不動産の売却を考える際に気になるのは、「どのくらいの価格で売れるのか」ではないでしょうか。なかには、「どうしたらもっと高く売れるのか」と考えている人もおられるかもしれません。家を高く売るにはコツがあります。そしてそのコツに沿って販売活動を行うことで高く売れる可能性もあります。
本記事では、家を高く売る方法について紹介します。合わせて売却活動時に気を付けたいことや一般的な手順なども解説しますので参考にしてください。
1.家を高く売る方法6選
気になる、「家を高く売る方法」にはどのようなものがあるのでしょうか。代表的な方法を6つご紹介します。
1-1.不動産一括査定サイトを活用する
不動産一括査定サイトとは、家にいながら複数の不動産会社に対して査定を依頼できるサイトです。利用にあたっては、査定してもらいたい物件の情報や申込者の情報を入力し、査定を申し込むことで各不動産会社から査定結果を受け取れます。
そして受け取った査定額や査定を行った不動産会社の実績や評判などを元に、最終的な売買活動のパートナーとなる不動産会社をどこにするかを検討します。
検討する際にやりがちなのが、一番高い査定額を掲示してくれた不動産会社に依頼しようと考えることです。しかし、現在受け取っているのはあくまでも査定価格で、実際の販売価格とは異なることをしっかりと理解しておきましょう。
また、査定額を提出してくれた不動産会社はその根拠も説明してくれるはずですので、どのような根拠に基づいて査定額を算出したのかについて、しっかりと確認することが大切です。不明な点があれば不動産会社に問い合わせて解決しておきましょう。
そのうえで最終的に媒介契約を結ぶ、信頼できる不動産会社を見つけるようにしてください。
1-1-1.おすすめの不動産一括査定サイト「おうちクラベル」
不動産一括査定サイトを利用するなら「おうちクラベル」がおすすめです。
おうちクラベルはソニーグループのSREホールディングス株式会社が運営しており、査定依頼先も実績豊富な優良企業をそろえています。また、AIによる査定も確認できますので、相場の目安を知りながら不動産会社による査定価格を比較できます。
おうちクラベルなら大手企業から地域密着の企業などさまざまな不動産会社に依頼できるため、最終的に信頼して依頼できる不動産会社が見つかるでしょう。
1-2.家の強み・弱みを理解して、賢くアピールする
家を高く売りたいならその家が持っている強みや弱みをしっかりと理解したうえで、買主に対してアピールすることが大切です。もちろん、強みだけではなく弱みも把握しておくようにしましょう。そのためには、売る前に弱みや欠陥がないかを調査することを忘れないようにしてください。
1-2-1.家の強みを洗い出す
家自体の評価は築年数やその立地、さらには面積などに影響されますが、実際にその家で生活するにあたって、魅力となるポイントがあれば積極的に伝えるようにしましょう。
特に、
- トイレやお風呂、キッチンなどをリフォームしており、最新の設備がそろっている
- 家の周辺に商業施設や病院などがそろっている
- 街の中心部に近いにもかかわらず、騒音の問題もなく、公園など緑が多い
などの魅力があるなら、内覧の際にしっかりとアピールしましょう。
1-2-2.家の弱みも調査する
反対に家が持っている弱みや欠点についても調査をし、把握しておきましょう。なぜなら、売る家に欠陥がある場合、その内容を事前に契約内容に記載しておく必要があるからです。もしそれを怠った場合、「契約不適合責任」が問われることになり、買主は売り主に対してさまざまな請求が行えることになっています。
実はこの制度は以前、「瑕疵担保責任」といわれていたものですが、2020年の民法改正により、より責任の重い「契約不適合責任」に変わることとなりました。
契約不適合責任では、瑕疵担保責任で求められていた責任に加え、さらに多くの責任が設けられています。
（瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い）
瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 | |
修理・代替物などの請求 | できない | できる |
