共有名義の不動産の売却には、トラブルが少なくありません。不動産が共有名義となる理由は、夫婦などでの共同購入や、相続などです。
では、共有名義となっている不動産の売却には、どのようなトラブルが想定されるのでしょうか？本記事では、共有名義不動産の売却にまつわるトラブルや共有名義不動産の売却方法、売却するときのポイント、売却時に準備すべきものなどについてくわしく解説します。
1.そもそも共有名義不動産とは
共同名義不動産の売却には、トラブルが非常に多いとご紹介しました。必ずしも共有名義者全員が、同じタイミングで売却したいと考えるわけではありません。
そのため、しっかりと所有者間で協議を行いましょう。
また、トラブルを引き起こさないためには、共有名義不動産についてもしっかりとした理解が大切です。
そもそも、共有名義不動産とは、不動産の所有権を複数人で共有している状態をいいます。
1-1.不動産を夫婦で共有している場合
例えば、夫婦で購入したマイホームが代表的な事例です。
マイホームを建てるときに、住宅ローン控除や売却時の特別控除を二重に共有者がそれぞれ受けられることがあります。
その理由から、不動産購入時に夫婦の共有名義にしているケースがあります。実は珍しいことではなく、マイホームを建てる際にこうした提案を受けるのは一般的なことです。
1-2.不動産の相続人が決まっていない場合
また、他の代表的な例としては、不動産の相続時に相続人が決まっていないことで一旦とりあえず共有名義にするケースも挙げられます。
誰が代表して相続するのかや、売却に適したタイミングではないという理由から、共有名義を選択する方は少なくありません。
しかし、共有名義にしてしまうと先述したとおり1つの不動産を複数人で所有している状態になります。
そのため、共有している方全員の同意がなければ売却ができません。
また、貸し出しなどでも制限が付き、共有部分の過半数の同意がなければ貸し出せません。
2.共有名義不動産の売却はトラブルが多い？
このように、共有名義であることでさまざまな制限が付き、その制限によって後々トラブルのきっかけになることもあるため注意が必要です。
マイホームや相続した不動産などは、さまざまな事情で売却が必要なケースがあります。しかし、不動産によっては共有名義になっているものがあります。
その場合、共同所有となっている方の間でしっかりと確認や同意が取れていなければ、トラブルを招くケースが非常に多いです。
一方は売却したいと考えていながらも、一方は何かしらの理由で売りたくないと考えるケースもあり、それがきっかけで大きくもめることも少なくありません。
また、他にも不動産売却に伴って発生する費用や税金についてもしっかりと調べる必要があります。
共有名義不動産の売却は、トラブルを起こさないためには所有者間でしっかりと協議することはもちろん、共有名義不動産の定義や売却方法などについても知っておくことがとても重要です。
ここからは、そういった共有名義不動産についての知識や売却方法についてご説明します。
チェックして、不動産の管理にお役立てください、
とはいえ、全ての費用や税金を調べたり、所有者間の協議を円滑に進めたりするのは非常に難しいものです。
もし不安な場合には、不動産会社へ相談しながら進めるようにしましょう。不動産会社選びでお悩みの際には、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
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3.共有名義不動産と単独名義不動産との違い
共有名義不動産は、先述したように1つの不動産を複数人で共有しているケースです。共有名義者全員の同意がなければ、売却はできません。
一方で単独名義とは、個人で不動産の権利を全て有している状態をいいます。単独名義の場合、個人の自由で売却などを決められます。
3-1.単独名義不動産との違い
これまでご紹介した情報だけでは、共有名義は制限がかかってメリットがないのではと思う方も多いでしょう、
しかし、実は共有名義ならではの特徴もあり、非常に有効なときもあります。それを理解するには、共有名義不動産と単独名義不動産の違いを把握することが大切です。
共有名義不動産と個人名義不動産とでは、売却などを自由に進められるかにおいて大きな違いがあるためしっかり把握しておきましょう。
