アパートを売却する際は、さまざまな税金がかかる可能性があります。たとえば、譲渡所得税や印紙税、消費税などが挙げられます。
では、具体的にどのような税金がどの程度かかるのでしょうか？今回は、アパート1棟の売却をする場合を前提に、かかる税金について詳しく解説します。
アパートを売却する場合にかかる主な税金
アパートを売却する場合にかかる主な税金とそれぞれの概要は次のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 譲渡所得税
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
アパートの売買契約書も印紙税の課税対象です。
印紙税は、契約書に収入印紙を貼付することで納付します。
収入印紙は切手サイズの証紙であり、郵便局や法務局などで購入できます。
アパート1棟の売却では売買代金が高額となることが多いため、印紙税額も大きくなる可能性があります。
なお、2024年3月31日までに作成する契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
アパートの売買契約書は2つ作成したうえで、売主と買主がそれぞれ1通保管することが一般的です。
そして、印紙税も売主と買主が保管する契約書に貼付すべき印紙税をそれぞれ負担することが通例です。
なお、印紙税は文書に課される税金であるため、売買契約を電子で締結した場合は課税されません。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記に対してかかる税金です。
売主から買主への名義変更登記も登録免許税の対象となるものの、買主が負担するのが通例とされています。
一方、アパートの売却にあたって抵当権を抹消する場合、この抹消登記にかかる登録免許税は売主の負担となります。
抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に債権者である金融機関がアパートを競売（けいばい）にかけ、そこからローン残債の返済を受ける担保です。
抵当権の抹消にかかる登録免許税額は次のとおりです。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝1,000円×不動産の数
なお、抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合、別途1万円から2万円程度の司法書士報酬がかかります。
消費税
消費税とは、物やサービスの売買などに対して課される税金です。
アパートを売却する人はアパート経営をしていることが多く、基準期間（個人の場合は前々年）の課税売上高が1,000万円超である場合などは、毎年消費税の申告と納税をしているはずです。
アパートの売主が消費税の課税事業者である場合は、投資用資産であるアパートの売却代金も消費税の課税対象となり、他の収入と併せて消費税の申告をしなければなりません。
ただし、土地の譲渡は消費税の非課税取引であるため、アパートのうち土地部分は消費税の課税対象外です。
消費税がかかる場合はこれを加味して売出価格の設定をしないと、思った以上に手元に残る金額が少なくなってしまう可能性があります。
そのため、アパート1棟の売却を検討している際は、消費税と次に解説する譲渡所得税について、あらかじめ税理士へ相談しておくことをおすすめします。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、アパートなどの不動産を売って得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は固定資産税などのように計算済みの納付書が送られてくるのではなく、自分で計算をして納税しなければなりません。
譲渡所得税の申告期限は、売却の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税の計算方法は、次で詳しく解説します。
アパートを売却する場合にかかる譲渡所得税の計算方法
アパートを売却する際にかかる譲渡所得税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
ここでは、各計算要素の概要について解説します。
収入金額
収入金額とは、アパートの売却で買主から受け取った対価の額です。
収入金額がわかると譲渡所得税の試算がしやすくなるため、アパートの査定額がわかった時点で税理士などの専門家に試算してもらうとよいでしょう。
査定とは、不動産会社にそのアパートの売却適正額を算定してもらう手続きです。
査定にはぜひ、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、そのアパートの売却適正額が把握しやすくなります。
取得費
取得費とは、売却したアパートの取得に要した費用です。
次の費用などが、原則として取得費に計上できます。
- アパートの購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費、改良費
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- アパートを購入するために借り入れた資金の利子のうち、そのアパートを実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
譲渡費用
譲渡費用とは、アパートの売却に直接要する費用です。
次の費用などが、譲渡費用に計上できます。
