不動産売却のチラシは怪しい？ポスティングされる理由や注意点を解説

ふとしたときにポストに投函されている不動産売却のチラシを見たことがある方も多いのではないでしょうか。実際に不動産の売却を考えているときにそのようなチラシを見ると、「連絡してみようかな」と思う一方で、「怪しい会社なのではないか」といった不安を感じることもあるかもしれません。

そこで本記事では、不動産売却のチラシについて詳しく解説します。チラシに記載された不動産会社へ連絡する前に知っておきたい注意点や、不動産売却のためにチラシを作成する際のチェックポイントも合わせて紹介しますので、不動産の売却を考えている方は参考にしてください。

1.不動産売却のチラシがまかれる理由とは

なぜ不動産売却のチラシが投函されるのでしょうか。それには不動産会社ならではの理由が存在するのです。

それは売却物件の確保です。

不動産会社が売却物件を確保することのメリットについて、次項で詳しく解説します。

1-1.会社名の売り込みのため

多くの方にとって、不動産の購入そして売却は人生に1度の経験といっても過言ではないでしょう。そして不動産の取引は往々にして高額な金額になります。そのため、不動産会社が受け取る手数料も高額になり、それが不動産会社の収入になるわけですが、仲介手数料を受け取るには売り主もしくは買い主が自社と契約してもらわなければなりません。

そのために日頃からチラシを投函し、名前を覚えておいてもらうことが重要です。

例えば所有している不動産を売りたいなと思ったときに、どの不動産会社に依頼すればいいか悩む方も多いでしょう。その際に「そういえば○○といった会社のチラシが入っていたな」と記憶していれば、依頼する不動産会社の候補の1つになり得ます。

不動産会社はチラシを投函することで、そのようなチャンスを狙っているのです。ある意味、将来に向けた投資といえるかもしれません。 

1-2.売却物件があれば他社との差別化になるため

売却希望の物件を保有することで、不動産会社は購入希望者に対してアピールできます。売り主との媒介契約の種類によっては物件を独占することもでき、そうなるとさらに「うちの会社しか扱っていない」と謳えるため、ほかの不動産会社よりも競争するうえで優位になります。

そのような物件を多く確保することで、「あの不動産会社はほかにはない物件を多く持っている」と思われるようになり、購入希望者からの問い合わせが増える可能性があります。

売却希望の物件を多く所有していても、不動産会社が所有コストを抱えるわけではありません。物件が売れるまでは、所有するコストは売主が抱えます。つまり、不動産会社が負うリスクはないため、できるだけ自分たちの会社が独占できる物件を増やしたいと考える傾向があるのです。

1-3.購入より売却のほうが業務効率がいいため

売り主と買い主を比べると、売り主は確実に売りたいと考えて不動産会社と媒介契約を結びます。しかし、買い主側としてはほかにもいい物件があれば考えたいと思うケースが多く、最終的に購入を決めるまでの時間も長くなります。

仲介手数料は売却もしくは購入が決まるまで回収できません。不動産会社としても売る側にいたほうが、早く仲介手数料を回収できる可能性が高くなります。仲介手数料を確実に回収できて業務効率が良く、さらに買い主の希望に合った物件を探す手間も省けることからも、購入よりも売却に力を入れるのは不動産会社としても当然の行動といえるでしょう。

また、媒介契約も「一般媒介契約」ではなく、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」にしておくことで、契約期間中は売り主がほかの不動産会社に購入者を探すよう依頼することはできませんので、契約した不動産会社が独占して購入者を探せるメリットがあります。 

このような理由から不動産会社はチラシを投函し、売り主および売却物件を探しているとも考えられるのです。

1-4.両手取引が狙えるため

両手取引とは、不動産会社が売り主そして買い主双方と取引をすることです。この両手取引を行う確率は売却物件を保有しているほど高くなり、さらに不動産会社は一度の取引で売り主そして買い主双方から仲介手数料を得ることができます。その分業務効率も高まるというわけです。

現在ではさまざまな情報収集手段があることからも、売り主と買い主が契約する不動産が異なるケースも増えています。そうなると売り主もしくは買い主のどちらか一方からしか仲介手数料を得られません。このことを「片手取引」といいますが、片手取引の形態が増加傾向にある今、不動産会社としても売却物件の数を増やしたいと考えるのは必然なのです。 

