土地総合情報システムと呼ばれているシステムは、不動産に興味がない方だとあまり馴染みがなく、初めて耳にする方も多いかもしれません。
しかし、不動産に興味がある場合や、不動産売却価格の相場を知りたい状況にあれば、土地総合情報システムは大いに役立ってくれるはずです。
土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している不動産の取引価格や国土交通省が運営している地価調査の価格を確認できるサイトであり、土地の取引を行う方にとって、非常に便利なサイトとなっています。
不動産取引においてとても役立つサイトなため、不動産関係者はもちろん、不動産の売却を検討している方も知っておいて損はないサイトです。
今回の記事を読むと、不動産価格の相場の調べ方が分かるようになります。
そもそも土地総合情報システムってなに？
出典：国土交通省「土地総合情報システム」
土地総合情報システムは、国土交通省が2006年4月から運営している不動産の公示価格や取引価格・地価公示の価格を閲覧できるWebサイトです。
誰でも利用でき、気軽に不動産価格の相場を調査できるサイトとして知られています。
不動産市場の信頼性や透明性を高めることを目的としており、不動産の取引相場を幅広く一般の方にも、知ってもらうためのシステムです。
簡単に相場を調べられるため、不動産業界で働く方はもちろん、不動産の売却を検討されている個人の方にとっても役立つサイトとなっています。
土地総合情報システムに備わっている機能
では、実際にどのような機能が備わっているのかをご紹介していきます。
主な機能は以下の通りです。
- 不動産取引価格情報
- 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
- 不動産取引価格アンケート
これらの機能を使うと、土地情報を多角的にみることができます。
この章では、それぞれの機能について詳しく解説していきます。
機能①不動産取引価格情報検索
不動産取引価格情報検索を使用すると、実際に行われた不動産取引のデータをみることができます。
検索できる情報量も多く、不動産価格の相場を調べるときには非常に便利な機能です。
ただし、地番等の記載はないため、特定のエリアの相場を調べることはできません。では、具体的にどのような情報があるのかを紹介していきます。
- 所在地
- 地域（住宅地or商業地or工業地or宅地見込み地）
- 最寄駅（名称/距離）
- 取引総額
- 坪単価
- 面積
- 平米単価
- 形状（正方形/袋地等 等）
- 今後の利用目的（住宅/店舗/事務所 等）
- 前面道路（幅員/種類/方位）
- 都市計画（都市計画区域/用途地域）
- 建ぺい率
- 容積率
- 取引種類
対象となる周辺の物件情報を調べていくと、おおよその相場がみえるようになってきます。
なかには、不動産会社のサイトなどをみて相場を知ろうとする方もいます。しかし、その場合には注意が必要です。なぜなら、不動産会社のサイトに掲載されている売り出し価格と、実際に契約が完了するときの成約価格には違いがあるからです。
不動産を売却するときには値下げ交渉は決して珍しい行為ではありません。むしろ、頻繁に行われていると考えた方がいいでしょう。
売却できない期間が長ければ値引きの割合が大きくなるケースもあるため、不動産会社に掲載されている価格を参考にしていると、成約価格と大きな開きがある場合も珍しくないのです。
不動産取引価格情報検索を使えば、実際に成約された価格が分かるため、信用度の高い情報を入手できるといった特徴があります。
機能②国土交通省地価公示・都道府県地価調査
国土交通省地価公示・都道府県地価調査とは、専門家によって調べられた全国に設けられている基準地や標準地の土地の価格のことです。
この機能を使えば、それぞれの地域の公的価格が分かります。
公的価格とは、公的機関が公表している土地の価格で、公示価格・基準地評価額・相続税路線価・固定資産税評価額が存在します。
地価調査・都道府県基準地価でみられる情報は以下の通りです。
- 調査基準日
- 所在地/地番/住居表示
- 価格
- 交通施設への距離
- 地積
- 形状
- 利用区分/構造（敷地として利用されているか等/木造・鉄骨造・RC造の違い等）
- 利用現況
- 周辺の土地の利用現況
- 前面道路の状況
- 用途地域等都市計画の情報
- 建ぺい率/容積率
サイト上に表示されている地図を基に、対象エリアを絞り込んでいくと、地価公示と都道府県地価調査を確認できるため、売却予定不動産の近くにある基準地や標準地の情報を調べて、距離や利用形態を考慮していくと、ある程度の相場がみえてきます。
