マンションの売却は、離婚に際して行われることも少なくありません。
離婚を機にマンションを売却する場合、どのような流れで進めるとよいのでしょうか？
また、マンションの売却以外に、自宅マンションの取り扱いにはどのような方法が考えられるでしょうか？
今回は、離婚時にマンションを売却する流れや注意点、売却以外の方法などについて詳しく解説します。
離婚に伴う財産分与とは
離婚時にマンションを売却することが多い理由には、「財産分与」が大きく関係しています。
以後の解説をわかりやすくするために、はじめに財産分与について簡単に解説します。
財産分与とは、離婚に際して夫婦の財産を、原則として1/2ずつに分けることです。
たとえば、一方（仮に、夫）が主に外部からの収入を得ておりもう一方（仮に、妻）が専業主婦やパートなどであった場合、自宅マンションなど家の財産のほとんどが夫名義であることは少なくないと思います。
しかし、夫が外部からそれだけの収入を得られたのは、妻による内助の功があったためであると考えられます。
そこで離婚時には、その財産の名義を問わず、婚姻期間中に夫婦の協力で増加したり維持されたりした財産は潜在的に夫婦の共有財産であると考え、財産の名義の多い側からもう一方へ財産を渡すことが一般的です。
これを、離婚に伴う財産分与といいます。
離婚時にマンションはどうする？
離婚時に、夫婦が居住していたマンションはどうすればよいのでしょうか？
マンションの名義は夫であるケースや妻であるケースなどさまざまなパターンが考えられますが、ここでは解説をわかりやすくするため、マンションが夫名義であることを前提に解説します。
マンションを売却してお金を分ける
1つ目は、マンションを売却し、売却によって得た対価（金銭）を夫婦で分けるパターンです。
夫婦の主な財産がマンション以外にない場合や、離婚後に夫婦がいずれもそのマンションに居住しない場合は、この方法が有力な選択肢となります。
離婚時のマンション売却を成功させるには、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけることがカギとなります。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからないことも多いでしょう。
そこでおすすめなのが、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度情報入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定結果や担当者によるアドバイスなどを比較することで、そのマンションをよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
夫がそのままマンションに住み続ける
2つ目は、夫が今後もそのマンションに住み続け、マンションの名義も変えないパターンです。
夫が今後もそのマンションを所有することを希望しており、預貯金など他の財産による財産分与をすることで夫婦間の合意もまとまっている場合は、この方法をとることとなります。
マンションの名義変更などの手続きが不要であるうえ、たとえローン返済中であったとしても問題が起きにくい方法であるといえます。
ただし、夫婦で居住することを前提にマンションを購入した場合は、妻が連帯保証人や連帯債務者となっているケースが少なくありません。
その場合、夫がその後ローンを滞納したとすると、妻側に返済を請求されることとなります。
そのため、この方法をとる場合は、あらかじめ連帯保証や連帯債務についてよく確認し、離婚する妻がこれらを外してもらえるよう金融機関とよく相談するようにしてください。
マンションの名義を妻に変えて妻が住み続ける
3つ目は、マンションを財産分与して名義を妻に変え、その後は妻が住み続けるパターンです。
一見シンプルに見えるものの、マンションにローンが残っている場合は注意点が少なくありません。
このケースにおける注意点は、後ほど詳しく解説します。
マンションにローンが残っている場合に離婚時の売却はできる？
離婚時には、マンションにローンが残っているケースが少なくありません。
では、ローンが残っているマンションを売却することはできるのでしょうか？
これについては、ローン残債がマンションの売却対価を下回る「アンダーローン」の場合と、ローン残債がマンションの売却対価を上回る「オーバーローン」の場合とで結論が異なります。
ここでは、それぞれのケースごとの売却の要否を解説します。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合、マンションの売却に特に支障はありません。
なぜなら、アンダーローンの場合は売却対価をそのままローン返済に充てることで、ローンを完済することができるためです。
そのため、マンションの名義を買主に変える時点では、売主の抵当権（ローンが返せなかった場合に金融機関にマンションを強制的に売られてしまう担保）が消えた状態となります。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合は、何らかの対策を講じないとマンションを売ることができません。
なぜなら、オーバーローンの場合は、マンションの売却対価をすべて充ててもローンを完済することができないためです。
離婚に伴い、オーバーローンのマンションを売却するために講じるべき主な対策は、次のとおりです。
- 自己資金や親族からの借り入れなどでローンを完済する
- 住み替えローン（住み替え先となる物件の購入資金と併せて組むローン）を活用する
そのため、特にオーバーローンとなる場合は、金融機関との入念な交渉や打ち合わせが必要となります。
マンションがアンダーローンであるかオーバーローンであるかによって売却の進め方に大きな差が生じます。
マンションの査定額がわかった時点で、いずれになりそうか確認しておくようにしてください。