2.不動産売却のチラシの中には信頼できないものもある

不動産売却のチラシの中には、信頼できるものもあれば信頼できないものもあります。不動産売却のチラシは、売りたい方に向けたチラシです。そして、売り主に向けたチラシには法律上の制限はなく、場合によっては事実と異なる内容が記載されている可能性がある点は否定できません。

具体的に「この金額で購入希望のお客様がいる」や、「他社よりも高い査定価格を提示します」などと書かれていても、信憑性は薄いと思ったほうがいいかもしれません。ただ、全てのチラシがそうだとは限りませんので、あくまでも参考として捉えてください。

次項では、具体的なキャッチコピーを例に挙げ、注意しておきたい点について解説します。

2-1.「どこよりも高い価格で査定できます」

「どこよりも高い価格で査定できます」というキャッチコピーは、不動産会社が売り主と媒介契約を結ぶことを目的としている可能性があります。

したがって、実際に不動産会社が高い査定金額を提示しても、本当にその金額で売れる保証は100％とは言い切れないのです。

そもそも不動産取引における相場価格は決まっており、最終的には買い主と売り主の事情で売買価格が決定するものですので、安易に信じるのは危険かもしれません。

売るからには高い金額で売りたいという気持ちは分かりますが、不動産会社の策略にはまらないように注意しましょう。

2-2.「○○万円で購入を希望するお客様がいます」

チラシの中には具体的な金額を挙げ、「○○円で購入を希望されているお客様がいます」と書かれているものもあります。

この場合、実際に売却を申し込むと、「広告に書かれていた購入希望者様は既にほかの物件を購入されたため、新しい購入希望者様を一緒に探しましょう」などと持ちかけられる可能性があります。

特に購入希望金額が相場よりも高い場合は要注意です。基本的に、購入する側としてはできれば相場よりも低い金額で購入したいと考えるものですので、余程のプレミアがついている物件でない限り、相場よりも高い金額を希望することはないと思った方がいいでしょう。

もちろん、売る側としてはできるだけ高い金額で売りたいと思うものですが、このようなキャッチコピーを簡単に信じないよう注意することも大切です。

2-3.「この地区限定で不動産を探されているお客様がいます」

地区を限定して「不動産購入希望者がいる」という内容のチラシを見ることもあります。この場合も、架空の話であるケースが多くみられます。もちろん100％架空であるとは言い切れませんが、需要があり相場価格の高い地域を選別して、チラシを投函しているケースも考えられるのです。その場合実際に購入希望者がいる保証は少なく、希望者がいるならすぐに売れるかもしれないと思っても、結果的に売れないままとなってしまう可能性が高いと思っておきましょう。

キャッチコピーだけを見ると、不動産会社が購入希望者を抱えていると思いがちですが、コピーの文面に惑わされないように気をつけることが大切です。

3.不動産売却のチラシの内容とは

不動産売却のチラシに記載されている内容は、以下のとおりです。

• 該当する不動産の図面
• 不動産が存在する場所の周辺情報
• ターゲットとなる入居者様の情報

売りに出されている不動産の内容が分かるよう、まず間取り図や外観などの情報が記載されています。合わせて不動産が存在する場所や周辺にある代表的な建物（学校や病院、商業施設など）も記載することで、周辺環境を読み取ることができます。

さらに重要なのは、その物件が単身者向けなのかファミリー向けなのかといった情報です。

これらの情報を詳細に記載することで、需要のある方に向けた宣伝効果が高くなります。

4.チラシに記載された不動産会社へ売却査定を依頼するメリットとは

実際に不動産を売ろうと思った場合、チラシに記載された不動産会社に査定を依頼することで、どのようなメリットがあるのでしょうか。

4-1.見込客が本当にいればすぐに不動産を売却できる

見込客とはすぐに不動産を購入したいと考え、希望の地域などを不動産会社に伝えている方のことを指します。「この地区限定で不動産を探されているお客様がいます」というキャッチコピーもあながち嘘ではないのです。

