【2024】不動産売却の流れは？費用や注意点をわかりやすく解説

不動産を売却する理由は、住み替えによるものや離婚によるもの、金銭的な事情によるものなどさまざまです。

では、不動産の売却はどのように進めていけばよいでしょうか？

今回は、不動産を売却する流れやケースごとの注意点など、不動産の売却で知っておくべき事項をまとめて解説します。

この記事を参考にして、不動産の売却を成功させてください。

不動産を売却する2つの方法

不動産を売却する方法には、主に次の2つがあります。

• 仲介
• 買取

それぞれの概要について解説します。

仲介

仲介とは、不動産会社に不動産の買主を見つけてもらって不動産を売却する取引形態です。

仲介は、もっとも一般的な不動産の売却方法であるといえます。

不動産会社の仲介によって買主と売買契約が成立する場合は、不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要となります。

買取

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る取引形態です。

買主を探す期間が必要ないため取引がスピーディーである傾向にあるほか、市場で売りにくい不動産であっても売りやすいことなどがメリットです。

仲介ではないため、不動産会社への仲介手数料もかかりません。

また、売却先が不動産取引のプロであることから、中古住宅の売却で売り手が負うべき契約不適合責任も免除されることが多いです。

契約不適合責任とは、売買契約書に記載のなかった不具合が売却した不動産にあった場合、買主から追及される追完（修補）請求や代金減額請求、損害賠償請求などの責任のことです。

一方で、不動産買取による売買価格は、仲介の場合の7割から8割程度となることが多く、高値で売りたい場合に適した売却方法ではありません。

不動産を売却する手順・流れ

不動産の売却はどのような手順で進めていけばよいでしょうか？

基本的な手順と流れは次のとおりです。

• 売却の検討を行う
• 不動産会社に査定を依頼する
• 売却を依頼する不動産会社を選定する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売出価格を決める
• 不動産を売りに出す
• 内見に対応する
• 売買契約を締結する
• 不動産を引き渡す
• 必要に応じて確定申告をする

売却の検討を行う

はじめに、不動産を売却するかどうか検討します。

検討にあたっては、その不動産の売却予想額を知っておきたいことでしょう。

その際は、次のウェブサイトが参考になります。

• 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
• 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」

いずれも、不動産の実際の売買成立価格を、売買された不動産の基本情報とともに見ることができるウェブサイトです。

掲載されている売買事例と売却を検討している不動産の情報を比較することで、その不動産の売却額が把握しやすくなります。

不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却すると決めたら、不動産会社に査定の依頼をします。

査定とは、不動産会社にその不動産の売却適正額を算定してもらう手続きです。

売却を前提とした不動産査定は、1社のみではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

なぜなら、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。

複数社による査定額を比較することで、その不動産の売却適正額が把握しやすくなるほか、その不動産の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。

しかし、自分で1社1社不動産会社を回って査定の依頼をすることは、膨大な手間や時間を要します。

そこでおすすめなのが、1度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定の依頼ができる「おうちクラベル」の活用です。

おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。

おうちクラベルを活用することで、自分で複数の不動産会社を回ることなく査定の依頼をすることができます。

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売却を依頼する不動産会社を選定する

査定結果が出たら、その結果を踏まえて不動産の売却の依頼をする不動産会社を選定します。

不動産会社は査定額の高さのみではなく、査定額の説明や担当者の説明などを総合的に加味して選定するようにしてください。

なぜなら、査定額はその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、必ずしもその価格で売れるという保証ではないためです。

不動産会社と媒介契約を締結する

売却を依頼する不動産会社を選定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には次の3種類があります。

状況や希望に合った契約を選択してください。

どの媒介契約がよいのかは、一概にいえるものではありません。

一般的に、比較的売りにくい不動産である場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことが多いです。