マンションの査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」がおすすめです。
ローンが残っているマンションを名義変更する際の注意点
離婚に伴いローンが残っているマンションの名義変更をする場合、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここでは、離婚に伴いローンが残っているマンションの名義を夫から妻に変えるケースを前提に解説します。
- あらかじめ金融機関の承諾を得る必要がある
- ローン名義人の変更には審査に通る必要がある
- ローン名義人を変更しない場合は滞納に注意する
あらかじめ金融機関の承諾を得る必要がある
ローン返済中のマンションの名義を変えるには、あらかじめ金融機関の承諾を得なければなりません。
この旨は「期限の利益の喪失」などの条項として金融機関と取り交わすローン契約約款に記されていることが一般的です。
たとえ財産分与によるものであっても、金融機関に無断でマンションの名義を変えてしまうと、その時点のローン残額を一括で返済するよう迫られる（つまり、「期限の利益」を喪失する）可能性があります。
ローン名義人の変更には審査に通る必要がある
離婚に伴う財産分与でローン返済中のマンションの名義を変える場合、ローンの名義も変えたいと考えることもあるでしょう。
たとえば、夫婦間の話し合いによって、「マンションの名義は渡すから、その代わり今後のローンは妻が払う」という内容で合意する場合などが挙げられます。
しかし、ローンの名義は夫婦間で合意したからといって簡単に変えられるものではなく、改めて妻が金融機関から審査を受ける必要があります。
妻の収入が少ない場合や収入が不安定である場合、審査が通らずローンの名義を変えられない可能性があります。
ローン名義人を変更しない場合は滞納に注意する
ローンの名義を変えられない場合、マンションやローンの名義を夫名義としたままで妻が無償で住み続け、その後完済時点でマンションの名義を変えるなどの取り決めをする場合があります。
しかし、この場合はその後夫がローンを滞納した場合、マンションが差し押さえられて競売（けいばい）にかけられるリスクがあります。
また、マンションの名義が夫のままである限りは夫の独断でマンションを売ることが可能であり、ある日突然第三者に売られてしまう事態となる可能性も否定できません。
そのため、この場合はあらかじめ弁護士などの専門家へ相談し、夫がローンを滞納したりマンションを第三者に売ったりすることのないよう夫婦間で厳重に契約書を取り交わすなどしておくことが必要です。
このように、マンションにローンが残っている場合、元々の名義人ではない妻がマンションに住み続けることはリスクやハードルがあります。
そのため、売却も視野に入れて最適な方法を検討することをおすすめします。
マンションを売却しようかお悩みの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
マンションの査定額を知ることで、離婚に伴ってマンションを売却するかどうかを検討しやすくなります。
離婚時にマンションを売却する流れ
離婚時にマンションを売却する場合、どのような流れで進めればよいでしょうか？
ここでは、離婚に伴ってマンションを売却する場合の一般的な流れを解説します。
- マンションの名義を確認する
- ローン残債を確認する
- 不動産会社から査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を締結する<
- マンションを売りに出す
- 内見に対応する
- 売買契約を締結する
- マンションを引き渡す
- 夫婦間の取り決めに従って売却代金を分ける
マンションの名義を確認する
はじめに、マンションの名義を確認します。
マンションの名義は、法務局からそのマンションの専有部分「全部事項証明書（登記簿謄本）」を取り寄せることで確認できます。
全部事項証明書は、全国の法務局から誰でも取得することが可能です。
名義を確認しておくべき理由は、マンションの名義人が夫であると思い込んでいても、よく確認してみると夫婦の共有となっているケースもあるためです。
マンションの名義は、原則として購入時の資金拠出の割合に対応しています。
そのため、たとえば妻が頭金を出し夫がローンを組んだ場合は、妻1/10、夫9/10などの共有となっていることも考えられます。
共有である場合は、たとえ妻の共有持分が少なくても売却は夫婦が協力して進めなければならず、売却の進め方が大きく変動しかねません。
ローン残債を確認する
次に、マンションのローン残債を確認します。
先ほど解説したように、アンダーローンであるかオーバーローンであるかによって、売却の進め方が大きく異なるためです。
ローン残債は、金融機関からローン残高証明書の発行を受けることなどで確認できます。
不動産会社から査定を受ける
ローン残債の確認と並行し、不動産会社からマンションの査定を受けます。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルを活用して複数社から査定を受けることで、マンションの売却適正額を把握しやすくなるほか、そのマンションの売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果を受けてマンションの売却を依頼する不動産会社を決めたら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があるため、それぞれの違いを理解したうえで、状況や希望に合った媒介契約を選択してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
マンションを売りに出す
媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。