このようなケースだとチラシに記載された不動産会社に連絡することで、想像していたよりも早く売却できる可能性があるといった理由で記載されるケースもあります。

4-2.物件の相場・状況などを把握している

チラシを頻繁に投函している不動産会社は、物件の状況はもちろんのこと、相場などに詳しいという特徴があります。そしてその特徴をうまく利用することで、売り主側の負担を削減できる可能性があります。

売りに出す物件がマンションであれば、築年数や大規模修繕工事の履歴なども把握していることがあり、こちらが調べなくても広告に詳しく記載してくれるでしょう。

相場をよく知っている点も利用できるメリットです。相場に応じた価格で査定を行ってくれるため、相場よりも低い価格で売却することもなく、売却の際の損失を防ぎながら確実に売却できる可能性が高くなります。

5.チラシに記載された不動産会社へ売却査定を依頼するデメリットも確認

ただし、チラシに記載された不動産会社に査定を依頼するにあたって

• 不動産が安く売却される
• 買い取りに誘導される

といったデメリットがある点もしっかりと理解しておきましょう。

5-1.不動産が安く売却される恐れがある

不動産会社が既に見込客を抱えている場合だと、物件が本来の相場価格よりも安く売却される恐れがあります。見込客は購入希望の物件に何らかの希望条件を付けていることが多く、条件によってはめったに売却物件として出てこないものもあります。

そのようなときに見込客の希望にあった物件が出てきた場合、不動産会社によっては本来行うべき販売活動を行わず、見込客に売却してしまうこともあり得ます。

条件のいい物件の場合、正式な販売活動を経て購入希望者を募ることで、査定価格よりも高く売れる可能性が高まります。購入希望者の中には多少予算をオーバーしても、この物件が欲しいと考えている方が存在する可能性があるからです。

そのため、「南向き」や「角部屋」などのように条件のいい物件を売却するのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することをおすすめします。

5-2.買取に誘導される場合もある

不動産会社の中には、仲介だけでなく買取を行っているところもあります。仲介と異なり、買取とは物件を不動産会社に下取りしてもらい、その価格で売却することです。転売を目的としていることから不動産会社の利益は仲介よりも買取のほうが大きく、できれば買取で行いたいと考えます。そのため、話しているうちに買取に誘導され、言いくるめられてしまう恐れがあります。

買取への誘導を防ぐためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較するようにしましょう。

6.もし売却力の弱い不動産会社に連絡してしまうとどうなるのか

チラシに掲載されていた不動産会社の売却力が弱い場合、

• 相場よりも高い査定額が掲示される
• 値下げした金額で契約が決まってしまう

といった問題に発展する可能性があります。

6-1.相場よりも高い査定額が提示される

「○○万円で購入を希望するお客様がいます」というキャッチコピーにつられて、チラシに記載されている不動産会社に連絡し、実際に査定をうけた場合、相場よりも高い査定額が提示されます。そもそも、チラシに記載されている金額が相場よりも高い金額であることが多いことからも、当然ながら査定額はあくまでも査定額であって、実際の取引価格ではありません。

査定額が高いからといって安易に媒介契約を結んでしまうと、最終的には査定額よりも低い価格で売却する羽目になってしまう可能性があるため、注意しましょう。

6-2.値下げした金額で契約が決まってしまう

上でも述べたとおり、高い査定額が掲示されたからといってその額で売却できるわけではありません。逆に査定額が高すぎて購入希望者が出てこない可能性もあります。

そうなると徐々に金額を下げながら購入希望者が出てくるのを待つことになり、実際に購入希望者が現れたときには査定額を大きく下回っているケースもめずらしくありません。

なかなか購入希望者が現れなかった場合、値段が高い以外に物件自体に何か問題があるのではないかと思われる可能性もあります。そうなると最終的には査定額どころか相場よりも安い金額で売却せざるを得なくなり、大きな損失を被ることになってしまうことも考慮しておく必要があります。

7.売却前に知っておきたい不動産会社の選び方

 質のよくない不動産会社に出合わないためにも、売却を依頼する不動産会社は自分で選ぶことをおすすめします。

不動産会社を選ぶ方法としては、以下の点に気を付けながら選ぶことが大切です。

7-1.まずは売却価格をリサーチ

自分で売却価格を調べることは、大切な不動産を売却するにあたって重要なことです。売却の相場価格を把握しておくことで、チラシに書かれている価格が適正なものかどうかを判断できます。

