借地権付きの家を所有しており、売却したいと考えている人、もしくは購入を考えている人にとって、借地権付きの建物はそもそも売却できるのか、また所有権付きの不動産との違いは何なのかについて疑問を持つことがあるのではないでしょうか。
また、購入を考えている場合、購入に関して注意すべき点について知りたいという人もいるでしょう。
この記事では借地権の概要や借地権付きの不動産を保有するメリットやデメリットを解説するとともに、売り主および買い主の視点からの注意点についても紹介します。
1.借地権付き建物とは？
借地権とは、土地を借りてその土地の上に建物を建てられる権利のことです。底地権は地主が持ったままですので、地主に地代を支払いながら土地の上に建物を建てて住むことになります。
借地権は「地上権」と「賃借権」に分けられますが、一般的に借地権付き戸建てという場合の借地権は賃借権を指します。つまり賃借権付き戸建てと考えるとわかりやすいのではないでしょうか。
ちなみに地上権とは、地主に対して地代を払うことで、その土地を自由に利用できる権利です。上に建てる建物に制限がないほか、地主の承諾を得ることなく土地を売却することもできます。
それに対して賃借権はあくまでも土地を借りているという立場になりますので、地主の許可なく土地を売却したり転貸したりすることはできません。逆にいえば、地主の承諾があれば売却できるということです。
2.賃借権には3タイプある
借地権とは他人の土地に建物などを建てることを目的としてその土地を使用する権利です。そのため、建物を建てずに倉庫を置いて使用したり、駐車場として利用したりするために借りる場合では借地権は成立しません。
そして、地上権とは他人の土地に建物を所有する目的で土地を使用する権利のことをいい、賃借権とは賃貸借契約に基づき土地を借りる権利という点で地上権とは異なる性質を持っています。
一般的に借地権というと賃借権を指すケースが多いですが、賃借権は主に
- 普通借地権
- 定期借地権
- 旧借地権
の3つに分けることができます。
この3つの借地権の違いについて次項で解説します。
2-1.旧借地権（旧法借地権）
そもそも現在の借地権は1992年から適用の借地借家法に基づいて規定されています。そして1992年以前に契約された借地権については旧借地権（旧法借地権）という扱いです。
旧借地権とは現在の借地借家法が施行される前から存在する借地権で、いわゆる旧借地法に基づいて規定されています。
旧法借地法の特徴は、借地権の存続期間が現行の借地権よりも長く設定されている点です。
具体的には、RC造や鉄筋コンクリート造などの堅固な建物の場合であれば当初の契約期間は30年以上（期間の定めが無ければ60年）、さらに更新後の期間も30年以上で設定されます。
木造住宅のような非堅固な建物の場合でも当初の契約期間は20年以上、更新後の期間も20年以上とされており、借主側は更新を続けることで半永久的に土地を借り続けることができるというわけです。
1992年から適用された定期借地権は、それまでの借主に有利すぎる規定一部を改定したものといえます。
旧借地法が施行されていたのは1992年までですが、1992年以前に締結した旧借地法に基づく契約は、土地の借主に有利な部分については旧借地法の規定が存続されることも覚えておきましょう。
2-2.普通借地権
普通借地権とは、1992年から適用された借地借家法に基づいた借地権の1つで、最初の契約期間を30年以上に設定し、更新することでほぼ永久的に土地を借り続けることができる権利です。
地主側から更新の拒否つまり契約の解除を申し出るには正当な理由がなければならないとされています。
契約満了時には原則として土地を借りている人が希望すれば更新できます。更新後の契約期間は1回目の更新時は20年、それ以降は10年の更新が繰り返されます。
普通借地権は、契約期間が30年以上あることや契約の更新が認められていること、さらに建物の用途に制限がないことや契約期間終了後の建物については、土地を借りている人が地主に対して買取請求できる点が特徴です。
2-3.定期借地権
定期借地権とは、当初の契約の期間が決まっており契約期間が満了したら借地権が消滅するタイプの借地権です。
ただし、当初の契約期間が50年以上と長く設定されることから、アパート用地や店舗用地などに利用されるケースが多くみられます。
定期借地権には、上のような一般定期借地権のほか、事業用借地権と建物譲渡特約付借地権があり、事業用借地権の場合契約期間が10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権の場合は契約期間が30年以上である必要があります。