3-2.その他の違い住宅ローンとの違い
また、その他の違いとしては住宅ローンにおける違いもあります。先述したように、夫婦で住宅ローンを組む際には控除が受けられる可能性があるとご紹介しました。
その他にも、団体信用生命保険とローンの兼ね合いでの違いもあります。単独名義の場合、契約者が亡くなった際に、住宅ローンは団体信用生命保険で全額相殺されます。
しかし共有名義の場合、亡くなった方のローンは団体信用生命保険で相殺されますが、残っている方のローンは相殺されません。そのため、残った方のローンは返済が続きます。
3-3.共有名義には制限がある
さらに、共有名義の制限内容は、賃貸・修理・リフォームにおいても制限があるため注意が必要です。
賃貸や改良の場合、共有名義不動産であれば全員の同意が必要な場合もあります。
修理については、持分に関係なく単独で修理可能です。
このように、共有名義不動産と単独名義不動産とでは制限がかかる内容がことなるため、トラブルを回避するためにもしっかりとした把握が大切です。
トラブルを回避しながら円滑な売却活動を進めるのであれば、不動産会社に依頼しましょう。
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4.共有名義不動産の売却方法
共有名義不動産と単独名義不動産の違いをご紹介しました。複数人で不動産を共有している場合、さまざまな制約があります。
しかし、売却ができないわけではありません。売却のためには、いくつか方法があります。
もちろん場合によっては共有名義者の同意などが必要なケースもあるため、注意して進めましょう。
ここでは、共有名義不動産の売却方法についてご紹介します。
4-1.共有持分を売却する
共有不動産の売却方法としては、まず共有持分を売却する方法が挙げられます。共有持分とは、共有名義者が共有不動産に対して有している権利です。
共有持分の話をする際には、共有持分割合も良く出てくるため、一緒に押さえておきましょう。
4-1-1.共有持分割合とは
共有持分割合とは、共有している不動産に対して、どれくらいの権利を有しているかの割合です。
共有持分割合は、基本的に不動産への出資額に応じて決まってきます。例えば相続において、遺言書がない場合は、法定相続分の割合で持分が分割される仕組みです。
また、住宅ローンを組む場合では、各名義人が住宅購入にあたって出資した金額に応じて共有持分割合が決まります。
このように、共有名義不動産においては、それぞれの名義人がご自身の持分をもっている状態です。
そして、この共有持分を売却する方法であれば、ご自身の判断だけで売却ができるように定められています。
4-1-2.共有持分の売却では不動産の一部しか手に入らない
共有持分を売却する方法で売却を進めても、購入者からすると不動産の一部分しか手に入れられないため売却は非常に難しくなります。
共有持分の売却でお悩みの際には、不動産会社に相談しましょう。適切なアドバイスをもらえ、他の売却方法などを試せるかもしれません。
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4-2.所有者を一人にする
所有者を一人にする方法も、代表的な売却方法のひとつに挙げられます。つまり、共有名義から単独名義に変更して売却する方法です。
しかし、この方法でも共有名義者の協力が必要です。所有者にならない他の名義人は、共有持分の贈与・売却・放棄のいずれかを選ばなければなりません。
また、登記権利者と義務者で共同申請を行うなどの作業も必要です。不動産の処分や利用を、所有者が自由にできる点は大きな魅力です。
しかし、仮にご自身が所有者になる場合、大きな問題が生じます。それは、他の共有名義者の持分を購入する資金が必要な点です。
所有者となる方には、多額の資金が必要と考えられるため、所有者を一人にするのは簡単ではありません。誰が所有者になるかなどをしっかりと話す必要があるでしょう。
4-3.共有名義者全員から了承を得る
共有名義者全員から了承を得て、全員が売主となって売却する方法も有効です。
共有名義者の人数が多くなると、少々手続きに時間がかかってしまいますが委任状などで対応もできます。
通常は、売却に関する契約には共有名義者全員の立ち会いが必要です。しかし、全員同じ日に都合がつかず立ち会えない場合もあるでしょう。