売却価格を調べるには大手の不動産会社のサイトで近隣物件の価格相場を調べる方法と、国土交通省のサイトやレインズで調べる方法があります。国土交通省やレインズで公表されている価格は過去の成約価格であり、現在の相場価格とは差が生じている可能性もありますので、相場価格と合わせて確認するようにしましょう。

7-2.複数の不動産会社を比較

マンションの売却を行う際には不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、1つの不動産会社を選んで査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼し、査定結果を比較するようにしましょう。そうすることでより相場に近い価格を把握できます。

ただ、複数の不動産会社に対して1件ずつ依頼するのは、かなりの手間です。そのようなときは不動産一括査定の依頼ができるサイトを利用するといいでしょう。中には最大数十社から査定を受けることができ、査定の結果を見て気になった不動産会社に直接連絡ができるサイトもあります。

8.【買い主向けのチラシ】確認するときのポイントとは

不動産売却においてチラシの内容は非常に重要です。買い主に向けたチラシを作成するにあたっては、厳しい規制が設けられており、規制の範囲内で物件の良さを最大限アピールする必要があります。

ここでは、チラシを発行する売り主である読者様に向け、不動産売却のチラシを確認する際のポイントについて解説します。

8-1.買い主が知りたい情報の記載が漏れていないか

買い主が知りたい情報の記載がないと、それが原因で購入希望に至らず成約に結びつかなくなります。

間取りや面積、住所などは基本的な情報ですが、そのほかターゲットとなる層が知りたい情報は何かを考えながら、必要な情報を記載することが重要なポイントです。

8-2.免許登録済であることが記載されているか

チラシには、媒介契約を結んでいる不動産会社が免許登録済みであることが記載されていなければなりません。チラシを作成した不動産会社が免許登録済であるかどうかは自治体のサイトを利用し、免許番号を調べる方法が有効です。自治体のサイト上で不動産会社の名前を検索すると免許番号が分かります。

逆に免許番号を持っていないと不動産仲介業を営むことはできません。

合わせて自治体の不動産情報ベースを利用し、過去の違反歴などを調べることで依頼した不動産会社が優良な会社かどうかを判断できます。

免許番号は会社の名前が変わっても同じ番号が使われるため、途中で会社の名前が変わっていても調べることは可能です。

8-3.査定額が割り増しされていないか

基本的に、査定額と売却価格はほぼ同じです。しかし、査定額を割り増しして契約を結ぶ不動産会社も存在します。その結果、売り出しを開始しても購入希望者が見つからず、最終的に相場よりも低い価格で売却することになる可能性も否定できません。

そのような不動産会社とは安易に契約しないように気をつけるとともに、自分でも相場を調べて適正価格を把握しておくようにしましょう。

8-4.具体的な条件が明記されているか

不動産の売り主に求めるチラシには、「○○円で売却可能」というかたちで具体的な金額が記載されていることもあります。

しかし、この内容だけではその額が最大の利益なのか、平均価格なのかが分からないばかりか、きちんと調査をした結果に基づいた根拠のある金額なのか、もしくは金額に裏付けのないものなのかが把握できません。

根拠のない金額は、その金額で売れなくても不動産会社としてはなんとでも言い訳ができますので簡単に信用しないようにすることが大切です。

8-5.規制・ルールに則った内容になっているか

宅地建物取引業法の第32条では、誇大広告の禁止として、以下のとおり規定しています。

「宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る、宅地または建物の所在、規模、形質もしくは、現在および将来の利用の制限、環境もしくは交通を含むそのほかの利便、または代金、借賃などの対価の額、その支払い方法、代金もしくは交換差金に関する金銭の貸借の斡旋について、著しく事実に相違する表示をし、または実際のものよりも著しく優良または有利であると誤認させるような表示をしてはならない。」

つまり、建物の所在や規模、性質を偽ってはならず、また、交通アクセスなどの利便性や代金などが有利であることを誇大に広告してはならないことになっています。

さらに、第33条では広告の開始時期の制限について、以下のように規定しています。

「宅地建物取引業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事野完了前に置いて、当該工事に関して必要とされる都市計画法第29条第1項または第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認、その他法令に基づく許可などの処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。」