損害賠償 | できる | |
契約の解除 | できる | |
代金の減額 | できない |
このように以前できなかった代金の減額や、修理の請求が売り主に対してできるようになっているため、家を売る際には事前に欠陥がないかどうかを必ず調べておく必要があります。
1-3.高く売れるタイミングを見極める
土地の査定においては「流動性比率」が用いられるケースが多く見られます。この流動性比率とは、市場や経済の状況に応じた価格修正率のことです。初期設定値は100％となっており85％～110％の間で変動します。
つまり、流動性比率が110％のときであれば相場の1.1倍で売れるということですし、流動性比率が85％だと相場よりも15％減額しなければ売れないということです。
ただし、家の価値は築年数によっても下落していくため、流動性比率と合わせて判断する必要があります。
実際、築年数が大きくなるにつれて建物価格は下落します。そのため、土地の流動性比率がどうなっているかをみながら、高く売れるタイミングを見極めることが大切です。
1-4.中古物件は築年数が古いものが多い傾向
家は築年数が浅ければ浅いほど売れるというわけでもありません。中古物件を安く手に入れ、必要に応じて修繕や簡単なリフォームを行いながら住むという考えの人もいます。
このような人はできるだけ安く物件を買いたいと思っているため、新築価格で売りに出ている物件を買おうとは思いません。
また、家の売却を考えている人も築浅のうちに早く高値で売っておこうと思っているわけでもありません。
確かに戸建ての中古物件は築20年を経過すると、建物部分の価値はほぼ0になるといわれていますが、実際には築15年以上の物件も多く売り出されており、築20年以上の物件の取引事例もあります。
1-5.内覧対策をしっかりする
家の売却に関して避けて通れないのが内覧です。購入希望者が家の中を見学にくる内覧は、購入希望者の購入意欲を左右する非常に大切なイベントです。
そのため、内覧時の対策として家の中の掃除および整理整頓をしっかりと行うようにしましょう。
玄関を開けたときに靴が散らばっていたり、玄関に道具が積み重なっていたりすると、印象が悪くなり、購入希望者の購入意欲も下がってしまいます。そのような事態を招かないように、事前にできる対策はしっかりと行っておきましょう。
1-5-1.水回りをクリーニングする
水回りは内覧時によく見られる場所でもあります。毎日使う場所ですので、きれいにしていないと心証が悪くなることもあります。
最近は洗浄力の高い洗剤が多く販売されているので、それらを利用して自分で掃除してもいいですし、頑固な水垢など自分の力ではなかなか落とせない汚れについては、ハウスクリーニングに依頼することも考えましょう。水回りだけのクリーニングなら家全体のクリーニングよりも低価格で済ませられます。
ハウスクリーニング業者に依頼する相場価格は以下のとおりです。
- 浴室：1万円～2万円
- トイレ：6,000円～1万3,000万円
- 洗面所：6,000円～1万円
- キッチン：1万円～2万4,000円
仮に水回り全部を依頼したとしても、7万円程度で行えます。
注意しなければならないのは、水回りの掃除をせずに引き渡してしまい、後に買主からリフォーム代を請求される可能性があることです。リフォーム代はハウスクリーニング代と比べて高額になるケースが多いです。
自分で先に気づいて行うことで、費用も抑えられるため、気になる点はハウスクリーニングを利用してきれいにしておきましょう。
1-5-2.自分で掃除する場合に準備しておくといいもの
ハウスクリーニングに依頼するのも1つの方法ではありますが、やはり日頃から少しずつきれいにしておくことを心掛けることが大切です。そうすることで、ハウスクリーニングに依頼することなく、きれいな状態を保つことができます。
掃除を行う際には、以下の掃除道具を用意しておくと便利です。
- メラミンスポンジ：洗面所の黒ずみや鏡についた水垢取り用
- クエン酸：水に溶かして、落ちない汚れに吹きかけることで汚れが取れる
- 重曹：油汚れに効く。スポンジに付け、油汚れをこすり落とす
- エタノール：クエン酸でも落ちない汚れに対して使う
