不動産を売却する際には、あらかじめ不動産会社に査定を依頼して見積もり額を確認することが大切です。しかし、査定とはどのようなもので、どのような流れで進められるのか全く分からず、不安に感じる方もおられるのではないでしょうか。
本記事では、不動産の査定にはどのような種類があるのか、また、査定に必要な書類などを含めて査定の流れについて分かりやすく解説します。合わせて見積もりの際のチェックポイントについても紹介しますので、不動産の売却を考えておられる方は参考にしてください。
1.まずは不動産売却における見積もりの種類を確認
不動産売却における見積もり、つまり査定には、
- 机上査定
- 訪問査定
の2種類があります。
それぞれの査定の概要や、メリットそしてデメリットについて、次項で解説します。
1-1.見積もりの種類1：机上査定
机上査定とは簡易査定とも言われ、売却する物件の情報を入力するだけで査定ができる仕組みです。
机上査定では入力された内容をもとに、過去のデータを参考にしながらおおよその査定額を算出します。参考にするデータは該当物件の周辺の売り出し事例のほか、過去に実際に成約した事例における取引価格、また、国土交通省によって年に1度公表される「公示価格」を参考にすることもあります。
机上査定を申し込む際に必要な情報の例は、以下のとおりです。
- 物件の住所
- 間取り
- 家屋および土地の面積
- 築年数
物件の現況やこれまでにリフォームを行っているかなどの情報は提供しませんので、最終的な取引価格との差が生じる可能性がある点は理解しておく必要があります。
入力情報のみで見積もり額を算出するため、見積もり結果が分かるまでの期間が短い点が机上査定の特徴の1つです。申し込んで数日以内に見積もり結果を知ることができます。さらにメールでの依頼が可能なことから、平日の昼間は仕事があって忙しい方でもメールで机上査定を依頼でき、見積もり結果もメールで受け取れます。
細かい見積もり結果はまだ分からなくてもいいけれど、概算だけを知りたいと思っておられる方におすすめの査定方法です。
1-1-1.机上査定のメリット
机上査定を依頼するメリットは、大まかではあるものの売却する不動産の売却価格を把握できることです。また、複数社に依頼することで、最終的に売却活動を依頼する不動産会社を探すこともできます。実はこの点が非常に重要で、最終的にいくらで売却できるかは依頼する不動産会社の手腕にかかっていると言っても過言ではありません。
せっかく複数の不動産会社の対応を比較できるチャンスですので、机上査定を依頼するにあたっては複数の不動産会社に依頼し、見積もり結果を比較してみましょう。合わせて不明な点は問い合せるなど実際に話をしてみることで、説明の仕方やわかりやすさなどから自分が信頼できる不動産会社を探せるでしょう。
1-1-2.机上査定のデメリット
机上査定のデメリットとして覚えておかなければならないのは、机上査定の見積もりの結果はあくまでも目安であるということです。つまり、見積もり結果の額で売却できるわけではなく、逆に実際の売却価格との差が生じるケースが多く見られます。
そのため、机上査定の見積もり結果を受け、より実際の取引価格に近い額を知りたいと思った場合は、次項で紹介する「訪問査定」を利用することをおすすめします。訪問査定では実際に売却する物件を見て最終的な見積もり額を算出するため、より実際の取引価格に近い額を把握することが可能です。
1-2.見積もりの種類2：訪問査定
もう1つの見積もり（査定）方法が訪問査定です。訪問査定とは、売却したいと思っている物件を実際に不動産会社に見てもらい、前もって行った簡易査定の結果を基に物件の使用状況や土地の地形、接道状況のほか、日当たりや周辺環境など実際に物件を取り巻く要素も含めて必要な内容を確認し、総合的に判断した見積もり結果を提示します。
机上査定では物件の状況や日当たり、周辺環境などは分かりませんし、接道状況などは法的な規制にかかっていないかを知るための重要な要素になります。それらの要素を全て取り入れて最終的な見積もり結果を算出するため、机上査定で算出した結果と比べ、より実際に取引を行う際の売却価格に近い額を知ることが可能です。
訪問査定を依頼する際には登記済証や登記識別情報通知書のほか、戸建てであれば土地の測量図などを準備しておくとより実際の販売価格に近い額を算出できますし、その後の販売活動にも役立ちます。
また、訪問査定の依頼先は机上査定を行った結果から選んだ信頼できる不動産会社にしましょう。そして、実際の対応などを確認し、最終的にその不動産会社と媒介契約を結ぶかを決めるようにしてください。
訪問査定は取引価格に近い見積もり額を知ることと合わせ、最終的に媒介契約を結ぶ不動産会社の選択にもつながることを心得ておくとよいでしょう。
1-2-1.訪問査定のメリット