なぜなら、他社と重ねて媒介契約を締結できないこれらの契約の方が、不動産会社が販売活動に力を入れやすくなるためです。

一方、さほど販売活動に力を入れなくても買主が見つかりやすい不動産の場合は、「一般媒介契約」も選択肢の1つです。

複数の不動産会社から不動産を売りに出すことで、よりよい条件で購入してくれる買主を見つけやすくなる可能性があるためです。

売出価格を決める

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産の売出価格を検討します。

売出価格とは、売り手側の希望売却価格です。

売出価格は、査定額をベースとして設定することが多いです。

不動産を売りに出す

売出価格が決まったら、不動産を売りに出します。

購入希望者からの問い合わせは不動産会社が対応するため、売り手が直接対応する必要はありません。

ただし、購入希望者からの質問などに答えるために、不動産会社から質問や相談の連絡が入ることがあります。

その場合は、できるだけ速やかに対応しましょう。

内見に対応する

売却したい不動産がマンションや戸建て住宅などである場合は、買主が内見を希望することが一般的です。

その不動産に居住中の場合も、内見を積極的に受け入れることで買主が購入を決めやすくなります。

内見は、可能な限り売主が直接立ち会い、購入希望者からの質問へ丁寧に回答するとよいでしょう。

売買契約を締結する

買主が不動産の購入を決めたら、売主と買主で売買契約を締結します。

中古住宅などの売買契約においては、契約不適合責任を設備など一部項目に限定することも少なくありません。

売却を依頼する不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。

不動産を引き渡す

あらかじめ取り決めた決済の日に、不動産を引き渡します。

決済日には、次のことを同時に行うことが一般的です。

1. 売主から買主へ不動産の名義変更をするための書類への署名押印
2. 買主側のローンの実行
3. 買主から売主への売買代金全額の支払い

その後、立ち会った司法書士が法務局に登記申請を行い、不動産の名義が買主へと変わります。

必要に応じて確定申告をする

不動産を売却して利益が出る場合は、その儲けが譲渡所得税の対象となります。

譲渡所得税がかかる場合は、売却年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。

不動産の売却を依頼する不動産会社の選び方

不動産の売却を成功させるには、売却を依頼する不動産会社の選定が重要です。

不動産会社の選び方のポイントは次のとおりです。

• その不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ
• 査定額の説明が的確である不動産会社を選ぶ
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 【おすすめ】不動産一括査定を活用する

その不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社には、それぞれ得意物件種別やエリアがあることが少なくありません。

その不動産の売却に強い不動産会社は独自のノウハウを持っており、不動産をよりよい条件で売ってくれる可能性が高くなります。

しかし、どの不動産会社がその不動産の売却に強いのか、外部から判断することは困難だといえます。

そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。

おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。

複数社による査定額や対応を比較することで、その不動産の売却に強みを持つ不動産会社を選定しやすくなります。

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査定額の説明が的確である不動産会社を選ぶ

先ほど解説をしたように、不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さのみで選ぶことはおすすめできません。

1社のみが他社より飛びぬけて高い査定額を提示している場合、売却の依頼を受けたいがために根拠のないまま高めの査定額を提示しているのかもしれません。

そのため、査定額についての説明をしてもらい、その説明が的確である不動産会社を選定するとよいでしょう。

特に他社より高い査定額を提示している不動産会社は、その説明を求めたうえで依頼を検討することをおすすめします。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際は、信頼できる不動産会社を選定するようにしてください。

信頼できる不動産会社に依頼することで、不動産の販売活動に尽力してくれる可能性があるほか、不動産がなかなか売れない場合でも試行錯誤やアドバイスをしてくれる可能性が高いためです。

【おすすめ】不動産一括査定を活用する

不動産の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」の利用がおすすめです。

複数社に査定の依頼をすることで、不動産会社同士が競い合ってその不動産会社のメリットを探し、査定額が高くなる可能性があるためです。

おうちクラベルで査定の依頼先となる不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、安心してご利用頂けます。

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【ケース別】不動産売却の注意点

不動産の売却をする際に注意すべきポイントは、不動産を売却する事情によって異なります。

ここでは、ケース別に注意点を解説します。

• 相続した不動産を売却する場合
• 住み替えのために不動産を売却する場合
• 離婚が原因で不動産を売却する場合
• 転勤が理由で不動産を売却する場合
• 金銭的な理由から不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産の売却は、相続税の納税を目的とすることが少なくありません。