さらに一般定期借地権および事業用借地権の場合、契約満了時には借主は建物を取り壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりませんが、建物譲渡特約付借地権の場合は建物を取り壊すことなくそのまま地主に土地を返すことができ、建物については地主が相当の対価で買い取る必要があります。
3.借地権付き建物のメリット
借地権付き建物を所有している人にとって、借地権が設定されていることで受けられるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、土地を借りている側の代表的なメリットについて3つ紹介します。
3-1.土地の固定資産税がかからない
借地権付き建物を所有している人は建物の固定資産税だけ払えばよく、土地の固定資産税および都市計画税の負担はありません。
そもそも土地の所有者は地主ですので、土地を借りている側に固定資産税の負担義務は発生しないのです。ただし、その分毎月地主に地代を支払う必要があります。
立地条件のよい場所などでは土地の評価額が高く、その分固定資産税および都市計画税も高くなりますが、その負担を負わなくてもいい点は大きなメリットでしょう。
3-2.物件価格が安い
土地付きの注文住宅を購入しようとすると、土地の値段が高く高額な資金が必要になります。しかし、土地を借りてその上に注文住宅を建てるなら、土地の価格分安く物件を購入できます。
実際、借地の場合は本来の購入費用の60％〜80％で取引されているケースが多く、所有権を持つ土地を購入するのに比べると最終的な購入費用が安くおさえられるというメリットがあります。
3-3.多くの場合問題なく更新できる
設定されている借地権が普通借地権なら、多くの場合問題なく更新できるため、自分たちが更新しないと言わない限り半永久的にその土地を借りて使用できます。
更新は借主に更新の意思があれば可能で、地主がそれを拒むには正当な理由が必要です。仮に正当な理由なく拒否する場合、地主は借主に対し高額の立ち退き料を支払って立ち退かせることになり、現実的とはいえません。
また、旧借地権の場合も契約の更新が可能で、更新後の期間が普通借地権よりも長く設定されています。
地代の支払いは続くものの、半永久的にその土地を利用できる点も借地権付きの物件を保有するメリットといえるでしょう。
ただし、先述のように借地権が定期借地権の場合、更新がありませんので注意が必要です。
4.借地権付き建物のデメリット
借地権付きの建物には、上で紹介したメリットもあればもちろんデメリットもあります。
代表的なデメリットとして
- 地代の支払いが発生する
- 自由に売却などができない
- 住宅ローンが利用できない可能性がある
の3つが挙げられます。
これらのデメリットについて、次項で詳しく説明します。
4-1.毎月の地代が発生
土地部分の固定資産税および都市計画税の負担のない点が借地権付きの建物を保有するメリットですが、その分毎月地主に対して土地の賃料（地代）を支払わなければなりません。
設定されている地代の額によっては、固定資産税および都市計画税の負担額よりかなり高額になる可能性もあり、結果として自分で土地を購入し建物を建てたほうが住宅ローンと地代の負担を考えると安くおさえられるケースもあります。
ただ、土地の価格によっては希望額までの融資を受けられない可能性もあり、その際には借地権付きの土地の利用を考えざるを得なくなります。
そのときの状況によって判断する必要がありますが、地代の支払いの負担額によってはデメリットのほうが大きくなることも理解しておく必要があります。
4-1-1.地代の相場とは？
居住用の建物を建てる目的で土地を借りる場合、地代の相場はその土地の更地価格の2％〜3％、事務所用の建物であれば4％〜5％といわれています。
実際の地代の額は地主と土地を借りる人との交渉で決まりますし、どの計算方法を用いるかで金額も変わります。
固定資産税を基に決める方法もあれば路線価を用いることもあります。
ほかにも周辺の物件の取引価格相場を基準に決めることもありますので、自分でもあらかじめ複数の計算方法によってどのくらいの金額になるかを把握しておきましょう。
4-2.売却や賃貸、増改築には地主の許可が必要
現在設定されている借地権の多くは賃借権のため、土地を借りている人は地主の承諾なしに土地を売却したり転貸したりすることはできません。
しかし、土地を借りる際に締結している土地の賃貸借契約書に「転貸を認める」旨の記載があれば、地主の承諾なしで賃貸に出すこともできます。
ただし、条件が付与されている可能性がありますので、契約書の内容をしっかりと確認するようにしてください。
また、建物を再築したりリフォームしたりする場合も地主の承諾が必要な可能性があることを忘れないようにしてください。
簡易なリフォームなら承諾が不要なケースもありますが、大幅なリフォームを行う場合はほぼ地主の承諾が必要です。