ただし、こちらの公的価格と成約価格には開きがあるケースもあるため、あくまで参考程度にしておくのがいいでしょう。
機能➂不動産取引価格アンケート
不動産取引価格アンケートは、実際に取引した物件に関する情報を回答するものです。不動産の取引をすると、国土交通省土地鑑定委員会と名前の入った封筒で、取引した方に調査票が郵送されます。
アンケートの目的は、不動産の実際の取引価格に関する情報を個別の物件が容易に特定できないようにして、国土交通省ホームページで公表するためです。
Web上で回答するには、調査票の左下に記載された調査票番号とパスワードを利用して入力します。アンケート発送後1～2か月たつと回答できなくなるため注意しましょう
土地総合情報システムの特徴
土地取引に透明性をもたらせるといわれている土地総合情報システムには、4つの特徴があります。
それぞれ、いい点もあれば悪い点もあるため、使用する前にはそれぞれの特徴を理解しておかなければなりません。
ここでは、それぞれの特徴について詳しく説明していきます。
土地や建物等の取引価格をみられる
土地総合情報システムを利用すれば、土地や建物、中古マンションが取引されたときの価格を確認できます。
しかし、一点だけ注意しておかなければならない点があります。実は、ここで表示されている金額は取引総額なのです。
取引総額とは、土地価格と建物価格の合計額で、それぞれの価格が表示されているわけではありません。
つまり、みている情報が土地だけなのか、建物がある状態なのかは確認できないのです。当然、建物があった場合には、その状態によって金額は大きく変わるため、目の前の数字を鵜呑みにしてしまうのはとても危険です。
また、マンションの場合はマンション名が分からないため、ほとんど参考にならない部分があります。
そのため、調べるときにはあくまで参考程度にとどめておくようにしましょう。
どうしても、詳しい価格を知りたいのであれば、不動産会社への査定依頼を検討してみましょう。不動産会社に依頼すると、自社の取引実績やレインズと呼ばれる不動産会社しかみられないネットワークシステムを使用して相場に近い査定額を算出してくれます。
農地や林地の情報が検索可能
土地総合情報システムは、農地や林地の検索もできます。農地や林地は売買件数自体がそれほど多くありません。そのため、不動産会社が持っているデータも少ないのが現実です。そういう意味では、かなり貴重な情報だといえるでしょう。
一応、農地の相場を知る方法として各県の「田畑売買価格等に関する調査結果」と呼ばれる資料があるのですが、こちらの資料はかなり専門性が高い内容で、決して分かりやすい資料とはいえません。
その点、土地総合情報システムの都道府県地価調査には林地の評価ポイントがあり、昔から取引情報を収集しているため、農地や林地の相場を知るときには大きく役立つものとなっています。
また、農地や林地は広範囲にわたる特徴があるため、市区町村レベルで相場を把握しても大きく外れることがないといった特徴もあります。
農地や林地を売却したいと考えているのであれば、一度、土地総合情報システムで過去の取引内容を確認してみましょう。
坪単価を計算しやすい
不動産取引価格情報検索には、表示される情報のなかに平米単価の項目が存在します。平米単価の項目があるおかげで、坪単価の平均を簡単に算出できます。方法はいたってシンプルです。
まずは、地域名を検索したあとに、単純に平米数を足していき検索数で割るだけで算出できます。
計算式は、坪＝平米 × 0.3025です。
実際に簡単な例を挙げると、以下のようになります。
100平米 × 0.3025=30.25坪
200平米 × 0.3025=60.5坪
300平米×0.3025=90.75坪
細かく所在地を調べられない
先述の通り、土地総合情報システムでは、地番などの詳細な情報までは記載されていません。
そのため、おおよその相場は分かっても、細かく調べられないといった特徴があります。
実際、同じ町内にある不動産でも売却される価格に大きな開きがあるケースは珍しくありません。
なぜなら、それぞれの不動産によって、近隣環境・状態・築年数などに違いがあるからです。
そのため、あくまで相場の目安としての指標だと考えておかなければ、間違った相場認識を持ってしまう場合もあるため注意が必要です。
もし、より詳しい相場価格を知りたい場合には、不動産会社への査定依頼を検討する必要があります。不動産会社であれば、過去の取引実績やレインズを用いて、より精度が高い相場価格の情報を得られるでしょう。
土地総合情報システムの信頼度
そもそも、土地総合情報システムの信頼度はどうなのか？このような疑問を持つ方もいるかもしれません。
実際、ここまでにも詳細な位置までは分からないため、あくまで参考程度にとどめておきましょうと記してきました。