その場合には、委任状を作成して対応が可能です。また、購入者から代金を受け取った後は、経費を差し引いた金額を持分割合に応じて分配する必要があります。
さらに、売却によって利益が出た場合には、共有名義者全員がそれぞれ確定申告を行う必要もあります。
このように、手続きにはかなり手間と時間がかかる可能性がありますが、代表者を決めて売却活動を行うなど取り組みを工夫することで対応できるでしょう。
4-4.リースバックを利用する
リースバックを利用する方法も挙げられます。特に、共有名義者の誰かが、共有不動産にまだ住んでいるなどが原因で売却が行えない場合に有効な方法です。
リースバックとは、不動産の売却後に賃貸契約を結び、売却した家にそのまま住み続ける方法です。
賃貸契約であるため家賃支払いが生じるものの、まとまった現金を手に入れられて同じ家に住み続けられるため、住み続けたい方にとってはメリットが大きいでしょう。
さらに、他の共有名義者にとっても共有状態を解決でき、さらに売却益を分配してもらえるメリットもあります。
とはいえ、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。売却価格がローンの残債の金額を上回らなければリースバックを利用できません。
4-5.他の共有者に売却する
売却の方法としては、他の共有名義者にご自身の持分を売却する方法もあります。
共有名義者がご自身の親類など身近な方であれば購入してもらえる可能性もあるため、事前に相談してみると良いでしょう。
ご自身にとっては、購入してもらえるため共有状態を解決できる点がメリットです。
また、購入した他の共有名義者からすると持分割合を高められます。不動産を所有し続けたい方にとっては大きなメリットでしょう。
しかし、他の共有名義者に売却する場合の注意点もあります。それは税金です。ご自身の持分を売却した場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
また、仮に贈与の場合であっても贈与税がかかる可能性があるため、注意が必要です。
4-6.共有持分を分筆して売却する
共有持分を分筆して売却する方法も、有効な売却方法のひとつです。この方法は、共有不動産が広い土地の場合に、特に有効な方法といえます。
4-6-1.分筆とは
分筆とは、ひとつの土地を複数に分割し、新たな境界を設けて登記する手続きです。この手続きを行うと、分筆された土地には新たな住所が登録されます。
そして、それぞれの土地は個人名義となります。そのため、個人名義になれば自由に売却が可能です。
4-6-2.分筆をするには広い土地が必要
この分筆をするにはある程度広い土地である必要があります。
さらに、形状などが使いにくい土地であれば、資産価値が下がる可能性もあります。
分筆をしても問題ない広さを持っていることや、資産価値が下がるかなどは、ご自身で判断するには難しいポイントです。
分筆や売却を考えている場合には、不動産会社へ相談してみましょう。プロの目線で、分筆による売却が可能かどうかなどをアドバイスしてくれます。
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5.共有名義不動産は売却できない？
共有名義不動産は売却できないと聞いたことのある方も多いのではないでしょうか。それは誤解です。先述したような売却方法の難しさや、共同名義者からの同意が必要な売却方法があるため、「共有名義不動産は売却できない」と勘違いされることが往々にしてあります。
しかし、売却自体は不可能ではありません。しっかりと他の共有名義者と相談を行い、同意を得られれば売却は可能です。
また、他の共同名義者に売却したり共有持分を売却したりする方法であれば、必ずしも共有名義者の同意が必要というわけではありません。
売却方法ごとの特徴を押さえて、どの売却方法が最もスムーズに売却できそうかを考えれば、問題なく売却できます。とはいえ共有名義者の同意が取れなかったり、金銭が関わったりすることもあり、売却によるトラブルも決して少なくはありません。
共有名義不動産の売却に関して悩まれている方は、不動産会社へ相談を行ってアドバイスをもらいましょう。
