家を購入したあと、住宅ローンの支払いが滞ることがあります。その対策として検討したいのが「任意売却」です。
この記事では、任意売却のメリット・デメリットや競売との違い、任意売却と自己破産との関係などを解説します。 これから売却を検討している方にとっても有益な情報となりますので、ぜひご覧ください。
1.任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、金融機関の合意によりローンが残ったまま不動産を売却する方法です。
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、不動産に抵当権が設定されています。ローンの支払いが何ヵ月も滞ると、最終的には競売にかけられ抵当権が実行されてしまうので注意が必要です。
そのため、通常は住宅ローンを完済してから抵当権を抹消して買い主に引き渡しますが、任意売却では抵当権が残ったまま、不動産の売却代金をローン返済に充てることを条件に交渉します。金融機関との交渉は不動産会社が行うのが一般的です。
住宅の価格は自由に決められるわけではなく、最終的に金融機関が決定します。売却したあとも売却代金がローン残債を下回った状態を「オーバーローン」といいます。
このように、不動産会社と金融機関（銀行など）と信頼関係を築きながら任意売却を進めていくのです。
一方、任意売却後もオーバーローンの状態が続き返済が厳しい場合は、自己破産を視野に検討します。手続きには期間と費用がかかるため、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して進めていくことが一般的です。
1-1.任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いをそれぞれ分けて見ていきましょう。
競売について
通常、住宅ローンを滞納すると、分割払いで返済する権利を失います（期限の利益の喪失）。さらに約3～6ヵ月続くと、競売の手続きが始まります。
競売は、債権者が債務者や連帯保証人の所有する対象物件を裁判所へ申し立て、抵当権を実行して強制的に売却を進めるのです。そして、その売却代金からローンの残債を回収するといった仕組みです。
競売は、大きく分けて2種類があります。
担保不動産競売（たんぽふどうさんけいばい）と 強制競売（きょうせいけいばい）です。
担保不動産競売は、債務者が所有する物件に設定された抵当権を債権者が実行して、強制的に処分、換価する方法です。
強制競売は、判決や公正証書などの債務名義を得たうえで、債務者の対象物件について強制的に売却する方法です。
任意売却と比較されるのは、一般的に担保不動産競売です。
競売手続きは、民事執行法に規定されています。
任意売却について
一方、任意売却は、一括返済などの強制力はなく、無理のない範囲で分割返済することができます。また、一般市場で不動産を売却することが可能です。
（参考：一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会「任意売却と競売の違いを比較」）
https://www.963281.or.jp/what/comparison/
1-2.任意売却と自己破産との関係
任意売却したあと、住宅ローンを長期間にわたって少しずつ支払っていても、借入金が残ってしまうことがほとんどです。 経済的な事情でどうしても支払えない場合は、自己破産を視野に検討します。
自己破産は、借金の返済能力がない場合に返済義務が免責されることです。自己破産すると、住宅や土地などの不動産、20万円以上の価値がある財産などが差し押さえの対象となります。
また、自己破産すると、信用情報機関に事故情報が掲載されます。約7年間は、新たな借り入れをすることができません。
任意売却と自己破産のどちらを先に行うか悩まれる方も多いのではないでしょうか。
任意売却は市場価格で売却できる場合もあるので、先に任意売却を行うと自己破産を免れる可能性もあります。
一方で、任意売却したあとも住宅ローンの残債を返済する必要があります。もしも完済できなかった場合は、住宅ローンの残債について自己破産手続きを行うことも可能です。 偏波弁済（へんぱべんさい）が行われていると、免責不許可事由となるので自己破産手続きができなくなりますが、任意売却は偏頗弁済に該当しません。
したがって、任意売却後であっても自己破産手続きは可能です。
参考：一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
https://www.963281.or.jp/what/comparison/
2.任意売却の手順
住宅ローンを滞納が続くと、金融機関から督促状や内容証明郵便での催告状などが届きます。放置しておくと、最終的に競売にかけられるので注意してください。
一般的な任意売却の流れとして、まずは不動産会社に任意売却に関する相談をします。そのあとで現状の確認と物件の価格査定を行い売る流れです。不動産会社からの価格提示に問題がなければ媒介契約を結びます。
そして、債権者（金融機関）と不動産会社が任意売却について交渉します。 交渉が成立すると、不動産会社が売却活動を行います。購入希望者が現れると、売買契約を締結する流れです。
ここでは、任意売却の手順についてそれぞれ詳しく解説します。
2-1.手順①金融機関ではなく不動産会社に相談
任意売却を行う場合は、金融機関ではなく任意売却を行ってくれる不動産会社を探します。
不動産会社は、賃貸や売買を得意とするケースがありますが、任意売却は専門的な知識が必要です。
不動産会社に相談するポイントは以下のとおりです。