この章では、土地総合情報システムの信頼度について説明していきます。
アンケート回答率が低いため情報が少ない
不動産取引価格情報検索は、実際に取引した方へのアンケートデータを基に情報が作成されています。この点だけをみれば、実情をあらわした情報だと感じる方も多いかもしれません。
しかし、検索する際には考慮しておかなければならないことがあります。それは、アンケートの回答率です。
不動産取引を行った方には、アンケートが郵送されます。しかし、実はこのアンケートに回答義務はありません。アンケートへの回答は、あくまで個人に任されているのです。
ここで気になるのがアンケートの回答率ですが、その数字は17%となっています。
全体の2割弱の方しか回答していないという情報量としては少な過ぎる状況なため、必ずしも正確な情報だとはいい切れないでしょう。
参考となる相場価格を把握するためには便利なサイトですが、情報を鵜呑みにしてしまうと、あとで実際の相場との開きに驚くことになるかもしれません。
そのような事態を避けるために、土地総合情報システムは、あくまで相場情報の一つとしてみておき、より詳しく正確な情報を得るためには、ほかの媒体を併用する必要があります。
不動産会社によって取引情報が異なる
より正確な相場価格を知るためには、不動産会社へ依頼するのがいいと紹介してきましたが、ここでも注意しておかなければならない点があります。
それは、不動産会社によって取引情報は異なる点です。
なぜ、このようなことが起こるのでしょうか？理由の一つにレインズの存在があります。
レインズとは、不動産会社だけがアクセスできるネットワークシステムで、不動産取引の情報を共有するためのものとなっています。
しかし、レインズで共有されている情報は、全体の11%でしかありません。残りの89%の情報はみえていないのです。
つまり、不動産会社が持っている情報は、自社が行った取引＋レインズに掲載されている11%分の情報だけになります。
不動産会社によって取引件数が異なるため、査定額に大きな差がでてしまうのです。
正しい不動産価格を出すには一括査定がおすすめ
不動産会社によって査定額に開きがあるとすれば、一つでも多くの不動産会社から査定額を出してもらいたいと思うのは当然でしょう。
しかし、実際多くの不動産会社に出向き、査定依頼を申し込むのは、時間も労力もかかります。
そこで、役立つサービスが不動産の一括査定です。
一括査定とは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を提示してもらうサービスのことです。もちろん、複数の不動産会社が査定するため、査定額には開きがあります。
しかし、ここにこそ一括査定の強みはあるのです。
複数の査定額を手に入れると、最高価格・最低価格・平均価格を知ることができます。
これらの金額を把握すれば、その後の対応が行いやすくなるのです。早く売却したい場合には、平均相場より低く売り出すことで早期成約の可能性が高まるのがポイントになります。
ある程度の相場が分かり、より詳しい金額が知りたくなったときには、一括査定のおうちクラベルの利用を検討してみましょう。
不動産価格を知りたいなら土地総合情報システムと一括査定の併用を
不動産の相場を知りたいときには土地総合情報システムが便利です。土地総合情報システムを使用すると、過去の不動産取引の実態が分かるようになります。
ただし、「番地までの詳しい位置」「土地だけなのか土地＋建物なのかといった詳細な状態」までは分からないため、あくまで参考程度にとどめておく必要があります。
もし、より詳しい金額を知りたくなったときは、一括査定の併用を検討してみましょう。
一括査定を利用すると、複数の不動産会社から査定額を入手できますため、早速おうちクラベルで一括査定をしてみてはいかがでしょうか？
最高額・最低額・平均額が分かると、より精度が高い相場がみえるようになってくるはずです。
Q.土地総合情報システムは信用できるサイトなのでしょうか？
A.ある程度の相場を知るといった意味では非常に便利なサイトです。しかし、アンケートへの回答率の低さや、詳しいエリアや不動産状況までは分からないといった問題もあるため、あくまで一つの目安として参考程度にとどめておく方がいいでしょう。
Q.土地総合情報システムは誰でも利用できるのでしょうか？
A.土地総合情報システムは、誰でも簡単に利用できます。あらかじめ、土地総合情報システムで近隣の情報を調べておくと、不当に安値で売り出されるようなケースを防げるため、一度、利用して近隣の相場価格を簡単に確認しておきましょう。
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