相続税の申告と納税の期限は、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

不動産を売りに出してから売却対価を受け取るまでは、スムーズに売却ができても4か月から6か月程度は要します。

そのため、相続税納付のために不動産を売却する際は、相続開始後できるだけ早くから動き出すことが必要です。

また、不動産を故人名義のままで売却することはできません。

そのため、売却の前に相続人などへの名義変更（「相続登記」といいます）を済ませておく必要があります。

住み替えのために不動産を売却する場合

住み替えのために不動産を売却する場合は、売却と新居購入のタイミングが重要となります。

現在の住居である不動産の売却と、新居購入のタイミングが同じになることが理想的でしょう。

しかし、不動産の売却が決まったタイミングで理想的な物件が見つかる保証はありません。

そのため、先に売却を行う「売り先行」と先に住み替え先を購入する「買い先行」のいずれとするかを慎重に検討しておくことをおすすめします。

それぞれの主なメリットとデメリットは次のとおりです。

離婚が原因で不動産を売却する場合

離婚に伴う財産分与で受け取った不動産を売却する際は、ローン残債に注意が必要です。

財産分与の対象となる不動産はさほど築年数が経っていないことが多い一方で、ローンが残っていることも少なくありません。

ローンが残っている不動産を売却する際は、遅くとも不動産の引き渡し時点までにローンを完済することが必要です。

売却対価を充ててローン返済ができる「アンダーローン」の場合は問題がないものの、売却対価をローン残債が上回る「オーバーローン」の場合は売却が困難となる可能性があります。

また、そもそもローンの残っている不動産を財産分与の対象にして元配偶者から名義変更を受ける際は、金融機関の承諾を得なければなりません。

なぜなら、ローン返済中の不動産の名義を無断で変更する場合、期限の利益を喪失する（ローン残債のすべてを一括で返済するよう迫ることができる）旨が契約内容とされていることが多いためです。

