常支払う手数料の額と変わらない金額がかかる可能性もあるでしょう。
このように、マンションの売却を手数料の安さのみで選ぶことはおすすめできません。大切なマンションを売る際は、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことがおすすめです。
不動産会社選びに悩む場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
手数料を安くするよりマンションを高く売ることを目指そう
マンションを売る際の手数料を無理に引き下げるより、そのマンションを高く売ってくれる不動産会社へ依頼する方が得策でしょう。手数料が高くてもマンションを高く売ることができれば、結果的に手元に残る金額が多くなるためです。
そのマンションの売却に強い不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルでは、1度の入力で複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。査定額や不動産会社の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
マンションを高く売るためのポイント
マンションを売る際は、手数料を低く抑えようとするよりも、マンションを高く売ることを検討した方が得策です。マンションを高く売るポイントは次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 築年数が浅いうちに売る
- 適正な売出価格を設定する
- 一般媒介契約を検討する
- マンションの売却を急がない
- 内見時には清掃や整理整頓を心がける
- ニーズが高い時期に売る
複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを高く売るには、1社のみではなく、複数の不動産会社に査定の依頼をするとよいでしょう。なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社による査定額を比較することで、そのマンションの適性相場を把握しやすくなるでしょう。また、複数の不動産会社が依頼を受けるために競い合うことでそれぞれがこぞってマンションのアピールポイントを探し、査定額が高くなる効果も期待できます。
複数の不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があることが少なくありません。そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけて依頼できれば、マンションをよりよい条件で売れる可能性が高くなるでしょう。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も多いと思います。その場合は、「おうちクラベル」の不動産一括査定のご利用がおすすめです。
複数社による査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、そのマンションの売却に強みを持つ信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
築年数が浅いうちに売る
マンションは、築年数が経過するほど売却額が下がる傾向にあります。そのため、売却を迷っている場合は、できるだけ早く売るとマンションがより高値で売れる可能性が高くなるでしょう。
適正な売出価格を設定する
マンションを売る際は、売主の希望売却価格である「売出価格」を定めます。
この売出価格の設定が、マンション売却を成功させるカギであるといっても過言ではないでしょう。なぜなら、売出価格が低すぎるとマンションを安く売りすぎて後悔する可能性がある一方で、売出価格が高すぎるとマンションがなかなか売れない可能性があるためです。
そのため、不動産会社の担当者と相談のうえ、適正な売出価格を検討することをおすすめします。マンションをより高値で売りたい場合は、売出価格を相場より少し高めに設定することも1つの手でしょう。
一般媒介契約を検討する
不動産会社にマンションの売却の依頼をする際は、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。状況や希望に合った媒介契約を締結してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買い手を見つけての売買） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構への登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
マンションを高値で売りたい場合は、一般媒介契約を選択することも1つの手です。なぜなら、一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に重ねて依頼ができるため、不動産会社同士が競い合ってよりよい条件でマンションを買ってくれる買い手と出会える可能性が高くなるためです。
マンションの売却を急がない
マンションを高く売りたい場合は、マンションを売り急ぐことはおすすめできません。なぜなら、マンションの売却を急ぐと買い手から足元を見られ、値下げを要求される可能性があるためです。
内見時には清掃や整理整頓を心がける
マンションをより高値で売りたい場合は、内見時に清掃や整理整頓を心がけましょう。乱雑で汚れた状態と整理整頓されたきれいな状態では、買い手の購買意欲に大きな差が生じる可能性があるためです。
ニーズが高い時期に売る
一般的に、マンションは2月から3月頃がもっとも売りやすいとされています。なぜなら、4月からの転職や子どもの入学などに合わせて引っ越し先となるマンションを探す人が増えるためです。
そのため、この時期にマンションを売りに出すことで、マンションが高く売れる可能性を引き上げることができるでしょう。
マンションを売る際に手数料以外にかかる主な費用
マンションを売る際は、手数料のほかにもさまざまな費用がかかります。主な費用は次のとおりです。
- ハウスクリーニング費用
- 抵当権の抹消費用
- 住宅ローンの繰上げ返済手数料
ハウスクリーニング費用
マンションを引き渡す前は、ハウスクリーニングを入れることが多いでしょう。
ハウスクリーニングにかかる費用は依頼先の清掃会社によって異なりますが、数万円程度であることが一般的です。間取りや広さ、汚れ具合などによって料金が異なることが多いため、あらかじめ見積もりをとっておくとよいでしょう。
抵当権の抹消費用
抵当権とは、ローンを組む際にマンションに付けられることの多い担保です。マンションを売る際は、この抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる費用は次のとおりです。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬：1万円から2万円程度
住宅ローンの繰上げ返済手数料
抵当権を消すには、住宅ローンを完済しなければなりません。ローンを完済しないと、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ることができないためです。
住宅ローンを繰上げ返済する場合は、金融機関によって1万円から3万円程度の手数料がかかることがあります。
マンションを売る際に手数料以外にかかる主な税金
マンションを売る際には、さまざまな税金も発生します。主な税金は次のとおりです。
- 印紙税
- 譲渡所得税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。マンションの売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
マンションの売買契約書にかかる印紙税額は、次のとおりです。なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されています。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金です。譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
マンションの売却でかかる譲渡所得税は、自分で計算して売却の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。ただし、売ったマンションが居住用の場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例の要件を満たせる可能性が高く、申告をすることで税額がゼロとなる場合もあるでしょう。
譲渡所得税には、注意点が少なくありません。そのため、あらかじめ税理士や管轄の税務署へ相談のうえ、特別控除を受けるための要件や税額について確認しておくことをおすすめします。
まとめ
不動産会社にマンションを売る手続きや買い手の募集の依頼をした場合は、売買契約が成立した時点で手数料を支払う必要が生じます。
不動産会社に支払う手数料は法令で上限が定められているものの、マンションの売買価格によっては高額となる可能性があるでしょう。そのため、あらかじめ金額の試算をしておくことをおすすめします。
ただし、手数料の安さのみで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。手数料の安さのみで不動産会社を選定すると、十分なフォローが受けられず後悔する可能性があるためです。
マンションを売る際は手数料の安さにこだわるよりも、そのマンションをより高く売ってくれる不動産会社を探すことに目を向けることをおすすめします。
マンションの売却の依頼をする不動産会社をお探しの際には、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