さらに、一番に見られる場所である玄関の掃除を行いましょう。
まず、ほこりを上から落とし、きれいにします。
靴箱の容量を知るために、中を見られる可能性もありますので、靴箱の中もきれいに整頓しておきましょう。匂いが気になる場合は合わせて対策を行っておきましょう。
1-5-3.内覧当日のポイント
内覧当日のポイントは以下のとおりです。
- 内覧が開始する数時間前から換気を行うようにする
- 家の中に入ってくる自然光や照明にこだわり、部屋を明るく見せる工夫をする
- 女性目線でのアピールを行う
内覧当日には、換気をよくすることを心掛けましょう。また古い照明などは灯りが暗く感じる原因になりますので、事前に新しいものに新調するか、少し明るいものに変更しておきましょう。
自然の光や照明で部屋の中が明るくなれば、家具なども新しく見えますし、部屋自体も広く感じてもらえます。
また、内覧の際のアピールは、家事動線やキッチンの使いやすさなど、女性目線で行うことをおすすめします。実際に、主婦が内覧の対応を行う方が成約率が高くなる傾向にあります。
1-6.税金・手数料を抑える
売却価格によっては、譲渡所得税が発生する可能性があります。不動産の譲渡所得金額は以下の式で求められます。
売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費には、売却した土地や建物の購入代金や建築費用、購入手数料のほか、設備費や改良費も含まれます。さらに、土地や建物を購入したときに納めた登録免許税や不動産取得税、印紙税も取得費に含めることができます。
譲渡費用には、その土地や建物を売るために支払った仲介手数料や、売り主側が負担した印紙税などが当てはまります。
さらに、土地や建物を譲渡した際の税率については、長期譲渡所得の場合15％、短期譲渡所得の場合30％となっています。ちなみに長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超える土地および建物をいい、短期譲渡所得は5年以下のものをいいます。
さらに、不動産の売却を仲介業者に依頼すると、仲介手数料が発生しますし、契約書に貼付する印紙税などもかかります。
1-6-1.3,000万円の特別控除を利用して譲渡所得を抑えよう
上で紹介した譲渡所得金額の計算のなかに「特別控除額」があります。これは、要件に当てはまれば一定の金額が控除される仕組みで、自宅を譲渡した場合であれば、3,000万円の特別控除が適用されます。適用を受けるための要件は以下のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋の売却である
- 売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていない
- 売り手や買い手が親子や夫婦など、特別な関係ではない
- 売却した年もしくはその前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
この3,000万円の特別控除が利用できれば、譲渡所得金額を抑えることができ、場合によっては譲渡所得税も発生しない可能性もあります。
1-6-2.手数料を値引きしてくれる不動産会社に依頼するのも1つの方法
仲介手数料を値引きしてくれる不動産会社に依頼する方法もあります。
一般的な仲介手数料は、以下のとおりです。
取引額 | 仲介手数料 |
200万円以下 | 取引額✕5％ |
200万円超400万円以下 | 取引額✕4％＋2万円 |
400万円超 | 取引額✕3％＋6万円 |
この金額は上限額であり、これ以上の金額を徴収することは法律で禁止されています。ただし、不動産会社の中には、仲介手数料の値引きサービスを行っている会社もあります。
（値引きサービスの一例）
- 成約者への特典：売却完了時に10万円プレゼント
- 紹介した人が成約した場合、紹介者に対して5万円のプレゼント
- 再度の利用で仲介手数料10％引き、もしくはギフト券プレゼント
など
売却にかかる費用をできるだけ抑えたいと思っているなら、このような値引きサービスが用意されている不動産会社を選ぶようにしましょう。
2.かえって逆効果？よくある失敗事例を紹介