・不動産会社の実績が豊富
インターネットで、任意売却の実務が豊富である担当者であるか、プロフィールに詳しく掲載されているかを確認しましょう。担当者の実績が多ければ多いほど、任意売却を成功する可能性が高くなります。
また、ホームページには口コミが掲載されている場合があります。地域密着型の不動産会社であれば、実際に利用した方から評判を聞いてみるのも一つの方法です。
実績や口コミを見ながら、任意売却を得意とする不動産会社を探す必要があります。
・担当者の対応がスピーディ
任意売却はスピードも重要となります。買い手がつかない場合は競売にかけられることも少なくありません。誠意をもって対応していただけるかどうか、質問に丁寧に答えていただけるかなど、担当者の対応も見ておきましょう。
・専門家との連携がとれるか
任意売却を売り主の希望通りに進めるためには、金融機関との交渉を進めていかなくてはなりません。そのため、弁護士や司法書士などの専門家との連携が大切です。
2-2.手順②残高証明を手に入れる
不動産会社を選びながら、同時に住宅ローンの残高証明書を取得します。残高証明書は、住宅ローンを組んでいる金融機関から毎年自動的に送られてきます。
滞納している場合でも任意売却を検討している旨を伝えると発行してもらえるのでご安心ください。
フラット35でローンを組んでいる場合は、住宅金融支援機構から送られてきます。
多くの場合は、10月上旬から郵送されることがほとんどです。
金融機関によっては「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」や「融資額残高証明書」と記載されている場合があります。
残高証明書を紛失してしまった際は、住宅ローンを契約した金融機関に電話や窓口で再発行の手続きを行いましょう。
2-3.手順③不動産会社と面談、物件の査定
不動産会社の担当者と具体的な相談を行い、物件査定を依頼します。物件の売却価格が住宅ローン残高を上回るかどうかが任意売却のポイントです。
面談では、住宅ローンの滞納状況、マンションを売却する際は、管理費、固定資産税の支払い状況などを確認します。
具体的な面談が行われたあと、住宅ローンの残高を把握し不動産会社が査定を行います。
査定は現地調査および役所調査をもとに、近隣の相場や建物の構造、状況などを考慮して行われるのが一般的です。
住宅ローンの残債が住宅の査定額より上回るオーバーローンの状況であれば、金融機関と相談したうえで毎月の返済額を取り決めます。
債務者（ローン契約者）が住宅ローンを取り決め通りに返済ができなくなれば、自己破産を検討しなくてはなりません。なお、任意売却後にも自己破産をすることができます。
一方、債務者に連帯保証人がいる場合には、連帯保証人に返済義務が生じます。
住宅の査定額より住宅ローンの残高が下回るアンダーローンの場合は、金融機関との返済計画も不要で、任意売却によりローンの完済が可能になります。
場合によっては任意売却自体も不要となり、通常の不動産売却を選択肢にすることもできることは押さえておきましょう。
2-4.手順④査定結果報告し、任意売却の手続き開始
不動産会社の査定に納得できれば、次は媒介契約の締結です。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。
任意売却の場合は、債権回収会社や保証会社が複数の不動産会社との交渉を禁止されているため、1つの不動産会社と契約する専任媒介契約または専属専任媒介契約を結びます。
任意売却の申請は、不動産会社の担当者が売り主に代わって行ってくれるものです。債権者（金融機関）の許可を取ることができれば、販売活動を行います。
住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てているケースでは、連帯保証人からも任意売却の了承を得なければなりません。
任意売却を行う物件でも通常の売買される物件と同じように内覧が可能です。そのため、売り主は、物件の掃除や設備の不具合などを事前にチェックしておきましょう。
2-5.手順⑤所有権の移転完了へ
買い主が見つかり、売却価格について合意した場合は売買契約を結びます。
しかし、その前に通常の売買契約と異なり、債権者（金融機関）に購入申込書と売買代金配分表を提出し、債権者に許可を得てからでないと契約に進むことができません。
また、売却代金で残債を全額返済できない場合は、今後の返済計画についても交渉します。
債権者から売却の許可を得ることができれば、売買契約へと移る流れです。
任意売却では、売却代金と引き渡し日が同日であることが多くあります。通常の売買契約と異なる理由は、債権者が住宅ローンの残債を回収することが目的であるため、契約解除を避ける必要があることです。
また、任意売却物件は、現状有姿で引き渡すのが原則です。現状有姿では、現在の状況のまま物件を引き渡す必要があります。
つまり、リフォームやリノベーションを行わず引き渡しますが、売り主の責任が免れるわけではありません。
契約書に問題がなければ記名押印し、収入印紙を貼って完了です。
3.任意売却のメリット
任意売却のメリットは、手数料を売却額の中から差し引ける、仲介と同じように売却できる、ローンの残りを分割返済することが可能の3つあります。
任意売却は、一般の不動産取引に近いため売り主の意向に沿った形でスムーズに進めることも可能です。
メリットを把握しておくことで、任意売却を最適のタイミングで行うことができます。それぞれ詳しく解説します。
3-1.メリット①手数料を売却額の中から差し引ける
任意売却であれば、売却額の中から費用を差し引くことが可能となります。物件を売却するには、仲介手数料や税金など、さまざまな費用が発生します。