適切なアドバイスをもらえれば、具体的な売却の進め方もわかります。不動産会社選びは、不動産一括査定サイトがおすすめです。
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6.共有名義不動産を売却するときのポイント
共有名義不動産の売却方法をご紹介しました。さまざまな方法があり、中には共有名義者の同意が必要なケースもあります。
また、トラブルを避けるには、それぞれの売却方法を押さえた上での選択が大切です。
しかし、これらの売却方法を把握できたからといって、必ずしもスムーズな売却ができるわけではありません。
売却にはいくつかのポイントがあります。そこで、ここでは共有名義不動産を売却するときのポイントをご紹介します。
6-1.最低売却価格を決める
共有名義不動産の売却するポイントとしては、最低売却価格を決めることが大切です。
共有名義不動産の売却に起きるトラブルの原因としては、同意を得ていないことによる売却や、金銭が関わることによるものが挙げられます。
その中でも、金銭は誰しも高額で売りたいために、トラブルになりやすい要素です。売却後に、売却額の少なさでトラブルを起こすことがあります。
そのようなトラブルを起こさないためにも、最低売却価格を決めておきましょう。不動産売買において、値下げ交渉が行われることは珍しくありません。
しかし、交渉に慣れていない場合やなかなか購入検討者が現れない場合には、大幅な値下げが求められる場合があります。
あらかじめ最低売却価格を決めていれば、それ以下の売却価格になることはありません。つまり、売却後の金銭トラブルの予防につながります。
そのためにも、最低売却価格は共有名義者と不動産会社に相談しながら、しっかりと決めると良いでしょう。
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適正な売却価格も含めて、適切なアドバイスをもらいながら売却活動を進められます。
6-2.共有不動産の相場をチェックする
共有不動産の相場をチェックすることも忘れてはいけません。共有不動産の価値を知るためには、相場のチェックが最も参考になります。
さらに、金銭的なトラブルの予防にもなります。売却に賛成の方も反対の方も、共有不動産にどれくらいの価値があるかを共有することは非常に大切です。
そのためには、次のような方法で相場を確認しましょう。
- インターネットでの共有不動産の相場を確認する
- 近隣の同条件の物件を確認する
- 不動産会社へ査定を依頼する
6-2-1.インターネットでの共有不動産の相場を確認する
インターネットで調べてみると、共有不動産で同条件の物件が見つかるかもしれません。そのような条件を参考に、査定額を参考にしてみると良いでしょう。
また、近隣の同条件の物件を参考にする方法も有効です。近隣であれば、周辺環境は同じ条件です。
6-2-2.近隣の同条件の物件を確認する
あとは不動産の大きさや、家であれば築年数などを参考にできるでしょう。過去に売買されている情報がわかれば、さらに具体的な相場の確認ができます。
6-2-3.不動産会社へ査定を依頼する
最後に不動産会社へ依頼する方法です。不動産会社は、さまざまな不動産を取り扱って、家・土地・マンションなどの売却実績を持っています。
もしかすると、同条件の不動産の売却実績を持っているかもしれません。また、プロの視点で査定を行ってもらえれば、より具体的な査定結果を算出してもらえます。
最も詳しく不動産の価値が把握できるため、非常におすすめです。不動産会社によっては、地域に根ざした売却活動を行っているケースもあります。
その場合、購入検討者をあらかじめ抱えており、不動産の条件次第ではすぐに購入してもらえる可能性もあるでしょう。
査定結果を共有するだけでなくスムーズな売却に移れるのであれば、売却に反対の共有名義者も意見が変わるかもしれません。
まずは査定を受けてみたいと考えているのであれば、不動産一括査定サイトがおすすめです。同時に複数の不動産会社に査定をしてもらえます。
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6-3.全員が立ち会えない場合は委任状を用意する
売却する時のポイントとして、全員が立ち会えない場合は委任状を用意することを忘れてはいけません。
