【2022年度版】住宅借入金等特別控除とは？仕組みや控除期間、計算方法について解説

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローンで家を購入したりリフォームをしたりした人が利用できる控除の制度です。今回は住宅借入金等特別控除の基本的な仕組みや効果、申請に必要な手続きなどをまとめて解説します。

住宅借入金等特別控除とは？

住宅借入金等特別控除とは、住宅ローン等を利用して住宅を新築・購入・リフォームした場合に利用できる制度であり、「住宅ローン控除」あるいは「住宅ローン減税」とも呼ばれています。具体的には、住宅購入後の一定期間にわたって、毎年の年末時点における住宅ローン残高を基に計算された金額が所得税から税額控除される仕組みです。

なお、控除期間についてはさまざまな特例によって変動することもありますが、原則は10年間です。ただ、2022年度の税制改正により、2022年4月からは新築住宅と事業者が売主の中古住宅の場合、控除期間が13年まで延長されることとなっています。

控除を受けるための必要条件

住宅借入金等特別控除を利用するためには、住宅ローンを利用することが前提ですが、それ以外にもいくつか満たさなければならない要件があります。

※特例措置が適用される場合は、40平米以上50平米未満かつ合計所得金額が1,000万円以下であること

要件の数は多いものの、一般的な住宅の購入・新築であれば、自然に該当しているケースも少なくありません。たとえば、「床面積の2分の1以上が居住用」という条件は、主に店舗併用住宅などを建てた方に関係のある項目です。

また、住宅ローンの借入期間は10年を超えるのが一般的であり、取得ルートに関する条件も特殊なケースを除けば多くの方が自然にクリアします。なお、合計所得に関する条件は長らく3,000万円の状態が続いていましたが、2022年4月からは2,000万円以下に引き下げられるため注意しておきましょう。

住宅借入金等特別控除の手続き方法

住宅借入金等特別控除を利用するためには、確定申告を行う必要があります。入居した翌年の確定申告の時期に、通常の確定申告書に加えて「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を用意して、所定の方式で提出すると適用されるようになります。

なお、給与所得者の場合であっても初年度は確定申告が必要となりますが、次年度からは通常の年末調整のみで適用されるため安心です。また、住宅借入金等特別控除は「還付申告」にあたるため、入居の翌年から5年間はいつでも申告することができます。

住宅借入金等特別控除の控除額

住宅借入金等特別控除の具体的な金額は、「毎年の年末時点における住宅ローン借入残高の0.7％」で計算します。金額の計算方法についても、長らく「残高の1％」とされてきましたが、2022年4月以降は大きく引き下げられている点に注意が必要です。

そのうえで、住宅借入金等特別控除には借入限度額が決まっており、旧制度と2022年4月からの新制度では大きな違いがあります。変更内容はとても複雑なため、表で確認しておきましょう。

※2023年までに新築の建築確認を済ませていれば2,000万円

たとえば、2022年4月以降に一般の新築住宅を購入して、2023年の末までに入居をすると、1年間の最大控除額は「3,000万円×0.7％＝21万円」となります。そのうえで、もう1つ注意しておく必要があるのが、「その年に納めた所得税＋住民税」の金額です。

住宅借入金等特別控除は、納めた所得税や住民税から差し引かれる「税額控除」にあたるため、仮に最大控除額が所得税・住民税を上回っていたとしても、その分については適用されません。所得税や住民税は、年収や適用される所得控除（配偶者控除など）によって異なるため、自分がどれくらい控除されるのか確認しておくことが大切です。

所得税の場合

住宅ローン控除の適用を受ける場合、新築住宅と中古住宅とでは最大控除額が異なるため注意が必要です。それぞれの最大控除額について一般住宅の場合でまとめると、以下のとおりです。

所得税の最大控除額は物件の種別によって異なるため、どれくらい税負担が軽減されるのかを把握しておくことが重要です。

住民税の場合

住民税も所得税と同様に、新築住宅と中古住宅の場合で違いがあります。それぞれの違いについてまとめると、以下のとおりです。

所得税の住宅ローン控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった分は翌年度の住民税から控除します。

住宅借入金等特別控除の必要書類

住宅借入金等特別控除が適用されるには、確定申告を行う必要があります。主に必要となる書類としては、次のものが挙げられます。

また、上記の書類のほかにもさまざまなシチュエーションごとに追加で必要となる書類もあります。どのような書類が必要となるかを詳しくみていきましょう。

追加書類①土地分の住宅ローンがある場合

住宅ローンに土地が含まれている場合には、土地の登記事項証明書か売買契約書の写しのどちらかが必要になります。登記事項証明書は法務局で入手が可能であり、売買契約書は物件を購入した際に受け取っているはずです。