4-2-1.リフォームと増改築の違いはあいまい
リフォームとは、一般的に劣化によって変化した部分を元の状態に戻す工事を指し、比較的小規模なケースが多いようです。
それに対し増改築は現在の家の床面積を増やしたり、新しい機能を付加したりするために行うもので、工事も大規模になります。しかし、リフォームと増改築は厳密に定義されているものではないため、その違いはあいまいです。
トイレなどの設備を新しくする程度のリフォームであれば承諾の不要なケースがほとんどですが、念のため地主に連絡を入れておくことをおすすめします。
4-2-2.増改築承諾料の相場とは？
借地権付きの建物をリフォームもしくは増改築するにあたり、地主の承諾が必要なことは上で説明した通りですが、地主の承諾を得た際には、合わせて「増改築承諾料」を支払う必要があります。
増改築承諾料の相場は更地価格の3％〜5％が相場といわれていますが、こちらも最終的には地主と土地を借りている人との交渉で決まります。
地主があまりにも高額の金額を提示し、値下げに応じてくれない場合は裁判所に申し立てて最終的な判断を仰ぐ方法もあります。
4-3.住宅ローン審査が厳しくなる可能性も
土地を借り、その上に自宅を建てる際に住宅ローンを利用する人も多いでしょう。しかし、借地権付きの土地の場合、金融機関は土地に対して抵当権を付けることができず、建物のみで審査を行うことになります。
新築ならまだ担保とする価値はありますが、中古住宅の場合ほとんど価値がないことも少なくありません。
その場合、担保とする建物の価値が低いという理由で金融機関からの融資が受けられない可能性があります。
もちろん誰もが融資を受けられないわけではなく、建物の条件やローンを利用する人の年収や勤続年数などの属性がよく、返済能力が十分にあると判断された場合は融資を受けられることもあります。
また、借地権付きの建物を購入する際に住宅ローンを利用する場合は、地主の承諾書が必要になることも合わせて覚えておきましょう。
5.借地権付き建物の売却方法
借地権付きの建物は売却できるのでしょうか。結論からいうと、売却は可能です。
代表的な売却方法には3つありますが、それぞれの内容について次項で詳しく説明します。
5-1.通常の不動産同様第三者に売却
借地権付きの戸建ては、通常の不動産と同じように不動産会社を通して第三者に売却することができます。もちろん事前に地主の承諾を得る必要があるうえ、承諾を得る際に地主に対して譲渡承諾料を支払わなければなりません。
あくまでも慣習的なものですが、譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％といわれています。
また、買い取った第三者が建物の建て替えを予定している場合、地主に対して建替承諾料を支払わなければなりません。この建替承諾料については買い取った第三者ではなく売り主が負担することが一般的です。
第三者に売却する流れは以下のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や対応などを比較して最終的に依頼する不動産会社を決める。
- 地主から承諾を得た後に不動産会社と媒介契約を結ぶ。（一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のどれでも可能）
- 売却活動の開始。
- 買い主との交渉。
- 買い主と不動産売買契約を締結。（地主から借地権譲渡承諾書を受領する）
- 決済・引渡し。
5-2.地主に買い取ってもらう
借地権付きの建物を第三者に売るのではなく、借地権そのものを地主に買い取ってもらう方法です。
地主側にも借地権そして底地権をあわせた完全所有権を得られるというメリットがありますが、地主側が買い取りに承諾しなければ取引は成立しません。
地主に対しては土地の上に建っている建物を買い取ってもらう建物買取請求権を主張できますが、建物買取請求権が認められるのは地主が更新を認めなかった場合に限られる点にも注意しておきましょう。
地主に買い取ってもらう手続きの流れは以下の通りです。
- 不動産会社に相談する。
- 地主と売却についての条件を交渉する。
- 地主と不動産売買契約を締結。
- 決済と同時に引渡し。
5-3.所有権付き物件にして売却
借主が持つ借地権と、地主が持つ底地権を合わせて売却することで、借地権だけを売却するよりも高く売れる可能性のある売却方法です。
同時に所有権として売却することになるため、売却価格のそれぞれの取り分は地主と話し合って決める必要があります。
また、借地権と底地権を合わせて売却する方法には、「地主から底地権を譲ってもらう方法」と「地主と借地権と底地権の一部を等価交換する方法」の2種類あることも知っておきましょう。