- アパートを売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
一方、次の費用はアパートの売却に直接要した費用であるとまではいえないため、譲渡費用に計上することができません。
- 修繕費
- 固定資産税
- 売った代金の取立てのための費用
特別控除
特別控除とは、要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない特別な控除です。
代表的な特別控除としては、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」が挙げられます。
ただし、投資用審査であるアパートの売却では、適用を受けられる特別控除がないことがほとんどです。
税率
譲渡所得税とこれに付随する住民税の税率は、アパートの所有期間に応じて次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
短期譲渡所得に該当すると税率が約2倍に跳ね上がるため、短期での売却は慎重に検討するようにしてください。
アパートを売却する場合にかかる譲渡所得税の注意点
アパートを売却する際にかかる譲渡所得税では、次の点に注意が必要です。
- 自分で申告と納税をする必要がある
- 建物部分は減価償却費相当額の控除が必要である
- 事業所得などへ算入した費用は取得費として計上できない
- 特別控除の適用は受けられないことが多い
- 買い替えの場合は「事業用の資産を買い換えたときの特例」の適用が受けられる可能性がある
自分で申告と納税をする必要がある
譲渡所得税は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に、自分で申告と納税をしなければなりません。
固定資産税などのように納付書が送付されるわけではないため、申告を忘れないよう注意が必要です。
建物部分は減価償却費相当額の控除が必要である
譲渡所得税の取得費を計算する場合、アパートの建物部分については所有期間分の減価償却相当額の控除が必要です。
購入金額や建築費用をそのまま取得費に計上できるわけではないことに注意が必要です。
事業所得などへ算入した費用は取得費として計上できない
一般的に取得費に計上し得る費用であったとしても、事業所得や不動産所得の必要経費に計上した費用は取得費に計上することができません。
事業所得などの必要経費と取得へ二重で計上できるわけではないことには注意が必要です。
特別控除の適用は受けられないことが多い
譲渡所得税には、さまざまな特別控除が設けられています。
そのため、自身の居住用不動産の売却などでは結果的に譲渡所得税がゼロとなるケースも少なくありません。
一方、投資用物件であるアパートの売却では、特別控除の適用が受けられないことが一般的であり、譲渡所得税額が高額となる傾向にあります。
そのため、アパートを売却する際は査定額がわかった時点で、譲渡所得税額を試算しておくことをおすすめします。
売却してから高額な譲渡所得税がかかることに気付いた場合は、資金計画に大きな狂いが生じる可能性があるためです。
アパート売却の査定には、ぜひ不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
買い替えの場合は「事業用の資産を買い換えたときの特例」の適用が受けられる可能性がある
「事業用の資産を買い換えたときの特例」とは、個人が一定の事業用資産を譲渡して一定期間内に別の事業用資産を購入した場合に、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。
あくまでも「繰り延べ」制度であり譲渡益が非課税になるわけではないものの、一度に多額の税金がかかることを避けることができ、キャッシュフローが良好となる効果が期待できます。
投資用アパートを売却して新たなアパートを購入する場合は、この特例の適用が受けられる可能性があります。
ただし、この特例の要件は複雑であるうえ、繰り延べであることから必ずしも適用を受けることが得策であるとは限りません。
そのため、特例の適用を受けるべきかどうかについて、税理士などの専門家へ相談して慎重に検討することをおすすめします。
アパートの売却を成功させるポイント
アパートの売却を成功させるには、どのような点に注意するとよいでしょうか？
アパートの売却を成功させる主なポイントは次のとおりです。
- アパートの売却に強い不動産会社を選定する
- 売却にかかる税金や費用を理解しておく
- ローンが残っている場合はあらかじめ金融機関へ相談する
アパートの売却に強い不動産会社を選定する
1つ目は、アパートの売却に強い不動産会社を選んで売却を依頼することです。
アパート1棟を購入する人の層は自分や家族が住むための家を購入する人の層とは異なることが多く、購入を決める際には利回りが重視されることが多いです。
また、査定方法も居住用の物件と同じではありません。
アパート1棟の売却は不動産会社によって得意・不得意が特に分かれやすい分野であり、そのアパートの売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけることが売却成功のカギとなります。
しかし、どの不動産会社がアパートの売却ノウハウを持っているのか外部からはわからないことが少なくありません。