家をできるだけ高く売ろうと思って行った行動が、逆に価格を下げる原因になるケースもあります。代表的な失敗事例について、以下で紹介します。
2-1.リフォーム
リフォームを行って家を売ろうと考える人も多く見られます。ただ、リフォームが常に売却価格を上げるための効果をもたらすわけではありません。実際にリフォームを行ったなら、売却価格はリフォーム代以上に上がっていないといけませんが、そこまでの値上りは期待できないでしょう。なぜなら、査定価格を決める項目としてはその物件の築年数や面積、立地条件などで、リフォームで改善した箇所は関係ありません。
売却前にリフォームを行ったとしても、その分高く売れるとは限らないことを覚えておきましょう。
2-2.欠陥の隠蔽
家を売却する前に欠陥がないかどうかを調査し、欠陥が見つかった場合は必ず契約時にその内容を伝えるようにしましょう。内覧時に見つけられなかった欠陥も住み始めると気付くケースが多く見られます。その際には契約不適合責任を問われ、契約破棄や価格の減少のほか、損害賠償など結果的に多くの損失を被る結果になってしまいます。
2-3.内覧時の過剰な出迎え
家を高く売るポイントに内覧時の対応がありますが、あまりに過剰な対応は逆に成約率を下げる結果になってしまいます。あまり過剰な接待を行うことは避け、ほどよい距離感を保つことが内覧を成功させるポイントだと考えましょう。
内覧の目的は接待ではなく、相手方が家の中を調査することだということを忘れないように心掛けましょう。
3.家を高く売るために知っておきたいポイント
家を高く売るためのポイントには以下のものがあります。これから始まる売却活動のためにも、ぜひ知っておきましょう。
3-1.相場通りに売れるかは分からない
不動産会社は広告を出してくれますが、広告を出したからといって必ず売れるわけではありません。中古物件に対してまとまった金額を払って購入してくれる人は少ないでしょうし、購入のタイミングも人によって異なります。
家を売ること自体が難しいこと、そして相場通りに売ることも難しい点を理解しておきましょう。
3-2.相場以上で売れたら高く売れたと判断する
高く売ることの基準を自分で決めてはいけません。家の相場は築年数や面積、間取り、立地などの項目を元に計算されます。そのため、売却することでいくら欲しいかを考えるのではなく、実際の相場を基準にどのくらいプラスで売りたいかを考えるようにしましょう。
田舎の家を首都圏並みの値段で売っても買い手が付かないのは当たり前です。それよりも、相場よりも高く売るにはどうすればよいかを考えることが大切です。
3-3.自分の都合で売却価格を提示しない
売り主の希望する金額に合わせて売却価格を決めようとすると失敗します。あくまでも家は商品ですので査定を行い、その時点の経済状況に応じた査定価格そして売却価格が設定されます。その額に売り主の希望する金額を反映させると相場価格との乖離が発生し、いつまで経っても売れないという状況を招きかねません。
家を売るにあたっては自分の都合だけを前面に出して売却価格を決めるのではなく、本来の家の査定価格を基準として、売却に必要となる金額や必要となる時期を調整するようにしましょう。
そして仮に高く売れたなら、余剰分は新しい住まいのために利用するなどを考えるとよいでしょう。
3-4.販売経路・ノウハウを持つ不動産会社へ相談するのが吉
家の売却活動を成功に導くためには、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけることが重要です。
査定時に複数の不動産会社を比較することはもちろん、他の不動産会社がどのような販売経路を持っているのか、また売り出し方のノウハウなどを知ることで、最終的に安心して任せられる不動産会社を見つけることができるでしょう。
そのためにも査定額の根拠は詳細まで確認し、各不動産会社の考え方やノウハウを把握することを忘れないようにしましょう。
3-5.不動産会社に任せきりにならない
いくら信頼できる不動産会社が見つかったとしても、不動産会社に販売活動を任せきりにしてはいけません。家を売るのは不動産会社ではなく自分だということを認識し、不動産会社は売却活動におけるサポーターだと考えて行動するようにしましょう。
