不動産売却の7つの流れ！必要書類や4つの重要ポイントもご紹介

2023年11月17日
不動産売却
準備

不動産を売却したくても、具体的な流れが分からないという方は多いのではないでしょうか。取り引きを円滑に進めるために、売却の流れをつかむことは重要です。今回は不動産売却の流れと必要な書類、ポイントについて解説します。

1 不動産売却の大まかな7つの流れ
2 不動産売却時に必要になる書類一覧
3 不動産売却の流れで重要になる4つのポイント
4 不動産売却の流れを理解し、不明点は専門家へ

不動産売却の大まかな7つの流れ

初めて不動産売却をする方は、どのタイミングでどのような作業や手続きが必要になるのかが分からず不安に感じているのではないでしょうか。一般的に不動産売却は、次の7つの流れで進んでいきます。

自分で不動産売却についての情報収集を行う
不動産会社に売却の相談を行う
媒介契約を結ぶ
不動産会社が買い手募集を始める
買主がみつかったら売買契約を締結
不動産物件の引渡し・決済
不動産売却後に確定申告を行う

それぞれの流れで発生する作業や手続きについて、詳しく解説していきます。

流れ①自分で不動産売却についての情報収集を行う

まずは、所有している不動産がどのくらいの価格なら売れそうなのか、相場を調べるところから始めましょう。不動産は特にエリアの影響を大きく受けるため、近隣エリアで売り出し中、または成約済みの不動産価格を調べるのがおすすめです。

近隣エリアの不動産価格は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムといったサイトで相場を調べることができます。レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムは、誰でも閲覧できます。

レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構が運営するサイトです。詳細な住所は記載されていないものの、最寄り駅からの距離や専有面積、築年数などの条件で絞り込んだうえで、マンションと戸建ての成約価格をチェックできます。国土交通省が運営する土地総合情報システムは、エリアごとの土地の取引価格や地価公示価格を確認できるため、土地の相場把握に役立つサイトです。そのほかに不動産ポータルサイトや不動産会社の店頭に掲示されている売り出し中の物件情報をチェックする方法もあります。

流れ②不動産会社に売却の相談を行う

周辺相場をつかんだら、不動産会社に売却相談をします。相談する前に売却時期や売却価格などの希望条件を整理し、不動産会社の担当者に説明できるようにしておきましょう。売却相談当日は物件パンフレットや登記事項証明書、図面など物件の基本情報が分かる資料を手元に準備しておくと話がスムーズです。

売却したい不動産の情報や希望条件を伝えたら、次に売却査定を依頼します。売却査定は机上査定と訪問査定の2種類あります。机上査定とは近隣不動産の売り出し価格や成約価格などをベースにおおよその査定価格を出す方法で、訪問査定とは不動産を直接みてもらい高精度な査定価格を出す方法です。

査定価格は依頼する不動産会社によって大きく異なります。まずは複数社の机上査定を受けて比較検討したあとに、訪問査定を受ける方法がおすすめです。

流れ③媒介契約を結ぶ

販売活動や契約手続きなどのサポートを受けるために、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には不動産の売り出し価格や成約時に支払う仲介手数料の金額などの記載が必要です。不動産の売り出し価格は、売主の希望価格と査定価格の結果をもとに決定します。仲介手数料は法律で上限額が決められているため、事前に確認しておきましょう。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の3種類あり、特徴が異なります。

一般媒介契約では複数社に販売活動を依頼できるため購入希望者の幅が広がる可能性がありますが、進捗状況を把握しづらいのが難点です。一方で専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社による積極的な販売活動が期待できますが、依頼する不動産会社の実力次第では苦戦する恐れもあります。それぞれに一長一短あるため、物件の特性などを見極めて最適な種類を選びましょう。

流れ④不動産会社が買い手募集を始める

媒介契約を締結したら、販売活動開始です。不動産会社は不動産流通機構（レインズ）への物件登録や、住宅情報誌への掲載、チラシのポスティングなどさまざまな媒体を使って購入希望者を探します。

各媒体によって購入希望者へのアプローチ方法が異なるため、どの媒体を使うのか不動産会社とよく話し合いましょう。たとえば不動産流通機構（レインズ）に登録すると多くの不動産会社の目に触れるため、不動産会社経由で顧客に幅広く情報発信されます。住宅情報誌は有料のものもありますが、真剣に不動産購入を検討している方に読んでもらえるのが魅力です。チラシのポスティングは、物件の周辺住民のなかで住み替えを検討している方などにアプローチすることができます。

また販売活動中は現地販売会、オープンルームや内見など、購入希望者が直接物件を見学する機会も増えます。購入希望者がそこでの生活を想像しやすいメリットがありますが、散らかっていたり汚れていたりすると、購入意欲を下げてしまうリスクもあるため注意が必要です。事前に清掃をしっかり行い、綺麗な状態で購入希望者を迎えられるようにしましょう。

