不動産の売却ではさまざまな税金がかかりますが、中でも高額となる可能性があるものとして譲渡所得税が挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益に対してかかる税金です。
しかし、不動産の売却でかかる譲渡所得税には税金が安くなるさまざまな特別控除が設けられており、特別控除の適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
今回は、マイホームの売却で使える3,000万円特別控除を中心に、譲渡所得税の計算で使える特別控除について詳しく解説します。
不動産の売却でかかる主な税金
はじめに、不動産の売却でかかる税金を紹介します。
不動産を売却する際にかかる主な税金は次のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書を対象とする税金です。
不動産の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約金額（契約書に記載した不動産の売買価格）に応じて次の印紙税がかかります。
2024年3月31日までに作成する契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （不動産の売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
印紙税は振り込みなどで納めるのではなく、契約書に収入印紙を貼付して納付するものです。
収入印紙は切手サイズの印紙であり、市区町村役場や法務局、郵便局などで購入できます。
コンビニエンスストアでも収入印紙を取り扱っていることがあるものの、領収書でよく使用される200円の収入印紙しか在庫がないことが少なくありません。
なお、印紙税は契約書1通ごとに課されます。
不動産の売買契約書は、2通作成したうえで売主と買主が1通ずつ保管することが多く、印紙税もそれぞれ売主と買主が自分の保管する分に貼付すべき分を負担することが一般的です。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
不動産を売却して名義を売主から買主に変える登記にも登録免許税がかかるものの、この名義変更登記にかかる登録免許税は買主が負担することが一般的です。
一方、売却する不動産に抵当権が付いている場合、遅くとも不動産を引き渡すときまでにこれを消す必要がありますが、この抵当権抹消登記は売主が負担します。
抵当権とはローンを担保するものであり、ローン返済が滞った場合に借入先の金融機関がその不動産を競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債を回収する権利です。
抵当権抹消には、次の登録免許税がかかります。
- 登録免許税額（抵当権抹消）＝1,000円×抵当権を消す不動産の数
手続きを司法書士に依頼する場合、1万円から2万円程度の司法書士報酬が別途かかります。
抵当権を消すには、前提としてローンを完済しなければなりません。
売却したい不動産ローンが残っている場合は、あらかじめ金融機関へご相談ください。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産の売却益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は固定資産税などのように納付書が送られてきて納めるのではなく、自分で計算をして確定申告しなければなりません。
確定申告の期限は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税については、次で詳しく解説します。
不動産の売却でかかる譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、次の式で計算します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
収入金額
収入金額とは、その不動産を売却して買主から受け取る対価の額です。
収入金額がわかると譲渡所得税の試算をしやすくなるため、不動産の査定を受けたら譲渡所得税の試算をしておくことをおすすめします。
査定とは、不動産会社にその不動産の売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定を受けないと不動産の売出価格（売主の希望販売価格）の設定が困難であるため、不動産を売る際は売り出しに先立って査定を受けることが一般的です。
査定には、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームへ1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼ができるため、自分で複数の不動産会社を回る必要がありません。
複数社の査定額を比較することで、その不動産の売却適正額が把握しやすくなるほか、その不動産の売却を依頼する不動産会社を見つけやすくなります。
取得費
取得費とは、売却する不動産の取得に要した費用です。
取得費に計上することができるのは、次の費用などです。
事業所得や不動産所得の必要経費に算入した費用などを取得費に計上することはできません。
- 売った不動産の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費
- 不動産を取得（購入、贈与、相続など）したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
なお、建物部分の取得費は購入代金などそのままではなく、所有期間中の減価償却費相当額を控除しなければなりません。
所有期間中の減価償却費相当額の計算方法は、その建物が居住用（事業用以外）であり木造である場合、次のとおりです。
- 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×0.031×経過年数
なお、売却する不動産の取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で計算することとされています。
譲渡費用
譲渡費用とは、その不動産を売却するために直接要した費用です。
次の費用などが該当します。
- 不動産を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、次の費用などは譲渡費用とはなりません。
これらは、売却のために直接要した費用とまではいえないためです。
- 修繕費
- 固定資産税
- 売った代金の取立てのための費用
税率
譲渡所得税とこれに対応する住民税の税率は、不動産を売る年の1月1日時点での所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当すると、税率が約2倍に跳ね上がります。
そのため、不動産の売却で課税譲渡所得金額が発生しそうな場合は、5年以内での売却を避けることも1つの手です。
なお、相続や贈与で取得した不動産を売却する場合は、亡くなった人（「被相続人」といいます）や贈与者の所有期間を引き継ぐことが可能です。
居住用不動産の売却でかかる税金で使える3,000万円特別控除とは
売却した不動産が居住用不動産（いわゆる「マイホーム」）である場合は、譲渡所得税を計算する際に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けられる可能性があります。
この特例の概要と要件は、それぞれ次のとおりです。
居住用不動産を売却した場合の3,000万円の特別控除の概要・仕組み
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」とは、一定の要件を満たすことで最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
譲渡所得税の計算方法は先ほど解説をしたとおりですが、この特例の適用を受けることで計算方法は次のとおりとなります。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
計算の結果「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円」がゼロ以下となる場合は課税譲渡所得金額がゼロとなるため、譲渡所得税は発生しません。