そこでおすすめなのが、「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルでは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで、複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができ、査定額への説明や担当者の対応などを比較することで、そのアパートの売却に自信のある不動産会社を見つけやすくなります。
売却にかかる税金や費用を理解しておく
2つ目は、売却にかかる税金や費用を理解しておくことです。
ここまでで解説しているように、アパートの売却にはさまざまな税金や費用がかかります。
どのような税金や費用がどの程度かかるのかを理解しておくことで、売却によって手元に残る金額を正しく把握しやすくなります。
ローンが残っている場合はあらかじめ金融機関へ相談する
3つ目は、ローンが残っている場合にあらかじめ金融機関に相談することです。
ローンが残っているアパートには、担保である抵当権がついていることが一般的です。
抵当権がついたままではアパートを売却することができず、遅くとも引き渡しのときまでにローンを完済しなければなりません。
そのため、ローンが残っているアパートの売却を検討している場合は、査定額がわかった段階で借入先の金融機関に相談しておくことをおすすめします。
査定にはぜひ、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
アパートを売却する場合にかかる税金以外の費用
アパートを売却する際にかかる税金以外の主な費用は次のとおりです。
- 仲介手数料
- 賃料の清算金
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に発生する、不動産会社への報酬です。
仲介手数料の上限額は法令で定められており、それぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
これはあくまでも「上限額」であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社が大半です。
なお、アパートの売買価格は400万円超となることがほとんどであり、その場合は、次の算式にまとめて計算することもできます（計算結果は同じです）。
- 手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
売却価格が大きい場合は、仲介手数料も高額となる可能性があります。
とはいえ、アパートをよりよい条件で売却するには、そのアパートの売却ノウハウを持つ不動産会社によるサポートが不可欠です。
そのアパートをより高く売ってくれる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
賃料の清算金
賃料の清算金とは、売主が受け取ったアパートの賃料のうち、買主の収益となるべき部分の金額を指します。
アパートの賃料は、8月31日に9月1日から9月30日分の家賃を受け取るように、毎月25日や月末に翌月分を受け取ることが一般的です。
この場合、仮に9月15日にアパートを引き渡すとすると、9月15日から9月30日分の家賃は本来買主の収益になるべきところ、8月31日に売主が受け取ってしまっています。
そのため、売買代金の清算に伴い、9月15日から9月30日分の家賃を日割りして売主から買主に支払うこととなります。
アパートの売却で戻ってくる可能性がある費用
アパートの売却に伴い、戻ってくる可能性がある費用もあります。
戻ってくる可能性がある主な費用は次のとおりです。
- 未経過期間分の火災保険料
- 固定資産税の清算金
未経過期間分の火災保険料
未経過期間分の火災保険料とは、契約期間が経過していない分の火災保険料です。
アパートの火災保険料は月々支払うのではなく、1年分や5年分をまとめて前払いすることが一般的です。
そのため、契約期間の途中でアパートを売却した場合、未経過期間分の火災保険料が戻ってくる可能性があります。
アパートを売却する際は、忘れずに損害保険会社へ連絡してください。
固定資産税の清算金
固定資産税の清算金とは、売却後の期間分に相当する固定資産税を買主から売主へ支払うものです。
固定資産税は、毎年1月1日時点における不動産所有者に対してかかります。
そのため、年の途中でアパートを売却する場合は、売却後の期間分に相当する固定資産税を按分し、買主から売主へ支払うことが一般的です。
ただし、固定資産税の按分は買主の義務ではありません。
清算金を受け取りたい場合は、買主と交渉したうえで、売買契約書に盛り込む必要があります。
なお、固定資産税精算金を受け取った場合は、譲渡所得の計算上収入金額に含める必要があります。
まとめ
アパートの売却では、さまざまな税金がかかります。
特に譲渡所得税は高額となる可能性があるため、アパートの査定額がわかった時点であらかじめ試算しておくことをおすすめします。
アパートを売却する際の査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
アパートの売却は、不動産会社のなかでも特に得意・不得意がわかれやすい分野です。
おうちクラベルを活用して査定額や対応などをよく比較し、そのアパートの売却ノウハウを持つ不動産会社を見つけるようにしてください。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
2000年立命館大学卒業後、一般製造業ベンチャー勤務を経て2011年税理士登録、2015年千葉県税理士会松戸支部登録、2023年A-connect税理士法人に改組、法人の税務申告から個人の資産税対策まで幅広い業務に携わる。
＜保有資格＞
税理士
