個人が不動産を売却する場合、譲渡所得税などの税金がかかります。
では、法人が不動産を売却する場合、どのような税金の対象となるでしょうか？
また、不動産を売却する場合どのような節税策が検討できるでしょうか？
今回は、法人が不動産を売却する際にかかる税金について解説します。
法人が不動産を売却する場合にかかる税金の考え方・個人の場合との違い
個人が不動産を売却すると、その譲渡益に対して「譲渡所得税」がかかります。
個人の所得は「給与所得」や「事業所得」「不動産所得」など10種類に区分され、原則としてそれぞれ別個に算定することとされているためです。
一方、法人が不動産を売却する場合は、不動産の売却益だけを取り出して個別に計算するわけではありません。
その法人の事業収益などと合算し、その期におけるトータルの利益に対して法人税や法人住民税、法人事業税、消費税などが課されます。
この仕組みを活用し、事業の利益が大きくなりそうな期にあえて含み損のある不動産を売却して損失を出し、法人税などを引き下げる対策をとることもあります。
一方、そもそも事業などの利益が大きな期に不動産を売って利益が出ると、全体の利益が大きくなり法人税などがさらに高額となるため注意が必要です。
そのため、法人が不動産を売却する際は査定額がわかった時点で会社の顧問税理士などに相談のうえ、売却時期を慎重に検討することをおすすめします。
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法人が不動産を売却する場合にかかる税金1：法人税
ここからは、法人が不動産を売却する場合にかかる主な税金を紹介します。
先ほど解説したように、これらはいずれも不動産の売却益だけを対象として特別にかかる税金ではなく、不動産の売却益を含めた法人の利益全体に対してかかる税金です。
はじめに、法人の利益に対してかかる税金の代表格である法人税について解説します。
法人税とは
法人税とは、株式会社などの法人が企業活動によって得た所得に対して課される税金です。
法人税の計算方法
法人税の課税対象となる法人の所得金額は、次の式で算定します。
- 課税所得金額＝益金の額－損金の額
益金の額と損金の額の概要は、それぞれ次のとおりです。
- 益金の額：商品・製品などの販売による売上収入や、不動産の売却収入など
- 損金の額：売上原価や販売費、災害等による損失など費用や損失にあたるもの
これによって算定した課税所得金額に税率を乗じ、法人税額を算定します。
なお、ここでは非常に簡素化して解説しており、実際には法人税法の規定に基づく所定の加算や減算を行って課税所得金額を算出することとなります。
法人税の税率
法人税の税率は次のとおりです。
| 区分 | 税率（2022年4月1日以降） | |
| 資本金1億円以下の法人など | 年800万円以下の部分 | 15% |
| 年800万円超の部分 | 23.20% | |
| 上記以外の普通法人 | 23.20% | |
法人には、株式会社以外にも公益社団法人や医療法人などさまざまなものがあります。
法人の形態によっては税率が異なるため、この記事では株式会社や合同会社など普通法人に適用される原則的な税率を紹介します。
法人が不動産を売却する場合にかかる税金2：法人住民税
個人にも住民税がかかりますが、法人にも住民税が課されます。
ここでは、法人住民税の概要を解説します。
法人住民税とは
法人住民税（東京都は「法人都民税」）とは、法人の事業所がある地方自治体に納める税金です。
法人住民税には都道府県に納める都道府県民税と市町村に納める市町村民税の2つがあり、それぞれ「法人税割」と「均等割」からなっています。
法人住民税の税率と計算方法
法人住民税は、法人税割と均等割からなっています。
このうち法人税割は、原則として次の式で算定します。
- 都道府県民税：法人税額×1.0％
- 市町村民税：法人税額×6.0％
法人税割は法人税額に税率を乗じて計算するため、課税所得金額がない法人（つまり、いわゆる「儲かっていない法人」）には課されません。
参照元：法人住民税（総務省）
一方、均等割はその法人の資本金や従業員数などに応じて納税額が決まるものです。
そのため、所得の金額にかかわらず定額であり、たとえ利益が出ていなくても課税されます。
均等割の税額は、それぞれ次のとおりです。
| 資本金等の額 | 都道府県民税均等割 | 市町村民税均等割 | |
| 従業者数50人超 | 従業者数50人以下 | ||
| 1千万円以下 | 2万円 | 12万円 | 5万円 |
| 1千万円超1億円以下 | 5万円 | 15万円 | 13万円 |
| 1億円超10億円以下 | 13万円 | 40万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 54万円 | 175万円 | 41万円 |
| 50億円超 | 80万円 | 300万円 | 41万円 |
法人が不動産を売却する場合にかかる税金3：法人事業税
法人には、さらに法人事業税が課されます。
ここでは、法人事業税の概要について解説します。
法人事業税とは
法人事業税は、法人に対してその事務所等が所在する都道府県によって課される税金です。
法人事業税も法人住民税と同じく、地方税に分類されます。
課税される法人事業税は、法人の区分に応じてそれぞれ次のとおりです。
| 資本金1億円超の普通法人 | 付加価値額に応じた付加価値割、資本金等の額に応じた資本割、所得に応じた所得割 |
| 資本金1億円以下の普通法人等 | 所得に応じた所得割のみ |
| 一定の電気供給業、ガス供給業、保険業を営む法人 | 収入金額に応じた収入割 |
参照元：法人住民税・法人事業税（総務省）
法人事業税の税率と計算方法
ここでは、普通法人（電気供給業などを除く）に対してかかる法人事業税の税率を紹介します。
それぞれ、「課税標準×税率」によって税額を算定します。
| 法人区分 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 資本金1億円超の普通法人 | 付加価値額 | （付加価値割）1.2% |
| 資本金等の額 | （資本割）0.5% | |
| 所得 | （所得割）1.0％ | |
