マンションの売却で利益が出た場合、この利益には税金がかかります。
マンションの売却益には、どのような税金がかかるのでしょうか？
また、利益に対してかかる税金は、どのように計算するのでしょうか？
今回は、マンションの売却で利益が出た場合にかかる税金について詳しく解説します。
マンションの売却で利益が出ると「譲渡所得税」と「住民税」がかかる
マンションの売却で利益が出ると、これに対して譲渡所得税とこれに対応する住民税（以下、まとめて「譲渡所得税等」といいます）がかかります。
まずは、これらの税金の概要について解説します。
譲渡所得税と住民税とは
譲渡所得税等とは、マンションなどの資産を売却して得た利益に対してかかる税金です。
マンションの売却によって利益が出た場合はこの利益が譲渡所得税等の課税対象となり、期限までに確定申告と納税をしなければなりません。
譲渡所得税等は、高額となることもあります。
そのため、マンションの査定額がわかった段階で、あらかじめ税金の試算をしておくようにしてください。
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複数社による査定額を比較することでより正確な売却予想額がわかるため、税金の試算がしやすくなります。
譲渡所得税等の申告期限
譲渡所得税等の申告期限は、マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
たとえば2023年中ににマンションを売却した場合は、2024年2月16日から3月15日の間に確定申告をしなければなりません。
確定申告が必要であるにもかかわらず期限までに申告をしない場合は、無申告加算税などのペナルティの対象となります。
そのため、マンションの売却で利益が出たら、期限までに忘れずに確定申告を行ってください。
マンション売却の利益にかかる譲渡所得税等の計算方法
マンションの売却益にかかる譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
ここでは、計算の流れと全体像について解説します。
収入金額を計算する
はじめに、「収入金額」を算定します。
収入金額とは、マンションを売却したことで買主から受け取った対価です。
たとえば「5,000万円でマンションが売れた」という場合は、この5,000万円が収入金額となります。
収入金額がわかると譲渡所得税等の試算がしやすくなるため、マンションの査定を受けた時点で譲渡所得税等を試算しておくことをおすすめします。
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取得費を計算する
次に、「取得費」を算定します。
取得費とは、売却したマンションの取得に要した費用です。
取得費には、原則として次の費用などが含まれます。
- マンションの購入代金、購入手数料、設備費
- マンションを取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税
- 借主がいるマンションを購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用を除く）
- マンションを購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている不動産の購入契約を解除して、他のマンションを取得することとした場合に支出する違約金
事業所得などの必要経費に算入されたものは取得費に計上することができません。
取得費を算定する際は次の2点に注意が必要です。
- 建物部分は減価償却費相当額の控除が必要である
- 取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で算定する
建物部分は減価償却費相当額の控除が必要となる
マンションのうち、建物部分の取得費は購入代金などをそのまま取得費とすることはできません。
建物部分は、実際の購入対価などから、所有期間中の減価償却費相当額を差し引くことが求められます。
マンションが居住用であり、「（鉄骨）鉄筋コンクリート造」に該当する場合における減価償却費相当額は、次の式で算定します。
- 減価償却費相当額＝建物部分の取得価額×0.9×0.015×経過年数
マンションの取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で算定する
売却したマンションが相続や親からの贈与で取得したものなどである場合、取得費がわからないことも少なくありません。
その場合は、「収入金額×5％」で取得費を算定します。
譲渡費用を計算する
次に、「譲渡費用」を計算します。
譲渡費用とは、そのマンションを売却するために直接要した費用です。
譲渡費用には、次の費用などが含まれます。
- マンションを売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用や、売った代金の取立てのための費用などはマンションを売るために直接要した費用とまではいえないため、譲渡費用になりません。
適用できる特別控除を確認する
ここまでで算定した金額を確認し、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」がマイナスとなる場合は、この先の計算をする必要はなく、譲渡所得税の申告義務はありません。
これがマイナスとなる場合は、マンションの売却で利益が出ていないこととなるためです。
一方、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」の計算結果がプラスとなる場合は譲渡所得税の申告義務が生じるため、「特別控除」の適用を検討します。