内覧希望があった際には立ち会うようにする、購入希望者がなかなか見つからないときには不動産会社と一緒になって状況確認や条件の見直しを行う、不動産会社の動きが遅いと感じたときには販売活動を促すなど、不動産会社と一体になって行動することが大切です。
4.家をできるだけ高く売るために！良い不動産会社を選ぼう
家をできるだけ売るためにはよい不動産会社を選ぶことが大切です。ここでは、よい不動産会社を選ぶコツについて解説します。
4-1.実績・得意なエリアで選ぶ
全てにおいてオールマイティな不動産会社は存在しません。どの不動産会社にも得意分野と不得意分野があります。
目的は不動産の売却ですので、まず家の売却が得意な不動産会社を選ぶ必要があります。さらに家といっても戸建てやマンション、地域も首都圏もしくは地域など不動産の得意とする分野がありますので、売却対象の物件の特徴に合う分野を得意とする不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社が得意とする物件の種類や販売エリアについては、その不動産会社のサイトを見ることで、実績などを確認できます。また、細かい部分については、直接不動産会社に問い合わせてみてもいいでしょう。
4-2.担当者の信頼度で選ぶ
不動産会社との相性の良さはもちろんのこと、担当者との相性も大切なポイントです。忙しい中でもすぐに対応してくれるか、また、すぐに対応できない場合でもいつなら対応できるかの連絡を必ずしてくれる担当者かなど、いくつかのチェックポイントを用意して評価してみましょう。
さらに、担当者にしっかりとした不動産の知識が備わっているかどうかも重要なポイントです。自分たちは不動産のプロではないため、販売活動中に迷うことも多々あります。その際に適切なフォローができる担当者なら安心して任せられるでしょう。また、知識だけでなく経験も併せ持っている担当者ならなお安心です。
査定の際に気になったことや不安に感じたことを聞いてみて、的確に分かりやすい回答が得られる担当者を選ぶようにしましょう。
逆に曖昧な返答をする担当者や、売却活動に対するひたむきさが見られない場合は避けた方が無難です。
5.まとめ
不動産を高く売るには、不動産一括査定サイトを利用し、その結果を比較することが大切です。SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」では、複数の不動産会社へまとめて売却査定の依頼が可能です。提携している不動産会社も優良な会社がそろっており、自分にあった不動産会社や担当者を見つけられる可能性も高くなります。
また、売却活動の進め方についての相談にも対応可能です。
東証プライム上場企業、ソニーグループのSREホールディングスが運営する不動産一括査定サイト「おうちクラベル」は、多くのお客様から支持されています。依頼できる企業は実績豊富な優良企業ばかりですので、スムーズに売却に導いてくれる良いパートナー企業がきっと見つかるでしょう。
不動産を売却する際に不動産の一括査定サイトの利用を考えているなら、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
6.家を高く売る方法に関するよくある質問
最後に、家を高く売る方法について、よくある質問とその答えをご紹介します。家を高く売りたいと思っている中で、不安に感じた際などに参考にしてください。
6-1.不動産売却の一般的な流れはどのようなものですか？
戸建て住宅の売却を例にした一般的な流れは以下のとおりです。
1．書類準備（1日～数週間）
最低に必要な書類を準備し、確認する
2．不動産会社選定（1～2週間）
査定を依頼する業者を選ぶ
3．査定依頼（7の媒介契約締結まで、数週間～1ヶ月）
不動産会社に査定を依頼する
4．訪問日時の決定
5．不動産会社による訪問査定実施
6．査定結果の報告受領
7．媒介契約の締結
8．売却活動の開始（売却完了まで）
- 内見や宣伝
- 内覧対応
- 買い主との売買契約締結
9．引き渡し（売買契約締結後約1ヶ月前後）
物件の引き渡し