流れ⑤買主がみつかったら売買契約を締結

「この物件を購入したい」という人が出てくれば、購入申込書を受領します。購入申込書は買付申込書や買付証明書ともいい、購入希望者が売主に対して物件を購入する意思や売買価格・引渡し時期などの希望条件を伝えるための書類です。一度に複数の購入希望者が現れた場合は、売主は購入申込書の内容によって買主を選ぶことになります。

買主が決定したら、双方で契約条件を詰めて最終決定します。さらに買主の住宅ローン事前審査と物件の最終調査を行い、取り引きに問題がないことを確認後、売買契約の手続きに入っていきます。仲介を依頼している場合、売買契約書や重要事項説明書を作成するのは不動産会社です。

売買契約書には、契約違反による解除や契約不適合責任など重大な事項が記載されています。後々トラブルが起こった際に「知らなかった」とならないよう、契約締結前にしっかりと読み込んでおきましょう。

売買契約当日は売主と買主、不動産会社が一堂に会し、重要事項説明書と売買契約書の読み合わせを行います。その後契約書類に署名捺印し、手付金を受け取る流れです。

流れ⑥不動産物件の引渡し・決済

売買契約を締結したら買主の住宅ローン本審査を経て、決済・引渡しとなります。住宅ローンの返済が残っている場合は、引渡しまでに住宅ローン完済と抵当権抹消をしなければなりません。また、売主と買主間のトラブルを防ぐ観点から、決済と引渡しは同時に行うのが原則です。

当日は所有権移転登記の手続きも行われるため、契約当事者と不動産会社のほかに司法書士も同席します。最初に行われるのは、司法書士による本人確認と所有権移転登記に必要な書類の確認です。そして売買代金から既に受領済みの手付金の額を差し引いた残代金を銀行振込もしくは現金で受け取ります。固定資産税や管理費などの清算もこのタイミングです。

買主から残代金と清算金の支払いが確認できたら、領収書を発行します。その後、売主から買主へ物件の鍵や取り扱い説明書などを引渡します。最後に司法書士報酬と不動産会社への仲介手数料を支払って無事に取り引き完了です。

流れ⑦不動産売却後に確定申告を行う

不動産売却した翌年は確定申告が必要になるケースがあります。確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間で発生した所得額を税務署に申告する手続きで、翌年の2月中旬から3月中旬までの1か月が申請期間です。

不動産売却によって売却益が発生した時は、確定申告が必要になります。売却益とは、物件の取得費用よりも高く売れた場合に得られる利益のことです。売却益は譲渡所得にあたるため、売却額に応じて譲渡所得税を支払わなければなりません。ただし一定要件を満たせば、特別控除の特例も受けられます。

一方で取得費用よりも安く売って売却損が出た場合、確定申告は必ずしも必要ではありません。しかし売却損が出た場合も確定申告を行えば納税額が抑えられることがあるため、いずれにせよ確定申告は行っておいたほうが良いでしょう。

不動産売却時に必要になる書類一覧

不動産売却にあたって必要な書類は、全部で14項目あります。早めに準備しておきましょう。

1	身分証明書	本人確認のために必要。写真付きの運転免許証・パスポートなど。
2	実印・印鑑証明書	本人の実印。印鑑証明書は3か月以内のもの。
3	登記済権利書又は登記識別情報	法務局から交付される書類で、所有権移転登記のために必要。
4	住民票	現住所が登記住所と異なる場合に必要。3か月以内のもの。
5	固定資産税・都市計画税証明書、固定資産評価証明書	固定資産税の精算などで必要。
6	建築確認済証・検査済証	建築時の不動産が適法な建物であったことを証明する書類。
7	地積測量図、境界確認書	戸建て、土地の売却では必要。売却対象の土地を明らかにするための書類。
8	管理規約	マンション売却では必要。維持管理やペット飼育可否などのルールを定めた書類。
9	ローン残高証明書、ローン返済予定表	融資を受けている金融機関から発行してもらう。
10	銀行通帳	売買代金の入金確認に必要。
11	建築設計図書・工事記録	過去に施された設計・工事の確認で必要。
12	地盤調査報告書・住宅性能評価書など	持っていれば提示する。
13	過去の売買契約書・重要事項説明書など	持っていれば提示する。
14	パンフレット、広告など	持っていれば提示する。

不動産売却の流れで重要になる4つのポイント

不動産売却を進めるにあたっては、次の4つのポイントを押さえておくことが重要です。

不動産売却にかかる費用と税金を理解しておく
計画的に不動産売却を進めていく
素早く不動産物件の査定を依頼する
不動産売却の流れで分からない点があるならば専門家へ

どのポイントも売却を成功させるためには欠かせません。ここからはそれぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。

ポイント①不動産売却時にかかる費用と税金を理解しておく

不動産売買において買主が売買代金などの費用を支払うのは想像しやすいですが、売主にもさまざまな費用がかかります。主な費用としては、仲介手数料や登記費用、譲渡所得税、印紙税を始め、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記費用やローン返済手数料などもかかります。主な費用を一覧表にまとめました。