| 資本金1億円以下の普通法人等 | 所得 | （所得割） ・所得のうち年400万円以下の金額：3.5％ ・所得のうち年400万円を超年800万円以下の金額：5.3% ・所得のうち年800万円を超える金額：7.0% |
参照元：法人住民税・法人事業税（総務省）
法人が不動産を売却する場合にかかる税金4：消費税
法人が不動産を売却する場合、その売却収入は商品の売却収入と同じく消費税の課税対象となります。
こちらも、不動産の売却対価に対してだけ特別にかかるものではなく、他の事業収入などと同じく消費税の課税対象になるということです。
消費税とは
消費税とは、商品や製品の販売やサービスの提供などの取引に対して課される税金です。
不動産の売却によって得た対価も原則として消費税の課税売上高に算入され、商品の売上高などと併せて消費税の課税対象となります。
法人が不動産を売却しても例外的に消費税がからないケース
法人が売却する不動産の対価に対して例外的に消費税がかからないのは、次のケースです。
- 売却する不動産が土地である場合
- 法人が消費税の免税事業者である場合
売却する不動産が土地である場合
土地の売却は、消費税の非課税取引とされています。
そのため、不動産のうち土地の売却については、消費税の課税対象とはなりません。
法人が消費税の免税事業者である場合
基準期間（前々事業年度）の課税売上高が1,000万円以下である事業者は、原則として消費税の免税事業者となります。
法人が免税事業者である場合、消費税を納める必要がありません。
【個人・法人共通】不動産を売却する場合にかかる税金
次の税金は法人に特有のものではなく、個人であっても法人であってもかかる可能性があるものです。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。
不動産の売買契約書は印紙税の課税対象であり、印紙税額はそれぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する契約書では軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
不動産の売買契約書は2通作成したうえで、売主と買主がそれぞれ保管することが一般的です。
印紙税も、売主と買主それぞれが自分の保管する分に貼付すべき分を負担することが多いといえます。
抵当権抹消の登録免許税
登録免許税とは、登記などに対してかかる税金です。
売却する不動産に抵当権が付いている場合は、遅くともその不動産を引き渡す時までに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関がその不動産を競売（けいばい）にかけてローン残額を回収するための担保です。
抵当権の抹消にかかる登録免許税額は、次のとおりです。
- 登録免許税（抵当権抹消）：1,000円×抵当権を抹消する不動産の数
手続きを司法書士へ依頼する場合、別途1万円から2万円程度司法書士報酬がかります。
法人が不動産を売却する場合にかかるその他の費用：不動産会社の仲介手数料
不動産の売却では、税金のほかにさまざまな費用がかかります。
中でも高額となりやすいものとして、不動産会社の仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料とは、不動産の売却を不動産会社に依頼して売買契約が成立した場合に発生する、不動産会社の報酬です。
仲介手数料の額は法令で上限が定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、不動産の売買価格が400万円超である場合は、次の算式にまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は高額になることもあるものの、よい不動産会社に売却を依頼することでよりよい条件で不動産が売れる可能性が高くなります。
不動産会社は単に買主を見つけてくれるのみならず、売買条件の交渉などを総合的に行ってくれるためです。
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法人が不動産売却をする際に検討したい主な節税対策
不動産の売却対価は高額となることが多いため、売却をする期の税金が高くなってしまいがちです。
そのため、法人高額な不動産を売却する際は節税対策を検討することとなります。
主な節税対策は、次のとおりです。
- 役員退職金を支給する
- 新たな資産を購入する
法人が不動産を売却する際や節税対策を講じる際は、査定額がわかった時点で税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
役員退職金を支給する
役員退職金とは、役員が退職する際に支給する退職金です。
役員退職金はまとまった金額であることが多く、支給をする期の利益を大きく低減させる効果が期待できます。
役員退職金を支給する期に合わせて含み益のある不動産を売却することで、不動産の売却でかかる税金を減らしやすくなります。
新たな資産を購入する
不動産の売却で利益が出る期に合わせて新たな資産を購入することで、利益が相殺され法人税額などが少なくなる効果を期待できます。
ただし、資産の購入対価は原則としてすべてその期の経費（損金）として計上できるものではなく、資産の種類に応じて数年に渡って減価償却をすることとなります。
そのため、高価な資産を買うと直ちに節税ができるというわけではありません。
資産の額などによってはその期に一括して償却できることもあるため、あらかじめ税理士へ相談したうえで購入することをおすすめします。
参照元：〔少額の減価償却資産及び一括償却資産（令第138条及び第139条関係）〕（国税庁）
まとめ
法人が不動産を売却する場合の税金は、個人が不動産を売却する場合とは異なります。
具体的には、法人が事業活動で得た他の収益と合算され、法人税や法人住民税、法人事業税などの対象となります。
法人が不動産を売却して利益が出る場合、法人税などの額が大きくなる可能性があるため、査定額がわかった時点であらかじめ税理士などの専門家へ相談しておくことをおすすめします。
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2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