転勤が理由で不動産を売却する場合

転勤によって他の地域に移ることとなったことが原因で自宅を売却する場合は、売却を急ぐことが多いでしょう。

不動産の売却を急ぐと、買主から足元を見られて大幅な値下げ交渉をされる可能性があります。

そのため、可能な限り余裕を持って売却することをおすすめします。

売却を急がざるを得ない場合は、できるだけよい条件で売却するため、その不動産の売却に強い不動産会社を選択することが必要です。

不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。

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金銭的な理由から不動産を売却する場合

収入が減りローン返済を続けることが難しくなった場合など、金銭的な理由から不動産の売却を検討する場合もあるでしょう。

売却を急ぐ場合は、先ほど紹介した「不動産買取」が選択肢の1つとなります。

また、すでにローンを滞納している場合は、「任意売却」も検討する必要があります。

任意売却とは、売却対価でローン残債がすべて返済できなくても抵当権を外すことを金融機関と合意をしたうえで、市場で売却する手続きです。

金融機関にとってはローン全額を回収できなくなるリスクがあるものの、競売（けいばい）よりは回収できる金額が大きくなりやすいため、合意を得られる可能性があります。

競売の場合は、売却価格が市場価格の6割から8割程度となることが多いためです。

なお、任意売却をするといわゆるブラックリストに載る（信用情報に自己情報が載る）といわれることがあるものの、必ずしもそうだとはいえません。

正しくは、任意売却が理由でブラックリストに載るのではなく、任意売却の前提となったローンの滞納が原因でブラックリストに掲載されます。

不動産売却でかかる主な費用

不動産の売却では、さまざまな費用がかかります。

かかる費用を把握しておくことで、最終的に手元に残る金額を算定しやすくなります。

不動産の売却で主にかかる費用は、次のとおりです。

• 不動産会社への仲介手数料
• ハウスクリーニング費用
• 土地の測量費用
• 建物の解体費用
• 抵当権抹消費用
• 引っ越し費用

不動産会社への仲介手数料

不動産会社の仲介によって売買契約が成立する場合、不動産会社への報酬である仲介手数料がかかります。

仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。

なお、不動産の売却価格が400万円超である場合は、次の算式1本で上限額を算定することも可能です。

• 仲介手数料の上限額＝売却価格×3％＋6万円＋消費税

これは上限額であるものの、この上限額に近い価格を仲介手数料の額として定めている不動産会社がほとんどです。

ハウスクリーニング費用

売却する不動産が建物（マンションや一戸建て住宅など）である場合、引き渡しの前にハウスクリーニングを入れることが多いです。

ハウスクリーニングの費用は数万円から十数万円程度であることが多いものの、依頼先の清掃会社によって異なります。

物件の広さや間取り、汚れ具合などによって金額が異なることが多いため、見積もりを依頼するとよいでしょう。

一般的に、マンションよりも一戸建ての方が高くなる傾向にあります。

土地の測量費用

売却前の測量は必須ではありません。

しかし、住宅用地であるにも関わらず隣地との境界があいまいである場合、後のトラブルを敬遠して買主がつきにくくなる可能性や売買価格が低くなる可能性があります。

そのため、住宅用地などで隣地との境界があいまいである場合は、売却の前に測量をすることが多いといえます。

測量にかかる費用は土地の形状などによって異なるものの、次の金額が一定の目安となります。

多くの費用がかかる可能性があるため、測量の要否について不動産会社の担当者へ相談したうえで見積もりをとっておくとよいでしょう。

建物の解体費用

建物を解体して土地のみを売却する場合は、建物の解体費用がかかります。

建物の解体費用の目安は、建物の構造によっておおむね次のとおりです。

ただし、解体現場に至るまでの道が狭かったり隣家と密接していたりするなど、解体や搬出の難易度が上がる事情がある場合などでは、さらに費用が掛かる可能性があります。

解体費用も見積もりをとることをおすすめします。

抵当権抹消費用

売却する不動産に抵当権が付いている場合、遅くとも引き渡しの時までに抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債の弁済を受けるタイプの担保です。

抵当権の抹消は、次の費用などがかかります。

なお、抵当権を抹消するにはローン残債をすべて弁済する必要があります。

金融機関によっては、ローンの繰り上げ返済に1万円から3万円程度の手数料がかかります。

引っ越し費用

居住中である不動産を売却する際は、遅くとも引き渡し時点までに引っ越しをする必要があります。

3人から4人世帯が近距離で引っ越しをする場合の引っ越し費用は、10万円前後となることが多いです。

ただし、引っ越しの時期や移動距離、荷物の量などによって変動することが多いため、見積もりをとっておくと安心です。

不動産売却でかかる主な税金

不動産の売却では、次の税金の対象となります。

• 印紙税
• 譲渡所得税

印紙税

印紙税とは、契約書や領収証などの文書に対して課される税金です。

印紙税は、課税対象の文書に税額分の収入印紙を貼付することで納付します。

不動産の売買契約書も印紙税の課税対象であり、税額は次のとおりです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金です。

譲渡所得税は納付書などが送られてくるのではなく、自分で計算をして申告しなければなりません。

譲渡所得税の計算式は次のとおりです。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

ただし、譲渡所得税にはさまざまな特別控除があり、売却する不動産が自宅である場合などは、結果的に譲渡所得税がゼロとなることも少なくありません。

慣れていない人が自分で譲渡所得税を算定したり特別控除の要件を確実に判定したりすることは容易ではないため、不動産を売却する前に税理士などの専門家に相談してください。

まとめ

不動産を売却する際の注意点は、不動産を売却することとなった理由により異なります。

注意点や全体の流れ、かかる費用などを理解したうえで、不動産売却の成功を目指しましょう。

不動産をよりよい条件で売却するには、その不動産の売却に強い不動産会社への依頼がカギとなります。

しかし、どの不動産会社がその不動産売却に強いのかわからないことも多いでしょう。

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新川 優香

不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。

＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

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