売却の重要な場面では、共有名義者全員の立ち会いが必要となるケースがあります。重要な場面とは、代表的なものとしては売買契約・重要事項説明・代金決済などです。
しかし、必ずしも全員が同時に集まれるとは限りません。遠方に住んでいる共有名義者の場合は、すぐに都合を合わせて来られない可能性があります。
また、近くであっても仕事などの関係でなかなか時間が合わせられない方もいるでしょう。とはいえ、立ち会えない共有名義者を無視して契約などを進められません。
スムーズに売却活動を進めるためには、委任状の用意が必要です。委任状とは、売却の合意を前提条件として、出席可能な共有名義者に手続きを任せることを証明する書類です。
これがあると、立ち会い現場にいなくても、契約に同意したこととなります。
もちろん、委任状は誤った情報がないようにしっかりと作る必要があります。
また、委任をするには、海外に住んでいたりケガや病気で入院していたりといった場合でなければなりません。
6-4.窓口を決めておく
窓口を決めておくことも、売却する時のポイントです。共有名義不動産は、共有名義者それぞれが不動産に対しての考えがあるため、窓口を決めなければ意見がまとまりにくいです。
特に、全員の合意を得る場合では、窓口が決まっていないと不動産会社も誰に報告すればよいかが分かりません。
結果的に、何を進めるにしてもまとめるのに時間がかかってしまい、売却時間の長期化を招く可能性があります。
そのようなことを防ぐためにも、あらかじめ窓口やまとめ役を決めておきましょう。
窓口やまとめ役が決まったら、円滑なやり取りをするためにも不動産会社との対応はすべてその方に任せてください。
また、万が一意見が別れてしまった場合、不動産会社も誰が反対しているかが分かりやすく対応も早くできる可能性があります。
6-5.売却には時間がかかることを理解しておく
売却には時間がかかることを理解しておきましょう。共有名義不動産の売却においてトラブルが起こる原因のひとつには、売却期間も大きく関わっています。
売却期間が思っているよりも長期化し、しびれを切らしてしまう可能性があります。一般的な不動産売却の期間としては、約6カ月です。
先述したように分筆して売却する場合でも、数カ月の期間が予想されます。そのため、売却に必要な期間は、あらかじめしっかりと理解して共有しておくことが大切です。
また、期間が長引く要因についても理解しておくことが大切です。売却期間が長期化する原因としては、次のようなものが挙げられます。
- 共有名義不動産の事実確認
- 交渉の長期化
6-5-1.共有名義不動産の事実確認
共有名義不動産の売却は、通常の不動産売買とは異なります。そのため、購入者側も検討する際に、詐欺ではないかどうかなど注意深くなっている可能性が高いです。
そのため、事実確認に時間がかかるケースがあります。また、交渉の長期化も原因のひとつです。
6-5-2.交渉の長期化
共有名義不動産であることなどを材料に、値引き交渉などが行われることも少なくありません。そのため、交渉に時間がかかり、売却に時間がかかってしまう可能性があります。
売却には時間がかかることをあらかじめしっかり把握しておき、焦って安易な値下げや売却に移らないようにしましょう。
6-6.共有持分の名義人を明確にする
共有持分の名義人を明確にすることも押さえておきましょう。不動産によっては、共有名義者が誰なのか、すぐにはっきりしないことがあります。
相続が繰り返されたことで共有名義人が増えているケースがあるためです。売却が進んで、後になって共有名義者が発覚すると、手続き全てがやり直しになる可能性もあります。
スムーズな売却を行うためにも、まずは名義人を明確にしておきましょう。
共有名義者は、登記事項証明書で確認が可能です。
登記事項証明書は法務局で手続きを行えば簡単に取得できるため、必ず確認しておきましょう。
7.共有名義不動産の売却時に準備するもの
共有名義不動産の売却のポイントをご紹介しました。委任状の用意や、あらかじめ共有名義者などを明確にしておくなど、さまざまなポイントがあります。
しかし、売却を進めるうえでは準備すべき書類などの知識も必要です。ここでは、共有名義不動産の売却時に準備するものをご紹介します。
7-1.登記済権利証・登記識別情報
まず準備すべきものが、登記済権利証や登記識別情報です。不動産の登記完了の際に、登記名義人に対して交付されるものです。