訪問査定を受けることでより正確な売却価格の目安を知ることができる点が大きなメリットですが、ほかにも訪問査定ならではのメリットがあります。それは、最終的に自分が信頼して売却活動を任せられる不動産会社を選ぶための確認ができることです。
訪問査定では実際に不動産会社の方が来て対応するため、その対応の状況や担当となるかもしれない方との相性などを知ることができます。
不動産の売却にあたり、不動産会社そして担当の方との相性はとても重要です。大切な不動産を売却しようと思うなら、信頼できる不動産会社に任せたいと思うものです。ただ、何もせず待っていても見つかるものではなく、自分から積極的に動いて見つけなければなりません。
そういった意味でも、訪問査定は重要な意味を持つのです。
1-2-2.訪問査定のデメリット
訪問し、実際の物件や周辺価格を詳しく見た結果の見積もり結果ですので、訪問査定の見積もり額は取引における成約額に近い額になると思われがちです。しかし、取引においては買い主の希望も考慮されますので、値引きを求められることもあります。一方で、逆にタイミングが合わずいつまで経っても購入希望者が出てこないことも考えられます。
不動産の売却において重要なことは、信頼できる不動産会社に依頼することはもちろん、その不動産会社の営業力が強いかどうかも考えなければならない点です。いくら自分が信頼できる不動産会社であったとしても、営業力が弱ければいつまで経っても物件が売れないという状況を生みかねません。
不動産会社を選ぶにあたっては信頼でき、さらにこれまでの販売実績の多い会社を選ぶことが大切です。
2.【不動産の売却に向けて】見積もりに必要な書類を確認
不動産を売却するにあたり、見積もりに必要な書類には以下のものがあります。戸建てやマンションなど、物件の形態によって必要な書類は異なりますが、概ね以下の書類が必要になりますので、事前に準備しておきましょう。
・不動産売買契約書および重要事項説明書（購入時のもの）
不動産売買契約書は、売買契約締結時に2通作成し、本書は不動産会社と自分が持っているはずです。本書がみつからない場合は、購入した不動産会社に連絡すると控えをもらえます。重要事項説明書は、契約書に付帯しているはずですので確認してみましょう。
・登記済証や登記識別情報通知書
不動産を購入した際には所有権移転や保存の登記を行っているはずですので、登記済証や登記識別情報通知書などが必要です。いずれも法務局で取得できます。早いのは直接法務局に赴いて取得する方法ですが、平日に時間が取れないときは郵送で依頼しましょう。
・土地測量図面（売却する物件が土地もしくは戸建て住宅の場合）
測量図も法務局にて取得できますので、登記済証を取得する際に合わせて取得しましょう。
・建設設計図（注文住宅の場合）
注文住宅の場合工事請負契約を結んでいますので、契約書に設計図が添付されているはずです。工事請負契約書についても売買契約書と同様に本書が2通あり、建設会社と自分が1１つずつ保管しています。
そのほか、自分で用意できる書類として以下のものがあります。
- 固定資産税納税通知書
- 管理規約（マンションの場合）
- 売却する本人の本人確認書類
また、住宅ローンの支払いが残っている場合は住宅ローンの残高証明書も必要ですので、忘れないように準備しておきましょう。
3.不動産売却に必要な見積もりの流れとは
不動産売却に必要な見積もりの流れは、以下のとおりです。
3-1.机上査定の流れ
机上査定を依頼する際は不動産一括査定サイトを利用し、複数の会社に依頼するようにしましょう。できれば実績の豊富な会社を6社程度選んで依頼することをおすすめします。
不動産会社によっては早ければ当日に見積もり結果が届きますし、遅くても翌日には全ての見積もり結果がそろいます。見積もり結果の受け取りについては電話で受ける方法とメールで受ける方法が用意されていますので、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。
この時に重要なことは、見積もりの結果を比較するだけでなく、内容が分かりやすいかなどもチェックし不明な点があれば直接不動産会社に問い合わせることです。その対応次第で、どの不動産会社に依頼するかの候補を絞ることも忘れないようにしてください。
3-2.訪問査定の流れ
机上査定の結果、訪問査定を依頼する不動産会社を選定し、訪問査定を依頼します。査定には自分が立ち会わなければなりませんので、査定にかかる時間がどのくらいなのかを聞き取り、最初から最後まで対応できる日時を調整して決めるようにしましょう。
訪問査定当日は不動産会社の担当者に物件のアピールポイントや注意点などを伝え、査定を行ってもらいます。訪問査定では物件だけでなく周辺環境まで合わせて査定を行うため、周辺環境でアピールできるポイントなどがあれば忘れずに伝えておくことをおすすめします。