マンションを売りに出す際は、売主の希望売却価格である「売出価格」を設定しますが、売出価格は不動産会社の担当者と相談のうえ慎重に決めるようにしてください。
なぜなら、売出価格が高すぎるとマンションが一向に売れない事態となりかねない一方で、売出価格が低すぎるとマンションを安く売ってしまい後悔する可能性があるためです。
内見に対応する
マンションを売りに出すと、購入希望者からの内見希望が入ります。
マンションに居住中であっても、売却するには原則として内見を受け入れる必要があることは心づもりしておいてください。
売買契約を締結する
買主がマンションの購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が用意してくれるため、自分で作成する必要はありません。
マンションを引き渡す
あらかじめ取り決めた日に決済を行い、マンションを引き渡します。
決済日には、次の手続きなどが同時に行われることが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 売主から買主へマンションの名義を変えるための書類への署名押印
- 売主から買主へマンションの鍵や書類などの引き渡し
- 売主のローンの完済
- 売主がローンを組んでいた金融機関から、抵当権抹消の必要書類の引き渡し
その後、決済に立ち会った司法書士が法務局に登記を申請して売主側の抵当権が抹消されるとともに、マンションの名義が正式に買主へと変わります。
夫婦間の取り決めに従って売却代金を分ける
売却後は、あらかじめ取り決めた財産分与の割合に従って、夫婦間で売却代金を分けます。
マンションの売り出しから現金化までには半年程度の時間を要することが少なくありません。
そのため、約束を反故とされることのないよう、売買代金の分与については口頭のみで決めるのではなく、書面を取り交わしておくようにしてください。
離婚時にマンションを売却する際にかかる主な費用
離婚時にマンションを売却するためには、さまざまな費用がかかります。
最後に、マンションの売却で発生する主な費用を紹介します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権の抹消費用
- 譲渡所得税と住民税
仲介手数料
仲介手数料とは、マンション売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、売買価格が400万円を超える場合は、次の算式でまとめて計算することもできます（計算結果は同じとなります）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
マンションの売却価格が高い場合は仲介手数料も高額となる可能性があるため、あらかじめ試算しておくと安心です。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
マンションの売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書には税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
印紙税額は、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する土地の売買契約書では、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
抵当権の抹消費用
マンションに抵当権が付いている場合は、遅くともマンションを引き渡すときまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消には、次の費用が掛かります。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬：1万円～2万円程度
抵当権を抹消するためにローンの繰り上げ返済をする場合、金融機関によって1万円から3万円程度の事務手数料がかかることがあります。
譲渡所得税と住民税
譲渡所得税と住民税は、マンションを売却して得た譲渡益に対してかかる税金です。
これらは国などが計算してくれるのではなく、自分で計算したうえで確定申告と納税をしなければなりません。
確定申告の期限は、売却年の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税や住民税の計算は複雑であり、自分で正確に算定することは容易ではありません。
また、税額が大きく軽減される特例が多く設けられているものの、これらについても適用要件を正確に確認することが必要です。
そのため、マンションの査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、試算をしてもらうようにしてください。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
まとめ
マンションの売却は、離婚を機に行われることが少なくありません。
離婚時におけるマンションの取り扱いには、売却する方法と、いずれか一方が住み続ける方法があります。
どちらの方法が適しているかは状況によって異なるため、マンションの査定を受けたうえで検討するようにしてください。
マンションの査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、マンションの売却適正額が把握しやすくなるほか、そのマンションをよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
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不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