任意売却の諸費用は、具体的に売却時の仲介手数料、抵当権抹消費用、譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税などです。
仲介手数料は宅地建物取引業で上限が決められています。売却価格が400万円以上の場合、計算式は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」になります。
競売であれば、かかった費用を自己資金で支払う必要がありますが、任意売却では物件の売却代金から差し引くことが可能です。
抵当権抹消費用は、司法書士に依頼すると、10,000円～20,000円が相場となっており、登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。
不動産会社によっては、債権者との交渉次第で売買代金の中から引っ越し代金を清算することが可能な場合もあります。
したがって、自己資金がない場合でも安心して不動産会社に依頼することができます。
3-2.メリット②仲介と同じように売却できる
任意売却では、一般的な不動産取引と同じように売却することができます。
一方、競売にかけられた物件は、市場価格の7割程度の価格で売却されます。競売情報は、インターネットなどで確認することができますが、入札に参加される場合でも建物の内覧ができません。
さらに売却代金は、すべて債権者に分配されるため、競売にかかる費用はすべて用意しなければなりません。
競売開始が決定してから一週間後に開札となり短い期間で売却する必要があります。
そのため、通常の不動産売買と比較すると情報収集が少なく、購入する側のリスクも高くなります。
任意売却では、十分な販売活動を行えるため、より良い条件で購入希望者を募ることもできるでしょう。
高い価格で売却ができれば、任意売却後に支払う住宅ローンの残債に対して負担が少なくなります。
3-3.メリット③ローンの残りを分割返済可能
物件の売却代金で住宅ローンを完済できない場合もあります。通常は、抵当権を抹消するため、金融機関に一括返済をしなければなりません。
任意売却では、売り主と債権者（金融機関など）と返済計画について相談することにより、無理のない範囲で分割返済が可能となります。
分割返済であれば、自己破産を選択することなく、支払い続けることもできます。
4.任意売却のデメリット
任意売却のデメリットは、住宅ローン滞納によって信用情報に傷がつく、競売になる可能性もある、不動産会社の選択を誤ると失敗するケースもあるなどの3つがあります。
デメリットを理解しておくことで、任意売却のリスクを回避することができます。
4-1.デメリット①個人情報に傷がつく
住宅ローンを滞納すると、個人信用情報に傷がつくといわれています。いわゆる「ブラックリスト」に登録されてしまうのです。
一般的には、3ヵ月以上滞納した場合は個人信用情報に掲載される可能性があります。個人信用情報に傷がつくと、約5年間は住宅ローンやカードローンなどを利用することができなくなるのです。
一方で、任意売却をするには6ヵ月以上の住宅ローンを滞納していることが条件になります。
4-2.デメリット②競売を申し立てられる
住宅ローンの滞納が続き、督促状や催告状が届いているケースでも任意売却を依頼しているだけでは安心できません。
なぜなら、必ずしも売却ができるとは限らないためです。物件によっては買い手がつかないこともあり、売れない間に競売にかけられる可能性もあります。
債権者による競売の申し立ては、債務者側ではどうすることもできません。
4-3.デメリット③不動産会社選びを間違えると騙される
任意売却業者の中には、悪質な不動産会社が存在するのも事実です。たとえば、売却する前に手数料を請求する・売買代金の差額を騙し取る・高額な引っ越し代を支払うと嘘を伝えるなどです。
任意売却を希望する場合は、実績が豊富で専門知識のある地域密着型の不動産会社が良いとされています。
5.不動産会社選びは慎重に行おう！
任意売却は、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、金融機関の合意によりローンが残ったまま不動産を売却する方法です。
メリットとして、手数料を売却額の中から差し引ける、仲介と同じように売却できる、ローンの残りを分割返済することができるなどの3つがあります。
競売と比較すると、かかった費用を自己資金で支払う必要がありますが、売却代金を残債に充てることができ、仲介と同じように一般の不動産取引で売却できるでしょう。
しかし、住宅ローンを滞納すると、個人信用情報に傷がついたり、買い手がつかない場合は競売にかけられたりする可能性もあります。
任意売却を希望する方は、悪質な不動産会社に注意しながら、実績が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。
Q&A
Q.任意売却とは、どんな制度ですか？
A.借入金(住宅ローン等)が返済できなくなった場合、金融機関の合意によりローンが残ったまま不動産を売却する方法です。不動産に抵当権が設定されている場合、ローンの支払いが何ヵ月も滞ると、最終的には競売にかけられ抵当権が実行されてしまうので注意が必要です。
Q.任意売却のメリットは？
A.一括返済などの強制力はなく、無理のない範囲で分割返済することができます。また、一般市場で不動産を売却することが可能です。詳しくは記事からご確認いただけますが、売却でお困りのことがあればお気軽にご相談ください。
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