マイホームなどの不動産を売却したときに利益が出ると、所得税の課税対象になります。
3,000万円の特別控除制度という制度を使うことで、支払わなければならない所得税の額をある程度軽減することができます。
そこで、この記事では「3,000万円の特別控除制度の概要」「制度を利用するための要件」「制度を利用できるケース」を軸に、3,000万円特別控除制度について詳しく解説していきます。
制度に対する理解を深め、不動産売却の成功につなげましょう。
3,000万円特別控除とは？
3,000万円特別控除とは、所有期間の長さに関係なく所得した金額から最高3,000万円まで控除できる制度のことです。この制度を利用することで、売却した際に発生する税金を減らせます。
特に不動産は売却益が莫大であるため課せられる税金の金額も大きいです。
しかし、3,000万円特別控除を行うことで、不動産を売却して得られた譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
3,000万円を超える部分には、39.63％（所有期間5年以下）又は20.315％（所有期間5年）がかかってきます。10年保有していた場合に適用される軽減税率の特例と併用して利用することもできます。
3,000万円特別控除制度を利用するための要件
3,000万円特別控除制度を利用することができる要件はそれぞれ以下の通りになっています。
(1) 自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家や敷地などの場合には、住まなくなった日から3年経った年の12月31日まで利用ができます。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家を取り壊してから1年以内に契約を結ばれ、住まなくなった日から3年経った年の12月31日まで利用ができます。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などそのほかの利用をしていないこと。
(2) 売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の期間は今年中であるため、それまでに売ること。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売ったあとに売った家屋で同居する親族、内縁関係にある方、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より引用 出典： https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
次に、実際に3,000万円の特別控除を実際に利用した場合を説明していきます。実際の税金の金額は以下のように計算することができます。
所得税の金額＝（譲渡所得 – 3,000万円）×税率
「マイホームやマンションなどを売却して得られた利益が3,000万円を下回るのであれば税金がかからなくなる」という、不動産売却を検討している方にとっては絶対に知っておきたい制度です。
3,000万円特別控除制度に該当するか問題となるさまざまなケース
3,000万円特別控除制度に該当するか微妙なさまざまなケースが存在します。そのケースは以下のようなものを指します。
- 相続でマイホームとなったケース
- 賃貸していた不動産を売却するケース
- 住んでいた不動産を取り壊して譲渡するケース
- 住んでいた不動産が空き家になったあとに売却するケース
それぞれ詳しく解説していきます。
相続でマイホームとなったケース
相続でマイホームとなってケースは3,000万円特別控除制度を受けることができます。
3,000万円特別控除制度は以下の要件を1つでも満たせば、受けることができます。
- 現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡の場合
- 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合（この間に貸付や事業用に供していても適用となる）
- 災害などにより居住していた家屋が滅失したときは、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
- 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合（取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる）
※国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より引用 出典： https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
まとめると、商業用ではなく自宅であれば制度の利用ができます。
しかし、この特例を受けるためだけの仮住まいへの引っ越しや建て替えをするといった一時的利用や別荘は利用不可となっているため注意しましょう。
賃貸していた不動産を売却するケース
賃貸していた不動産を売却するケースは、注意が必要です。移住してから3年が経過してしまうと制度が使えなくなります。なぜなら、3,000万円特別控除制度の適用要件に次のように定められているからです。
「自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。」
そのため、居住しなくなってから3年を経過してしまうと制度が使えなくなってしまうため注意が必要です。