ただし、税額がゼロになる場合でも、特別控除の適用を受けるためには所得税の確定申告が必要です。
特例の適用を受けるための要件
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けるための主な要件は、次のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地を売却すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件を満たすこと
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
- 一定期間内に他の一定の要件の適用を受けていないこと
- 一定期間内にこの特例の適用を受けていないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 売却をしたのが次のような家屋ではないこと
- この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
この特例には要件が多いうえ、適用を受けられるかどうかによって税額に大きな影響が生じる可能性があります。
そのため、実際に不動産を売却する際は査定額がわかった時点で、税理士などの専門家へ特例適用の可否などについて相談しておくとよいでしょう。
なお、査定には不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
居住用不動産の売却でかかる税金で使える3,000万円特別控除の注意点
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けたい場合は、次の点に注意が必要です。
- 建物の取り壊しが早すぎると特例の適用が受けられない
- 特例の適用を受けるには確定申告が必要
- 住宅ローン控除との併用ができない
建物の取り壊しが早すぎると特例の適用が受けられない
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、自宅として使っていた家を取り壊してその敷地である土地のみを売る場合であっても、適用を受ける余地があります。
その際は、家屋を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を締結しなければなりません。
建物の取り壊しをしてから1年以上買い手が付かないと、特別控除の適用が受けられなくなってしまうため、先走って解体しないよう注意が必要です。
特例の適用を受けるには確定申告が必要
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けるには、確定申告をしなければなりません。
この特例の適用を受ける前提で計算をした結果、税額がゼロとなる場合であっても確定申告は必要となるため、確定申告を忘れないよう注意が必要です。
住宅ローン控除との併用ができない
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、住宅ローン控除と併用することができません。
住宅ローン控除とは、年末における住宅ローン残高の0.7％相当額を最長13年間所得税額から控除することができる制度です。
住宅の購入でよく活用されている制度であり、住宅を購入する際は住宅ローン控除を受けることを前提に資金計画を立てることが多いでしょう。
しかし、新居への入居年と前年、前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けた場合、住宅ローン控除の適用を受けることができません。
そのため、不動産を売却して住み替えをする場合は、税理士などの専門家へ相談のうえ、いずれの適用を受けるべきか慎重に検討することをおすすめします。
不動産の売却で使える可能性があるその他の特別控除
不動産の売却にかかる譲渡所得税には、他にもさまざまな特別控除が設けられています。
主な特別控除は、次のとおりです。
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
なお、それぞれの特別控除には要件が設けられており、要件を満たすかどうか自分で確実に判断することは容易ではありません。
そのため、不動産を売却する際は査定額がわかった時点で、特別控除の適用可否や税額について税理士などの専門家へ相談しておくことをおすすめします。
不動産の査定には、ぜひ東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、被相続人の元自宅である空き家（「被相続人居住用家屋」といいます）やその敷地を売却した場合において、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
相続した空き家を売る場合は、この特別控除の適用を検討することをおすすめします。
この特例の適用を受けるには、次の要件などを満たさなければなりません。
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売主が、相続や遺贈によって被相続人居住用家屋とその敷地である土地を取得したこと
- 被相続人居住用家屋が、次の3つの要件をすべて満たすものであること
- 昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 被相続人居住用家屋を解体せずに売る場合は、次の2つの要件を満たすこと
- 譲渡の時において建物が一定の耐震基準を満たすものであること
- 相続の時から譲渡の時まで、事業の用や貸付けの用、居住の用など他の用途に供されていないこと
- 被相続人居住用家屋を解体して土地のみを売る場合は、相続後譲渡の時までに他の用途に供されたことがないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
先ほど紹介をした「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と同じく要件が多く、要件を満たすかどうか自分で判断することは容易ではありません。
あらかじめ税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」とは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等を譲渡した場合に、最大1,000万円の特別控除が受けられる特例です。
その土地が相続や贈与で取得したものである場合、この特別控除の適用を受けることができません。
参照元：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）
低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除
「低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除」とは、個人が都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合において、最大100万円の特別控除が受けられる特例です。
この特別控除は令和4年12月31日までの間に土地を売った場合に適用を受けられる時限的な措置であり、これ以後の売却では適用を受けることができません。
特別控除はこのように時限的に設けられていることも多いため、常に最新情報を確認する必要があります。
参照元：No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（国税庁）
まとめ
不動産を売却して利益が出ると、この利益に対して譲渡所得税がかかります。
しかし、譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられています。
中でもマイホームの売却で使える「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は控除額が大きく、適用を受けることで税金がゼロとなることも少なくありません。
特別控除の適用を受けられるかどうかによって税額に大きな差が生じる可能性が高いため、不動産の査定結果が出た時点で特別控除の適用可否などについて税理士などの専門家へ相談しておくことをおすすめします。
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