特別控除とは、一定の要件を満たして確定申告をすることで適用される、実際の支出を伴わない控除です。
代表的な特別控除には「マイホームを売却したときの3,000万円特別控除」があり、この特例の適用を受けることで結果的に税額がゼロになることも少なくありません。
特別控除については、後ほど詳しく解説します。
課税譲渡所得金額を計算する
それぞれの計算要素の金額がわかったら、次の式によって課税譲渡所得金額を算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
この計算結果がゼロ以下となる場合は譲渡所得税等は発生せず、次の税率を確認する必要はありません。
一方、この計算結果がプラスとなる場合は、税率の確認へ進みます。
税率を乗じる
譲渡所得税等の税率は、マンションを譲渡した年の1月1日時点における所有期間に応じて、次の二段階となっています。
2037年までは、所得税に復興特別所得税が加算されます。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超 （課税長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下 （課税短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
マンションが相続などによって取得したものである場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）の所有期間を引き継ぐことが可能です。
マンションの売却で使える可能性のある主な特例
マンションの売却によって得た利益にかかる譲渡所得税等には、税金が安くなるさまざまな特例が設けられています。
ただし、それぞれの特例には厳格な要件が設けられており、要件から1つでも外れてしまうと適用を受けることができません。
マンションを売却する際は、査定額がわかった時点で特定適用の可否について確認しておくとよいでしょう。
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マイホームを売却したときの3,000万円特別控除
「マイホームを売却したときの3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たすことで、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
控除上限額が3,000万円と非常に大きく、適用を受けることで税額がゼロになることも少なくありません。
売却するマンションがマイホームである場合、この特例の適用を受けられる可能性が高いため、要件を確認しておくことをおすすめします。
ただし、この特例は住宅ローン控除と併用することができません。
そのため、住み替えのためにマンションを売却する場合は、この特例と新居の住宅ローン控除のいずれが減税効果が大きいか、慎重に検討する必要があります。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
取得費加算の特例
「取得費加算の特例」とは、売却するマンションを相続するために売主が支払った相続税相当額を、譲渡所得税等を計算するうえで取得費に加算することができる特例です。
売却するマンションが相続で取得したものであり、かつ相続から3年10か月以内に売却する際は、特例適用の可否を確認することをおすすめします。
取得費に加算することができる金額は、次の式で算定します。
- 取得費に加算できる額＝売主が支払った相続税額×売却したマンションの相続税評価額÷その相続での売主の取得財産の総額
この計算式では、売主が負担した相続税のうち、そのマンションにかかった相続税を、按分して算定しています。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、売却したマンションがマイホームであった場合に、譲渡所得税等の税率が低くなる特例です。
この特例の適用を受けた場合の税率は次のとおりです。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 所得税額（復興特別所得税を含む） | 住民税額 |
| 6,000万円以下 | A×10.21％ | A×4％ |
| 6,000万円超 | A×15.315%－306.3万円 | A×5％－60万円 |
売却するマンションがマイホームであり、売却年の1月1日時点において所有期間が10年超である場合は、この特例の適用を受けられる可能性があります。
なお、この特例と、先ほど紹介した「マイホームを売却したときの3,000万円特別控除」は併用することが可能です。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
マンションの売却でかかる譲渡所得税等の計算例
マンションの売却でかかる譲渡所得税等は、具体的にどのように算定するのでしょうか？
ここでは、さまざまな前提で、譲渡所得税と住民税の計算例を紹介します。
なお、いずれも長期譲渡所得に該当し、マイホームを売ったときの軽減税率の特例は使用しないものとします。
マンションの売却で利益が2,000万円出た場合
マンションの売却で利益が2,000万円出た場合の譲渡所得税等は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額（＝利益）：2,000万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：2,000万円×15.315%＝306万3,000円