費用	内容	支払い時期
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬売却価格400万円超の上限額は売却価格×3%+6万円+消費税	売買契約締結時と決済・引渡し時の2回にわけて支払うことが多い
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙	売買契約締結前
抵当権抹消登記費用	住宅ローンの返済が残っている場合	決済・引渡し時
ローン返済手数料	住宅ローンの返済が残っている場合	決済・引渡し時
登記費用	登録免許税と司法書士報酬	決済・引渡し時
譲渡所得税	売却益が発生した場合	決済・引渡し時
ハウスクリーニング費用	住現在入居中の物件を売却する場合	決済・引渡し時

ご覧いただくと分かるように、費用を支払うタイミングはそれぞれ異なります。各費用がいつ・どのくらいの金額がかかるのかは、事前にシミュレーションしておきましょう。

ポイント②計画的に不動産売却を進めていく

不動産売却には、長い時間を要します。販売活動開始から売買契約締結までにかかる期間は、一般的に3か月程度です。さらに、売買契約締結後、引き渡しまでにかかる期間はマンションで2～3か月程度、一戸建てや土地で3か月～6か月程度です。一戸建てや土地の場合、隣地との境界線が明確でないと測量を行わなければならないため、マンションよりも引き渡しまでに時間がかかる傾向にあります。

ちなみに不動産会社選びや決済・引渡しを考慮すると、プラス1〜2か月程度の期間がかかります。物件によっては、さらに長期化することも珍しくありません。なかなか買い手がみつからない場合は、価格や売り出し時期などを見直すことが必要です。

また不動産は売り出す時期によって、売却のしやすさが大きく異なります。売却しやすい時期は、就職や就学で人の流れが増える1〜3月頃です。また9〜11月頃も転勤などと重なり、不動産売買が活発になります。時間に余裕がある場合は、理想的な時期に売り出せるよう計画的に売却を進めていきましょう。

ポイント③素早く不動産物件の査定を依頼する

できるだけ早い段階で複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格を知ることは売却を有利に進めるために重要なポイントです。売却したい気持ちはあるものの、どのくらいの金額で売れるか分からず、足踏みされている方も多いのではないでしょうか。不動産は築年数が経過するにつれて、査定価格も下がってしまうのが一般的です。少しでも売却を検討しているのであれば、早めに動きましょう。

また不動産会社に査定を依頼する時は、1社だけでなく複数社に依頼するのがおすすめです。査定は無料であることが多く、複数社に一括査定を依頼できる方法もあります。一社ずつ自分で依頼するのは手間がかかるため、時間を短縮するためにも一括査定がおすすめです。

おうちクラベルの無料一括査定は、大手から地元密着までさまざまな不動産会社の査定結果をまとめて取り寄せることができます。複数社を比較することで相場価格だけでなく最高価格も知ることができるのもポイントです。さらにAIによる高精度な査定結果も、その場ですぐに分かります。

ポイント④不動産売却の流れで分からない点があるならば専門家へ

さまざまな法規制や税金が絡む不動産売却は、とても難易度の高い取り引きです。どれだけ売却の流れを理解していても、実際に進める途中で必ず疑問点が出てくるでしょう。そのような時は、積極的に専門家に相談することが大切です。

不動産売却に関する情報は、インターネットで入手することもできます。しかし不動産売却は個別性が強い取り引きであるため、インターネットの情報だけで正しい判断をすることは困難です。誰でも気軽に発信できるインターネットの特性上、判断を誤らせるような情報が紛れていることもあります。

少しでも分からないことや不安なことがあれば、専門家に物件や取り引きの状況を伝えたうえで相談するのが得策です。販売活動に関することは不動産会社、登記に関することは司法書士など各分野の専門家に相談すると良いでしょう。誰に相談するべきか分からない場合は、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産売却の流れを理解し、不明点は専門家へ

不動産売却の流れについて解説してきました。売却を有利に進めるために、全体の流れを頭に入れておくことは重要です。次のプロセスを念頭におきながら、必要書類や手続きなどを進めておくこともでき、余計な時間の短縮にもつながります。

不動産売却を考えているのであれば、早めに複数の不動産会社に一括査定を依頼するところから始めてみましょう。疑問点があればすぐに相談することも大切であるため、信頼できる不動産会社をみつけることが売却成功の第一歩となります。

「おうちクラベル」では、複数の不動産会社に一括で査定依頼できます。実績豊富であることはもちろん、安心感や店舗ネットワークなどさまざまな強みを持つ不動産会社が揃っているため、信頼できるパートナーがみつかるでしょう。

Q.所有している不動産を売りたいのですが、まず何から始めれば良いか教えてください！
A.まずは、所有している不動産相場を自分で調べてみましょう。近隣エリアで売り出し中又は成約済みの不動産の価格が参考になります。レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどは、相場を把握するのに便利です。

Q.売主側にはどのような費用がかかるのか教えてください！
A.主な費用としては仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などがかかります。また必要に応じて抵当権抹消登記費用やローン返済手数料などもかかります。特に仲介手数料は売却価格にもよりますが、数百万円程度にものぼる高額な費用です。どのくらいの費用がかかるか計算し、あらかじめ見込んでおきましょう。