6.【売り手側視点】借地権付き建物売却の注意点
借地権付き建物の売却方法がわかったところで、売り主側の視点での借地権付き建物を売却する際の注意点について解説します。特に瑕疵担保責任は重要な項目ですので、しっかりと理解しておきましょう。
6-1.売却には地主の承諾が必要
借地権付きの建物を売却するには地主の承諾なしには行えません。必ず事前に地主の承諾を得るようにしましょう。
合わせて建物の建て替えが発生する場合は建替承諾料を支払う必要がありますし、売却にあたっては譲渡承諾料の支払いが発生します。
借地権付きの建物の売却を行うにあたり、地主の協力は必要不可欠です。そのためにも日頃から地主との関係を良好に築いておくことがポイントです。
6-1-1.地主が承諾してくれなかったら
地主が承諾しない限り、借地権付きの建物を売却できません。地主が承諾しない場合は、「借地非訟」を利用しましょう。借地非訟とは、裁判所に申し立てて地主とのトラブルを解消してもらう手続きです。
借地非訟の手続きは以下の流れで行われます。
- 土地を借りている人が裁判所に対して申し立てを行う。
- 裁判所が第1回審問期日を開き、当事者から話を聞く。
- 鑑定委員会に対して許可の可否や承諾料の額などについて意見を求める。
- 鑑定委員会が当事者立ち会いのもと状況を調査する。
- 鑑定委員会が裁判所に意見書を提出する。
- 最終審問期日を開き、審理が終了する。
- 裁判所が決定書を作成し、当事者に送付する。
借地非訟は申し立てから決定まで1年程度かかります。その間の費用も発生しますので、できるだけ借地非訟に持ち込まないよう、地主との間で解決するようにしましょう。
6-1-2.承諾料は「譲渡する側」が支払う
地主が売却に承諾したら、譲渡承諾料を支払います。この譲渡承諾料は譲渡する側つまり売り主側が支払うことが一般的です。
法律で決められているものではなく、慣習となっているものですので、基本的には地主が請求してきた場合に支払えばいいことになっています。
6-1-3.承諾料の相場は？
譲渡承諾料の一般的な相場は借地権価格の10％といわれています。これを目安に条件変更の内容や更新料、借地期間を考慮して最終的な額を決定します。
借地権価格は土地の相場価格に借地権割合を乗じて求めます。建物が居住用の場合、借地権割合は60％〜70％程度であることが多いので、土地の相場価格に60％〜70％を乗じた額が承諾料の相場と考えていいでしょう。
最終的な承諾料額は地主との交渉によって決まります。
6-2.瑕疵担保責任は発生
瑕疵担保責任とは、不動産の売買契約において売り主側が物件の瑕疵（欠陥）に対して負う責任のことで、物件似購入者が知り得なかった瑕疵（物件における欠陥）があった場合、購入者は売り主に対し、瑕疵部分の修繕や損害賠償のほか、状況によっては契約解除を求めることができるというものです。
瑕疵担保責任は借地権付きの物件においても適用されますので、売却の際にその物件に瑕疵がある場合は必ず事前に購入者に伝えておかなければなりません。
また、借地権付きの建物を売却する際には、その建物だけではなく借りている土地にも瑕疵担保責任が発生することを覚えておきましょう。
売買契約書に記載されている土地の内容が実際と異なる場合は、その内容に応じて売却金額を減額するよう請求されることもあります。
7.【買い手側視点】借地権付き建物購入の注意点
ここでは、借地権付きの建物を購入するにあたって注意すべき点について、買い手側視点で解説します。
主な注意点としては契約書の内容確認、そして地代についての確認や原則として途中解約ができない点が挙げられます。
7-1.借地契約書の内容をよく確認しよう
購入する建物が借地権付きの場合、その建物だけを購入することはできず、土地の借地権も合わせて買い取らなければなりません。
そして、その際の契約締結は売り主との締結ではなく地主との間で締結することになります。
つまり売り主との間では「建物売買契約」を、加えて地主との間で「借地権譲渡契約」を締結する必要があるのです。しかも2つの契約を同時に締結しなければなりません。
借地権付きの建物を購入する際には、物件だけではなく借地権についての知識を深めておくとともに、実際に借りる土地の契約内容についても事前に詳細まで調べておくようにしましょう。
なぜなら、土地の借地契約では制約を多く設けているケースがあり、契約書の内容次第では、自分が購入後に考えている利用方法が実現できない可能性があるからです。
購入の際はまず契約書を確認すること、そしてできれば売り主と地主を合わせた三者で不明点などを解消するために話し合いの場を設けることをおすすめします。
購入前に地主との話し合いの場を持つことで、購入後も良好な関係を築けることも期待できます。
7-2.地代は上がる可能性も