- 住民税：2,000万円×5％＝100万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：306万3,000円＋100万円＝406万3,000円
マンションを5,000万円で売却したが取得費がわからない場合
マンションを5,000万円で売却したものの取得費が不明な場合における譲渡所得税と住民税の計算例は次のとおりです。
譲渡費用は150万円であることとします。
- 取得費：5,000万円×5％＝250万円
- 課税譲渡所得金額：5,000万円－（250万円＋150万円）＝4,600万円
- 譲渡所得税（復興特別所得税を含む）：4,600万円×15.315%＝704万4,900円
- 住民税：4,600万円×5％＝230万円
- 譲渡所得税と住民税の合計額：704万4,900円＋230万円＝934万4,900円
この場合は、1,000万円近い税金がかかることがわかります。
マンションの売却で利益が2,000万円出たがマイホームを売却したときの3,000万円特別控除が使える場合
マンションの売却で利益が2,000万円出たものの、「マイホームを売却したときの3,000万円特別控除」の適用が受けられる場合の譲渡所得税等は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額：2,000万円－3,000万円 ≦ 0 ∴0
課税譲渡所得金額がゼロ以下となるため、譲渡所得税や住民税は発生しません。
マンションの売却で利益が出なかった場合
マンションの売却で利益が出なかった場合は譲渡所得税等は発生せず、確定申告も必要ありません。
マンションの売却で利益が出ない場合は、次の計算結果がゼロ以下となる場合です。
- 収入金額－（取得費＋譲渡費用）
一方、特別控除の適用を受けた結果として課税譲渡所得金額がゼロとなる場合は確定申告が必要であるため、混同しないよう注意が必要です。
マンションの売却でかかるその他の税金・費用
マンションの売却では、譲渡所得税と住民税のほかにもさまざまな税金や費用がかかります。
ここでは、譲渡所得税等以外にかかる主な税金や費用を紹介します。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- ハウスクリーニング費用
不動産会社の仲介手数料
1つ目は、不動産会社の仲介手数料です。
マンションの売却を不動産会社に依頼し、売買契約が成立した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料の上限額は、原則として次の式で算定します。
- 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税
ここではあくまでも上限額であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社が大半です。
印紙税
2つ目は、「印紙税」です。
印紙税とは、一定の契約書などに対してかかる税金です。
マンションを売る際に締結する売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
抵当権抹消費用
3つ目は、抵当権の抹消費用です。
「抵当権」とは、万が一ローンの返済が滞った際に、金融機関がマンションを競売（けいばい）にかけてローン残債を回収するための担保です。
マンションを売却する際は、遅くとも引き渡しのときまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消にかかる費用は、次のとおりです。
- 登録免許税：不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬：1万円～2万円程度
抵当権を抹消するには、前提としてローンを完済しなければなりません。
ローンを繰り上げ返済するためには、金融機関によっては1万円から3万円程度の手数料がかかることがあります。
ハウスクリーニング費用
4つ目は、ハウスクリーニング費用です。
マンションを売却して引き渡す際には、ハウスクリーニングを入れることが一般的です。
マンションのハウスクリーニングにかかる費用は依頼先の清掃会社によって異なるものの、2LDK程度の広さの場合で3万5,000円から5万5,000円程度が目安となります。
ただし、具体的な費用は部屋の広さや状態などによっても異なるため、見積もりを依頼するとよいでしょう。
マンションの売却で利益（手取り額）を増やすポイント：高く売る方法
マンションの売却によって利益を増やす方法には、次の2つのアプローチが考えられます。
- マンションをできるだけ高く売って入ってくるお金を増やす
- 経費を抑えて出ていくお金を減らす
ここでは、マンションをできるだけ高く売る方法を紹介します。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- そのマンションの売却が得意な会社に依頼する
- 売出価格を高めに設定する
- マンションの売却を急がない
- 内見対応に力を入れる
複数の不動産会社に査定の依頼をする
マンションを高く売るには、複数の不動産会社に査定の依頼をするようにしてください。
不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなります。
また、複数の不動産会社が競い合ってそのマンションのアピールポイントを見つけることで、マンションがより高く売れる効果も期待できます。
とはいえ、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには、膨大な手間と時間がかかります。