借家契約を2年～3年の定期借家契約で締結するなどして制度を使うための工夫が必要になってきます。
住んでいた不動産を取り壊して譲渡するケース
住んでいた不動産を取り壊して譲渡をする場合でも、制度の利用ができます。ただし、条件が以下のような2つがあります。
- ・居住しなくなってから3年間経過していないこと
- ・1年以内に売買契約すること
この条件を満たしていないと利用することができないため注意しましょう。また、敷地を別な方に貸してしまうと制度が利用できなくなります。
住んでいた不動産が空き家になったあとに売却するケース
住んでいた不動産が空き家になったあとに売却するケースは、住んでいた家が実際に居住用財産かどうかが争点になります。
高齢者が介護のために老人ホームで生活している場合、不動産がいつでも住める状態であれば「居住用財産」として認められる可能性があります。
また、すでに老人ホームに移り住んでいる場合でも、移ってから3年経過していなければ制度の利用ができます。そのため、マイホームを空き家にする場合には、先々手放すことやどのくらいの期間家を離れるのかをあらかじめ考えておく必要があるでしょう。
3,000万円特別控除制度を利用するための手続き
3,000万円特別控除制度を利用するためには、不動産を売却した「翌年」に税務署に申告をしなければなりません。特別控除制度の申告をする時期は、所得税の確定申告のタイミングと同じ（毎年2月16日～3月15日）です。
申告方法には、以下の方法が存在します。
- 税務署に行って書類を提出する
- 電子申告システムを利用する
- 郵送で必要書類を送る
売却益が3,000万以上で、特別控除を利用したとしても税金を支払わなければならない場合、確定申告と同じタイミングで納税を行うようにしましょう。
3,000万円特別控除の手続きに必要な書類は？
3,000万円特別控除の制度を利用する方法は、定められている書類を税務署に提出しなければなりません。提出しなければならない書類は以下の3つです。
- 譲渡所得の金額を計算するために必要な内訳書
- 確定申告を行うのに必要な申告書
- 住民票
譲渡所得の内訳書は国税庁のホームページからダウンロードすることができます。そのほかにも売却した不動産を取得したときの売買契約書や仲介手数料の領収書、売却したときの売買契約書や仲介手数料の領収書などが必要になります。
また、売却した不動産に住んでいなかった場合は、別途その不動産に以前住んでいたことを証明するための戸籍の附票などの書類を添付しなければなりません。この書類は売却した不動産に住んでいたことを明らかにするために必要です。
3,000万円特別控除を利用する際の注意点
3,000万円特別控除を利用するためにはいくつか注意しなければならない点があります。注意点は以下の2つがあります。
- 売却する不動産は居住用財産でなければいけない
- 売却する不動産が共有名義になっている場合
この点を知らずにいると、最悪の場合控除を受けられない可能性もあるため注意が必要です。それでは、1つ1つ詳しく解説していきます。
売却する不動産は居住用財産でなければいけない
3,000万円特別控除を利用する際の注意点1つ目は、適用要件のところでも指摘しましたが、売却する不動産は居住用財産（マイホーム）でなければならない点です。
売却した不動産に居住していた実態がない場合、特別控除の制度を申請しても認められない可能性が高くなります。
また控除の申請の際には、この制度を利用するためだけに不動産の売却を行ったケースや一時的にしか使っていないにもかかわらず制度を利用しているケースなどもしっかりチェックされるため注意しましょう。
売却する不動産が共有名義になっている場合
3,000万円特別控除を利用する際の注意点2つ目は、売却する不動産が共有名義になっている場合です。
売却する不動産の名義が共有名義になっている場合、制度を受けられる控除額がかなり変わってきます。
1番重要なのは「この制度は不動産に対してではなく、名義者ひとりひとりが利用できる制度」であることです。そのため、夫婦での共有名義の場合、1人あたり最高3,000万円までの控除を受けることができます。
控除される金額は不動産に対しての持ち分に応じて変わってくるため、どのくらいの金額になるかは個別の計算が必要です。
不動産売却をするなら3,000万円特別控除制度を利用しよう
不動産売却をするなら3,000万円特別控除制度を利用することをおすすめします。
マイホームを売却する際に重要になってくるのが不動産会社選びです。数あるなかから自分に合った不動産会社をみつけるのは時間がかかってしまい、結果的に損をする可能性もあるでしょう。そのため、不動産売却をするなら一括査定サービスを使った効率的な不動産会社選びがおすすめになります。
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Q.3,000万円特別控除とは？
A.不動産売却のときに、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例で、売却した際に発生する税金を減らすことができる特別制度です。
Q.3,000万円特別控除制度を受けるために必要な書類とは？
A.主に3つの書類が必要です。譲渡所得の金額を計算するために必要な内訳書・確定申告を行うのに必要な申告書・住民票が必要になってきます。それに加えて手続きにかかった領収書も必要になってくるため取っておくようにしましょう。
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