この情報は、所有する不動産に対して共有名義者であることを証明しています。2006年までは登記済権利証と呼ばれる書類が発行されていました。
しかし、2005年以降、管轄の法務局がオンライン庁の指定を受けたタイミングで登記識別情報が発行されるようになりました。12桁の英数字で示された情報です。
7-2.共有名義人全員の身分証明書と実印・印鑑証明・住民票
次に準備するものが、共有名義者全員分の身分証明書・実印・印鑑証明・住民票です。これらの準備物は、売却にあたって必要となります。
全員分の実印が押され、契約書へ署名されなければ売却はできません。そのため、紛失している場合には、余裕をもって再発行などを行い準備しましょう。
また、先述したように代理で手続きを行う場合には、委任状の準備も忘れてはいけません。
7-3.境界確認書・土地測量図
境界確認書と土地測量図の準備も必要です。境界確認書とは、隣の土地との境界をはっきりさせるための書類です。
測量を行って確定した境界が示されています。そのため、この書類がなければ境界を証明できません。土地測量図は、次のような内容が書かれた書類です。
- 地番と土地の所在
- 基準点の凡例
- 面積の計算法
- 面積の計算結果
- 測量年月日
これらの情報が含まれており、土地の面積と境界を証明してくれます。とはいえ、古い家の場合は、土地測量図を紛失している場合もあるでしょう。
その場合は、登記面積を使っての契約も不可能ではありません。しかし、境界が明確でないまま手続きを進めた場合、共有名義者と購入者との間でトラブルになる可能性があります。
また、購入後になって購入者と近隣の方がトラブルを引き起こす可能性もあるでしょう。
そのため、可能であれば近隣の土地所有者の方と相談した上で、土地測量図や境界確認書を作成しておいた方が良いです。
共有名義不動産の売却には、さまざまな書類が必要です。ご自身で全てを理解して準備するのは簡単ではありません。
円滑な売却を進めるためにも、不動産会社へ相談をしながら準備を進めましょう。不動産会社選びでお悩みの場合は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
信頼できる不動産会社を見つけていただけます。
8.共有名義不動産の売却も不動産一括査定やシミュレーションを活用しよう
共有名義不動産は、ひとつの不動産に対して複数の共有名義者がいる状態です。そのため、すぐに売却したいと思ってもなかなか進められないことがあります。
売却賛成の方もいれば、思い入れもある不動産で売却を反対する方もいるためです。そのままでは売却手続きを進められません。
8-1.トラブルに発展する可能性も
また、仮に進めても明確な同意を得られていなければ、後々トラブルに発展する可能性があるでしょう。
そのようなトラブルを防ぐためにも、円滑に売却を進めるためのポイントや具体的な売却方法を把握することが大切です。
同意が得られなくても、共有名義不動産を売却する方法はいくつかあります。しかし、それぞれの特徴を踏まえたうえで売却方法を選択しなければ、後悔するかもしれません。
トラブルや後悔がないように売却を行いましょう。
必要な書類は必ず把握また、共有名義不動産の場合でも売却時に必要な書類はいくつかあります。共有名義者全員分の実印や署名が必要なシーンがあるため、この点も良く把握しておきましょう。
売却のポイントや書類上の注意点を知らないまま話を進めると、スムーズな売却は難しいです。トラブルの原因になるかもしれません。
8-2.おすすめは不動産会社への依頼
トラブルを未然に防ぐためにも、不動産会社に依頼して協力してもらうことをおすすめします。不動産会社では、専門的な知識を持った担当者が在籍しています。
共有名義不動産についても、知識が豊富な担当者が売却をサポートしてくれるでしょう。
また、地域に根ざしたタイプの不動産会社であれば、同地域であらかじめ購入検討者を確保している可能性もあります。
そのような不動産会社であれば、よりスムーズな売却へと進めるでしょう。
とはいえ、不動産会社選びは難しく、的確なアドバイスをもらえる不動産会社を探す方法が分からないと思っている方もいるでしょう。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