また、売却しようとしている物件に欠陥がある場合は必ず伝えなければなりません。伝えないまま売却し、欠陥があったことが発覚すると賠償責任を負わなければならなくなる可能性もあります。これは法律でも売り主の瑕疵担保責任として規定されています。
査定内容を確認し、納得できれば必要に応じて不動産会社と契約を結びましょう。
4.見積もりの際に確認されるポイントを確認
見積もりを依頼するにあたって、不動産会社が査定の際に確認するポイントを知っておくことも大切です。そのうえで事前に対応できるところは行っておきましょう。
4-1.建物の構造や築年数を含む状況
建物の構造は重要な確認ポイントです。また、建物には耐用年数が設定されており、耐用年数は構造によって異なります。一般的に木造建築物は耐用年数が短く、鉄筋コンクリート造の方が長く設定されています。耐用年数の確認と合わせて、その住宅の耐震性能や防火性能の状況も確認しておきましょう。
一般的に築年数が経っているほど査定額は低くなります。そのため、売却を考えているなら、できるだけ早めに売却する方が高く売れます。また、リフォームや大規模修繕工事の実績があるなら、リフォーム箇所や大規模修繕工事を行った時期なども合わせて伝えることが大切です。
また、住みやすい間取りであるかもチェックされるポイントです。収納スペースや生活動線などこだわっている場所があるなら、忘れずに伝えておきましょう。
4-2.生活環境
窓から見える眺めや日当たり、さらに風通しの良さは、査定額が上がるポイントです。日当たりや風通しの良さは実際に体験してもらうことが重要なので、査定を依頼する日の天気や時間帯も考慮しておくことをおすすめします。
もし訪問査定の日が曇りや雨など天気の悪い日なら、晴れた日の日当たりの写真を用意しておくと不動産会社の担当者にも分かりやすいでしょう。
4-3.不動産の周辺環境
物件の近くに駅やバス停があるなど交通のアクセスがよい場合や、スーパーやコンビニエンスストアなどが近くにあると査定もアップします。また、公園が近くにあったり、学校や病院などが歩いて行ける範囲内にあることも重要なポイントです。
そのような条件に該当する施設があるならば、詳細も含めて担当者に忘れずに伝えるようにしましょう。
4-4.近隣住宅とのトラブルの有無
近隣に住んでいる方で騒音問題を起こす方がいたり、異臭が発生することがあったり、大きな車が通る際の振動などの問題については、査定が下がる原因にはなります。しかし、伝えないことで売却活動の際や売却後に問題となることを考えると、伝えにくい問題であってもきちんと伝えておくことが大切です。
どのようなときにどんな問題が発生するのか、詳しくまとめておくと伝わりやすいです。
4-5.建物自体のトラブルの有無
建物自体のトラブルのうち、特にシロアリの被害は住んでいても気づかないケースがあります。一度シロアリの被害がないか確認しておくと同時に、過去に雨漏りの経験があり修繕を行ったなどの情報があるならば必ず伝えておきましょう。
5.不動産の売却・見積もりを検討する際の注意点とは
不動産の売却にあたって見積もりを検討する際に、どのような点に注意しておくべきかについて解説します。
5-1.住宅ローンの残高を確認する
売却しようとしている物件にまだ住宅ローンが残っている場合は、売却時に一括返済を行い完済しなければなりませんので、現在どのくらい残高があるのかを把握しておきましょう。住宅ローンを利用している金融機関にお願いすると、住宅ローン残高証明書を発行してくれます。発行手数料がかかる場合がありますので、依頼時に確認しておくようにしてください。
大切なことは、住宅ローン残高が多く売却金額では完済できない状況だと、最終的に売却できない可能性があることです。もし、手持ち資金に若干の余裕があるならば、繰り上げ返済を行うなど、住宅ローンの残高をできるだけ少なくする努力を行いましょう。
また、住宅ローンの残債がある場合と完済している場合では売却の手順が異なるため、不動産会社の担当者と手順についてきちんと確認しておくことが大切です。
5-2.相場を把握しておく
不動産会社が提示した見積もり額が相場価格と同じであるとは限りません。そのため、自分でも売却する不動産が実際にどのくらいで売られているのか相場を把握しておくことが大切です。
相場を知る方法は多くありますが、代表的な方法は不動産流通機構が運営している「レインズ」を参考にすることです。レインズでは実際に売買された金額を知ることが可能です。
そのほか、国税庁が年に1度公表している路線価図や、国土交通省が公表している土地総合情報システムなどを参考にする方法もあります。土地総合情報システムでは基準地価を知ることができ、自分が売却しようとしているのと同じような物件がどのくらいの相場で取引されているかを知ることができます。
特に土地の価格を知りたい場合は路線価図を参考にするとよいでしょう。