マンションや建売住宅、中古住宅の場合は売買契約書に土地分も記載されているため、建物分と一緒のもので構いません。

追加書類②認定住宅の場合

長期優良住宅や低炭素住宅の場合、控除限度額が大きくなるため必要な書類も多くなります。追加書類として必要なものは、次のものです。

上記の書類は、工事を行った施工会社や売主から入手できます。

追加書類➂2年目以降の手続きの場合

給与所得者の場合、2年目以降の手続きは勤務先の年末調整で行うことになります。1年目の確定申告が終わってから、住宅借入金等特別控除に必要な書類が税務署から送られてくるため、金融機関から送付されてくる年末残高等証明書とあわせて勤務先に提出しましょう。

必要書類としては、以下のものが挙げられます。

住宅借入金等特別控除ってホントにお得？

住宅借入金等特別控除は、住宅ローン契約者の年収や借入額によって控除額が異なります。そのため、基本的な特徴を押さえたうえで賢く活用することが大事です。

どのような点に気をつけておくべきかを解説します。

新築住宅の場合は控除期間が13年間に

住宅借入金等特別控除は、消費税が10％に引き上げられた2019（令和元）年10月に、控除期間が13年間に延長されました。13年間の特別控除を受けられるのは、新築住宅や事業者が売主の中古住宅で、個人売主の中古住宅は適用の対象外となっています。

所得額や住宅ローンの条件、入居期限や住宅の条件などを満たす方に適用されるのが特徴です。利用できる方の要件としては、次のとおりです。

また、適用の対象となる住宅の要件については以下のとおりとなります。

適用される要件が細かく定められているため、実際に自分のケースで当てはまるのかは税理士に相談をしてみましょう。

住宅借入金等特別控除の早見表

住宅借入金等特別控除における控除額は、年収や家族構成、借入額などからおおよその目安を知ることができます。建物価格3,000万円、固定金利1.5％、返済期間35年として年収別に住宅ローン控除額をシミュレーションすると、以下のとおりです。

上記の控除額を踏まえたうえで、住宅ローンの借入額を検討してみると良いでしょう。

住宅借入金等特別控除の控除期間と計算方法

住宅借入金等特別控除は、新築住宅のケースと中古住宅のケースで、控除期間や計算方法が異なります。それぞれの特徴について紹介します。

認定住宅の新築住宅の場合

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローンの年末残高の合計額よりも少ないときは、取得費などの費用が控除額となります。国税庁のサイトに控除期間と控除額の計算方法が記載されているため参考にしてみてください。

※【国税庁】No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)より引用

中古住宅の場合

一方、中古住宅のケースでは以下のようになっています。居住した年によって細かく計算方法が異なるため、国税庁のサイトに掲載されている表を参考にして、税理士に相談をしてみましょう。

（注）　この場合の「住宅取得等対価の額」は、補助金および住宅取得等資金の贈与の額を控除しないで計算した金額をいいます。

※【国税庁】No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）より引用

住宅借入金等特別控除は適切なタイミングで！

住宅ローンの借入を行うときは、住宅借入金等特別控除の基本的な仕組みについて理解をしておく必要があります。年収や家族構成などによって控除額は異なりますが、うまく活用することで税負担の軽減につながるはずです。

住宅を取得する際に大まかな目安を把握していれば、前向きに検討できる材料となるでしょう。ただし、居住を始めた年などで控除額の計算は細かく分けられているため、気になるときは早めに税理士に相談をしてみましょう。

Q.住宅借入金等特別控除についてよく分かりません。教えてください！
A.住宅借入金等特別控除とは、住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入または増改築した場合で、一定の要件に当てはまるときは、その借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額をその住宅を居住の用にした年以後の各年分の所得税額から控除するという特例のことです。詳しくは本記事を参考にしてください。

Q.住宅借入金等特別控除に必要な書類ってなんですか？
A.住宅借入金等特別控除に必要な書類は、確定申告書や控除額の計算明細書、住宅取得資金に関する年末残高証明書、家屋の登記事項証明書等が挙げられます。ほかにもシチュエーションによって必要書類が異なるため、本記事を参考にしてください。

おうちクラベル編集部

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藤尾 尚也

(不動産分野) 公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者

(保険・証券分野) トータルライフコンサルタント、証券外務員１種
(情報分野) プライバシーコンサルタント、文書情報管理士

早稲田大学文学部卒業。平成3年(1991年)ファイナンシャルプランナー資格取得。
30年以上に渡って法人の節税対策・事業継続計画・事業承継並びに個人の相続対策を目的としたアセットマネジメントソリューション業務に従事。
経営コンサルティング会社、保険会社、証券会社、不動産会社での実務経験と実績に裏付けられた実戦力をベースに不動産、金融、個人情報の分野を跨いだ資産を扱うアセットマネジメントをワンストップ型のソリューションサービスで提供しています。

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