借地権付きの建物の購入後、地主との間でトラブルになりがちなのが地代の値上げです。購入後に地主が地代の値上げを申し入れてくるケースもありますが、地代を値上げするにあたっては明確な理由がなければなりません。
具体的には社会情勢の変化や物価の上昇、土地相場の上昇による固定資産税額の増加などです。
地主の要求が一方的に通るわけではなく、明確な理由を示したうえで借主と地主が話し合い、合意に至らなければ地代の値上げは成立しません。
トラブルを防ぐためにも、契約の際に「一定期間については地代の値上げは行わない」という特約を付加しておきましょう。
7-2-1.値上げに納得できなければ「供託」制度を使おう
供託とは、法律に基づいて金銭などを供託所に預けることを指します。地代の値上げに同意できずに、土地を借りている側が従来の金額を地代として支払ったとしても地主は納得せず、その地代を受け取ることはしないでしょう。
地主としては、地代を受け取らず地代未払いの状態にすることで、それを理由に賃貸借契約の解除を行おうと考えている可能性もあります。
では、従来の地代を受け取ってもらえない場合、どうしたらよいのでしょうか。そんなときこそ「供託」システムを利用します。
地代トラブルがあったとしても従来の地代分を供託所に預け、未払いの状態になることを防ぐことができます。
そのうえでもう１度地主と話し合い、最終的にどこまでの値上げなら応じられるかなどを提示して具体的な交渉を行いましょう。
土地を借りている以上、地主との関係は良好のまま続けておきたいものです。トラブルが発生した際には、自分の立場を守りながらも最終的に地主との関係を良好にできる方法を考えることが大切です。
7-3.原則的に途中解約はできない
借地権の契約期間中は原則として途中解約ができません。突然地主側から契約解除を言い渡されても、土地を借りて建物を建てて住んでいるため、住む場所を失うことになってしまいます。
また、土地を借りている側から解約の申し入れがあった場合でも、地主は本来であれば契約期間中に受け取れるはずだった地代を受け取れなくなり、収支計画の見直しを迫られます。
このように借地権の契約期間中の解約は、双方にとって大きな影響をあたえる可能性が高いことから、原則として認められていません。
例外的に中途解約ができるのは、契約書に中途解約の特約を付加している場合や、土地を借りている側が契約違反を行った場合、もしくは使えない建物を解体しその後建物を建設する予定がない場合などです。
8.将来子どもに相続させることができる？
借地権は財産の1つとしてみなされますので、将来子どもに相続させることもできます。売却と異なり、地主の承諾も不要です。ただし、借地権付きの建物の名義変更を行う際には地主の承諾が必要です。
相続にあたり、売却時のような承諾料も発生しません。さらに契約書の名義を書き換える必要もありません。ただ、相続人が正式に決まったときにはその内容を地主に伝えるようにしましょう。
問題なのは相続であるため、相続税が発生することです。相続人が複数人いる場合は特に注意しなければなりません。
複数の相続人で借地権を相続する際には、できれば借地権付きの建物を売却し、その売却代金を均等に分ける換価分割を選ぶことをおすすめします。
8-1.遺言状などで遺贈する場合は地主の承諾が必要
遺贈とは遺言によって法定相続人以外の人に財産を譲ることです。そして借地権付きの建物を遺贈する場合は地主の承諾が必要で、合わせて承諾料の支払いが発生します。
また、遺贈以外にも生前贈与も可能です。親族に生前贈与した場合であっても、第三者に譲渡した場合と同様、地主の承諾や承諾料が必要となります。さらに生前贈与は贈与ですので、贈与税の対象です。
8-2.いずれの場合も相続税は発生
相続によって財産を相続した場合は、相続税が発生します。相続税額は相続財産の評価額を求め、その合計額から基礎控除額を差し引いた額になりますが、将来相続を考えているならば、借地権の評価額の算出方法を理解しておきましょう。
借地権の相続税評価額は土地の評価額に借地権割合を乗じて求めます。土地の評価額は路線価をもとに計算します。路線価は国税庁のホームページで知ることができますので、１度確認してみましょう。
9.借地権付き建物は売買が可能
借地権付きの建物は売買できます。ただし、権利関係が複雑ですので、手続きをスムーズに進めるためにも売買の際には借地権付きの物件の取引に強い不動産会社に依頼するようにしましょう。
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この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。
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