ほかには、物件の周辺の取引情報を新聞のチラシや住宅情報誌などで取得することも大切です。最新の情報を知ることができるため、取引における基本材料になります。また、不動産会社が提示した見積もり額と比較することで、その額が妥当なものかどうかを判断できます。不動産会社の中には、不当に高い見積もり額を提示するところもあり、そのような不動産会社はいざ取引が開始された際に大幅な値下げを要求してくるケースもあります。
相場を知ることでさまざまな情報や取引の実態を知ることができるため、ぜひ時間を作って相場を調べるようにしてください。
5-3.見積もりを受ける前に整理しておく
基本的なことですが、見積もりを受ける前には、家の中や庭をきれいに整理しておきましょう。不動産売却にあたっては、購入者が実際に物件を見る「内見」もあります。その際に慌てることのないよう、売却を考えた時点で不要なものは処分しておき、室内をスッキリさせておくことが大切です。査定の際に家の中に荷物が多いと部屋が狭く感じられるなど、査定においてデメリットになる可能性もあります。
自分でできる範囲で構いませんので、日頃から整理整頓を行うようにしておくと安心です。
5-4.リフォーム・リノベーションを先にしない
売却前にリフォームやリノベーションを行うと、ほとんどのケースで損をしてしまいます。なぜなら、リフォームやリノベーションにかかった費用を売却価格で回収することは原則としてできないからです。
仮に修繕（リフォーム）が必要な箇所があるならば、修繕（リフォーム）を行う前に不動産会社に相談することをおすすめします。
実際にリフォームが必要になる場合は、不動産会社に買い取ってもらうことを考えてもいいかもしれません。
5-5.査定額のまま販売することは避ける
不動産会社から見積もり額を掲示されていたとしても、絶対にその価格で販売しなければならないというわけではありません。逆に見積もり額のまま販売するのは避け、物件にほかにはないアピールポイントがあれば見積もり額よりも高く売れる可能性を忘れずに、間取りや動線、窓からの眺めや日当たり・周辺環境など、住んでみなければ分からないアピールポイントを探して購入希望者にしっかりと伝えるようにしましょう。
5-6.不動産会社・担当者としっかり連携する
不動産会社の持つ販売力は、物件の売却結果を大きく左右します。そのため、不動産会社そして担当者との連絡を密に行い、提携を深めておきましょう。つまり、売り主として不動産会社や担当者と一緒に販売活動に参加するという姿勢が大切です。
基本的に不動産会社からは週に1度は連絡があるはずですので、詳しく話を聞くとともに、問題があれば一緒に解決する、新しい気づきがあれば提案するなど、販売活動を進めていくようにしましょう。
気づいた点は積極的に不動産会社に提案しましょう。値引きの余地があるなら値引きの提案を行ってもいいですし、内見可能日を増やすことで購入希望者も増える可能性があります。その結果、いい条件で売却できることにつながると考え、不動産会社および担当者と連携して最後まで手を抜くことなく販売活動に参加するようにしましょう。
5-7.瑕疵について必ず報告する
売却する不動産に瑕疵がある場合は、必ず事前に伝えておかなければなりません。これは法律でも規定されている、売り主の瑕疵担保責任です。瑕疵を知っていたにもかかわらず、報告せずに売却した場合、後でその瑕疵が発覚したときには損害賠償を請求されるほか、契約破棄になる可能性もあります。
売却する不動産に関する瑕疵や不具合は、見積もりを行う際に必ず伝えておくようにしてください。
5-8.売主が支払う費用が見積もりで考慮されていない
不動産を売却するにあたり、売り主には不動産会社に対する仲介手数料のほか、抵当権抹消登記にかかる登録免許税、契約書に貼付する印紙税などといった費用が発生します。場合によっては測量にかかった費用なども請求されることがありますが、見積もり書にはそれらの費用が反映されていません。
そのため、最終的に売却が決まった際には売り主側としてどのくらいの費用負担があるのかをあらかじめ不動産会社に確認しておくことが大切です。
6.見積もり時に不動産会社から確認される可能性があることとは
不動産会社に査定を依頼する際、不動産会社から確認される可能性がある内容について解説します。聞かれた際にすぐに答えられるよう、事前に調べておきましょう。
6-1.所有者であることの確認
不動産会社は査定を依頼した本人に対して、その土地の真の所有者であるかを確認します。その確認方法はよくある本人確認書類ではなく、権利証もしくは登記識別情報通知書を用います。合わせて本人確認書類が必要になる可能性はありますが、その土地の真の所有者であるかを証明する書類は権利証もしくは登記識別情報通知書のみです。
掲示を求められたらすぐに見せることができるよう準備しておきましょう。
6-2.利用状況