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そのマンションの売却が得意な会社に依頼する
マンションを高く売りたい場合は、そのマンションの売却に強い信頼できる不動産会社に依頼することがポイントです。
そのマンションの売却に強い不動産会社は、独自の販売ルートや販売戦略を持っていることも多く、マンションを高値で売ってくれる可能性が高くなります。
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売出価格を高めに設定する
マンションを高く売るには、売出価格を多少高めに設定することも1つの手です。
売出価格以上の価格で売却できる可能性がほとんどない一方で、売出価格が高い場合はその価格で成約する可能性が生まれるためです。
とはいえ、買主も周辺の相場を調べていることが多く、相場よりあまりにも高すぎるとマンションが一向に売れない事態となりかねません。
そのため、相場より多少高いものの、買主が購入を見送るほどではない絶妙な価格を設定することがポイントとなります。
マンションの売却を急がない
マンションを高値で売りたい場合は、売却を急ぐことは避けるべきです。
売却を急いでいることが買主に伝わると、買い手から足元を見られて相場より安く買い叩かれてしまう可能性があるためです。
内見対応に力を入れる
マンションを高値で売るには、内見対応に力を入れることをおすすめします。
具体的には、次の2つがポイントです。
- 内見時に清掃や整理整頓を心がける
- 売主が内見に立ち会い丁寧に対応する
これらを徹底することで買主が安心して購入を決めやすくなるうえ、買主にとってマンションの印象がよくなり高値で売れる可能性が高くなります。
マンションの売却で利益（手取り額）を増やすポイント：経費を減らす方法
最後に、マンションの売却で利益を増やすためのポイントのうち、経費を減らす方法を4つ紹介します。
- 独断でリフォームやリノベーションをしない
- 譲渡所得税等の特例を漏れなく活用する
- 取得費のわかる資料を保存しておく
- 仲介手数料の減額交渉をする
独断でリフォームやリノベーションをしない
1つ目は、独断でリフォームやリノベーションをしないことです。
マンションが築古である場合などには、リフォームやリノベーションをすることで、高値で売りやすくなると考えるかもしれません。
しかし、築古のマンションは安く買って自分の好みにリノベーションをしたいとのニーズが多い一方で、売主が行ったリフォームやリノベーションが買主の好みに沿うとは限りません。
また、リフォームやリノベーションをしてその分の価格が売出価格に乗って高くなることで、マンションが売りづらくなる可能性もあります。
そのため、リフォームやリノベーションは独断で行わず、不動産会社の担当者と十分に相談するようにしてください。
譲渡所得税等の特例を漏れなく活用する
2つ目は、譲渡所得金額等の特例を漏れなく活用することです。
譲渡所得税等にはさまざまな特例が設けられています。
中でも特別控除の適用を受ける効果は非常に大きく、適用を受けることで税額がゼロとなるケースも少なくないほどです。
そのため、マンションの売却で利益が出そうな場合には、特例の適用要件を満たすかどうかあらかじめよく確認しておくことをおすすめします。
取得費のわかる資料を保存しておく
3つ目は、取得費のわかる資料を保存しておくことです。
マンションの取得に要した実際の費用がわからない場合は「収入金額×5％」で取得費を算定します。
しかし、実際の取得費が「収入金額×5％」以下であることは稀であり、取得費がわからないと、譲渡所得税等が高くなりやすいといえます。
そのため、マンションの取得費がわかる資料は厳重に保管しておくことをおすすめします。
仲介手数料の減額交渉をする
4つ目は、仲介手数料の減額交渉をすることです。
仲介手数料には法令で上限が定められているものの、これ以下の価格にすることは問題ありません。
そのため、マンションの売却価格が1億円近いなど高額である場合は、不動産会社に交渉することで減額に応じてもらえる可能性があります。
マンションの売却価格が大きい場合は仲介手数料も高くなりやすく、不動産会社としては多少値下げをしてでも売却の依頼を受けたいと考えることが多いためです。
とはいえ、無理な値下げ交渉はおすすめできません。
無理な値下げをすると、不動産会社がそのマンションの売却に力を入れてくれなくなる可能性があるほか、引く手数多である優秀な不動産会社からは依頼自体を断られてしまう可能性があるためです。
そのため、仲介手数料の減額交渉は当初不動産会社を選ぶ際に打診してみる程度に留め、無理な交渉は避けるようにしてください。
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まとめ
マンションの売却によって利益が出る場合、この利益が譲渡所得税と住民税の対象となります。
譲渡所得税等は高額となる可能性もある一方で、マンションがマイホームであった場合は最大3,000万円の特別控除が適用でき、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。
マンションを売却してしまってから高額な税金に慌てないためにも、マンションの査定額がわかったら税理士などの専門家へ相談し、税額の試算をしてもらうとよいでしょう。
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不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
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