宅地の造成や建築途中の建物に関する広告については、建築基準法の許可が下りてからでなければ行うことができず、許可が下りる前の広告については一切禁止しています。

これらの規定に従わなかった場合、指示業務停止、最悪の場合は免許取り消し処分といった監督処分が行われる可能性があります。また、違反内容が重大なものであった場合、監督処分だけでなく、懲役や罰金、過料などの罰則が課される場合もあるため注意が必要です。

8-5-1.物件内容の表示基準とは

買い主に向けたチラシには、物件内容を表示する方法に一定の基準が設けられています。

その基準とは、以下のとおりです。

8-5-2.特定用語の使用基準とは

また、買い主に向けたチラシでは、以下の用語の使用を禁止しています。ただし、表示内容を裏付けることができる合理的な根拠がある場合は除きます。

9.まとめ

不動産売却のチラシについて買い主に向けた広告については厳しい規制がありますが、売り主向けの募集部分の規制がありません。そのため、さまざまなキャッチコピーを使用したチラシが散見されます。

不動産取引においては売り主と買い主の希望が合致することがポイントであることから、キャッチコピーの内容は非常に重要な意味を持ちます。

キャッチコピーの内容をそのまま鵜吞みにしてしまうと、結果として損をしてしまうことにもつながりかねません。そのような結果を生まないためにも、必要な知識を身に着けると同時に、販売活動を依頼する不動産会社については、自分の力で見つけることを心掛けましょう。

不動産売却の際には査定を依頼する必要がありますが、複数社に査定を依頼する際には、不動産一括査定が利用できるサイトの利用がおすすめです。

おうちクラベルでは、カンタン60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、その結果を比較することで自分に合った不動産会社を見つけることができますので、ぜひ活用ください。また、売却活動の進め方も合わせて相談できるため、はじめて不動産を売却する方には非常におすすめのサイトです。

査定を依頼する不動産会社も優良企業ばかりですので、安心して利用できます。

10.不動産売却のチラシに関するよくある質問

最後に、不動産売却のチラシについてよくある質問とその回答についてご紹介します。不動産売却に関する不安解消のきっかけになれば幸いです。

10-1.不動産売却のチラシが投函される理由はなんですか？

不動産の購入希望者がじっくりと時間をかけて物件を探すのに対し、不動産を売却する側には転勤や引っ越しなどが伴い、時間がないケースが多くみられます。不動産を売却しようと思ったときに不動産会社を探して契約する時間を考えると、普段からチラシを投函して会社名を覚えてもらうことで媒介契約の締結に結び付く可能性が高くなります。

あくまでも「タイミングが合えば」の話にはなりますが、不動産会社はそのタイミングに賭けてチラシを投函しているともいえるでしょう。

10-2.チラシが来ないようにする方法はありますか？

不動産を売却する予定もないにもかかわらず、売却のチラシが頻繁に投函されているのは気持ちのよいものではないでしょう。チラシが投函されるのを防ぐ方法で簡単な方法は、ポストに「チラシお断り」と貼って意思表示を行うことです。

また、頻繁にチラシが投函されている不動産会社に連絡を入れ、今後チラシを投函してほしくない旨を伝える方法もいいでしょう。それでもチラシの投函を止めない不動産会社に対しては、行政機関の窓口に相談して対処するようにしましょう。

10-3.チラシ以外の広告にはなにがありますか？

不動産売却の広告には、ポスティングチラシといわれるポストに投函されるチラシ以外に、インターネット上の広告サイトなどもあります。SUUMOやアットホームなどの広告は、一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。インターネット上の広告は物件の数が多いため、最終的に選ばれる数が少ないというデメリットはあるものの、本気で物件を探したい方には向いているといえるでしょう。

そのほかには新聞の折り込みチラシや、電車内の広告、住宅情報誌などがあります。主に新築の分譲マンションの広告として利用されるケースが多いですが、新しく開発された団地などの広告でも利用されています。

おうちクラベル編集部

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この記事の監修者

新井 智美

ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。

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