物件のこれまでの利用状況のほか、庭に物置などを置いている場合には中には何が入っているかとともに、売却の際にはすぐに撤去できるかなどを確認されることがあります。
基本的に、土地や建物ともに特に問題のある利用をしていなければ心配することはありません。
6-3.地下埋設物
地面の下に建物を建てる工事を妨げるような埋設物がないかどうかを確認されることもあります。
一見何も埋まっていないように見えても、調査した際にコンクリート片が見つかったりした場合は、見積もり額が低くなります。
場合によっては前の所有者が地下室を持っており、その駆体がそのまま残っているケースもあります。
不安であれば、住宅を購入した不動産会社に確認するなど対処しておきましょう。
6-4.境界の状況
土地を売却するにあたっては、売り主側に境界の明示義務があります。従って、査定の際には境界がどうなっているかを確認します。境界が画定していない土地は原則として売却できないため、境界が画定していない場合は売却までに境界を画定する作業が必要になります。
境界を調べるにあたっては、測量図が役に立ちます。測量図があれば事前に入手しておきましょう。
6-5.越境物
隣の土地との境界にある塀が越境している場合は、塀の所有者を明確にしなければなりません。越境については見積もり結果には特段影響は及ばないものの、実際の取引にあたり買い主側が気にするケースが多く見られます。
そのため、越境している場合の塀の所有者については事前に必ず確認しておきましょう。
7.相場よりも見積もり金額が高くなりやすい不動産の特徴
せっかく物件を売却するなら相場よりも高い金額で売りたいものです。ここでは相場より見積もり金額が高くなりやすい不動産の特徴について解説します。
7-1.日照条件が良い
住宅街に建っている戸建て住宅の場合、日当たりがいい物件は相場よりも高くなりやすいといわれています。具体的には、道路が南に向いており、土地が道路よりも1ｍ程度高いケースです。一般的に南向きの土地が一番条件がよく、次いで東・西・北となります。
7-2.立地条件が良い
立地条件が良いとは、利便性が高いことを意味します。そのため、駅に近いことや、家の近くにスーパーがあるなどであれば、相場よりも見積もり額が高くなります。
学校や病院が近くにあるケースも立地条件がいいといえるでしょう。
7-3.接道状況が良い
接道状況が良い立地とは、角地を指します。角地は日当たりや風通しも良く、相場よりも見積もり額が高くなる傾向にあります。
マンションでも角部屋のほうが高く売れるといわれており、日当たりや風通しなどの要件が影響していることがわかります。
7-4.土地の形状が良い
間口が広く土地の形状がいい物件は、相場よりも高い価格がつきます。さらに角地であれば人気が高くなり、売れやすい物件といえるでしょう。
土地の形は正方形よりも長方形がよく、間口は広いほうがいいとされています。また、日当たりの面からも間口は東西に広いほうが見積もり額が高くなります。
7-5.マンションを建てられる環境である
土地の面積が広く、マンションが建てられる環境であれば、相場価格よりも高い値段で売れる可能性が高くなります。
マンションを建てるにあたっては、容積率が高くなければなりません。また、マンションの需要があり、マンション建設が可能な土地でなければなりませんが、マンション建設用地はなかなか出回らないため、マンションを建設する不動産会社が常に探しています。購入時には競争になるため、より高い価格で売却できる可能性もあります。
8.まとめ
不動産を売却するにはまず不動産会社に見積もり依頼を行わなければなりません。見積もりの依頼つまり査定には机上査定と訪問査定があり、最初に複数の不動産会社に机上査定を依頼し、その中から選んだ不動産会社に訪問査定を依頼する流れになります。
不動産売却時には必要な書類があるほか、査定の際に確認されるポイントや、査定を検討する際の注意点についてもしっかりと把握したうえで売却活動を行うことが大切です。
また、見積もり額ばかりに左右されるのではなく、自分で相場価格を調べ、最新の価格を把握しておくことも忘れないようにしましょう。
不動産一括査定サイトにはさまざまなものがありますが、「おうちクラベル」が提供する一括査定サイトでは、複数社に査定を依頼してその結果を比較できることや、依頼できる会社が実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心して依頼できる点もおすすめです。
一括査定が完了した際にはAIが算出した査定価格も合わせて確認できますので、ぜひご活用ください。
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この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。