この中で特に重要なのが売却にかかる時間です。すぐに売れればいいのですが、なかなか買い手が見つからない場合もあり得ます。その際には状況に応じて販売価格や販売戦略を見直す必要があります。
6-2.買取業者と仲介業者のどちらに依頼すべきですか？
買取業者と仲介業者のどちらに依頼すべきか判断するためには、それぞれの特徴を確認したうえで比較検討することが大切です。
【買取業者】
買取業者の特徴は、不動産会社が直接買主となることです。そのため、買い主を探す時間を省くことができ、早ければ1ヶ月程度で不動産の売却が可能になります。また、「買取保証」といって、一定期間は仲介業者に依頼し、売れなかった場合に買取業者に切り替えることもできます。
早く売却できる点が買取業者を選ぶメリットです。ただし、不動産会社は買い取った家にリフォームを行って再販するため、仲介業者に依頼するのと比べて売却価格が70％～80％程度になってしまう点がデメリットです。
【仲介業者】
仲介業者の特徴は売り主に代わって販売活動を行い、買い主を探すことです。そのため、なかなか買い手が見つからない場合、売却活動の時間が長くなる可能性があります。
また、家が売れた際には仲介業者に対して仲介手数料を支払わなければなりません。したがって、売却を急がない人やできるだけ高く売りたいと考えている人は、仲介業者に依頼する方が向いています。
6-3.家の売却にはいくらかかりますか？
家を売却する際には売却にかかる費用のほか、売却価格によっては譲渡所得税が発生します。それぞれの詳細については、以下のとおりです。
（売却にかかる費用）
項目 | 内容 | 費用目安 |
仲介手数料 | 不動産会社に対する報酬 | 売却価格✕3％ |
司法書士への報酬 | 登記を司法書士に依頼する際の報酬 | 4～6万円 |
リフォーム費用 | 家のリフォームおよびクリーニング費用 | 5～20万円程度 |
印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 | 2～3万円程度 |
登録免許税 | 抵当権の抹消にかかる税金 | 1万円程度 |
譲渡所得税 | 売却益が出た際にかかる税金 |
この中でも仲介手数料は、以下のように細かく上限が決められています。
売却価格 | 手数料上限 |
200万円以下の部分 | 売却価格✕5％＋消費税 |
200万円超400万円以下の部分 | 売却価格✕4％＋2万円＋消費税 |
400万円超の部分 | 売却価格✕3％＋6万円＋消費税 |
また、譲渡所得税を求めるにはまず譲渡所得金額を求める必要があります。譲渡所得金額は以下の式で求めます。
売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費には売却した土地や建物の購入代金や建築費用、購入手数料のほか、設備費や改良費も含まれます。さらに、土地や建物を購入したときに納めた登録免許税や不動産取得税、印紙税も取得費に含めることができます。
譲渡費用にはその土地や建物を売るために支払った仲介手数料や、売り主側が負担した印紙税などが当てはまります。
さらに、要件に該当すれば3,000万円の特別控除が適用されます。
土地や建物を譲渡した際の税率については長期譲渡所得の場合15％、短期譲渡所得の場合30％となっています。ちなみに長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超える土地および建物をいい、短期譲渡所得は5年以下のものをいいます。
6-4.ローン中の家を売ることはできますか？
ローン返済中の家でも売ることは可能です。ただし、自宅の引き渡し時にローンが完済している必要があります。
ローンを完済するためには、買い手から家の代金を支払ってもらう必要がありますが、そのタイミングは家の引き渡し時です。さらに、抵当権の抹消や設定などの手続きを同時に行わなければならないため、売り手や買い手、銀行、そして司法書士のタイミングを合わせて同時に行う必要があります。
また、売却金額をもってしてもローンが完済できない場合は、売買代金に手持ちの資金を加算して返済しなければなりません。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。
